成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地容積率管理辦法，共同分享現(xiàn)代化成果允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓租賃

來源：整理時間：2023-01-21 05:44:15 編輯：成都生活手機版

1，共同分享現(xiàn)代化成果允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓租賃

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共同分享現(xiàn)代化成果允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓租賃

2，新農(nóng)村建設(shè)中關(guān)于建筑密度容積率的控制

樓主可以參考這個下http://wenku.baidu.com/view/f395e83b0912a216147929f3.html遼寧省新農(nóng)村建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)初步研究表 3 戶均宅基地及容積率戶均宅基地（m2／戶）人均耕地面積容積率四口以下五口以上二畝以上 ≤300 ≤350 ≥0.4二畝以下一畝以上 ≤200 ≤266 ≥0.5一畝以下＜200 ＜266 ＞0.5

新農(nóng)村建設(shè)中關(guān)于建筑密度容積率的控制

3，容積率是在哪個法律中規(guī)定

容積率不是規(guī)定出的是實際測量出的。。。。

地產(chǎn)容積率是明確規(guī)定在《建設(shè)用地容積率管理辦法》、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》、《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》中。房地產(chǎn)容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

容積率是在哪個法律中規(guī)定

4，容積率的容積率新政策

收緊容積率計算指標(biāo) 堵開發(fā)商“偷”面積政策原文：除獨立式住宅建筑（別墅）和需要大空間的商業(yè)建筑以外，住宅建筑層高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和辦公建筑層高大于4.8米、商業(yè)建筑層高大于6.0米的，計算容積率指標(biāo)時，該層建筑面積均按該層實際建筑面積的1.5倍計算；其中住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建筑面積計算容積率。政策解讀：這是南京規(guī)劃部門首次明確了“層高控制對應(yīng)容積率計算”的關(guān)系。以前的容積率計算并無這方面的規(guī)定，此舉收緊容積率計算指標(biāo)，堵開發(fā)商“偷”面積的行為。酒店式公寓首次明確定義政策原文：本規(guī)定所稱酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商業(yè)辦公用地或居住用地上兼容建設(shè)。政策解讀：“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地產(chǎn)業(yè)界的通俗稱謂，規(guī)劃、房產(chǎn)等部門并無一個官方的定義。這是南京規(guī)劃部門對酒店式公寓這一新興的建筑形態(tài)首次進行規(guī)范，以便統(tǒng)一管理，促使良性發(fā)展。

5，土地容積率

如果你家宅基地容積率規(guī)定為1.6，那你可以造13*15*1.6=312平方米的房屋，地下室面積不計入容積率。就是說造地下室的面積是不算到1.6里面的

《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》第二條明確規(guī)定：土地使用者需要改變原批準(zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。土地出讓金的補交標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照增加容積率的比例乘以土地價格計算。具體執(zhí)行時，區(qū)別批準(zhǔn)增加容積率的時間等實際情況分類測算。一般在土地出讓合同簽訂后6個月內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的，計算補交出讓金的土地價格按照土地出讓價格執(zhí)行；6個月后增加容積率的，土地價格執(zhí)行市場價。具體價格由市國土部門按照規(guī)定進行市場評估確定。凡改變土地用途增加容積率的，需要按照改變用途后的土地價格測算應(yīng)補交的出讓金，具體應(yīng)分兩塊計算補交出讓金的金額，一塊是原容積率內(nèi)改變用途應(yīng)補交的土地出讓金，另一塊是增加容積率部分應(yīng)補交的土地出讓金以出讓方式取得土地使用權(quán)的，建設(shè)單位申請在控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的可兼容用地性質(zhì)范圍之內(nèi)調(diào)整用地性質(zhì)，或申請在控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的容積率指標(biāo)范圍之內(nèi)調(diào)整容積率的，按下列程序辦理：（一）建設(shè)單位向規(guī)劃主管部門提交調(diào)整申請報告和調(diào)整方案，規(guī)劃主管部門集體研究調(diào)整申請報告和調(diào)整方案；經(jīng)審查同意受理的，由規(guī)劃主管部門組織召開專家論證會，邀請專家對調(diào)整的必要性、合理性進行技術(shù)論證，提出專家論證意見。（二）經(jīng)專家論證同意調(diào)整的，由規(guī)劃主管部門組織對調(diào)整申請報告、調(diào)整方案和專家論證意見進行公示，必要時，可以組織聽證，并形成公示或聽證情況報告。（三）規(guī)劃主管部門將調(diào)整申請報告、調(diào)整方案、專家論證意見、公示及聽證情況報告、修改后的調(diào)整方案提交城市規(guī)劃委員會審議。（四）城市規(guī)劃委員會審議通過的，由規(guī)劃主管部門報城市（縣）人民政府審批.

