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1，有關物業管理論文

　　物業管理的本質是根據合同向業主提供高質量的綜合性有償服務,具有較強的團隊工作性質,所以,在物業管理中建設有效能的團隊對物業管理公司的工作績效就顯得很重要。下面是我為大家整理的有關物業管理論文，供大家參考。　　有關物業管理論文范文一：物業管理服務的重要性研究　　摘要：對于企業的發展來說，只有保證產品的基本質量和相應服務質量才能實現整體企業的有效進步。而在基本的物業管理中，最重要的就是基礎的管理質量，物業管理水平提升才能帶動整體企業實現戰略目標的達成。本文對物業管理的內涵進行了簡要的分析，并對相關策略和服務在物業管理中的重要性進行了集中的闡釋，旨在提升整體物業管理企業的認知模式。　　關鍵詞：服務;物業管理;重要性　　一、物業管理服務的內涵　　1.基本內涵。現代物業管理已經成為了社會各界關注的焦點，不僅關系到相關企業的發展，也關系到整體業主的切身利益。物業管理是發生在企業接受委托之后，在得到委托的同時，相應的物業管理企業就要保證基本的管理理念革新，要利用先進的管理理念進行整體管理項目的升級。在具體的物業管理中，還包括必要的合同簽訂、相關權責的劃分以及物業管理有效價值的反饋等等，不僅要通過優質的服務進行項目的優化管理，也要為業主提供最為優良的生活環境。首先，物業管理的基本服務項目針對物業工程，要實現合理化的項目規劃。物業管理的服務項目也要針對相對應的人群，不僅要對基礎項目負責，也要對整體的業主負責。其次，物業管理是一項經營項目，要求相關企業在進行基礎服務的基礎上實現勞動價值的優化。并且由于服務管理是勞務和服務的綜合，需要企業在提升自身使用效能的同時，進行服務性能的保值和升值。最后，對于企業來說，基礎的物業管理不僅要求管理和服務的優化，也要保證基礎經營項目的合理化，要與基本社區進行聯合，實現特色化服務和高標準服務。同時，也要保證基礎的中介和信托機制，實現合約約束下的權責分明。　　2.主要內容。物業管理對于企業的經營來說是基礎的服務項目，主要包括常規性服務、針對性服務以及委托性服務，針對不同人群形成不同形式的服務項目。　　2.1常規性服務.主要運行基本建筑維護和住宅裝修監督，保證基礎設施的完善和系統化，并且相應的管理人員也要對整體環境進行細致化的分管和監督，保證基礎綠化管理以及住宅區內相關公共秩序的管理。對于物業管理人員來說，常規性服務的細化項目很多，需要對業主區域內車輛的停靠進行秩序的維護，也要保證代辦性服務項目的順利完成。另外，相關的管理人員也要妥善保管和建立基礎檔案，實現整體化的監督和管理。　　2.2針對性服務.除了常規性服務的相關規定，也要保證對于特定群體和單位的相關針對性服務，保證日常生活類、文化體育類、教育金融類等項目進行專業指導和服務，不僅能充分體現整體物業管理企業的專業度，也能在一定程度上促進整體管理的多樣化發展。　　2.3委托性服務.對于物業管理來說，委托性服務是針對特定條件或者是特殊情況下的專項服務，需求的滿足也比較單一，但是能及時性的完成整體的管理質量提升，只有做到細節和大局的合理化平衡，才能實現基礎服務的標準化。在整體管理項目推進過程中，不僅要集中優化基礎的常規性服務，也要對針對性服務和委托性服務提高認知，采取現代化的管理模式，選取機動靈活的管理機制。并且要求相關服務人員在服務過程中提高整體專業素質，并要以最為真誠和熱情的服務態度進行相應管理項目。　　二、物業管理中服務項目優化的策略分析　　1.正確定位職業認知.在物業管理中，要對相關項目管理進行集中的優化，也要對基礎管理人員進行意識和認知的提升，保證管理人員能清醒的認知到服務是物業管理的根本，并且要樹立優化服務意識。要保證相關服務人員了解自身服務對象，了解基本服務項目人群的心理訴求。另外，相關管理人員要了解自身服務項目的具體工作流程和工作內容，并對基本的服務技能和服務要求進行集中提升。　　2.正確了解職業特性.在推進整體服務管理過程中，要集中了解相關服務項目的基礎特性，保證對于服務的綜合性和廣泛性進行基本的認知。對于物業管理來說，服務項目不是一時的，需要相關服務人員和企業進行長期的監督和管理，保證對項目進行持續性的關注和管理。另外，企業也要提升自身企業的基礎競爭意識，在實際項目建立和推進過程中轉變陳舊的管理理念，建立創新型監管機制和意識。企業不僅要優化基礎企業的監管力度，也要集中提升相關人員的市場競爭意識，在創設專業團隊的同時提升整體的服務質量。　　三、新形勢下物業管理的重要性　　對于企業的發展來說，基本的物業管理就是保證整體企業正常運行的基石，只有將基礎管理的服務質量和服務特性得到優化，才能充分優化整體項目的順利推進。在物業管理中，基礎的管理項目不僅包括管理和基礎的經營，也要對業主和物業人進行細化的項目服務。物業管理基礎質量的優劣主要取決于物業企業的基礎素質，因此，在實際的管理服務提升項目中，不僅要提升企業內部的基礎價值觀，也要創建革新的職業理念和企業精神，只有高質量的服務輸出才能實現整體企業管理價值的優化。如果企業內部的員工沒有意識和認知的升級，相應的物業管理質量就會下降，管理的社會價值也就會隨之降低。另外，在物業管理中企業要明確的認知服務對象是整體服務項目的運行核心，只有保證業主對于服務的滿意度提升了，才能實現物業服務真正的價值提升。企業要集中鞏固相關工作人員的服務意識，這樣就可以實現業主需求的滿足。建立以物業服務企業為服務內容和形式認可的基本支撐，就能有效實現企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟，形成整體企業對于市場份額的分割。在服務質量提升的過程中，物業管理能夠收獲業主的信任和尊重，能實現進一步發展規劃的推進和實施。企業要發展，就要集中力度在服務和質量提升上，用心服務，誠信服務，保證了物業管理體系的有效建構，能促進整體企業在市場中完成長遠的戰略發展目標，實現真正的正向增長。企業有了優質的業界口碑，就能在市場中擁有基礎的發展資本，有了高效的發展服務效果，就有了根本的發展動力。　　參考文獻　　1、關于我國物業管理模式的反思與再造張農科城市問題2012-05-27 　　2、住宅小區業主區分所有權問題研究——以物業管理服務糾紛解決為視角王偉吉林大學2012-12-01 　　有關物業管理論文范文二：高職物業管理技能競賽新模式研究　　摘要：技能競賽已經成為我國現代職業教育提高辦學質量的重要手段，但對于新興的物業管理管理專業來說，由于行業發展的特殊行與局限性，致使技能競賽模式不可簡單模仿或照搬。本文以陜西高職院校為例，以職業技能競賽為抓手，試圖探索適合本教育層次物業管理專業教學改革的新模式、新思路，以期全面提升該專業學生的職業素養和實踐技能水平。　　關鍵詞：技能競賽;物業管理;新模式　　一、物業管理領域技能競賽現狀分析　　(一)行業現狀　　物業管理技能競賽源于企業，具有一定的技術發展方向性和技能需求導向性。部分省市行業協會、各地各級資質的物業服務公司通常會借助技能大賽的舉辦來提升整個物業行業整體水平及企業團隊綜合職業素養及服務技能。行業競賽等級里目前最高級別的行業競賽屬省級競賽。困于物業管理行業在我國起步較晚，且地區發展不平衡，所以高級別的比賽只出現在經濟較為發達、市場體系較為完善、行業發展較為成熟的部分一線城市。企業內部舉辦技能競賽則是最常見的形式。雖然競賽等級較低，但也能起到提升內部人員素質、強化服務理念、優化服務技術的重要作用。通常主要有基礎知識競賽和技能操作大賽。　　(二)院校相關專業現狀　　近年來，全國各地高校根據物業管理行業對人才市場的巨大需求，紛紛開設物業管理專業，據統計，目前全國已經開設物業管理專業的院校不下103所，陜西39所高職中開辦本專業的學校7所。