房地產策劃報告，目前房地產策劃主要需要寫什么報告哪幾種

來源：整理時間：2024-02-17 22:03:55 編輯：好學習手機版

本文目錄一覽

1，目前房地產策劃主要需要寫什么報告哪幾種
2，房地產開發項目策劃報告主要內容
3，房產策劃方案怎么寫
4，房地產公司營銷策劃報告范文
5，房地產策劃報告書
6，房地產營銷策劃方案5篇
7，房地產開盤的策劃怎么寫了
8，房地產策劃案怎么寫
9，某商業地產項目策劃書

1，目前房地產策劃主要需要寫什么報告哪幾種

主要寫項目定位報告和項目推廣報告還有產品建議報告

有空參加一下房地產策劃師的培訓，就會寫了

目前房地產策劃主要需要寫什么報告哪幾種

2，房地產開發項目策劃報告主要內容

房地產開發項目策劃報告主要內容：　　（1）項目背景　　（2）開發項目地塊分析　　①地塊的自然條件分析；②地塊周邊的經濟及社會條件分析；③地塊的環境條件分析。　　（3）開發項目市場調查與分析　　1）市場環境調查與分析　　①政治法律環境；②經濟環境；③人口環境；④社會文化環境。　　2）市場需求容量調查與分析　　①國內外市場的需求動向；②現有的和潛在的市場需求量；③社會擁有量、庫存量；④同類產品在市場上的供應量或銷售量，供求平衡狀況。　　3）消費者和消費者行為調查與分析　　①消費者類別及其分布；②購買能力；③購買欲望和購買動機。　　4）競爭情況調查與分析　　①競爭對手的調查與分析；②競爭項目的調查與分析。　　（4）開發項目SWOT分析　　①開發項目的優勢分析；②開發項目的劣勢分析；③開發項目的發展機遇分析；④開發項目的威脅分析。　　（5）開發項目的市場定位　　①消費群體定位；②項目形象定位；③規劃設計及建筑形象定位；④戶型定位；⑤價格定位；⑥物業管理定位。　　（6）開發項目的產品策劃及規劃建議　　①項目總體規劃設計建議；②建筑個體設計建議；③環境景觀設計建議；④戶型設計建議。　　（7）開發項目房地產項目的定價及價格策略　　①開發項目房地產項目定價目標；②開發項目房地產項目定價方法選擇；③開發項目房地產項目價格策略選擇。　　（8）開發項目房地產項目廣告策劃及銷售　　①開發項目房地產項目廣告設計；②開發項目房地產項目廣告媒體選擇；③開發項目房地產項目銷售計劃及策略制定。

房地產開發項目策劃報告主要內容

3，房產策劃方案怎么寫

主要提綱如下：1、市場情況分析；2、樓盤現狀分析，競爭對手情況分析對比；3、舉辦活動的理由；4、活動的費用預測；5、活動具體步驟，包括前期、中期、后期的細節；6、活動效果預測、效益分析。

房產策劃方案怎么寫

4，房地產公司營銷策劃報告范文

一般說來，“營銷策劃書”并沒有統一的格式和內容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：一、研展部分 1、項目簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。 2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。 3、swot分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢（strength）、弱點（weakness）、機會點（opportunist）及存在的問題（threats）。 4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。 5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。二、企劃部分包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點。 3、np稿標題初擬。 4、媒體計劃。三、業務部分主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續期）做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷，工作計劃《房地產公司營銷策劃書》。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發商的信任。總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權，讓開發商覺得“非你莫屬”。 “以正合，以奇勝”房地產策劃之體會成功的房地產策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規范操作；只要在每一步的`操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：一、定位（市場定位、產品定位及規劃設計等）你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。二、時機（投資開發的時機）投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發什么類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。三、位置（項目開發所在的地理位置）位置的選擇取決于發展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業城”地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。在接受代理樓盤時，發展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據“提案報告書”的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據以作為提出“價格建議”、“產品定位”的數據資料。其實我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質量問題是最重要的。做房地產策劃已經還是不錯的，不過最近的房地產市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現在的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續努力的！

