這疫情后的三板斧直接將深圳均價(jià)拉到全國(guó)第一，連我身邊不少的上海，北京朋友都對(duì)深圳房?jī)r(jià)嘖嘖稱奇現(xiàn)象2。先說(shuō)我的觀點(diǎn)，現(xiàn)在是賣房的好時(shí)機(jī)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，深圳出臺(tái)最嚴(yán)樓市新政，簡(jiǎn)單概括為，深圳二產(chǎn)受出口訂單影響降至冰點(diǎn)，三產(chǎn)進(jìn)入4月末才真正有修復(fù)的景象，經(jīng)濟(jì)差就業(yè)差反而推動(dòng)了房?jī)r(jià)。

1、在深圳賣房現(xiàn)在怎么樣？

先說(shuō)我的觀點(diǎn)，現(xiàn)在是賣房的好時(shí)機(jī)。今年是個(gè)特殊的年份，反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)特殊現(xiàn)象，我嘗試著從這些特殊的情況說(shuō)一說(shuō)個(gè)人觀點(diǎn)和判斷。現(xiàn)象1：房租降，房?jī)r(jià)漲原因：房租價(jià)格水平下降說(shuō)明真實(shí)居住需求下降；房?jī)r(jià)在漲，說(shuō)明資金還在涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，背后的故事：在深圳租房生活的人，都受過(guò)房租年年漲的苦，有一些城中村的房子，房東阿姨敢一年漲2次房租。

阿姨們有恃無(wú)恐加租背后是超高的流動(dòng)人口支撐，即使是年年漲價(jià)，依然不缺租客，今年房租下降，只有一個(gè)原因，流動(dòng)人口減少。我忘記從哪里看到的數(shù)據(jù)，大致是春節(jié)離深返鄉(xiāng)大約是800多萬(wàn)人，目前返深人數(shù)500萬(wàn)，流動(dòng)人口差額300萬(wàn)人，而這流失的300萬(wàn)人正是租房的主力客戶；房?jī)r(jià)漲這個(gè)情況我認(rèn)為主要是購(gòu)房情緒影響，首先是頂級(jí)購(gòu)買力的客戶對(duì)貨幣超發(fā)的判斷，基于對(duì)貨幣貶值的擔(dān)憂，紛紛購(gòu)置物業(yè)以對(duì)沖通脹，所以第一輪3月-4月是以南山為主的大戶型及學(xué)區(qū)房成交火爆，經(jīng)歷第一輪后投資客也信心爆漲，手中貨源拉高掛價(jià)形成了區(qū)域整體向上波動(dòng)，4月進(jìn)入了第二輪改善住房客戶受到自住房?jī)r(jià)格上漲后帶動(dòng)了置換的需求，掛牌價(jià)也水漲船高，

當(dāng)投資客和置換業(yè)主不約而同的形成了價(jià)格聯(lián)盟后，市場(chǎng)整體售價(jià)水平拉高后，剛需客戶被卷入其中，踩踏入場(chǎng)。如果第一輪還是集中在南山，第二輪已經(jīng)蔓延到了福田和寶中等，現(xiàn)在是5月末，進(jìn)入到了這輪行情的尾端，從5.1假期過(guò)后羅湖及龍崗成交快速攀升可以看出，剛需的購(gòu)買力在南山，福田碰壁后，隨即轉(zhuǎn)身投入價(jià)格相對(duì)低的區(qū)域。

這疫情后的三板斧直接將深圳均價(jià)拉到全國(guó)第一，連我身邊不少的上海，北京朋友都對(duì)深圳房?jī)r(jià)嘖嘖稱奇現(xiàn)象2：企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，就業(yè)環(huán)境變差，房?jī)r(jià)暴漲原因：深圳二產(chǎn)受出口訂單影響降至冰點(diǎn)，三產(chǎn)進(jìn)入4月末才真正有修復(fù)的景象，經(jīng)濟(jì)差就業(yè)差反而推動(dòng)了房?jī)r(jià)，背后的故事：深圳是外向城市，進(jìn)出口一直很活躍，雖然國(guó)內(nèi)疫情以得到控制，由于海外的疫情還在上升期，外貿(mào)還是涼涼，外貿(mào)一涼，制造業(yè)訂單就銳減，設(shè)備一停，就業(yè)崗位就跟著減。

為了保經(jīng)濟(jì)，深圳出臺(tái)的惠企政策反而為房?jī)r(jià)推波助瀾，例如3月后企業(yè)向銀行做經(jīng)營(yíng)貸款，只要有物業(yè)抵押秒批，同時(shí)還享受財(cái)政貼息，企業(yè)主和投資客殊途同歸的都在這個(gè)線索里找到了購(gòu)房的理由，這也是推動(dòng)這次房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)的原因之一，或者這可能就是這輪行情的點(diǎn)火器。從上面兩個(gè)現(xiàn)象看，都不是基于經(jīng)濟(jì)向好，居民購(gòu)買力增加而推動(dòng)價(jià)格上漲，

今年的上漲也不是虛的，背后是有真實(shí)交易做支撐。我的預(yù)判，還是認(rèn)為這輪行情在6月就會(huì)漸漸消退，第一我預(yù)計(jì)三，四季度會(huì)繼續(xù)考驗(yàn)企業(yè)的生存能力，據(jù)我了解大部分企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)備都不會(huì)超過(guò)6個(gè)月，從2月疫情爆發(fā) 6個(gè)月就是8月，如果半年沒有調(diào)整改善的企業(yè)，大部分會(huì)消失在秋天，疫情期間是可以和銀行協(xié)商展緩6個(gè)月支付按揭貸款，也是8月這給節(jié)點(diǎn)。

財(cái)富自由與儲(chǔ)蓄豐盈的人當(dāng)然不會(huì)受到影響，而許多雙職工家庭與高杠桿的投資客，顯然在下半年會(huì)迎來(lái)真正的考驗(yàn)，其次市府也受房?jī)r(jià)上漲的壓力，快速審批了一批新盤，預(yù)計(jì)下半年將有5-7萬(wàn)套住宅及公寓入市，新盤的供應(yīng)會(huì)讓二手市場(chǎng)將降火氣，資金形成分流后，下半年二手市場(chǎng)大概率交投會(huì)清淡下來(lái)。整體看深圳還是房少需求旺，如果經(jīng)濟(jì)能逐步企穩(wěn)，下半年價(jià)格穩(wěn)定，如果經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn)，加之下半年如果出現(xiàn)灰天鵝或者灰犀牛什么的珍奇物種，價(jià)格向下打出10-20%的波動(dòng)機(jī)會(huì)并不是沒有，

2、深圳炒房的人現(xiàn)在都怎么樣了？套現(xiàn)了嗎？

深圳炒房的人好得很呢，就是2017-2018年還想通過(guò)炒房賺錢的人，就上套了，做了最后的接盤俠。7月31日，政治局會(huì)議精神：“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，深圳出臺(tái)最嚴(yán)樓市新政，簡(jiǎn)單概括為：企業(yè)限購(gòu)、離婚限貸、限售三年，最后的炒房客就無(wú)處遁形了，但這不能說(shuō)是沒房者的福音，大家都慘兮兮的，賺到錢的早轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場(chǎng)，想賺錢的賠進(jìn)本錢，有房住的早購(gòu)進(jìn)多套房，沒房子的再怎么限購(gòu)限貸，房?jī)r(jià)都高高在上，俯視眾生。