6，容積率標(biāo)準(zhǔn)是什么容積率計算規(guī)則是什么

容積率標(biāo)準(zhǔn)是什么？所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率標(biāo)準(zhǔn)是什么?容積率計算規(guī)則是怎樣的呢?一、容積率標(biāo)準(zhǔn)容積率一般是由政府規(guī)定的。目前現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃，一般而言，容積率分為：獨立別墅為0.2~0.5；排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。二、容積率計算規(guī)則容積率計算規(guī)則具體的應(yīng)根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的文件計算。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。1、住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米 (2.7米+2.2米)不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。2、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上計算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。3、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米+2.2米)不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米(3.9米×2+2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。4、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。5、含陽臺建筑計算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。6、其他建筑住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的規(guī)定執(zhí)行。以上是容積率標(biāo)準(zhǔn)及容積率計算規(guī)則，具體以各地區(qū)或各城市規(guī)定為準(zhǔn)。（以上回答發(fā)布于2018-03-26，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準(zhǔn)）點擊查看更多房產(chǎn)信息

7，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)研究

我最近也在研究這個：給你分享點材料嘛：　　《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》的理解與適用（一）　　一、《辦法》出臺的目的是什么？　　答：出臺《辦法》的主要目的是為了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，促進“三個集中”，優(yōu)化土地資源配置，加強集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，維護土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益。　　二、集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)人如何界定？　　答：我國實行土地的社會主義土地公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有，由國務(wù)院代表國家行使土地所有權(quán)。勞動群眾集體所有，即農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。　　集體建設(shè)用地使用權(quán)人，是指依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)并持有集體建設(shè)用地使用證的自然人、法人或其他組織。　　三、什么是建設(shè)用地？　　答：我國實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。　　所謂建設(shè)用地，就是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。　　四、什么是集體建設(shè)用地使用權(quán)？　　答：集體建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者依法取得并按規(guī)定使用集體所有的建設(shè)用地的法律權(quán)利。　　五、如何依法取得集體建設(shè)用地？　　答：1、按照《土地管理法》規(guī)定的權(quán)限和程序，經(jīng)批準(zhǔn)取得集體建設(shè)用地。　　2、按照“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”的方式，經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)立項，通過實施土地綜合整理取得符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地。　　六、什么是土地整理？　　答：土地整理是由縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，按照土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，經(jīng)省、市國土資源部門批準(zhǔn)立項后，對田、水、路、林、村進行綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)民居住條件和環(huán)境的行為。　　七、什么是城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤？　　答：國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）指出“鼓勵農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。”　　城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復(fù)墾為耕地（或農(nóng)用地）的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（拆舊區(qū)）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)民居住區(qū)建設(shè)的地塊（建新區(qū)），共同組成建新拆舊項目區(qū)（以下簡稱項目區(qū)），通過農(nóng)村建設(shè)用地的建新拆舊和土地復(fù)墾，最終實現(xiàn)項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，用地布局更加合理，集約化水平大幅度提高的土地整理工作。　　八、成都市集體建設(shè)用地的用途？　　答：成都市集體建設(shè)用地只能用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)、經(jīng)營用途和建設(shè)農(nóng)民住房，以及按規(guī)定面積修建的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織租賃性經(jīng)營房屋。　　在集體建設(shè)用地上建設(shè)的農(nóng)民住房，只限于本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民及土地整理項目區(qū)的農(nóng)民居住。　　在集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃性經(jīng)營房屋，只能由本集體經(jīng)濟組織出租經(jīng)營，但出租期限不得超過《合同法》的規(guī)定。　　成都市集體建設(shè)用地不能用于商品住宅開發(fā)。　　九、成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有哪些限制情形？　　答：（一）在城市（中心城區(qū)、縣城）規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)的（即規(guī)劃確定要實施集體土地征收的區(qū)域）的集體建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)；　　（二）在規(guī)劃確定的土地綜合整理項目區(qū)內(nèi)，未實施整理的集體建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)；　　（三）土地權(quán)屬有爭議的集體建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)；　　（四）司法機關(guān)依法裁定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的集體建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)；　　（五）初次流轉(zhuǎn)后，土地使用者未按流轉(zhuǎn)合同約定動工建設(shè)的的集體建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)。