5，房地產策劃報告書

題目 : [房地產] 房地產策劃報告書尺寸 : 目錄 : PART Ⅰ 項目概況 PART Ⅱ 項目市場調研與預測 PART Ⅲ 項目市場定位 PART Ⅳ 項目規劃設計 PART Ⅴ 項目開發計劃及融資 PART Ⅵ 項目整合營銷推廣正文 : ㈠主賣點----—— 　　　㈡次賣點-------

6，房地產營銷策劃方案5篇

【 #策劃# 導語】為了確保事情或工作安全順利進行，就不得不需要事先制定方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃。以下是整理的房地產營銷策劃方案，歡迎閱讀！ 1.房地產營銷策劃方案　　一、房產活動營銷概念　　“房產活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動效應的，具有強烈新聞價值的—一個單一的、或是系列性組合的營銷活動，達至更有效的品牌傳播和銷售促進；它不但是集廣告、促銷、公關、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關系營銷、數據營銷的基礎之上的全新營銷模式。　　二、房產活動營銷產生背景　　縱覽房地產發展歷程，房產活動營銷觀念形成非一蹴而就，依其發展階段的不同，大致可分為以下三個層次：1994年以前，房地產市場尚未成熟，活動營銷似乎是一個生僻的詞語；1994年-1998年，當幾十億平方米的空置房懸掛在每個發展商的腦海里時，房地產活動營銷便成了一個最時髦的觀念；98年以后到現在，由于樓盤競爭的日益加劇，房產活動營銷深入人心，開始由“產品營銷”向“服務營銷”和“定制營銷”轉型，但對其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現象。　　三、房產活動營銷發展階段　　1、促銷活動——簡單的產品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產品本身。瀏覽1995－1998年房地產市場，大多數點子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現。　　2、行銷企劃——相對有組織、有系統的營銷行為，是根據市場在原有的基礎上對產品進行修改和包裝，制定縝密的廣告計劃并予以強力貫穿執行。相對于促銷活動而言，是一個質的飛躍，是房地產市場成熟的前進標志，其成功建立在因市場的各項資源化配置的基礎之上。　　3、營銷戰略——是房地產企業全方位、立體化的更高層次營銷行為，不單單是指企業的營銷決策，更著重于活動營銷觀念是否貫穿于企業經營行為的每一個環節和每一個細節，包括經營理念、組織架構、社區生態環境與鄰里溝通，是通過滿足對購房者需求和欲望，將購房者利益、企業利益和社會效益綜合考慮所擬定出營銷計劃。　　小結：　　縱觀房產活動營銷發展過程，顯然能納入到整體營銷戰略高度上的活動無疑更符合時代發展的趨勢。但目前現狀是，房地產活動營銷的三個層次依然相互并存、共同發展的，它們在不同的程度上服務于不同的房地產企業。　　四、房產活動營銷策略分析　　房地產營銷中的“活動營銷”策略，是基于其產品銷售的獨特性、艱巨性、創造更加強烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實現樓盤銷售的短時間、高效率。　　第一，“活動營銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨特內容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動營銷顯示出它獨特的功效。　　第二，信息傳遞的方式必須是獨到的、精彩的——即盡可能引起轟動效應。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產品信息的傳遞，必須要制造具有轟動效應的“新聞事件”、具有高度獨創性的特色活動，以獨特的“形式”，高強度的刺激性特點，使消費者對“活動”感興趣，進而向消費者傳遞產品信息、企業形象信息等，目的在于使特定公眾有意識、主動性地接受到產品的獨特信息。　　第三，信息傳遞的對象應該“準確”——必須是針對特定的公眾。　　一個產品所針對的“公眾”與普通公眾不是一個概念，那些有可能成為該產品的消費者的人群，才是該產品所對應的公眾。　　五、常見房產活動營銷手法列舉　　按市面上的房產活動營銷呈現狀況——-即橫向按市場面展開：　　⑴產品說明會——目的是通過一個互動性很強的說明會，開發商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺，對房產品進行全方位的演講，把樓盤中的細節、配套、理念傳達給業主和意向客戶。　　⑵客戶活動——在房地產樓盤銷售的整個時間序列上，選擇一個或幾個關鍵性的節點，安裝“發動機”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動，即可以單獨也可以連成一個整體如文化周、地產節等，以便給一個特定樓盤的品牌建設或銷售工作合力加速。 2.房地產營銷策劃方案　　一、前景　　介紹宏觀環境和市場前景；介紹行業前景；介紹企業該產品市場現狀。　　二、營銷策劃的目的　　分析產品目前所處的營銷階段，提出營銷策劃的目的。　　為了實現公司產品在市場的銷售目標為了向市場推出新產品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應環境新變化，重新制定營銷方案為了解決企業營銷面臨的某個具體困難…… 　　三、市場環境分析　　環境分析swot分析：營銷現狀與目標差距優勢劣勢機會威脅…… 　　企業原來市場觀點的分析與評價。　　重新進行目標市場策略決策的必要性。　　四、競爭對手分析　　1主要的競爭對手。　　2競爭對手的基本情況。　　3競爭對手的優勢與劣勢。　　4競爭對手的策略。　　五、營銷策略　　產品/定價（策略）渠道（策略）促銷（策略）其它配套策略具體行動方案（人物、時間、地點、事件）。　　六、費用預算　　調研、策劃費廣告費人員促銷費公關活動費營業推廣費。　　