面對新行業孕育出的新專業，各大院校在理論教學上一如既往的發揮學校優勢，但隨著物業管理行業的蓬勃發展，物業管理高等專業教育發展明顯滯后于行業的發展，原有的教學體系模式相對滯后，課程設置已明顯“傳統”，培養的目標與現在社會的需求有所脫節。物業管理專業技能競賽與其他一些專業競賽有所不同，它首先受到整個行業發展現狀的限制，大環境的不給力，致使行業企業、各大高校在專業技能競賽方面出現得不到重視、或操作性較差、競賽方式滯后等諸多問題。行業調查數據顯示：現階段本行業暫時沒有省級或者更高級別的競賽，陜西的7所高職院校，大部分院校依然以校內競賽為主，而且就競賽模式上來看，還停留在基礎理論知識競賽層面，鮮見將技能競賽與教學改革深入聯系在一起，系統的考慮課程體系建設、課程設計、實訓基地建設等一系列重要問題。而這些問題是否妥善解決，直接關系著一個專業，乃至一個行業的健康、可持續發展。　　二、技能競賽模式的創新思路——分階段、有層次的“專業大賽+課程小賽”競賽新模式　　物業管理專業競賽作為實踐教學體系的一部分，一方面可以用來補充和加強實踐教學，另一方面也可以用來檢驗、修正理論和實踐教學的結果。鑒于以上行業發展特點、技能競賽在行業內的現狀，在物業管理專業技能人才培養方案的指導下、對行情、校情、生情進行綜合分析，最后提出適合高職院校物業管理專業技能競賽新模式的宏觀構想和思路——分階段、有層次的“專業大賽+課程小賽”模式。　　“專業大賽+課程小賽”：這是一條紅線，貫穿始終。結合高職院校人才培養計劃和行業發展現狀，提出“大+小”競賽模式。專業大賽不僅有效檢驗了教學成果，而且通過層層選拔，可使部分理論知識扎實、實際問題處理嫻熟的綜合型學生脫穎而出，便于針對性培養，為將來參加更高級別的國家級大賽奠定基礎。與此同時，為了體現教學公平、提升學生總體水平、優化學生知識結構，將競賽引入課堂，以學生喜聞樂見的方式，講授知識、傳授技能，形成課程小賽方案，有效彌補專業大賽覆蓋面不足的缺陷。課程小賽一般由任課老師在課堂舉行，用來考查一個知識點或一項具體技能，也可以是本門課的綜合知識技能考查。此外，在課程小賽中可以嘗試改革考核方式，完善考核機制。改變過去沿用“一考定音”式考核方式，采用過程性考核與終結性考核相結合的方式，注重學習過程的監控，建立以能力展示為主的考核方式，以學生的專業能力、方法能力、職業能力等為考核內容，對學生進行綜合的、全面的、客觀的評價。分階段、有層次：任何事物都在發展變化的，我們必須站在發展的高度，以與時俱進的眼光去觀察行業的發展動態、學校的發展趨勢、教學改革的需求、競賽各階段的特點。依據學生實際情況，有針對性的對不同層次的學生開展難度不同的競賽設計。筆者將物業管理專業發展階段根據每個階段不同特點劃分為三個階段：起步階段(專業設立1—2年)、成長階段(專業設立3—5年)、拓展階段(專業設立5年及5年以后)。起步階段(專業設立1—2年)：背景：該時期是摸著石頭過河的特殊時期。物業行業發展大環境沒有根本性變革;教師對高職教育體制較為陌生;師資隊伍的專業化有待提高。　　競賽特點：競賽不分大賽和小賽，專業競賽設計以理論知識為主要考察點。但此階段，重視行業企業的調研，邀請行業專家參與并重點培養學生自己組織和策劃競賽的能力。成長階段(專業設立3—5年)背景：經過過去1—2年的摸索，專業教師對高職教育、行業和專業發展特點、發展趨勢有了較為深刻、清晰的認識，特別是學校合作辦學單位在人力、物力資源方面的有力支撐，幫助中青年教師隊伍快速成長，使學生獲得更多實踐機會和專業行業管理知識。專業大賽競賽特點：全面貫徹分階段、有層次的“專業大賽+課程小賽”競賽設計思路。該階段的“專業大賽”設計主要是圍繞《物業管理專業教學體系課程模塊與實訓環節表》中的具體模塊或實踐環節而選定主題，具來講，就是在上表中抽選一個實訓專題或一個重要課程子模塊，加以深挖或放大設計為專業大賽，例如物業服務禮儀專題競賽、保潔管理競賽等等。此外，該階段校企合作比較穩定，所以從大賽的前期構思、中期籌備到舉辦中的各環節，合作辦學單位可以全程參與，行業專家的加入必然在標準制定、技術支持、相關實踐材料的提供及賽前培訓等方面給予專業的支撐。　　課程小賽特點：專業大賽選拔優秀學生重點培養，為參加更高級別的賽事、企業選拔人才以及學校知名度的提升方面效果顯著。但是，教育應該具有“學有所教，有教無類”的公平性，為了彌補專業大賽受眾面窄的缺陷，全面提升學生知識水平、素質修養，特別設計了“課程小賽”。成熟的小賽可以為下一個階段的專業大賽提供專業知識或專業技能方面的支持。至于哪些課程適合“小賽”設計，并且可以嘗試“以賽代考”的考核方式，筆者認為：知識性、專業性較強的課程均可在該階段采用“小賽”的形式。拓展階段(專業設立5年及以上)背景：經過5年的專業發展，學校、行業企業、專業教師都會有不同程度的進步甚至某些方面的飛躍。專業發展所需的人力、物力、財力將更加到位。　　競賽特點：深入校企交流與合作，擴大與兄弟院校同類專業橫向聯系，協同物業管理協會積極促成省、市級競賽的開展。在競賽主題的選擇和設計上，可以選用綜合競賽的形式。綜合大賽，可在《物業管理專業課程體系教學模塊與實訓環節表》中抽選多個實訓專題或多個重要課程子模塊進行組合，將知識和技能融合起來設計競賽，考查學生知識的掌握程度和運用能力，大賽的規格視學校的實際條件而定。例如，物業服務費用的測算、物業管理方案編寫和物業管理招投標就可以組合起來，設計為模擬物業管理招投標綜合大賽，競賽內容為一個完整的物業管理招投標過程，含規范的標書書寫與招投標流程、完整的物業管理方案和準確的物業服務費報價;裝修管理和消防管理可以組合起來設計為綜合裝修管理大賽，競賽內容包含裝修管理的程序、裝修監管的工作重點、裝修過程中的消防管理，以及裝修糾紛解決模擬表演等等。設計競賽方案時，針對高職學生“喜玩好動”的特點，還可考慮融專業競賽、學生活動、實踐作業等環節于一體，這樣既貼近學生生活、可以增加競賽趣味性，還可使多種任務同時完成。　　三、后續思考　　1.物業管理專業技能競賽模式不能一味的照搬其他成熟或者比較成熟專業的競賽模式，一定要根據行業發展現狀、需求，結合學生人才培養方案，制定適合高職院校、學生特點、師資實際情況的科學的、穩健的、可持續性的競賽方案。　　2.無論是“專業大賽”還是“課程小賽”，都凝聚了教師的智慧和汗水，也包含了參與競賽學生的不懈努力和創意。因此，在競賽成果的展示方面，就不只是寫一篇研究報告或幾份實施方案，更應該重視競賽開展過程中智慧和創意的應用及推廣。　　3.大部分合作辦學企業會對職業院校技能競賽給予支持和幫助，特別是在競賽前的思路構建、競賽中的全程參與方面貢獻很大，因此，筆者認為校企合作應該向縱深發展，讓更多的合作成果為企業提供服務，讓更好的研究成果反哺企業，讓學校與企業共同成長。　　參考文獻：　　[1]焦紅強.技能競賽模式的創新戰略分析[J].中國高校科技，2012(6).