集體建設(shè)用地,是指鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)內(nèi)的住宅建筑、公共建筑、公共設(shè)施、道路、綠化以及鄉(xiāng)村企業(yè)、事業(yè)等各項用地。它主要包含以下三個部分:鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)建設(shè)用地,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地,農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地。集體建設(shè)用地的規(guī)劃,應(yīng)當(dāng)遵循合理布局、節(jié)約用地、有利生產(chǎn)、方便生活的原則。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),是經(jīng)規(guī)劃為建設(shè)用地的集體土地的所有者、所有權(quán)行使者、使用者,依法將建設(shè)用地的使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股、合作、聯(lián)營的方式移轉(zhuǎn)給受讓人,并通過簽訂集體建設(shè)用地有償使用合同,取得一定數(shù)量的土地收益的土地法律制度。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體,分流轉(zhuǎn)方和受讓方。流轉(zhuǎn)方,既有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體經(jīng)濟組織等集體土地所有者所有權(quán)的行使者,還有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)等經(jīng)濟組織和個人等依法享有建設(shè)用地使用權(quán)益的土地使用者。受讓方,即土地使用者,既可以是本集體經(jīng)濟組織的內(nèi)部成員,也可以是其他集體經(jīng)濟及其成員,甚至可以是其他法人和個人。當(dāng)前各地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實踐狀況不一致,主要是受到所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平狀況的制約:(1)在農(nóng)村經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū),形式上一般僅限于農(nóng)民出租住宅和市場出租攤位所涉的土地流轉(zhuǎn);(2)在農(nóng)村經(jīng)濟中等發(fā)展地區(qū),形式上除出租住宅、攤位外,已經(jīng)涉及農(nóng)村企業(yè)改制、改組和盤活廠房、場地過程中的土地使用權(quán);(3)在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),以轉(zhuǎn)讓、出租為主的多種形式并存,更趨于靈活。同時,流轉(zhuǎn)涉及的地類較全,數(shù)量也較大。可以說,建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在這些地區(qū)已得全面發(fā)展,在土地交易市場體系的地位日益重要。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織進行規(guī)模經(jīng)營土地資產(chǎn)的局面已經(jīng)來臨。當(dāng)前,集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形式主要包括以下幾種: (1)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán); (2)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)時,連帶轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán); (3)鄉(xiāng)村企業(yè)的兼并、改制過程中涉及集體土地轉(zhuǎn)讓、出租; (4)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營等形式新辦企業(yè); (5)村集體經(jīng)濟組織以土使用權(quán)合作的方式開發(fā)項目; (6)經(jīng)征用、補辦為國有土地并輸轉(zhuǎn)讓、出租; (7)由于企業(yè)破產(chǎn)清算或債權(quán)債務(wù)因素,經(jīng)司法裁定發(fā)生流轉(zhuǎn)。推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),有利于農(nóng)村經(jīng)濟改革的深化,有利于農(nóng)村土地法律制度的完善。正確實施建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重要意義,應(yīng)包括以下三個方面: (1)維護了土地公有制和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益,使土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到體現(xiàn),有利于農(nóng)村經(jīng)濟組織的進一步鞏固和發(fā)展。 (2)有利于防止浪費土地,調(diào)動土地的合理配置,促進土地的合理利用,提高土地經(jīng)濟效益。 (3)一定程度上減輕國家、集體的經(jīng)濟負擔(dān),彌補農(nóng)村建設(shè)資金的不足,為農(nóng)村的土地開發(fā)和興辦公益事業(yè)提供經(jīng)濟上的保證。