七、應急預案　　各種危機處理預案/謠言、安全、政策突然變化、嚴重質量事故……/顧客投訴/貨物供應不足或不準時/發現假貨/有關方面發難……怎樣應對。　　八、營銷管理方案　　營銷計劃的執行、控制和管理等的措施。　　九、效果預測　　附：市場調查問卷。　　市場調查結果分析。　　資料來源表。 3.房地產營銷策劃方案　　前營銷是房地產開發的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產閑置率一直在30—40%之間徘徊，現實壓力使廣大房地產企業認識到房地產競爭很激烈，粗放型經營已經不行了。房地產企業要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內不少房地產企業，尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力、物力，進行房地產營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產市場營銷大戰，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業的經營方針中。實施前營銷戰略更成為諸多房地產開發企業打造自己品牌的勢在必行之事。　　房地產營銷策劃的重要環節　　按照現代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產開發經營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產營銷鏈中不可缺少的一環。當開發商有了投資意向后，通過對房地產市場的供求、軟環境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現“發現愿望并滿足他們”營銷的本質屬性，因此，與房地產開發的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發商就很難真正把握市場需求，其開發出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。　　房地產營銷策劃的最前端　　房地產開發大致要經歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建筑規劃、廣告企劃、業務行銷、物業管理、企業形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產開發整個過程看，房地產的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。這里應該說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產開發的前期工作。如房地產估價師執業資格考試指定輔導教材里，把房地產開發劃分為房地產開發投資機會選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發地點與項目之后，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產開發制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數的開發商拿到地塊后不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經做出了投資的決策。其實，如果地產市場是規范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規劃、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。　　房地產企業發展的長遠戰略　　前營銷盡管處于房地產開發的早期，是營銷策劃的前端，但是，對于一個房地產開發項目來說，前營銷做得好壞，直接關系到未來開發建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業帶來利潤，可以說前營銷是房地產開發成本的關鍵。對于一個房地產企業來說，也只有通過前營銷策劃，找準目標人群，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發項目來樹立自己的產品和企業品牌，才能使企業長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產企業成功謀劃未來發展的一個有效的、長遠的戰略。　　前營銷策劃工作的誤區與問題　　在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經濟環境又漸趨寬松，房地產又開始升溫，20xx年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產開發的各項指標增幅均在30%左右。據有關部門統計，20xx年全國有11個省、自治區和直轄市房地產開發投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發數量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產開發商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。　　其存在的誤區與問題主要表現在：　　重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。　　盡管不少開發商都知道營銷在房地產開發項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發前期雖有市場調研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產營銷策劃的起步期。至于涉及企業長期發展戰略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。 