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成都市協議出讓最低價，協議出讓過補交用途差價地價款

來源：整理 時間：2022-11-30 20:17:23 編輯：成都生活 手機版

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1，協議出讓過補交用途差價地價款

1、按照規劃部門的要求，重新對該協議出讓地塊申請規劃條件，并完成一堪、二勘等相關資料工作（需要改公司積極配合和支持）。2、等待重新簽訂協議。3、要求公司補交土地出讓金。
任務占坑

協議出讓過補交用途差價地價款

2，如何正確理解協議出讓國有土地使用權規定第16條規定與招標拍賣

是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
個人以為 就是將評估出的土地市場價格（《協議出讓。。。規定》）變成現實中真正的土地市場價格 讓土地市場更加公開 公正 公平

如何正確理解協議出讓國有土地使用權規定第16條規定與招標拍賣

3，劃撥土地使用權補辦出讓如何適用協議出讓最低價標準

劃撥土地不能協議出讓。劃撥土地改變使用性質的，應當由做出劃撥決定的政府機關同意，并且經過改變土地用途的必要審批程序。如果涉及土地出讓金等事項的，還要補足有關費用。劃撥土地的使用人未經政府同意，不能轉讓劃撥的土地，否則就是違法的行為，政府可以直接收回劃撥土地，給土地造成損失的，還應當賠償修復土地的費用。這些是土地管理法的規定。
沒看懂什么意思？

劃撥土地使用權補辦出讓如何適用協議出讓最低價標準

4，出讓土地使用權價格評估

我去省圖書館查了一下資料，它里面是這樣說的，市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓委員會應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協議出讓底價。 協議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區域的協議出讓最低價。 出讓底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。這算是比較基本的解釋。因為這個算是比較專業的問題，最好是尋找專業人士或者是律師進行解決！

5，通過協議出讓的方式取得國有土地使用權問其應納的契稅計稅價格中

根據《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）的規定，出讓國有土地使用權的，其契稅的計稅價格是承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。其中，以協議方式出讓的，其契稅的計稅價格為成交價格。包括土地出讓金、土地補償款、安置補助費、市政建設配套等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。 同一投資主體內部兩個公司之間的土地權屬轉移是否繳納契稅？ 根據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）第七條規定，企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。因此，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間進行的土地、房屋權屬無償劃轉行為，也不征收契稅。
契稅是不包括市政建設配套費的。契稅的簡單理解是合同交易稅。

