我有一個朋友，專門投資小產(chǎn)權(quán)房，十多年來，他已經(jīng)攢錢購買了8套小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房歸納起來就是，低價而有風險，不要抱著僥幸心理購買小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房不可能變更大產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房地理位置比較偏，多數(shù)建在城鄉(xiāng)結(jié)合部這個地理位置，我們?nèi)粘３鲂幸膊皇呛芊奖悖瑖译S時都有可能征用土地，涉及到小產(chǎn)權(quán)房這個地段，無條件強拆，并且不給補償款。

1、小產(chǎn)權(quán)房最好買哪里？

小產(chǎn)權(quán)房買哪里都不好，產(chǎn)權(quán)不受法律保護，還存在著強拆的可能性十幾年前小產(chǎn)權(quán)房比較多，大部分小產(chǎn)權(quán)房是村上開發(fā)建筑的樓房，由于村民集體入住回遷樓，村委會利用村民平房宅基地開發(fā)小產(chǎn)權(quán)樓房。村委會開發(fā)之前，按照程序應(yīng)該向上級主管部門申報審批，經(jīng)過上級主管部門審批合格，然后向主管部門繳納部分稅款，五證齊全之后，才可以開發(fā)建筑，

小產(chǎn)權(quán)房的特點，沒有向上級主管部門申報，沒有通過主管部門審批合格，沒辦理任何開發(fā)手續(xù)，私下在村民宅基地開發(fā)建筑樓房。村上自己開發(fā)建筑的樓房，統(tǒng)稱小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，并且沒有房產(chǎn)證，即使發(fā)放房產(chǎn)證，也是村上出具的房產(chǎn)證明，上面的公章也是村上的，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證和大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證是完全不一樣的。走法律程序，同樣不承認小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證，

小產(chǎn)權(quán)房每平米售價相當?shù)停徺I小產(chǎn)權(quán)房子，只看中價格，卻忽略了樓房質(zhì)量，宅基地面積有限，兩棟樓之間的間距同樣也會縮水很多。小產(chǎn)權(quán)房相應(yīng)配套設(shè)施不完善，學校、幼兒園、超市、醫(yī)院等相應(yīng)配套設(shè)施，真正做到位的很少，并且小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量一般，出現(xiàn)這樣那樣的問題比較多，小產(chǎn)權(quán)房還有一個致命的弱點，想要出售的時候，鏈家地產(chǎn)和我愛我家兩家中介公司，不受理這樣的業(yè)務(wù)，因為小產(chǎn)權(quán)沒有房產(chǎn)證，沒有辦法在兩家中介公司買賣交易，因為辦理不了過戶手續(xù)，買房子同樣也落不了戶口，也享受不著學區(qū)房的待遇，

不要抱著僥幸心理購買小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房不可能變更大產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房地理位置比較偏，多數(shù)建在城鄉(xiāng)結(jié)合部這個地理位置，我們?nèi)粘３鲂幸膊皇呛芊奖悖瑖译S時都有可能征用土地，涉及到小產(chǎn)權(quán)房這個地段，無條件強拆，并且不給補償款。小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，購買小產(chǎn)權(quán)房不能向銀行申請貸款，購房款需要一次性付清，所以小產(chǎn)權(quán)房在哪購買都不好，

2、有買過小產(chǎn)權(quán)房的朋友嗎？我看中了一套小產(chǎn)權(quán)房，價格比商品房便宜近一倍，值得買嗎？

我有一個朋友，專門投資小產(chǎn)權(quán)房，十多年來，他已經(jīng)攢錢購買了8套小產(chǎn)權(quán)房。下面結(jié)合他的經(jīng)歷，談?wù)勎业目捶ǎ‘a(chǎn)權(quán)房，是與完全產(chǎn)權(quán)的商品房相對應(yīng)的，其最大的問題是身份問題，就像沒有正式身份的臨時工，雖然都在一個單位上班，但總會有點朝不保夕的感覺。正是因為這種擔憂以及風險，才會在價格上得到體現(xiàn)，比同區(qū)域商品房便宜一半，基本上是正常的狀態(tài)，

因此，小產(chǎn)權(quán)房歸納起來就是，低價而有風險。低價的好處房子無非就是三個用途，居住，出租或轉(zhuǎn)賣，前兩個當年小產(chǎn)權(quán)房都有優(yōu)勢。居住方面，小產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)環(huán)境會更差一些，但物業(yè)費等負擔也會輕很多，而且，很多小產(chǎn)權(quán)房都是城中村的原址，現(xiàn)在都是鬧市區(qū)，周邊交通方便，配套完善，不會那么冷清老人家住一住還是可以的。出租方面，小產(chǎn)權(quán)房競爭力很強，成本低意味著租金相對可以便宜一點，環(huán)境差一點也意味著管理不會太嚴格，這些都有利于出租，

我朋友的體會，他手上前幾年小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在都在出租，租金年化收益都超過了十個點。風險的考量小產(chǎn)權(quán)房的風險來自兩個地方，一是不能轉(zhuǎn)正，二是不能轉(zhuǎn)讓，不能轉(zhuǎn)正，是因為小產(chǎn)權(quán)房所建設(shè)的土地沒有經(jīng)過出讓環(huán)節(jié)，大部分是集體土地的狀態(tài)。那么，如果集體土地的管理規(guī)定發(fā)生變化，就可能影響到土地上的房屋，個人認為，這一塊風險不大，現(xiàn)在國家對集體土地管理的取向，明顯是在向城市土地管理靠攏，農(nóng)民宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓已經(jīng)放松，有興趣可以看看有關(guān)修改土地管理法的新聞。

不能轉(zhuǎn)讓，也是因為土地的問題引發(fā)，使其無法像商品房一樣順暢交易，轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)能力弱，也直接影響了價格。這一點可以參考一下原來劃撥土地上的房屋，過去有段時間也不能轉(zhuǎn)讓，后來各地在補交一兩個點出讓金后，又允許轉(zhuǎn)讓了，所以，總體而言，個人覺得風險可控，值得一買，但要注意一點，小產(chǎn)權(quán)房里面情況則比較復(fù)雜，有權(quán)屬糾紛的，有違法問題的房子不能買，具體交易過程也要嚴謹一些，盡量將麻煩考慮充分一些。