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　　物業管理是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委托,對物業進行維護、修繕、管理,對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理、服務的有償活動。下面是我為大家整理的物業管理論文，供大家參考。　　物業管理論文范文一：物業管理模式創新思考　　【摘要】隨著社會經濟的快速發展和城鎮化進程的加快，物業管理業在我國迅速發展，并日益成為一種不可忽視的社會管理和綜合治理力量。本文簡要分析了我國物業管理的現狀和特點，即:物業管理行業發展速度快，物業管理領域不斷拓展，物業管理行業逐步規范，促進人們住房觀念的轉變;探討了當前我國比較普遍的“建管一體化”、由當地房管部門或本單位自主管理、按照現代企業制度建立的物業管理公司等三種物業管理模式，并就如何物業管理模式探索與創新提出了六方面建議:一是要積極轉變思想觀念，提高對物業管理的認識;二是要加強政府監管力度，明確各方權利和責任;三是要健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規范化水平;四是要充分發揮業主委員會的作用，積極推進居民小區的自治管理;五是要加速引進競爭機制，培育物業管理市場;六是要大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平。　　【關鍵詞】物業管理;模式;創新　　近幾年，隨著我國社會經濟和房地產市場的穩定發展，物業管理已成為經濟體系中不可或缺的行業，并且事關百姓安居樂業和社會穩定發展，越來越受到各級政府部門的積極關注。目前，物業管理的服務層面也不斷擴大，已經從清潔、保安、維修，延伸到商務娛樂教育等居民生活的方方面面。物業管理的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。　　一、我國物業管理發展的現狀和特點　　(一)物業管理行業發展速度快　　經過20多年的發展，我國物業管理獲得了非常迅速的發展，已經成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據調查，杭州市在近10年的時間里，物業管理企業從2005年的314個增加到2014年的3517個，增長了10倍。2014年底，寧波市具有資質的物業服務企業有402家;溫州市有物業企業288家;紹興市有物業企業305家。湖州、臺州、金華等市的企業數量也呈不斷上升的態勢。　　(二)物業管理領域不斷拓展　　新世紀以來，我國物業管理服務領域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區，從住宅物業到辦公樓、大專院校和商業物業，從小型配套到大型公建，從單一類型物業到綜合型物業，從純市場的物業服務到機關、企事業單位后勤社會化的物業服務。物管范圍逐年遞增，逐年擴展，覆蓋類型已涉及住宅、商業、辦公樓、市場、醫院、學校、廣場、公園等各個方面。　　(三)物業管理行業逐步規范　　近年來，隨著物業管理行業的發展，各級職能部門不斷加強對物業管理政策制定和業務指導工作，制定了一系列規范發展物業管理的行政法規，《城市住宅物業管理辦法》、《物業管理企業資質等級審批辦法》、《城市物業管理服務收費暫行規定》等物業管理行政規章或行業規范先后制定、頒布和實施，對規范物業管理行為，推進物業管理行業的快速發展起到了重要作用。特別是2004年建設部頒發的《物業管理企業資質管理辦法》的出臺，使整個物業管理行業在原來規范運作的基礎上又上了一個臺階。　　(四)物業管理促進了人們住房觀念的轉變　　對住宅小區和高層樓宇推行統一的專業化物業管理，確實給業主和物業使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優美、衛生的生活、工作環境，從而使廣大業主的住房消費觀念發生了很多變化。通過近幾年的發展，人們逐漸轉變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認識不斷加深，使得物業管理越來越受到更多人的接受和認可，物業管理收費難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業主已經將物業管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費。　　二、我國物業管理服務的主要模式探析　　不同類型的物業，使用性質存在明顯的差異，管理和服務的內容也就各有側重。目前，我國運用比較廣泛的物業管理模式主要有以下三種: 　　(一)“建管一體化”的物管模式　　開發商對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據相關調查結果顯示，2%左右的企業屬于開發單位出資成立的物業公司，它既能夠充分發揮房產企業市場優勢，實現開發、建設、管理的“一條龍服務”，實現物業管理與經營活動的有機結合;又能夠通過實現良好的管理和提供優質的服務，來不斷打造房地產開發企業商的信譽與品牌，進而不斷提升物業本身的社會經濟價值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產生更好的社會經濟效益，反過來又為住房小區的物業管理工作順利開展提供重要的財力支持，從而形成以房建養物業、以物業促開發的良性循環機制。物業企業全國前三強的綠城物業服務集團有限公司和萬科物業發展有限公司就是其中的佼佼者。　　(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式　　在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業，物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設施出現損壞需要修理時，可以直接向本單位有關部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業管理公司不是獨立法人單位，在經濟利益上難以和原單位脫鉤，經營管理工作也受到較大限制，難以實行物管企業內部的職能分解和政企分離，使得物業管理公司的“造血”功能嚴重不足，從而難以真正形成現代化經營、市場化服務、社會化管理的現代物管新機制。　　(三)按照現代企業制度建立物業公司的物管模式　　物業管理公司是按合法程序建立并具備相應資質條件的對物業進行管理的企業性經濟實體。它具有法人資格，根據合同接受業主的委托，依照有關法律、法規的規定，對物業實行專業化管理，并收取相應的報酬。這種模式的優點是管理思路清晰、市場意識強烈、服務對象明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專業化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經濟的要求，有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業管理體制法律關系、人們的消費理念、物業管理公司的經營服務意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業管理公司經營困難，處于非贏利狀態。　　三、加強現代物業管理模式的探索與創新　　(一)進一步轉變思想觀念，深化對物業管理的認識　　對物業管理問題定位要有一個新的認識，物業管理不僅是一個新型產業，更重要的是把它納入社會管理的內容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創新”等加以研究、探索。全社會都應加大對物業管理工作的重視和支持，推進物業管理工作的不斷深入、規范和完善。　　(二)加強政府監管力度，明確各方權利和責任　　政府相關部門在對物業管理行業進行監管的同時，也應該加強對業主委員會的監管力度。要充分發揮業主委員會的作用，協助房產行政主管部門，強化對業主委員會的日常監督，引導業主委員會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，依法做出決定，從而促進物業管理行業的有序、健康發展。