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1，為什么中介都推云海世家

因為保定在售樓盤里吃到房價上漲紅利最多的就是云海世家。具體有三方面的原因：1、樓盤規劃做的確實非常出色。2000元一平的園林綠化成本，是保定市在售樓盤里做的最貴的。百年不壞的外立面工藝，保定市在售樓盤里最好的。超大的樓間距，超低的容積率，超高的層高，墨瑟的門窗，除了被動式以外，和蘭溪九章的交房標準是一模一樣的，號稱蘭溪九章二期。還有中翔優質的物業服務，給自行車打氣，給汽車擦玻璃，一屋子送給物業的錦旗，這些賣點集中到一起，沒有人會不動心。2、房產中介的推波助瀾。現在房產中介直播已經形成一個常態化，幾乎所有直播的房產中介，全部都會推薦云海世家，“現在買確實有風險，但是等到五證齊全卻又沒有房源了”。3、遠期規劃做的非常好。保師附校，云海廣場，五星級的酒店，中央商務區，一千多畝地的各種配套，還有已經確定的華電新校區，這些配套都超越了保定市所有的在售樓盤，對標國際風向，醇熟大城配套。

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2，倫敦的房價怎樣大神們幫幫忙

無論是以一杯1.45英鎊(12月1日外匯牌價1：11.32英鎊兌人民幣)的Costa咖啡，還是一幢價值百萬英鎊房子的價格進行對比，倫敦與上海——兩個居民收入水平相距甚遠的城市——都在縮小距離。與此同時，倫敦還在經歷漫長而緩慢的復蘇，而上海瘋狂上漲的房價仍在一路高歌。雖然在數月的小反彈之后，倫敦高檔房市場又輕松超越上海10萬元/平方米的價位，但在銀行家開始彈冠相慶經濟衰退的陰影下樓市開始復蘇時，倫敦樓市的“跳價”其實并沒有想象中那么令人振奮。大多數倫敦人仍持有悲觀論調。因為當地媒體曝光率最高的“熱點新聞”仍是“失業”與“全球衰退”，此時的倫敦房地產市場很難一枝獨秀。英國購房者Linda購入的房產位于倫敦二區的漢默史密斯(Hammersmith)成熟高檔社區，緊鄰倫敦傳統的富人區，可類比上海靜安區與長寧區的交界處，去年下半年總價42萬英鎊(均價不足6萬元人民幣/平方米)，現在大約升了兩成。 Linda所指的高檔社區，即相當于上海華山路或新天地板塊的騎士橋(KnightsBridge)，這是最近數月倫敦房價上漲最快的板塊。根據英國當地“家園”房地產中介網站的統計數據，該區域兩房的公寓大約均價為180萬英鎊，4房則為340萬英鎊。這一價格較2006年同期上漲了128%，每平方米建筑面積約合15萬~18萬元人民幣。不過，當數月前香港港島半山的復式套房以71.28萬港元/平方米的價格售出時，騎士橋海德公園一號(One HydePark)的紀錄徹底被打破。在2006年底，當該樓盤以4.2萬英鎊/平方米的預售價格榮膺全球最貴公寓時，其北朝向海德公園的戶型甚至可售出5萬英鎊/平方米。以當時的匯率(人民幣兌英鎊15：1)計算，該項目售價換算成人民幣的價格高達60萬~75萬元人民幣/平方米，當時正是湯臣一品 (論壇新聞)均價11萬元人民幣/平方米豪宅備受爭議之時。到2008年初，該項目的售價迅速升至5.7萬英鎊/平方米，且銷量穩定上升。不過，今年夏天，該項目曾傳出消息稱之前的部分房源有“半價”銷售的嫌疑，但未經證實。同時，由于人民幣升值的因素，該項目的售價換算成人民幣的單價也降至60萬元人民幣/平方米以下。事實上，海德公園一號是倫敦市少有的超豪華項目，在倫敦市中心，大部分高檔項目的價格都在20萬元人民幣/平方米以內。如上流住宅區Mayfair(梅菲爾)、Chelsea(切爾西)以及Belgrave(貝爾格雷夫)，售價基本在10萬~16萬元人民幣/平方米之間。另一個高檔社區南金士頓(South Kensington)最近一個月兩房的平均報價達到85.5萬英鎊，按建筑面積折算的售價為8萬元人民幣/平方米。根據家園網站所做的11月份房價同比數字：作為樓市的風向標，倫敦中心區(CentralLondon)2個臥室的房源目前均價為99萬英鎊，較去年同比急升21%。這就意味著中心板塊的套內面積銷售均價已經約合10萬元人民幣/平方米(建筑面積核算大約為8萬元/平方米)。