4.房地產營銷策劃方案　　既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。　　高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。　　下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：　　房產行業解決方案：　　09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：　　精準推廣規劃：　　1）樓盤客群細分；　　2）精準短信營銷平臺；　　3）精準郵件營銷平臺；　　4）數據庫發送執行；　　5）目標客戶dm營銷設計與執行。　　房產代理專項規劃：　　1）數據庫建立；　　2）數據庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）；　　3）數據庫發送執行。　　商業地產集客規劃：　　1）商圈分析；　　2）地產主題設計；　　3）招商方案與執行；　　4）集客策略。　　中高端房產項目推廣規劃：　　1）整合網絡傳播方案；　　2）高端客戶數據庫分析；　　3）數據庫內容設計與推廣執行；　　4）項目推介會執行規劃。　　優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。　　全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。　　既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。　　上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。 5.房地產營銷策劃方案　　一、前言　　在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。　　xx商業城項目是xx房地產開發公司開發的精品物業，將成為xx市北區的新型休閑地產商業的經典作品。　　xx商業城座落于xx市城區北部的xx廣場旁，是xx地產開發公司的新建項目。本項目占地xx平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為xx多平方米，商業裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項目總投資約xx萬元。　　經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。　　二、項目營銷總體策略　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。　　三、項目營銷目標方針　　根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。　　1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。　　2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。　　3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。　　4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。　　5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。　　四、銷售目標　　1、銷售（招商）目標。　　2、銷售目標分解，根據項目的定位及施工進度計劃，進行營銷工作。　　五、項目銷售時機及價格　　為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。　　（一）項目入市時機及姿態。　　1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在xx年xx月份房交會期間開盤（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會、xx節等機會掀起第一個啟動高潮；在xx節、xx年秋季房交會、xx等重要時期掀起新的銷售高潮。　　2、入市姿態：以全市乃至xx地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。　　（二）價格定位及價格策略。　　1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。　　2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為xx元/平方米，其中起價為xx元/平方米，價為xx元/平方米。　　3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為xx元/m2，尾盤銷售變相略降。　　六、宣傳策略及媒介組合　　（一）宣傳策略主題。　　1、個性特色：“xx商業城財富地產投資商業”是我市首家也是一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。　　2、區位交通：本項目地處xx廣場旁，地段，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。　　3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。　　（二）宣傳媒介組合。　　1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。　　2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。　　3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

