成都市劃撥用地怎么評估，劃撥和出讓跟評估多少有關系

來源：整理時間：2022-11-23 23:04:00 編輯：成都生活手機版

1，劃撥和出讓跟評估多少有關系

有關系，劃撥地是政府行動，出讓是商業行動

都有關系的

劃撥和出讓跟評估多少有關系

2，請問劃撥的商業用地評估有什么合適的方法嗎

商業用地適用市場法和剩余法。基準地價修正也可以。成本法適用公益用地，比如圖書館、政府大樓。但不適用商業用地。

請問劃撥的商業用地評估有什么合適的方法嗎

3，市區中心的劃撥教育用地參考工業還是住宅用地評估有沒有什么文件

商品住宅的土地使用性質必須是“商品住宅用地” 其他劃撥用地如果沒通過以“國有土地儲備中心”的形式進行收購然后再轉讓出去形成合法的住宅用地，都不能以住宅形式建設所以....參照工業用地

市區中心的劃撥教育用地參考工業還是住宅用地評估有沒有什么文件

4，成本逼近法評估劃撥土地需要什么資料

1、土地證2、當地征地補償標準的文件3、當地按土地用途補繳土地出讓金標準的文件

成本法一般用于成交案例比較少，沒有收益的土地用途上，比如基礎設施、公共建筑。這種評估方法不會反映房地產市場的波動情況，一般相對于市場價格是偏低的，常用于底價的評估。

5，劃撥土地使用權價格怎么評估

劃撥土地就是評估評估土地劃撥價值。你要是想知道你土地劃撥大概價值，就拿你們當地的基準地價減去出讓金就行。一般劃撥土地的使用年限是永久，就是按最高年期評估。

出讓的土地就是已經繳納了土地出讓金的土地，而劃撥的則沒有！兩者在今后的房屋補貼上是不一樣的，前者可以按照市場價補償，后者就只能按照當時建安成本補償！

6，劃撥土地和劃撥土地上的房產怎樣評估

劃撥土地的價格評估土地價格一般是指出讓土地使用權的價格，但隨著劃撥土地使用權的入市，特別是企業改制過程中，經常涉及劃撥土地使用權處置問題，是否存在劃撥土地使用權價格，如何開展評估工作，是不容回避的實際問題。新的《城鎮土地估價規程》明確提出了“劃撥土地使用權價格”的概念，但對如何開展評估沒有進行闡述，現就開展劃撥土地使用權價格評估談一下粗淺看法。劃撥土地使用權可依法進行抵押、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地使用權進入二三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地使用權進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得的，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等于出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：１、成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應歸國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。２、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮土地估價規程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規定。因此，可以通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。３、市場比較法。可以預見，隨著企業對劃撥土地權益的日益增強，劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。４、用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權價格＝劃撥土地使用權價格＋土地使用權出讓金，可以得出：劃撥土地使用權價格＝出讓土地使用權價格×（１－出讓金比例）５、綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權價格的影響因素，如當地的土地取得成本、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結果進行算術平均或加權平均，求得劃撥土地使用權價格。

7，如何評估劃撥國有土地使用權價格

新的《城鎮土地估價規程》明確提出了“劃撥土地使用權價格”的概念，在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。由于土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。　　對于劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法　　綜上所述，劃撥土地使用權價值評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業改制中的各方面因素，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定最高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權價格。

劃撥國有土地使用權是國有土地使用權的一種，其特殊之處主要有兩個方面，一是權利取得的方式，因為沒有向國家支付土地使用費，屬于無償取得國有土地使用權；二是權利的期限，除有法定期限的情形外，劃撥國有土地使用權一般沒有使用期限。在此基礎上，還有一個特點，那就是權利的交易限制，劃撥國有土地使用權不得單獨轉讓、出租、抵押，如果土地使用者需要將劃撥土地用于交易，一是要經過國家土地管理部門批準，二是要取得出讓國有土地使用權。劃撥國有土地使用權隨地上建筑物、附著物轉讓或以其他方式交易的，其土地收益應當上交國家。

評估出讓價再扣除出讓金