解決開發商遺留問題，要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”，加強對業主宣傳，明確開發商的責任和物業公司的責任。這樣，物業公司能在開發商遺留問題方面減少與業主之間的矛盾。　　(三)健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規范化水平　　物業管理企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。例如:現行的法律法規已給予物業管理公司相應的權利。國家《物業管理條例》規定:“業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟”。對那些無理拒交物業管理費的業主，物業公司可通過司法途徑來達到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護自身權力。　　(四)充分發揮業主委員會的作用，積極推進小區內部的自治管理　　國家《物業管理條例》規定:“業主大會在其職責范圍內決定的對物業管理區域內的全體業主具有約束力。“業主委員會由業主大會會議選舉產生”。“業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。”物業主管部門應重視小區業委會的組建工作，并加以指導、幫助和協調。而經小區業主大會選舉產生的業委會，應積極地去履行自己的職責，在協調小區矛盾、維護業主權益等方面發揮重要作用。　　(五)加速引進競爭機制，培育物業管理市場　　物業管理是市場經濟的產物，只有競爭才能不斷提高物業管理質量和服務的水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成，實現物業管理的規模化經營，實行品牌化發展戰略。對物業管理公司實行優勝劣汰，有效的優化資源配置，節約管理成本，促進物業管理規范發展。此外，應明確建設與管理的責權利，逐步推進分業經營，改變物業管理依附于房地產開發的狀況，使物業管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業管理各方的責權利。例如:筆者服務的浙江新成物業管理有限公司成立于2000年，由浙江廣播電視集團投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務集團內部。2002年走向市場化，經營方向上術有專攻，以企業、機關智能化辦公研發大樓物業服務為經營方向，形成了自己的高端服務的品牌特色，目前管理物業面積100余萬平方米，服務的客戶有副省級國家機關大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業獲得國家級、省級、市級榮譽，在杭州市物業管理行業中具有較高的知名度。　　(六)大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平　　物管公司及相關部門應加大培訓力度，提高從業人員專業素養，著力培養服務意識及經營意識。物業公司已經向特色服務、親情服務、個性服務等領域拓展延伸。一方面，要切實轉變思想觀念，強化物業管理人員的服務意識，全心全意搞好優質服務。要借鑒國外或發達地區的經驗，抓好培訓，如物管行業市場化發展程度較高的香港，除了職前培訓、在職培訓、專題講座等，還注重思想作風、遵紀守法、職業道德、服務態度等教育。對于管理人員，還注重學歷提升和專業課程學習。相關部門應發揮行業協會的作用，進一步加大對物管人才的培訓力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進物管行業的持續、健康發展。另一方面，強化合作意識，加強物管與業主之間的溝通合作。物業管理的服務對象是人，物業管理要堅持以人為本的科學發展觀，積極構建和諧與共的物管企業、無關人員和業務之間的良好關系，切實實現物業管理中的良性循環。例如:在假期的時候會為業主的小孩提供社區活動，業主上班時把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業的各個部門體驗學習，比如帶到綠化部門去學習種花種草，以及學習一些書本上學不到的東西。此外，如果業主家有老年人，物業每天白天也會每隔3-4個小時打電話進行溝通或者上門照顧。同時應成立行業協會，多渠道吸納專業人才，提升物業管理服務能力。建立起一支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的物管隊伍。　　【參考文獻】　　[1]錢滿發.我國居住小區物業管理模式探索[D].北京交通大學，2006 　　[2]張農科.關于我國物業管理模式的反思與再造[J].城市問題，2012(5) 　　[3]范超.江蘇省盱眙縣商業地產物業管理模式探索與研究[D].江西理工大學，2010 　　[4]劉濤.我國物業管理模式的反思與再造探討[J].現代物業(上旬刊)，2015(3) 　　[5]胡杰.關于我國物業管理模式的反思與再造[J].黑龍江科技信息，2015(23) 　　物業管理論文范文二：物業管理營改增問題分析　　摘要：我國實施“營改增”是“十二五”期間重大的稅制改革，對我國稅務的發展產生了深遠的影響。伴著“營改增”試點的深化和平穩的推廣，輻射的范圍和稅種也日益漸多。服務業已經納入“營改增”的實施范疇，物業管理公司屬于服務業，且是最后進行“營改增”的行業，物業管理公司的機遇與挑戰并存，亟需對“營改增”所帶來的影響進行深度剖析。本文將參考其他行業“營改增”后給其行業發展所帶來的影響和變化，梳理“營改增”對物業管理公司帶來的影響，并在分析的基礎上，提出相應的策略，為合理的稅務籌劃，避免稅務風險，保證物業管理公司營業利潤的平穩增長，為物業管理公司的長久可持續發展提供參考。　　關鍵詞：營改增;影響;對策;物業管理公司　　我國從九十年代開始了營業稅和增值稅并行存在和征收的稅務制度，但是隨著經濟全球化加速發展的大背景和我國社會主義市場經濟的不斷發展，尤其是加入WTO后與世界經濟接軌的程度不斷加深，新經濟形勢下，各種貨物和勞務之間的分界線已經越來越不明顯，兩種稅種同時征收的稅制已經嚴重阻礙了我國經濟的發展，對我國經濟走向世界也產生了不利的影響。與此同時，我國在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當前階段物業管理行業的稅負偏高，兩種稅種同時征收并存的局面讓物業管理行業更是難以拓寬發展領域，對其物業管理行業松綁，使其稅負更加公平合理是當前亟需解決的問題。在此背景下，企業開始進行“營改增”的改革。　　一、“營改增”對物業管理公司影響的淺析　　這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業管理企業面對新的發展環境，克服掉負面影響，比如短期內稅負會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應對稅制改革后降低負面影響的工作，稅制平穩的過度，這是物業管理企業在稅務方面工作的關鍵點。“營改增”對我國物業管理公司帶來的影響主要有以下幾點。　　(一)“營改增”能促進物業管理公司的可持續發展　　我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經濟結構的調整、推動物業管理的現代化發展有著重要的意義。但是現行的物業管理收費尚未形成制度化、規范化的體系，導致物業管理企業出現稅負過重的現象。