7，房地產開盤的策劃怎么寫了

按前后順序，大致是：近期政策、周邊市場、項目情況、開盤樓棟、價格制定、客戶安排、開盤當天流程。大致回款額。

初步階段]1、項目資源條件整合及判斷負責部門：策劃部、項目部、銷售部、工程部報告名稱：《**項目策劃大綱》中心內容：資源條件整合宏觀資料：市場整體、片區趨勢、基本行情。地段資料：規劃要點、坐標。周邊資料：交通、配套、樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。2、多方案初步規劃、設計或調整建議負責部門：策劃部、項目部、工程部、設計院報告名稱：《會議紀要匯總》《**項目概念設計提示》或《項目調整建議》中心內容：草圖、立意、說明、交流記錄[前期策劃階段]3、地塊內在條件整合及價值分析負責部門：策劃部、項目部、財務部報告名稱：《**項目土地價值與分析報告》中心內容：適合的規則布局和建筑類型及其投入和產出價值比較4、資源綜合及定位負責部門：策劃部報告名稱：《**項目綜合定位報告》中心內容：上述各內容匯總，初步定位或創意5、依據定位針對性的市場調查負責部門：策劃部報告名稱：《**項目市場調查報告》中心內容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意尋找市場依據6、經濟可行性分析負責部門：策劃部、項目部、財務部報告名稱：《**項目經濟可行性分析報告》中心內容：靜態的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。7、初步營銷框架負責部門：策劃部、銷售部報告名稱：《**項目初步營銷報告》中心內容：推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系8、規劃、設計方案及跟蹤負責部門：策劃部、工程部、銷售部報告名稱：《**項目初步營銷報告》《**項目建筑概念設計》《**項目環藝概念設計》或《**項目設計修改意見》《**項目設計要點》中心內容：草圖，設計創意、任務書、設計交底、指導[營銷策劃階段]9、營銷整體規劃負責部門：策劃部、銷售部報告名稱：《**項目營銷整體規劃》中心內容：vi，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結合的創意及其相互協調關系部署。10、經濟敏感性分析負責部門：財務部報告名稱：《**項目經濟敏感性分析報告》中心內容：造價、進度、售價、回報率間的變量關系圖表。11、價格策略執行計劃負責部門：策劃部、銷售部報告名稱：《**項目價格策略報告》中心內容：依據經濟敏感性分析結合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。12、物業準備工作計劃負責部門：物業公司報告名稱：《**項目的物業模型》中心內容：配合營銷推廣而設立的新型物業管理概念和"標準"物業管理模式的融合。13、銷售準備工作計劃負責部門：策劃部、銷售部報告名稱：《**項目前期工作計劃表》中心內容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和制作計劃安排及費用預算14、項目包裝執行計劃負責部門：策劃部、廣告公司報告名稱：《**項目包裝概念設計》中心內容：vi設計、導視系統、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設計和制作計劃安排及費用預算。15、廣告宣傳炒作計劃負責部門：策劃部、銷售部、廣告公司報告名稱：《**項目新聞炒作提綱和廣告發布計劃》中心內容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。16、銷售活動規劃及策劃負責部門：策劃部、銷售部報告名稱：《**項目公關活動計劃報告》、《**項目**活動報告策劃書》中心內容：開工、開盤、封頂、竣工、入伙等儀式，新聞發布會，展銷會等其他公關活動的計劃安排及費用預算。17、裝修套餐負責部門：策劃部、裝修公司報告名稱：《裝修套餐服務計劃報告》中心內容：售后裝修和裝修按揭服務。[銷售實施階段]18、銷售培訓負責部門：策劃部、銷售部教材名稱：《銷售基礎知識》《**項目銷售相關內容》中心內容：建筑知識、樓盤背景、項目優勝、對手比較、付款方式、法律手續、銷售技巧等方面的系統培訓。19、執行修正負責部門：策劃部、銷售部往來文件：《**項目銷售情況總結》《**項目策劃執行修正安案》中心內容：根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。20、置業錦囊負責部門：策劃部、銷售部報告總稱：《置業錦囊》中心內容：根據項目優勢選編的購樓、選房須知，各階段項目賣點的序列。21、夸張和消費者投資的可性報告

