杠桿率的統(tǒng)計(jì)方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶部門杠桿率。居民杠桿率（居民資金杠桿率）等于住戶貸款/住戶存款，廈門、深圳、杭州的居民杠桿率遠(yuǎn)超100%，居民杠桿率快速增長(zhǎng)的是分母住戶貸款，而住戶貸款一大步的投向都是房地產(chǎn)領(lǐng)域，這說明過去這3個(gè)城市買房加杠桿的投資比例非常高，從這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅也可以說明側(cè)面推斷出居民買房加杠桿比較非常高，炒房投資現(xiàn)象嚴(yán)重，分別看看這3個(gè)城市的居民杠桿率。

1、為何近年來居民房地產(chǎn)杠桿率上升過快？

看到這個(gè)問題之前，我們首先需要搞懂的是何為“居民房地產(chǎn)杠桿率”這個(gè)關(guān)鍵名詞。杠桿率的統(tǒng)計(jì)方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶部門杠桿率，居民杠桿率的計(jì)算方式是住戶貸款余額/住戶存款余額，就是說是居民債務(wù)和可支配收入之比。而住戶部門杠桿率的計(jì)算方式是住戶貸款余額/GDP，說的就是住戶貸款和GDP之比，居民的債務(wù)大多來源于房貸車貸等貸款行為，而居民杠桿率過高就說明債務(wù)負(fù)擔(dān)越大。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)居民杠桿率水平為53.2%，從2008年開始到2018年，十年期間，中國(guó)居民杠桿率由不到20%上漲到50%有余，增長(zhǎng)速度較快。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2018年，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-54%，即個(gè)人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負(fù)債的最主要組成部分，

也就是說房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快在一定程度上是造成居民杠桿率上升過快的原因之一。我們可以看一下這張圖片，就能發(fā)現(xiàn)居民負(fù)債整體是和房?jī)r(jià)指數(shù)正相關(guān)的，雖然在房地產(chǎn)嚴(yán)格的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)上漲過塊得到了有效的控制，但是只是速度變慢，對(duì)應(yīng)的居民杠桿指數(shù)還是呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)，我們?cè)賮砜唇衲暌患径热珖?guó)居民杠桿率為32.1%，環(huán)比上升0.7%。

但是不同城市之間的又有不同廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州、貴陽、寧波的居民杠桿率分別為161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%，杠桿率過高的城市主要還是圍繞房?jī)r(jià)較高的發(fā)達(dá)地區(qū)。然而現(xiàn)實(shí)的情況是房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過家庭居民的收入增長(zhǎng)速度，大部分人的購(gòu)房支付能力相對(duì)較弱，但是為了購(gòu)置房產(chǎn)無奈之下只能貸款，加了杠桿，也影響了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能力，

2、廈門、深圳、杭州居民杠桿率居我國(guó)前三，說明什么？

居民杠桿率（居民資金杠桿率）等于住戶貸款/住戶存款，廈門、深圳、杭州的居民杠桿率遠(yuǎn)超100%，居民杠桿率快速增長(zhǎng)的是分母住戶貸款，而住戶貸款一大步的投向都是房地產(chǎn)領(lǐng)域，這說明過去這3個(gè)城市買房加杠桿的投資比例非常高，從這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅也可以說明側(cè)面推斷出居民買房加杠桿比較非常高，炒房投資現(xiàn)象嚴(yán)重，分別看看這3個(gè)城市的居民杠桿率。

杭州居民杠桿率136.7 18年住戶存款10198.5億元，住戶貸款13945.7億元，居民杠桿率達(dá)到136.7%，從2016年到2018年，杭州住戶貸款余額增速分別是33.1%，23.8%和44.5%，而同期住戶存款余額增速分別僅為11.5%、2.1%和17.6%，居民貸款余額存款增速遠(yuǎn)超存款余額增速。

廈門居民杠桿率為2018年住戶存款2679.81億元，住戶貸款4615.43億元，居民杠桿率136.7%，從2016年到2018年，杭州住戶貸款余額增速分別是20.6%，27.3%和7.8%，2016年到2017年是廈門房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，廈門的月薪不是特別高，但是房?jī)r(jià)在全國(guó)可以排名前5，深圳居民杠桿率2018年住戶存款13810.06億元，住戶貸款19942.95億元，居民杠桿率144.4%。

3、鄭州的房貸利率是多少？據(jù)說鄭州房貸利率是全國(guó)最高的，為什么？

根據(jù)最新的房貸利率(2020年4月)來看，鄭州大部分銀行的首套房貸利率是在基礎(chǔ)利率基礎(chǔ)上上浮百分之二十，即達(dá)到了5.88%，這個(gè)利率水平是很嚇人的，在全國(guó)也是屬于最高，為什么這樣呢？1、首先從歷史來講，鄭州的房貸利率一直是全國(guó)最高的，沒辦法，鄭州就是這么傲嬌；2、從像是來講，鄭州背靠一億人口的大省河南，城市涌入人口很多，每年的人口增量在50萬人左右，這極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，政府為了調(diào)控房?jī)r(jià)，必然提升利率水平，所以從這方面來看，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常健康且堅(jiān)挺的。