“營改增”實行后，物業管理行業將進一步加強內部管理，解決兩稅種并存征收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導致稅負加重的弊端。從企業長遠發展看，“營改增”稅制的實行使得企業稅收更加統一，抵扣鏈條斷層混亂現象逐步消失，可以抵扣的進行稅額大幅度增加，減少企業的負擔。因此，實施“營改增”后很明顯的提高物業管理行業的持續經營水平。　　(二)“營改增”對物業管理公司利潤增減變動的影響　　“營改增”的稅制改革在短期內物業管理企業的稅負會出現不降反增的反常現象。對小規模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業的利潤收入。但是對大多數一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎上又增加了11%和6%的兩檔稅率。直接結果是物業管理公司從原來5%的營業稅稅率，更變為6%的增值稅，一定程度上會導致企業利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由于物業管理企業的營業成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務成本，這些成本是不可能產生進項稅額的，這就導致了公司可抵扣的進項稅額相當少，雙重作用之下，物業管理公司短期內稅負會出現不降反增的現象。典型的例子是，物業管理企業保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農產品難以獲取增值稅進項稅的專項抵扣等都會在短期內增加公司的支出，對公司的利潤產生一定的影響。　　(三)“營改增”能夠提高物業管理公司的財務管理　　實施“營改增”稅制改革后，這對進一步規范物業管理企業的財務核算和監督體系統一、統一財務核算口徑、提高物業管理公司財務批露報告數據的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進行稅制改革后，物業管理公司面臨的重復、混亂征稅現象被解決，填補了征稅漏洞，簡化了財務核算，讓給多企業獲利，尤其是物業管理公司這種微利企業。此外，“營改增”的實行也對加快了調整物業管理行業的產業結構，擴大市場范圍起著舉足輕重的推動作用。　　二、物業管理公司實施“營改增”稅制改革后的建議和對策　　(一)積極的做好稅務籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議　　物業管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時了解和把握相關的稅收政策的變動，提前基于政策法規進行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業，著眼于本企業的實際經營活動，由專門的財務工作人員進行全局統籌規劃。主要做到以下幾點。首先要明確自身的定位，是小規模納稅人還是已經達到一般納稅人的認定標準。針對不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對于小規模納稅企業，務必采取以酬金結算的收費模式來降低納稅的數額，相反對于一般納稅人，則采取包干、轉包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時候一定要在國家法律法規的范圍內爭取最大額度的稅收優惠，不可逾越法律的紅線，造成企業和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率征收，造成很多不必要的稅負。與此同時，要合理的安排公司的經營活動和經營事項，選擇合適的供應商和服務對象，爭取更多的增值稅進項稅額的抵扣限度。　　(二)物業管理公司要加大對增值稅專用發票嚴格管理的力度　　加大對增值稅專用發票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務人員提出了較高的要求，企業財務人員務必要嚴格遵守我國對增值稅征收的相關法律規章。此外，務必加強對增值稅專用發票的嚴格管理，嚴格增值稅專用發票的獲取、流通、銷廢，依據企業有關制度進行。比如：對虛假增值稅專用發票要及時向相關部門揭發，丟失增值稅專用發票的需立刻向稅務機關做備案等。增強對增值稅專用發票各個環節的管理，強化稅收風險觀念和意識。　　(三)提高物業管理公司財務管理水平，完善公司財務管理體系　　在新的稅務體系下，物業管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務管理方面的觀念和思想意識。企業的長遠發展離不開良好配套的財務管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決于財務管理的水平。物業管理公司必須根據當前公司的實際情況和公司發展的戰略目標，提高財務管理水平，完善自己的財務管理體系。因此，必須規范企業的財務管理制度，減少和防止企業非法現象，比如私自挪用資金等現象的發生，防止企業資金的非法流失。不容忽視的是還應該加強企業的財務監督，構建企業內部完善的控制機制。　　(四)加強物業管理企業“營改增”行政模塊的優化力度　　加強物業管理企業“營改增”的順利開展，離不開國家的宏觀調控和引導。主要有：保持原有的財務稅收補貼，保持對物業管理企業進行部分收入減免稅收等積極的優惠措施，以保證物業管理企業的正常運轉。此外，還需要擴大簡易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業管理企業的稅收壓力，增強其資金的持續運轉。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應物業管理企業稅負的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業管理公司。　　三、總結　　我國“營改增”的稅制的改革，對物業管理公司的發展既是機遇也是挑戰，因此當務之急是物業管理公司抓住機遇，積極的借助國家相關法規政策，籌劃自身稅務，完善和更新自身的財務管理體系，盡快融入到新的發展環境中，使其自身稅務核算更加規范合理，以此提高公司整體管理水平，進而促進物業管理公司更好的發展。　　參考文獻：　　[1]蘇浩寧.“營改增”對物業管理行業的影響及應對策略[J].財經界，2016(4)：322-333. 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物業管理論文

3，淺談物業管理論文