8，房地產策劃案怎么寫

房地產策劃案分類一：全程綜合策劃案房策網 http://www.fangce.net這種策劃案指開發商從剛剛有意識要開發某個樓盤就已經與房地產營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質要求也高。二：中期介入型營銷策劃案此種類型的策劃案一般出現于開發商對于樓盤的設計方案已經定稿，甚至工程已經開始。后尋找策劃公司為其進行營銷策劃。或邀請多家策劃公司進行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。三：單純營銷策劃案這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下，開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃活動。四：二次營銷策劃案此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬于死盤的情況下，開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發布階段和預算費用的提出。一：資源整合階段所謂資源整合，就是策劃公司接手項目后，采取各種手段，進行大量的調研，并對數據進行分析。充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源。后對消費者進行定位，對開發商提出項目設計建議和環境物業規劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個程序[1]項目SWOT分析項目SWOT分析包括優勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環境因素、人文環境因素、政治環境因素、競爭環境因素、經濟環境因素等各方面的因素進行全方位的調研。各種因素在同一個項目中可能表現為優勢，也可能表現為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢同樣可以轉化為優勢，威脅可轉化為機遇。如當地產開發商們集中在CBD地區開發一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發商卻針對有車一族轉而到郊區開發低容積率，高綠化率的項目。盡管地理位置并非處于CBD地區，處于劣勢。但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區的喧囂而回歸大自然呢？[2]消費者定位有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發前經過SWOT分析然后對消費者進行定位至關重要。先有市場后有產品是市場營銷觀念的精髓。成功的項目開發基于準確的消費者定位。[3]項目設計及環境、物業規劃建議在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下，策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環境、物業規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。以達到項目與整個營銷策劃案協調統一的目的。這一程序相當于在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創造。二：價值提升階段如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話，那么價值提升階段則應該屬于軟件的編寫。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創作和廣告的制作幾個部分。[1]理念的定位開發商和建筑公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創新的原則。只有創新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創新才能在眼花繚亂的房地產大戰中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。但應當注意的是，理念的創新必須建立在與當地經濟、社會環境及人文環境相適應的基礎之上。這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會造成"過猶不及"的效果。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。[2]項目文案的創作在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上，文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發展水平的基礎上立意創新。盲目抄襲其它地區或本地已經獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。[3]廣告的制作廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。各種廣告形式都有自己的優缺點。廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創作思路的能力，還應該對各種廣告形式的優缺點有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創新，從而創作出與策劃案協調統一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。三：推廣發布階段推廣發布階段包括廣告的發布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。[1]廣告的發布廣告的發布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關于該項目的背景信息及銷售信息。不同的目標受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關注程度有著很大的區別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《經理人》這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要策劃公司進行詳細的調研與科學的思考。最后選擇最為有效的媒體進行廣告的發布。[2]公關活動的開展公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠對本地社會產生大的影響力的活動。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由于公關活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實力的房地產開發商都已經接受了這種特殊的促銷方式。[3]促銷活動的宣傳與開展嚴格來說，廣告活動與公關活動等一切出于銷售目的而舉辦的活動都應歸于促銷活動的范疇。但由于廣告活動與公關活動的策劃程序過于復雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。為了增加對目標消費者的吸引力，策劃公司為開發商策劃一系列的促銷活動。從性質上可分為兩類，既價格促銷和服務促銷。四：預算費用的提出預算費用的提出相對于策劃公司來說既是對開發商負責，也是對自己負責。開發商對自己資金的投入非常的關注。如果策劃公司對預算費用提出過高，一方面開發商不會答應，另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。如果預算費用提出的過低，策劃公司不會從開發商那里獲得任何的補償，自己的經濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發生，都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的預算費用的提出，關系到策劃公司的前途和未來。略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開發商對項目的設計和規劃都已經定稿，策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應在詳實的市場調查和分析后，集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。二次營銷策劃案在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經過第一次營銷策劃的執行后，如果銷售效果不佳。再次包裝會在購房者心目中產生"有意炒做"的印象。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析。制定如何才能避免讓目標消費者產生"有意炒做"印象的方案。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產生極好的宣傳效果，增加業務量，有利于策劃公司的發展。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。關于－房地產營銷策劃方案方面－的問題－房策網 http://www.fangce.net房地產營銷策劃文案－請點擊：http://www.fangce.net/Article/Index.html房地產策劃方案免費下載－請點擊：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

