公寓是可以投資的，但值得投資的公寓很少。投資公寓，風險很大，不管是酒店返祖公寓，還是自己出租，都需要注意如下細節，萬一套的酒店公寓，8年回本，每年收入2.75萬元，換算成年租金回報率就是12.5%，值得投資嗎，如果價值100萬的公寓，需要投資80萬，那么大概率是合適的，借款方將來如果沒有能力還本付息，收了公寓也不錯；如果100萬的公寓，需要投資200萬，那么擔保比只有50%，是有可能違約的。

1、花30w投資酒店式公寓，年回報7%，10年后以120%回購公寓，這樣酒店值得投資嗎？

評論員門寧：你說的這個產品類似于開發公司把酒店式公寓抵押給你，每年給你7%的回報，10年還本再給額外20%的利息，所以本質上講這屬于一個金融產品，并非酒店式公寓。我使用excel計算了一下這個投資的內含報酬率，剛好是8%，收益率馬馬虎虎，勉強可以接受，不過這個投資也有風險，就是不確定7%的返息和最后的回購能不能兌現，萬一最后沒有兌現，那這就真成了買公寓了。

你透露的信息不多，所以我不確定這個項目的真實情況，我按照自己的理解說一下我的看法，首先需要關注的是項目主體，會開發不代表會運營，一個沒有運營經驗的開發商做酒店式公寓運營大概率要賠錢，那么未來回購的可信度很低；如果是一家酒店運營公司，且運營很成功，他們使用8%的長期債券融資擴張是很劃算的，那么這個項目就可信。

另外我把錢借給項目主體，這個公寓就等同于抵押物，還需要考慮抵押物的覆蓋率有多少，如果價值100萬的公寓，需要投資80萬，那么大概率是合適的，借款方將來如果沒有能力還本付息，收了公寓也不錯；如果100萬的公寓，需要投資200萬，那么擔保比只有50%，是有可能違約的。所以這個項目值不值得投，要具體問題具體分析，只看回報率遠遠不夠，畢竟哪怕簽了白紙黑字，到還錢時沒有錢，也夠你糟心的了，

2、投資公寓該如何選擇？選擇酒店返租還是自己出租？

投資公寓，風險很大，不管是酒店返祖公寓，還是自己出租，都需要注意如下細節：1、選擇公寓標準一定要選區位佳，市政配套完善，尤其是交通便捷的公寓。區位不好，老遠遠的對方，沒人會租，也不會有人買，市政配套不完善，生活不方便，交通也不好，租來干什么。還要選周邊商業配套和商務配套多的公寓，商業配套完善，吃喝玩樂方便，年輕人喜歡租，租公寓的以年輕人為主。

商務配套完善，酒店喜歡租，輻射商務人口，入住率高，其他類型的公寓能投資嗎？不能，買下來就是負資產。2、酒店返祖，還是自己出租？懶人選擇酒店返祖，精打細算的人還是自己租，酒店返租往往都是地產商的噱頭，促銷手段，后期弊端很多，比如酒店無法運營，投資人跑路了，誰還付租金給你？房間都整成酒店房間模式了，要改造出租，改造費用可不一般。

捆綁的租賃，抗風險能力強，但不好掉頭，缺乏靈活性，自己出租，是很明智的。一次性接房后，投入資金好好裝修，選好客戶定位，根據定位設計裝修，配置家具家電，7年左右不需要重新裝修，多投入些時間，好好打理，收益率會比酒店返祖高。所以，公寓是可以投資的，但值得投資的公寓很少！必需要嚴格篩選，不然會成為負資產，難以出租，難以出售，

3、22萬一套的酒店公寓，8年回本，說有獨立產權，請問，值得投資么？

22萬一套的酒店公寓，8年回本，每年收入2.75萬元，換算成年租金回報率就是12.5%，值得投資嗎？如果能夠實現的話當然值得投資，因為投資回報率遠遠跑贏銀行理財、跑贏通脹，但是這樣的“好事”很大可能就是個挖好的坑。目前正規的理財，超過6%的收益都會有損失部分或全部本金的風險，一間總價20來萬的酒店公寓，竟然承諾12.5%的回報率，題主覺得有可能嗎？這樣高的回報率存在極大風險，如果是以托管返租的形式“實現”，則印證了我的推測，

何為托管返租？就是一些實力不濟的開發商為吸引購房者投資，打著很響亮的招牌，比如與某個知名的世界級五星酒店合作，每年返租多少多少，甚至開出8%～15%不等的返租率加速資金回籠，而一旦購房者入套，接下來就是由購房者與運營公司簽訂合同，甚至有的開發商還會提供第三方擔保。實際情況是，要么房子在建設的過程中，因為受到市場行情波動影響，導致酒店價格下降，無法兌現承諾的收益率，開發商和運營公司又承擔不起相應的損失，工程不得不爛尾；要么在投入運營的過程中，同樣因為市場波動導致酒店經營虧損無法兌現承諾。