　　物業管理是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委托,對物業進行維護、修繕、管理,對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理、服務的有償活動。下面是我為大家整理的淺談物業管理論文，供大家參考。　　淺談物業管理論文范文一：城市社區物業管理問題及對策　　摘要：隨著我國經濟實力不斷增長，社區物業管理也迅速發展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業管理行業的發展，使得我國物業管理行業在市場化日趨成熟的大環境下缺乏一個明確的發展方向，進而難以取得突破性發展。為此，對我國城市社區物業管理中現存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優化我國城市物業管理的解決措施，對促進我國城市社區物業管理的發展有著重要意義。　　關鍵詞：城市社區;物業管理;業主　　1我國城市社區物業管理現存問題　　1.1城市社區物業管理企業管理能力有限　　與發達國家相比，我國社區物業由于起步較晚其發展相對滯后，加上國內物業管理方面人才匱乏，致使城市社區物業管理企業大多管理能力不足。主要體現在兩個方面：其一，物業管理企業與業主、房地產開發商三者關系處理不到位。其二，將物業管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經驗的累積和管理相關設施發展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業管理企業高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發揮其應有的功能和作用。　　1.2服務觀念落后　　我國城市物業管理企業服務觀念落后，致使我國城市物業管理服務質量難以顯現。主要體現在兩個方面：其一，我國城市物業管理主觀原因致使其行業定位存在偏差。我國城市物業管理企業沒有找準行業定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業管理企業自身服務觀念落后，沒有認識到物業管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業定位，致使我國城市物業管理服務質量差。其二，前期物業定價過低、后期業主拖延或拒繳物業費等客觀因素致使我國物業管理企業難以提供優質服務。而業主一旦拖延或拒繳物業費，物業管理企業就會更加消極懈怠，極大打擊物業管理的服務意識，難以提供優質的服務，由此形成惡性循環，制約了我國城市物業管理整個行業的發展壯大。　　1.3業主思想觀念存在誤區　　我國城市物業管理行業飛速發展，多數業主的消費理念相對落后，仍處于計劃經濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數業主對物業都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業主都存在拖延或拒繳物業費現象，降低了物業管理企業收費率，降低了物業管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區居民的利益。　　2我國城市社區物業管理現存問題的原因　　2.1相關法律法規不健全　　由于我國城市社區物業管理相關法律法規尚不健全，賦予業主大會以及業主委員會的法律地位不高，使得業主大會在實際運作中談判處理社區物業管理問題難度增加，協調成本逐步增長，業主大會難以充分發揮其職能。此外，針對業主大會、業主委員會的監督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業主委員會和業主大會并不能完全代表廣大業主利益。也正是由于我國城市社區物業管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業管理相關法律法規，致使社區物業管理企業與業主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現的糾紛，也尚未出臺相關法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產行業發展迅速，社區物業管理行業也飛速發展，而與社區物業管理行業發展速度相比我國出臺的有關社區物業管理的法律法規難以同步，從而制約其發展。　　2.2市場機制不夠完善　　近些年，我國物業管理行業飛速發展，逐漸成為我國現代服務業的重要組成部分，但由于我國物業管理行業的發展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業主跟物業管理企業之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經濟環境下物業管理體系的發展和完善，物業管理企業缺乏一個良好的監督環境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規現象時有發生，使得物業管理行業在市場經濟的發展活力不足。另外，由于監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業管理企業的職能和責任難以充分履行，加劇了物業管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業管理缺乏一個良好的競爭環境，使得市場經濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業管理企業在實際運作中不規范，管理水平低下。基于物業管理企業的不規范操作，在一定程度上引起了業主的不滿，進一步影響了業主參與自治的積極性。　　2.3社區業主自治程度不夠難以滿足現實需求　　按照我國傳統文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業尋找歸屬感。但是面對與物業管理的糾紛得不到解決，讓很多業主對物業管理行業失去信心。一方面，業主缺乏自治觀念。有些小區幾年沒有舉行過業主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業管理事務莫不關心。業主大會無法正常召開，業主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區業主委員會管理不規范。業主委員會應該是由業主大會公開選舉而來，但是不少小區從選舉到后期的管理運作都極為不規范。業主委員會不能代表業主利益甚至還和物業管理企業共同侵害業主利益。一部分小區業主委員會雖然是正規流程選舉而來，而業主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業主維權過程中力不從心。這些情況都讓業主委員會形同虛設，無法發揮應有的作用。　　3優化我國城市社區物業管理對策　　3.1健全相關法律法規　　物業管理雖然在我國發展了多年，但是相關法律法規還是滯后。開發商、物業公司、業主之間發生糾紛，往往沒有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據物業管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規。一方面要健全地方法規。我國各地區經濟文化發展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實際糾紛。根據各地方實際情況來制定物業相關規定，在物業管理過程中才能更加切合實際解決物業糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構成、管理方式等細節上的問題都要有詳細的法規來規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業管理一個重要問題就是業主不能自主選擇物業公司。完善投標制度，通過業主大會來公開選擇廣大業主青睞的物業公司。一旦達到自由選擇物業公司，物業公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發展，同時業主也得到良好服務和避免糾紛。　　3.2認清行業本質找準行業定位　　首先，要處理好物業管理者與業主之間的定位。