截至目前，青島地鐵尚未完整組網，在2021年青島地鐵1號線全線通車，2022年青島地鐵4號線全線通車，更重要的是未來貫穿西海岸開發區的地鐵6號線、貫穿城陽的地鐵9號線通車之后，青島樓市一定會出現巨變。青島地鐵郊區路段占大部分，未來能盤活嗎。

1、青島“冷清”的地鐵，郊區路段占大部分，未來能“盤活”嗎？

青島地鐵郊區路段占大部分，未來能盤活嗎？看到很多人吐槽提問者，我忍不住來回答一下這個問題。青島地鐵目前的總長度是246公里，在中國能排第十位，而在世界所有城市當中能排名前20位，目前開通的線路有1號線北段、2號線一期、3號線、8號線北段、11號線和13號線南段，但是在這246公里當中，屬于市區的線路只有兩條，其中2號線長度為25.2km，3號線長度為24.9km，加起來剛剛50km。

青島地鐵已開通的線路里，大部分都是郊區線路，為什么會出現這種情況？原因有三：1、傳統主城區，房子密集，征遷難度太大，導致市區路段“工程滯后”。導致青島地鐵“繞城而走”的關鍵，最關鍵的問題還是征遷難度太大，一而再、再而三的延誤工期，而且傳統主城區，房子密集，多為老破小，婆家多，再加上有部分業主素質品質低，協調起來難上加難。

反觀郊區，空地大，設計余地回旋就大；而且近郊板塊業主多為年輕人，學歷素質普遍高，因為征遷“獅子大開口”的事情相對較少，因此郊區地鐵進度一般比較快，3號線北段2015年底通車，南段推遲一年到2016年底通車。2號線東段2017年底通車，最后的四站路卻推遲到2019年底通車，而且海信橋站甩站通過，迄今沒有開通，

1號線北段2020年底已經通車。南段最難的過海隧道段2018年就已經全線打通，西海岸那邊早已“整裝待發”，然而受制于老城區的西鎮、水清溝、小村莊等站點，南段迄今還在施工，預計2021年底通車，而且“拖后腿”的西鎮站甩站運行幾成定局，8號線北段2020年底也已經通車，比預計提前一年，然而南段滄口站、閆家山站協調困難，迄今不能進場施工，連建成的時間表都沒有。

實際上，由于主城部分機關單位、老市民面對地鐵征遷需求時“獅子開口”，影響整個地鐵施工建設的事情時有發生，青島地鐵首先開通的都是受征遷影響比較小的郊區線路，實數再正常不過的事情，未來這種情況還會持續。目前，青島地鐵三期已經上報規劃，但是三期規劃中對于青島地鐵5號線這條幾乎全部位于傳統市區的“老大難”線路，我們對它能否在2030年之前建成通車持高度懷疑態度。

2、青島地鐵的設計規劃要有前瞻性，要為未來的城市發展搭起框架，“地鐵一響，黃金萬兩”，很多近郊板塊的樓盤銷售最滔滔不絕的話術就是“我們是地鐵房”。但實際上對于主城老破小房子而言，它們的價值絕對是“地鐵一通，人去樓空”，一般城市地鐵的開通運行，很大的作用之一都是把傳統主城區擁擠的人群向外圍郊區疏解，尤其對于青島這樣一個主城房價過度高昂，市南、市北無地可供，傳統產業、人口已經出現大幅度外逃，西海岸、城陽雖然有大片土地卻受制于山海阻隔和傳統主城聯系不夠緊密，甚至自成一體的城市中，有一個完善的地鐵網絡，就顯得格外重要。

地鐵通車，利好最大的是近郊板塊地鐵房，利空最大的就是主城老破小、老破大，截至目前，青島地鐵尚未完整組網，在2021年青島地鐵1號線全線通車，2022年青島地鐵4號線全線通車，更重要的是未來貫穿西海岸開發區的地鐵6號線、貫穿城陽的地鐵9號線通車之后，青島樓市一定會出現巨變。現在市南市北主城過熱的情況會得到有效緩解，西海岸、城陽乃至膠州、即墨會進一步崛起，

對于城市而言，地鐵的規劃要有前瞻性。必須為城市將來的發展留出空間，當青島地鐵28條線都修建完畢以后，哪些地方會因為地鐵的升級是主城區，哪些地方會因為地鐵通車和主城區拉近乃至拉平，這事還真不好說，3、很多青島居民還有強烈的“市南市北優越感”，很多實際上已經是主城的區域，還被“老土著”們視為郊區，畢竟盡管城陽成為“市內五區”是2021年青島樓市的最大熱點，但實話實說，在很多青島土著眼里，李滄都只能算城鄉結合部，城陽城陽算青島嗎？像青島的某些樓市磚家們蝸居在48平米的老破小里還在拼命秀優越，當年瞧不起嶗山、浮山后、東李，現在看不上城陽、西海岸、高新區這種看法屬于自作孽不可活。