您好，建議您學習一下市場營銷學，認清楚關系，再根據城市規劃寫出一個房地產策劃，不同的側重或有不同的觀點，所以還是根據實際情況來寫策劃

9，某商業地產項目策劃書

藍天新居商業經營定位一、航空路商業近況根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分布區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脫穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：a、提前招商，引進品牌經營者入場（以金泰廣場招商策略類似）；b、內鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務，免除投資者后顧之憂；c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；d、優惠付款方式，降低投資門檻。二、商業經營定位闡述1、商業主題定位：綜合性購物休閑中心◇ 體現在商場的面積和業態的齊全◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌◇ 從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較為豐富（建材、家具、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊），人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經營路線，恐怕難以突圍而出；◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應。經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：（1）高檔次精品時尚購物店；（2）綜合性超市；（3）專業主題市場；（4）休閑中心；（5）中高檔餐飲機構；（6）稍高檔次的娛樂城。經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。三、商業推廣主題闡述：提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項目的投資價值：1、地段優越：項目處于航空路中心區，屬于成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利于投資客戶產生認同感。2、未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區域整體人流發展,加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業圈。3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟后的中心區價值預期比較，給客戶充分展現良好的升值前景。4、經營品牌：由招商活動最后落實。◇ 根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經營、各自為政，或是統一經營的商場由于產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。◇ 我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業布局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經營引導，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。5、租金回報：我司建議本項目在片區商業成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。租金回報有利于：◇ 充分展示發展商的實力和對本項目的信心；◇ 增強對投資客戶的吸引力，客戶相當于付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業成熟后，本案的商業知名度亦已建立，而商業經營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利；◇ 對于本項目的商鋪經營期，以前五年為商業經營起步時期，換取穩定的租金回報和良好商場規劃經營，對投資者而言，有較大的吸引力。突出投資前景，以“航空路重心區發展前景”為信心保證。讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區良好的投資前景：1、作為恩施經濟最具發展的區域之一，經濟發展迅猛,在經濟高速發展的前景下,必然帶動商業及地產的發展；2、說明航空路的未來規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；3、通過對建設前后商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現一個“看得見的回報前景”。突出經營前景，由招商活動最后落實。招商的最終目的是利于銷售和項目自身的發展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。1、對于大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業態組合和經營架構；通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。3、對于小型商家經營區域，成立商業經營公司。該經營公司在名稱上同藍天新居區別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經營上的信心保證。4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。四、招商銷售整體策略招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協調，使兩方面互為補充，從而帶動整體的良性發展。根據項目的特征和目前的市場情況，對于項目的運作采取先確定主力商家，再實行租售同步，分區銷售的方式進行銷售。出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。出租策略本項目的租賃目標客戶群體包括大型零售業、餐飲業、娛樂業及個體經營商戶。對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。銷售策略本項目的銷售目標客戶主要有航空路當地居民、高級政府公務員、商業經營業主和商業投資客戶。對于項目的銷售，針對目標客戶群和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業推廣核心后提交。