物業管理者在業主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業管理本質上是服務業。每一個物業從業人員都應該遵守職業道德，認真為業主提供服務，以及不斷提高自身物業管理能力。遇到業主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業主，也要擺正自己的位置。不能把物業管理者當作自己的仆人，通過正規流程去處理物業問題，而不是通過威脅和拒絕交物業費等方式來“維權”。其次，房地產開發商與物業之間的定位。開發商與物業應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏的局面。一些開發商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業公司難以應付，這使物業公司失去管理信息和業主糾紛不斷。一些物業公司為了獲得市場，前期給開發商報出過低的物業費用吸引業主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優質小區建設規劃，會給后期物業管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發商獲得公眾的信任與支持。　　3.3完善相關規章制度　　首先要進一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業公司入駐社區參與物業管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優質的物業管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業公司參與競爭從而促進物業公司自我提高和為業主提供更優質服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業公司，是對業主負責同時也是對物業管理行業負責。其次，初始物業公司選擇市場化。在實際物業管理過程中，開發商與物業管理公司關系往往非常曖昧甚至物業公司是開發商下屬公司。根據《物業管理條例》規定，物業管理企業和開發商應該是合同關系。開發商在進行商品房銷售過程時，物業公司提前入駐社區，往往這個物業公司和開發商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業公司的體制，導致物業和業主糾紛不斷。最后，建立完善的業主投訴制度。近年來的物業糾紛越來越多，業主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業和業主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環。糾紛得不到妥善解決，讓業主對物業管理行業失去信心從而不愿意交物業管理費。最終導致物業管理企業得不到良性發展。　　3.4完善監管機制，物業管理健康發展　　首先，要加強物業公司資質審核監督。對物業管理企業資質信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業進入物業管理行業。這既是保障業主的利益，也是保障物業管理行業的利益。其次，加強物業管理行業競爭規范化監督。當前物業管理市場競爭日益激烈，不少物業公司為了奪取市場，不顧市場規律，承諾過低的物業費，入駐社區后又不能盈利從而通過降低服務質量違規收費等方式來保證自身利益，最終導致業主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業管理市場，破壞了物業管理行業形象。最后，要加強對業主委員會的規范化監督。業主委員會是由業主大會選舉而來，代表廣大業主利益的業主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業主利益。　　作者:談麗艷單位:長江師范學院　　參考文獻: 　　1謝家瑾.對物業管理向現代服務業轉型升級的粗淺認識[J].中國物業管理，2012(10) 　　2 上海市物業管理行業發展現狀[J].中國物業管理，2010(1) 　　3劉拓.我國物業管理問題研究[D].濟南：山東大學，2010 　　4王光榮.城市社區物業管理難題的破解策略[J].蘭州學刊，2013(2) 　　5寇曉燕，張居盛.社會協同視角下的物業管理困境與化解[J].求索，2013(1) 　　6黃闖.城市社區物業管理良性發展的路徑分析[J].長白學刊，2013(1) 　　淺談物業管理論文范文二：保障性住房后期物業管理問題及對策　　摘要：住房保障是重要的民生問題，近年來，保障性住房建設日益規模化，但是在國家政府高度重視，大量的保障性住房投入使用后，后期物業管理過程卻面臨著前所未有的挑戰，物業管理部門與住戶間的矛盾橫生，十分不利于保障性住房的良性運行。有針對性地根據部門主管、物業管理和住戶三大主體探究保障性住房后期物業管理中的問題并提出相應的破解策略，對保障性住房后期管理的“綠色”發展具有十分積極的意義。　　關鍵詞：保障性住房;后期物業管理;河南安陽市　　一、研究背景及意義　　大規模實施保障性安居工程是黨中央、國務院的一項重大決策。為加快發展保障性住房建設，快速解決城鎮低收入家庭、外來務工人員以及新就業群體的住房困難問題，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚戶區居民的居住條件,實現住有所居目標,推進河南城鎮化快速健康發展，自從2011年以來，河南省多次出臺了關于保障性住房的政策建議和意見：2011年12月21日《河南省人民政府關于加快保障性安居工程建設的若干意見》，提出要進一步規范廉租房和經濟適用住房建設方式、審核機制、售后管理,建立可持續發展的廉租房和經濟適用住房制度。2012年河南省政府出臺《關于加強廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導意見》頒布，要求逐步降低保障性住房準入門檻，同時將新就業職工和外來務工人員納入公租房保障范圍。2013年河南省住房和城鄉建設廳《關于做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》提出要加快推進保障性住房建設，切實落實保障性住房配建政策，積極推進棚戶區改造。2015年《關于加強公共租賃住房管理的若干意見》中提出實行配售的措施，這些都是保障性住房建設和管理過程中不可缺少的制度保障。由于政府的積極作為，河南省的保障性住房已經形成了以廉租房和公租房為主體，經濟適用房、兩限及定向安置房等為補充的多元化體系。保障性住房的后期運營管理主要包括：準入退出、租金收繳、物業管理、社區文化建設、配套設施經營等方面。《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發〔2011〕45號)規定，“保障性住房小區可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業機構提供物業服務”，對保障性住房后期物業管理提出了指導性意見。本文基于對安陽市的保障性住房后期物業管理的實證研究，對保障房后期物業管理過程中的問題做出較為詳盡透徹的分析，從而有針對性地提出解決策略，這將促進安陽市保障房后期物業管理的進一步完善;而且，通過改善住房條件和環境，切實解決目前居住在保障房內群體的后顧之憂，也有利于提高中低收入群體的幸福指數;同時增加普通群眾對后期物業管理工作的配合和支持，對有效降低后期管理過程中的阻力，促進保障房后期物業管理的可持續發展具有積極的推動作用。　　