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3，合肥的房價是上漲最快的城市嗎

這個問題是我今年以來一直思考的問題。其實去年時候，我還不知道去庫存政策是否能夠成功，現在看來我小看政策威力了。我在找一些能夠說服我自己的理由，一直沒有形成很好的邏輯，前兩天跟群友聊天時，突然有了一點思路。中國房價上漲的背景上篇文章里，我提到上位城市和下位城市的概念（公號“小易論樓市”《合肥為什么沒有定向“放松限購”，背后的邏輯是什么？》）。在限購放松之后的2015年，作為最大的上位城市，一線城市上海和深圳，房價率先上漲。此后的2016年，次上位城市熱點二線城市掀起了第二波浪潮，房價開始發力上漲。然后今年以來，我們看到下位城市三四線城市也實現了不小的漲幅。對于這種現象，楊紅旭先生把它解釋為板塊的輪動，就目前中國國情來講，我認為有一定道理。中國的房地產市場，從來都是一盤棋，任何城市都不可能孤立存在。一線城市房價過高，導致資產價格被嚴重高估，必然會降低其投資價值，資本進而轉向性價比更高的二線城市尋找機會。當熱點城市被限購以后，資本又在恐慌和慣性思維下，轉向不限購的下位三四線城市。就這樣，資金被一級一級的下放，最終完成了去庫存。這其中的各個環節，都存在各方博弈，看起來沒有什么邏輯可言，但仔細分析一下，卻是一個必然。在2014年限購解除之前，我們國家的M2已連續多年保持12%以上的高增長，這些超發的貨幣大部分流向實體，進入房地產的不太多。但是近些年來，實體經濟持續惡化，GDP增速連年走低，已達到30年來的最低值。去年以來，我們聽到最多的一個詞，叫做資產荒，我覺得對于普通老百姓來說，也可以叫做資產“慌”。實體經濟回報非常低，很多企業家不愿將錢投入再生產，一時間市面上的資金越來越多，資金價格越來越低，大家都找不到合適的投資渠道。但錢放在手上越來越貶值，大家心里都發慌。配合不斷放松的限購政策，央行又持續降息降準，釋放大量流動性，在2015年年底，中央經濟工作會議提出“去庫存”的戰略。以上所有這些因素加和，終于造成了2016年以來熱點城市房價的爆發。上位城市和下位城市的房價比我們知道一線城市，因為巨量優質資源聚集，吸引大量資金，天然推高了房價。如果一線城市沒有限購政策和戶籍壁壘，房價可能比現在再高1倍不止。以北上全國最大的限購力度和最嚴格的戶籍制度來看，房價依舊是絕大部分二線城市的2-3倍以上，足見中國頂級上位城市的吸引力。我們知道人口都是向資源型政策型城市集中的，資源越多越優質，人口集中度越高，那么你的房價就會被抬得越高。我在之前的文章中分析過（公號“合肥房價上漲緊盯著哪個城市？》），近十年來，上海、南京合肥3個城市的房價比例，基本維持在10：5：3。也就是說，合肥的房價一直是南京的60%，南京一直是上海的50%。為什么南京房價只能是上海房價的一半？這就是上位城市和下位城市的城市地位不同，你在整個國家發展中享受到的政策地位也不同。一旦上位城市和下位城市地位確定以后，它們房價比例大致是一定的，影響這些房價比例的因素可能只有國家給你的發展政策了。就像深圳，如果沒有改革開放，可能還只是一個小村鎮，最多是一個不錯的地級市。合肥近十多年的發展非常快，給的政策也比較多，城市地位與日俱增，與許多上位城市房價差距不斷縮小。楊紅旭預測合肥房價未來會達到南京的80%，這可能是一個比較樂觀的數據，我不知道時間會有多長，但是我認為合肥與南京房價差距會緩慢縮小。一線城市控制人口規模以后，熱點二線城市成為人口重點流入地區，我甚至覺得未來10年，熱點二線城市會縮小與一線城市的差距。其實，合肥正在拉大與省內其它三四線城市房價的差距（公號“合肥房價為什么與安徽其他城市越拉越大？》）。十年前，合肥跟下邊城市房價基本相差不多，與第二名相差不過20%，但目前已經達到了50%以上。這跟安徽省決心將合肥做大做強有關，資源政策的過度集中，使得合肥發展日新月異，城市地位急速上升。未來5年，我覺得合肥跟省內房價第二名的差距，很可能要達到2倍以上。房價上漲的龍頭效應上位城市和下位城市最直接的一個表現就是龍頭效應。所謂龍頭效應，就是只有上位城市實現了房價上漲之后，下位城市才有可能被惠及。上海的房價上漲之后，長三角的四小龍——南京和合肥才隨之上漲，而合肥房價漲上去之后，周邊的三四線城市才跟風上漲。為什么會出現這種情況？這就是前面我提到的城市地位決定的，南京是上海房價的一半，上海不漲價，那么南京永遠都難有所作為。同理，合肥不漲價，下邊三四線城市也很難有大的漲幅。南京房價不可能漲到上海的程度，蕪湖的房價也不可能跟合肥一樣，在投資者眼里，南京房價就只值上海的一半，蕪湖房價永遠也趕不上合肥。