6，國內經營性土地協議性出讓是怎么回事價格由誰監督和控制

土地出讓金準確來說不是抵扣，是可以差額扣除。選擇按建議計稅方式計稅的老項目以及按征收率納稅的小規模納稅人連土地出讓金也不能差額扣除的。房地產開發很大一部分緊張稅額應該來自于建筑開出的建筑服務增值稅專用。土地轉讓的方式是稅率為11%，上各環節讓土地使用權證收了11%的增值稅，下個環節購買方可以抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條式玩曾的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產增值稅時，運動抵扣發來實現土地成本進項稅額的抵扣。土地出讓的方式是將土地出讓給房地產開發，因為出讓土地沒有征收增值稅，所以支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用作進項稅額抵扣，所以采取了常規抵扣法以外的方法---差額計稅法。操作是，即房地產開發中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向部門支付的土地價款后的余額為，也就是在銷項采用差額計稅的方法來扣除土地出讓金。但是，以上差額計稅扣除土地出讓金的政策僅適用于房地產的新項目。假設是房地產的老項目，并且其選擇了簡易計稅方法，則不允許扣除土地出讓金。由此可以判斷，房地產新老項目的計稅有較大差異。新項目適用的稅率為11%，采用的是一般計稅法(銷項稅額-進行稅額=應納稅額)，允許進項稅額抵扣，并且其土地出讓金的成本可以在銷項稅額計算中扣除。而老項目適用的征收率為3%，采用的是簡易計稅法(不含稅的×征收率=應納稅額)，不允許進項稅額抵扣，并且不允許土地出讓金在中扣減。因此，如何界定新老項目非常關鍵，因為其關系到每個房地產的稅金成本。購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定　　北京市國土資源及房屋土地管理局網站　　市國土房管局 市發展改革委 市規劃委 市建委 市監察局　　(二OO四年一月十七日)　　為加強本市國有土地使用權出讓管理，進一步貫徹落實《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)，現對《北京市人民政府辦公廳轉發市國土房管局等部門關于　　停止經營性項目國有土地使用權協議出讓有關規定的通知》(京政辦發〔2002〕33號，以下簡稱《規定》)在實施中的有關問題補充規定如下：　　一、 自2004年1月9日起，對《規定》第二條第五款規定的下列經營性用地，需要辦理國有土地使用權出讓的，均須通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行：　　(一) 綠化隔離地區建設項目用地；　　(二) 小城鎮建設項目用地；　　(三) 開發帶危政項目用地；　　(四) 國家級開發區和科技園區外生產加工型一般性高科技項目用地?！　υ?004年1月9日以前政府有關部門已經受理的上述四類項目，由市發展改革委會同市規劃委、市建委、市國土房管局提出需要辦理國有土地使用權出讓的處理意見，并報審市政府批準執行?！　《?、 下列情況在辦理國有土地使用權出讓時，均須通過招標拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行：　　(一) 除房改帶危改項目外，利用劃撥土地進行經營性開發建設的；　　(二) 改變用地使用性質，進行經營性開發建設的；　　(三) 基建項目轉為開發項目的；　　(四) 項目主體發生變化的?！　∪?根據國家有關規定，本市國有土地使用權協議出讓實行公示制度，具體辦法另行規定。　　四、 市、區(縣)發展改革、規劃、國土房管、建設等行政主管部門要嚴格把關，對不符合協議出讓條件的經營性用地，不得受理建設單位提出的立項、規劃、用地、施工等申請。監察部門要加強對經營性用地的立項、規劃、用地、施工等市批行為的監督檢查，對違反規定進行審批的行政主管部門和有關責任人，按照有關規定嚴肅處理。　　五、 凡本市行政區域內國有土地使用權出讓，均按本規定執行?！　×?、 本規定自發布之日起施行。

7，土地出讓金管理辦法

各地土地出讓金管理辦法是不同的！你可以在當地的政府網站查找相關信息，．　　國土部門收取土地出讓金的具體標準　　目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由 于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價 （包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標準至關重要。區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定“土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40％”；1995年又出臺了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協議出讓最低價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標準形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規定確定的協議出讓最低價標準。②最低價確認方法協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標準。新增建設用地協議出讓最低價確定。對于新增建設用地采用協議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批準手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由于新增建設用地征收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60％，從而確定平 均純收益征收定額標準，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60％毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用于工業用地，用于商業、住宅等用地并不適用。但對于目前制定新增建設用地（工業用途）協議出讓最低價標準，卻不失為行之有效的辦法。對于新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為準；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低于標定地價的40％，對于企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低于標定地價的40％”作為衡量低價出讓國有土地的標準　　什么是土地使用權出讓金　　土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為"地價"。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即"地租 "，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。　　土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是"毛地"或"生地"價，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路面積為2．38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50％～70％左右?！　⊥恋爻鲎尳鹩挚煞譃榈孛鎯r與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建筑面積上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的?！　⊥恋爻鲎尳鸬闹Ц斗绞?，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。　　買什么房要繳土地出讓金　　對于商品房而言，開發商以出讓方式拿到土地使用權，他已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本并分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產，買方已經繳納了土地出讓金?！　〉?，購房者買了商品房后，并非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制。國家城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例中指出，土地使用權出讓最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。在此提醒購房者：買房時應仔細詢問土地使用年限。以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發現土地性質為綜合用地，只能用50年?！　∪绻彿空哔I有出讓土地證的二手房，由于賣方已經繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳。然而，在購買這類房產的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉讓時他已經用了30年，那么買方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超過期限后就得補繳。
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