商業地產策劃書模版大型商業地產項目前期策劃模版商業項目前期策劃主要內容 1、市場調研分析 1.1宏觀市場分析 1.2區域市場分析 1.3客戶分析 1.4消費者分析 1.5競爭對手分析 1.6 swot分析 1.7未來商業預測分析 2、定位分析 2.1戰略性總體定位 2.2商業定位 3、規劃設計建議 3.1、市場依據 3.2、規劃設計理念 3.3、市場總體形象 3.4、規劃概念設計 3.5、環境景觀概念設計 3.6、建筑產品概念設計 4、業態組合規劃 4.1業種選擇 4.2業種組合比例 4.3業種功能設計 4.4品牌業種布局 4.5樓層主題 5、經濟分析 5.1指標預算 5.2分析評估前期策劃第一步市場調研分析一、市場調研分析的主要內容 1、宏觀市場分析 1.1行業環境 1.2城市規劃 1.3政策法規 1.4宏觀環境 2、區域市場分析 2.1本市商業環境 2.2區域商業環境 2.3商圈分析（城市發展狀況、商業環境、商業格局、商圈范圍） 3、客戶分析 1、經營范圍分析 2、投資動向分析 3、經營狀況分析 4、客戶需求分析 4、消費者分析 1、消費結構研究 2、消費水平研究 5、競爭對手分析 1、競爭對手情況 2、競爭項目情況 6、未來商業預測分析 7、swot分析二、如何進行市場調研分析 1、工作任務：通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、本市商業地產市場的供求狀況、項目所在區域同類商業物業的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析；再結合項目進行swot分析，以上述調查資料基礎，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發現分析，捕捉贏利的機會。并把開發理念，轉化成項目持續品牌戰略，指導項目的總體規劃設計，對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避鳳險進行策略提示，同時對項目開發節奏提出鹽業意見，使項目投資邁出成功的第一步。 2、主要工作：（1）項目定向市場調查研究工作（2）項目整體開發戰略的制定工作（3）項目產品開發總體策略報告 3、工作目的：（1）深度把握項目所在區域的環境，洞悉項目商業機會；（2）以未來界定現在的策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；（3）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質（4）通過專業運作及戰略聯盟商家的實際需求，界定項目的戰略定位，領跑同行業內商業市場，成為同區域商圈的新商業革命引擎。 4、工作內容：（1）市場調研報告通過對本市商業物業市場總體的供求情況和項目的區域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業市場未來3－5年內的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發策略及項目規劃等提供依據和指導性意見。（2）項目整體開發戰略的規劃制定項目整體開發報告是在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰略的基礎思考及深度思考，具體對發戰略思想、產品整體開發步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發、招商、經營中有計劃地執行。從而為項目的開發制定一套整體發決策和計劃方案： 1、項目整體開發目標 2、項目整體開發戰略 3、項目開發節奏的控制：分階段開發戰略 4、項目目標商家總體分析 5、項目總體戰略定位分析 6、項目整體競爭策略考慮 7、項目核心競爭優勢的構筑 8、項目年度發展策略三、市場調研分析策略 1、市場調研步驟第一步：界定問題第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調研方案第四步：進入現場或收集數據第五步：整理和分析數據第六步：準備及呈送調研報告 2、市場調研分類研究市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；（1）以識別問題為目的的調研有助于確認潛在的可能發生的問題； ①市場潛力――攀升、下降； ②市場分額――擴大、縮小； ③企業形象 ④市場特征 ⑤招商與銷售 ⑥市場趨勢――短期與長期預測（2）以解決問題為目的的調研步驟 ①市場細分的依據 ②確定細分的依據 ③確定各種細分的市場潛力 ④選擇目標市場 3、市場調研各類各類調研種類所需資料研究范圍商圈研究對項目所在的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，業態情況、營業品種、商業租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力消費者研究對消費群結構、消費力分析、消費習慣、收入、偏好等作調研投資客戶研究對投資客戶投資的商鋪，作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等 4、確定市場調研的方法市場調研的準確與否，很大程度取決于所采用的市場調研方法。一般情況下，商業地產的市場調研可采用以下四種方式：（1）直接調查直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。（2）間接調查通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。（3）直接征詢這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。（4）現場“踩點”調查調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。四、調研分析執行 1、商業項目宏觀經濟環境分析（1）人口因素分析（2）經濟水平、gdp狀況分析（3）政策法規（4）市政規劃和建設（5）社會環境及文化分析（6）交通狀況 2、商業項目區域市場總體分析通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對項目區域內經濟環境、商業環境、區域同類商業項目的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析。包括本市的商業環境分析、本區域商業環境分析和本街區商業環境分析即商圈分析三大板塊。（1）項目所在城市商業環境分析包括本市國民生產總值、gdp狀況、生活水平、購買力、經濟發展速度、人口及人口增長率等對區域商業地產市場發展的影響分析以及本市商業發展情況、發展模式、商業結構分布、商業消費特征等的分析。（2）項目所在區域商業環境分析 ①區域商業現狀調查分析針對本區域即項目所在區域的商業整體規劃、商業布局、商業功能及業態分布、商業網點的格局、商圈分布、商業形態、未來規劃、主要商業項目規模及業態狀況等進行調研與分析。 ②區域整體商業市場態勢分析供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業態功能走勢、交付標準等分析 ③區域內行業情況分析 ④區域內商戶調研分析各種類型商家的特點、選址要求、不同商業種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。 ⑤區域內終端客戶分析消費水平、消費習慣、消費結構研究 ⑥區域競爭項目調查競爭樓盤開發地塊狀況研究、主題概念、功能區劃、業態組合、工程進度、配套、現場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經營狀況、物管等分析。 ⑦未來3－5年城市發展方向及項目區域地位預測（3）項目所在商圈及競爭商圈分析商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當地人口規模、人均可支配收入、出行成本、商業業態所決定。信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈。不同的店由于所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈關于－房地產營銷策劃方案方面－的問題－房策網 http://www.fangce.net 房地產營銷策劃文案－請點擊：http://www.fangce.net/article/index.html 房地產策劃方案免費下載－請點擊：http://www.fangce.net/soft/index.html