二、問題解讀　　(一)從部門主管方面發現的問題　　對于保障性住房部門主管，主要是以訪談的形式進行，談及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相關配套措施，對于后期管理這部分，將會繼續沿用政府委托物業進行管理的形式開展，但其中也暴露許多問題，主要有以下三個問題。第一，政府的資金壓力過大。保障性住房資金來源主要是財政資金、房租以及配套設施經營收益。隨著房屋規模擴大，包括行政人員、管理人員等費用開支擴大，而政府僅向民眾收取金額很少的房租及物業費，隨著時間的推移資金的壓力就越大;第二，有些官員怕擔責任擱置手中的房源，使保障房不能發揮它應有的功效;第三，居民的資產審核困難及退出意識淡薄。由于我國尚未建立起與市場經濟體制相適應的金融信用體制和居民個人收入申報制度，個人收入和金融資產不公開透明，缺乏有效的收入監控手段和相關的調查統計手段。當資產審核時出現漏洞，導致有些保障房內居住的是有房有車以及將房屋租售的業主，違背了設立保障房的初衷。此外，保障房退出機制中的獎懲措施力度不明顯，關于退出概念模糊，缺乏激勵機制，導致住戶一旦居住在保障房內就不想退出，居民自愿退出的動力嚴重不足。　　(二)從物業方面顯示的問題　　問卷上涉及物業的問題主要包括是否有物業進行管理、物業人員的從業素質如何、是否對物業管理情況滿意及主要提供的服務這四題。在安陽市三個不同檔次小區中收回的220份有效問卷中得知，156份(70.91%)小區沒有專門的物業公司進行管理，64份(29.09%)設置物業管理的小區中有127份(40.2%)問卷結果表示從業人員素質一般，有84份(38.18%)表示對物業的管理滿意度是一般，主要提供的服務有設置門崗、打掃衛生、公共設施維護和園藝綠化管理。調查的結果說明了四個問題：第一，物業提供的服務范圍太狹窄，僅限于簡單的日常服務，并且住戶反映小區安全管理不到位，多發生電瓶車失竊案件，門衛進出沒有嚴格把關導致小區內人員混雜，居民的日常安全得不到保障。第二，物業的小區綠化沒有規劃到位，并且出現轎車亂停亂放影響交通的現象。第三，物業工作效率較低，出現房屋質量問題如房頂漏水、管子陰水、沒暖氣等問題沒有及時得到回復。第四，缺乏針對性的物業，應根據保障房業主不同需要，不同消費水平制定切合實際的服務業務，做到服務細致化。而與物業管理人員的交談中發現有些小區居民沒有及時繳納物業費，導致物業工作不能如期及時開展，管道使用期為2年，屋面等使用期為5年，到達一定期限后的維修費、人工費等也是一筆不小的開支。而業主認為物業為了節省開支減少成本而降低服務質量，拒交物業費。解決兩者直接的矛盾是目前物業工作的重點，既要保證服務質量又要建立合理機制鼓勵民眾積極主動繳納物業費。社區有開展志愿服務站、節日文藝匯演以及讀書平臺等工作，但大多數居民并沒有很好地參與其中，缺少主人翁意識，并沒有意識到自己也是小區中一員，不能積極主動的參與社區文化建設。　　(三)從住戶滿意度方面反映的問題　　問卷主要從住房概況、物業管理、配套設施、社區建設以及相關政策和退出機制六個方面分析不同住房情況的住戶對于保障性住房后期管理中不足及態度觀點。在220份有效問卷中70份為廉租房住戶，147份為經濟適用房住戶，3份為公租房住戶。主要反映的有以下五個問題：第一，保障性住房所在小區普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活動場地，社區醫療不健全，社區超市物價偏貴等問題。第二，在鄰里關系這方面，27.5%的居民選擇一般，表示需要加強鄰里交流和社區文化建設以及培養社區居民的團結友愛、鄰里互助意識。當談及志愿服務不少居民表示沒有參加過社區的志愿活動，如果有條件將非常樂意參與其中，尤其是“以工代費”愿意參加社區勞動來抵消物業費。第三，在后期管理模式這題28.5%的居民選擇了希望住戶和物業自行結合管理，20.9%選擇政府及相關部門主導，說明住戶參與管理的意愿還是很強的，只是缺少一個平臺。此外，目前沒有物業管理的保障房小區居民表示，之前在小區內有物業進行管理，但由于第四，36.4%的住戶表示對保障房相關政策不太了解，并且50.6%表示不了解投訴舉報方式也從來沒有舉報過，少數住戶表示舉報過但并未得到回復，物業退出管理。這表明政府及社區的監督機制不夠完善，沒有一個公開透明的渠道，真正的讓民眾表達心聲，讓權力行使在陽光下。第五，多數居民在退出機制這一部分表現出強烈的意愿即不會退出保障房，說明政府在這方面的引導不夠，沒有讓民眾建立一個正確的就業觀，通過自己的努力提早退出保障房。　　三、破解策略　　(一)部門主管方面　　對于部門主管方面的問題，首先應采取措施“開源節流”，對廉租房和公租房的物業服務收費實行政府指導價，降低政府財政資金的壓力，一方面，通過適當的梯度在一定范圍內提高租金以及配套設施的承包費用，增加保障房管理的資金來源;另一方面，可在社區居委會組織下由承租人參與物業管理、自我服務，精簡物業管理人員的規模，實行競爭性激勵機制，提高辦事效率;其次，對于住建廳的相關工作人員加強監督，同時健全公示制度，最大限度地避免保障房資源的浪費，使其發揮應有的效用，切實保障住房困難戶解決住房問題;最后，對于住戶資產審核困難以及退出意愿淡薄的問題，應該成立政府部門人員和物業管理人員相結合的工作小組，確定明確指標，定期入戶核查，而且要加大宣傳力度，使住戶對退出機制加強理解，嚴格按照資產審核標準和退出稽核標準對不愿主動退出但是不符合保障房入住資格的人員實行強制性退出，同時，建立周轉房或周轉金制度，在執行強制退出時，提供其他租金較低的公租房給住戶或為其提供周轉金，助其在社會上租房。　　(二)物業管理方面　　物業管理公司在對保障房小區進行管理時，應該提供全方位的服務，尤其是安保措施，要切實維護住戶的人身和財產安全;同時，“就近原則”接納本小區內部人員(承租人)參與民主管理，平時注重對工作人員進行培訓，提高辦事人員的素質，提高辦事效率;對住戶反應的問題要有專門工作人員整理記錄并及時予以解決，要使小區住戶對物業管理加強民主監督，健全小區住戶的申訴渠道。另外，物業費要按照規定的標準收取，建立合理機制鼓勵民眾積極主動繳納物業費，并結合住戶的住房狀況分層分階段收取，不能任意更改收費標準。加強住戶與物業管理部門的溝通與協商，使管理信息公開化，緩解兩大主體間的矛盾。此外，物業管理人員要鼓勵小區住戶積極主動的參與社區文化建設，使其增強主人翁意識。　　(三)住戶方面　　首先，住戶是保障性住房管理的關鍵元素，保障房后期物業管理的發展需要住戶積極支持配合管理工作的開展，民主參與管理，積極建言獻策，增強自身的主人翁意識。調查發現，多數住戶愿意以“以工代費”形式參與社區管理抵消物業費，所以開展社區內部相互幫扶，不僅可以增進鄰里間的關系，而且還可以減輕物業管理的工作壓力，對于社區和諧建設也大有裨益。不僅如此，對于流動性強，勞動強度不大，不需要固定人員的工作崗位，可以吸納大學生志愿者或者社工人員參與其中，有效整合可以利用的人力資源，在保障性住房后期管理過程中是一項積極而有意義的嘗試。關于退出機制，要加強住戶對保障性住房退出機制相關政策的了解，自愿選擇有利的主動退出策略，促進保障性住房退出機制合理公平實施。　　作者:王凈凈郭曉晴單位:河南師范大學　　參考文獻：　　郭林,張學峰.租賃型保障性住房后期運營管理的現存問題與破解之道———基于河北省的經驗分析[J].蘇州大學學報(哲學社會科學版),2014(05). 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