這樣的道理也可以推演至合肥市區跟三縣，只要限購按住了合肥市區的房價，三縣折騰到天上，也不能超過市區房價。因此我們看到由于不限購，當前三縣部分地區房價，甚至超過了合肥市區的警戒線，從投資價值上來講，已遠遠不如合肥市區（公號“到合肥三縣買房，還是攢足1年社保后在市區買房？》）。我們知道，投資都是趨利的，如果價格不上漲，就不會產生投資收益，也是我們俗話講的“買漲不買跌”。我們國家庫存的主體在三四線城市，如果三四線城市房價一直不漲，就不會有人愿意去買單。但如果二線城市房價不漲，三四線城市房價怎么可能會上漲呢？從某種意義上來講，去庫存戰略成功與否，與一線城市房價能否大漲有直接關系。一線城市是中國房地產的龍頭，打開中國房地產去庫存的局面，就必須先要打開一線城市這個龍頭。我在去年3月份的文章中預測，如果熱點城市限購政策不收緊，熱錢很難下探到三四線城市。于是我們就看到去年10月份，熱點城市在房價大漲之后，集中出臺限購措施，當然一線城市限購收緊比熱點城市更早。限購的出臺，止住了熱點城市房價上漲的步伐，但同時我們也看到投資者的熱情被點燃了。經過上位城市房價的上漲，下位城市相對于上位城市房價低了很多，再加上我之前講的資金成本低、資產荒等條件，剛需或投資者選擇在下位城市上車。這正中了國家去庫存政策的下懷，短期的求大于供，造成三四線城市房價順勢上漲。人口流出越大的地方，房價反而越有支撐我之前的文章分析過（公號“如何判斷合肥周邊三四線城市房產的投資價值？》），安徽幾個人口流出比較大的城市，房價表現卻出奇的好，這跟我們印象中的邏輯似乎有些不符。眾所周知，目前阻礙中國人口自由流動的最大障礙就是戶籍制度，因為戶籍綁定了國人最重要的福利——教育。我們知道，國人是非常重視教育的，畸形的高考制度造就了同一國家不同省份不同考卷的現狀，尤其是經濟發達地區與內地更是不同。安徽流出人口在江浙滬大概有700多萬人，即使義務教育能在當地上學，大部分人的孩子還是要回到原籍高考。但我們知道江浙滬的高考試卷跟安徽是不同的，義務教育階段的教學內容也會有所不同。這就意味著安徽的打工者，要么選擇在當地落戶，讓自己孩子在江浙上學，要么回原籍高考。但事實情況是，絕大部分打工者都沒留在這些地區，因為工作不穩定，房價太高，福利待遇得不到保障，鄉土關系也不在這里。因此我們看到那么多的留守兒童，也看到那么多回鄉買房的人。從2013年開始，安徽省外出人口開始凈流回，4年內共流回近40萬人。在此之前，安徽每年凈流出都是-20萬人。這說明，這些年沿海產業一直在往內地轉移，越來越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就業機會比以前多了很多。一些人口大市或者大縣，城鎮化率非常低，農村人口進城的愿望十分強烈。這部分農村人口外出打工之后，他們很多都愿意回家買房置業，這就支撐了當地的房地產市場。收入高的選擇地級市，收入低的選擇縣城，還有一些高收入者可能直接在省會合肥買房（公號“限購后到合肥三縣買房，還是到安徽三線買房？所以這些在發達地區工作的安徽人，拿著比家鄉相對更高的工資，大部分還是愿意回到家鄉買房，這就是造成人口流出地區房價大漲的原因。安徽是人口流出大省，合肥房價反而更有支撐。但皖南人口流出不大的城市，房價我倒不是很看好。（搜索關注公號“”，更多關于合肥樓市的真相將出現在您面前）很多網友在公號后臺咨詢我一些問題，我的回答其他網友可能分享不到，或者其他網友能為您提供更好的建議，請加“小易論樓市”QQ群一起交流分享更多干貨，qq群號：。精彩推薦（點擊查看）：合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析你買的學區房是合肥的好學區嗎？——合肥各初中學區點評合肥新房價格泡沫預警，哪些區域是機會，哪些是大坑？抓住合肥房地產的下一個風口，從周群錯失買房說開去那些年我們錯過的合肥房子，如果是現在，你會如何選擇？到合肥三縣買房，還是攢足1年社保后在市區買房？合肥政務區二手房市場成交分析及近期購房建議合肥房價究竟跌了多少，哪些區域最抗跌？你還在指望拆遷嗎，我為什么建議你賣掉合肥的老破小？合肥政務區沒地了，房價漲不上去了？合肥濱湖的房子還值得投資嗎？合肥周邊三四線城市房地產值得投資嗎？如何判斷合肥周邊三四線城市房產的投資價值？合肥巢湖環保督察整改對濱湖房產發展的影響關于合肥學區房的投資誤區，你被開發商忽悠了嗎？合肥政務區各小區分析大坑！這8類房子千萬不要去投資！合肥濱湖二手房市場成交分析及近期投資建議關于合肥學區發展的一些思考合肥不同類型的房產投資價值分析2017年合肥樓市發展展望及購房建議

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