未滿5年的經(jīng)濟適用房買賣合同效力至于未滿5年的經(jīng)濟適用房買賣合同效力，應(yīng)認定為有效。呆然已購經(jīng)濟適用房與商品房一樣，擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是由于當(dāng)初建造經(jīng)濟適用房的政策性目的在于照頤中低收入群體，因此，已購經(jīng)濟適用房在出售時，仍受到一定限制，“可見，已購經(jīng)濟適用房能否上市要看其取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證“是否滿5年“，也就是按現(xiàn)行政策，未滿5年的經(jīng)濟適用住房不能上市交易，原則上只能由政府回購。

1、經(jīng)濟適用房能否出售，不滿五年經(jīng)適房如何出售？

依據(jù)《經(jīng)濟適用住房等理辦法》經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，招照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。呆然已購經(jīng)濟適用房與商品房一樣，擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是由于當(dāng)初建造經(jīng)濟適用房的政策性目的在于照頤中低收入群體，因此，已購經(jīng)濟適用房在出售時，仍受到一定限制，

1.最重要的是對年限的限制根據(jù)七部委聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人固特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。“各地對此又分別做出更為具體的規(guī)定，以北京為例，2008年4月8日，北京市建設(shè)委員會發(fā)布了《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》依搬讀規(guī)定：“已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人（購房人須按照有關(guān)規(guī)定，已辦理經(jīng)濟適用住房的購買資格審核手續(xù)，由購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購，

“可見，已購經(jīng)濟適用房能否上市要看其取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證“是否滿5年“，也就是說，按現(xiàn)行政策，未滿5年的經(jīng)濟適用住房不能上市交易，原則上只能由政府回購。2．對按原價出售已購經(jīng)濟適用住房的限制以北京為例，已購經(jīng)濟適用住房家庭掛原價出售住房的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權(quán)證、身份證、戶口本等材料：區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定購房人（購房人須按照有關(guān)規(guī)定，辦理了經(jīng)濟適用住房的購買資格審核手續(xù)）購房人查驗房屋和相關(guān)資料后，與產(chǎn)權(quán)人簽訂購房合同，支付購房款，區(qū)縣住房保障管理部門登記買賣雙方信息，出具相關(guān)證明：買賣雙方持購房合同、區(qū)縣住房保障管理部門出具的證明以及其他相關(guān)材料，向區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手緒，

3．對按市場價格出售已購經(jīng)濟適用住房的限制以北京為例，符合滿5年條件，掛市場價格出售已購經(jīng)濟適用住房和按市場價格出售已購商品房不同，交易雙方（尤其是出賣人）須履行特殊義務(wù)，即需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同、身份證、戶口本等材料到房屋所在地房屋管理部門辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價格和出售價格價數(shù)的70%補交土地收益等價款。

同等價格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購，出售價格低于市有關(guān)部門公布的同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價格《以下簡稱指導(dǎo)價格》的，掛指導(dǎo)價格計算價差。霽要注意的是，《通知》發(fā)布之前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房上市出售，符合滿5年條件，按市場價格出售的產(chǎn)權(quán)人是按出售價格的10%補交士地收益等價款，

如出售價格低于地區(qū)指導(dǎo)價格按指導(dǎo)價為基數(shù)計算應(yīng)補交的土地收益等。4.未滿5年的經(jīng)濟適用房買賣合同效力至于未滿5年的經(jīng)濟適用房買賣合同效力，應(yīng)認定為有效，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》屬于行政法規(guī)，《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法》屬于地方行政規(guī)章,兩者的法律效力層次低于《合同法》第五十二條規(guī)定的法律、行政法規(guī)，因此不屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形。