三、建立村民股份制法人模式的土地產(chǎn)權(quán)制度。當(dāng)前,我國法律尚不能明確指出集體土地所有權(quán)主體。如《民法通則》規(guī)定“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有”。這一規(guī)定沒有明確指出所有權(quán)主體,導(dǎo)致集體、集體經(jīng)濟組織、村民對土地的權(quán)屬顯示不清。我國學(xué)者一直以來從不同角度提出了各自的觀點。總的來看,無論何種觀點均有其缺陷性。近年來,在物權(quán)法、民法典的創(chuàng)制過程中,就體現(xiàn)二種觀點。 (1)一種觀點認為:集體土地屬于該集體全體成員共同所有。《中國物權(quán)法草案建議稿》對集體土地所有權(quán)歸屬明確規(guī)定“屬于全體居民共同所有”。此觀點完全引入“共同所有”的概念,又指出農(nóng)村集體土地由其所涉集體的內(nèi)部成員共同享有權(quán)利(占有、使用、收益、處分四項權(quán)能),共同受“不得劃分份額,不得轉(zhuǎn)讓繼承”的限制。而內(nèi)部成員直接享有權(quán)利則體現(xiàn)在使用土地方面和土地收益方面。這一觀點有其缺陷: ①集體、全體成員因出生、婚姻、死亡遷徙等原因始終處于動態(tài),是一個變量。這使得集體組織在確定所有者具體權(quán)屬和土地收益分配的操作上產(chǎn)生極困難。 ②共同所有的觀點,與我國農(nóng)村現(xiàn)階段“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體所有”所有制相沖突。現(xiàn)階段,農(nóng)村集體土地事實上由村、村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際控制。 ③共同所有的觀點,容易引起土地私有化,會背離**土地公有制原則。 (2)另一種觀點認為:集體土地由該村集體經(jīng)濟組織或村民委員會行使所有權(quán)。《中國民法典(草案)》的物權(quán)法編第六章第五十八條的規(guī)定“農(nóng)村集體土地屬于村農(nóng)民集體所有的,由該村集體經(jīng)濟組織或村民委員會行使所有權(quán)。”此觀點的產(chǎn)生,實際上學(xué)者們已經(jīng)注意到前一觀點的缺陷性,于是提出“集體土地屬于農(nóng)村集體所有的,由該村集體經(jīng)濟組織或村民委員會行使所有權(quán)。”但這一提法仍沒有解決問題的結(jié)癥。其缺陷性體現(xiàn)在: (1)對集體所有權(quán)主體不予明確“農(nóng)村集體所有”是一個模糊概念。看該款表述,所有權(quán)主體,既不是農(nóng)民,也不是集體經(jīng)濟組織或村民委員會。 (2)集體土地受益者——農(nóng)民,如何從所有權(quán)行使者獲得的權(quán)益,由于缺乏法律依據(jù)造成權(quán)益實現(xiàn)困難。 (3)“村集體經(jīng)濟組織”又是不明確概念。因此,法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定集體土地所有權(quán)主體為股份制法人,可表述為“農(nóng)村集體土地屬于村集體經(jīng)濟組織成立的股份制法人所有”。同時也可規(guī)定股份制法人可以是村經(jīng)濟合作社或是村土地資產(chǎn)經(jīng)營公司,可以是鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營公司或鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地資產(chǎn)經(jīng)營公司。作為村集體內(nèi)部成員或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體內(nèi)部成員的每個村民以股份制形式,享有與其他成員平等的使用上收益上權(quán)益。股份制法人則代表全體股份成員的利益。兩者產(chǎn)權(quán)關(guān)系,股份制法人與村民的財產(chǎn)權(quán)相互獨立,各自承擔(dān)自己的民事責(zé)任,村民對股份制法人則享有較公司股東更廣泛的權(quán)利的成員權(quán)。這種權(quán)利,不僅限于表決權(quán),收益權(quán)等股東權(quán)利,它還應(yīng)包括特有的股份法人資產(chǎn)流轉(zhuǎn)使用權(quán)和股份制法人投資的公共設(shè)施、公益設(shè)施使用權(quán)利等等。股份制法人的設(shè)立,同時引入類似公司法上的股東會、董事會模式的議事規(guī)則,使其具有現(xiàn)代理念決策機制,從而保證其對集體土地的權(quán)益行使更加規(guī)范。采用股份制法人模式是基于如下幾個因素: (1)股份制法人為集體土地所有者、經(jīng)營者,并不需要改變我國農(nóng)村土地的結(jié)構(gòu)狀況,也不是對現(xiàn)行集體土地所有制的根本改變,它只是對集體土地所有權(quán)主體的確認。股份制法人作為集體土地所有者,是對我國農(nóng)村土地現(xiàn)狀的承認,并沒有根本否定村、村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)是事實上土地所有者的狀況。 (2)股份制法人為集體土地所有者、經(jīng)營者,符合我國**土地公有制性質(zhì),明確了法律上的土地所有權(quán)關(guān)系。其對本集體所有的土地享有法人所有權(quán)與農(nóng)村集體所有制的性質(zhì)相符合。 (3)股份制法人作為集體土地所有者,從而排除“村集體經(jīng)濟組織”的模糊概念,排除“村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民**”非經(jīng)濟主體的概念,顯得更為科學(xué)。