重慶市2009年前期物業(yè)指導價，09年的物業(yè)費都漲價了么

來源：整理時間：2022-12-25 13:07:03 編輯：重慶生活手機版

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1，09年的物業(yè)費都漲價了么
2，物管費的收費標準是怎樣的
3，請問重慶各大購物中心物管費是如何收取的
4，重慶市物業(yè)費是按什么標準收取的
5，關于江都小區(qū)物業(yè)費收費標準是多少
6，物業(yè)管理收費標準
7，關于物業(yè)服務費收繳案例

1，09年的物業(yè)費都漲價了么

是的

比起去年增長了%3.郁悶

物業(yè)費漲價要經(jīng)過小區(qū)業(yè)主大會通過, 否則無效.

09年的物業(yè)費都漲價了么

2，物管費的收費標準是怎樣的

前期物管費是由開發(fā)公司或物管公司報房屋所在地物價部門審批定價，成立業(yè)主委員會后由物管公司同業(yè)主委員會簽訂新的物業(yè)管理服務合同確定收費標準。

分為政府指導價、自主協(xié)商定價和市場價三種，一般是根據(jù)物業(yè)管理服務的內(nèi)容來定價。

應該是按小區(qū)的本身來算的。比如高級普通的

物管費的收費標準是怎樣的

3，請問重慶各大購物中心物管費是如何收取的

你說的都是小頭物管費支出包含什么你在網(wǎng)上找就可以了購物中心的物管費是物管費+營業(yè)利潤的百分之幾也就說一個商家給了物管費還要給他今年的利潤的百分之幾作為物管費。

你好！這個問題有點復雜，但一般物管資質(zhì)高的，收費要高一些，一級資質(zhì)最高。費用越高應該說他的服務水平就應該相應提高，物業(yè)收費標準是根據(jù)市場而定的，可以產(chǎn)考其他同地段，環(huán)境等條件下的商場作為參考依據(jù)，但政策沒有具體的標準，可以咨詢當?shù)貒辆治锕芸?，看他收費取得相應的許可證沒有。希望對你有所幫助，望采納。

請問重慶各大購物中心物管費是如何收取的

4，重慶市物業(yè)費是按什么標準收取的

重慶市物業(yè)費是按什么標準收取

市物價局相關工作人員答復：按照相關規(guī)定，住戶達到１００戶以上的住宅小區(qū)，才會被納入政府部門管理，并由物價部門制定標準來收取物業(yè)管理費；住戶不足１００戶的住宅小區(qū)，物業(yè)管理費一般由物業(yè)公司和小區(qū)住戶自行協(xié)商制定。若協(xié)商意見未統(tǒng)一，物業(yè)公司擅自制定物業(yè)管理費，住戶可向相關部門投訴?，F(xiàn)在物業(yè)費標準有兩種形式，一種實行市場價，即通過招投標方式選聘的物業(yè)公司，以中標價為準，具體多少，你看批復文件就可以了。另一種實行政府指導價，即由物價局根據(jù)小區(qū)情況核定一個收費標準，政府有指導價標準，你可以要求物業(yè)公司出示物價局的批復標準。如果還不清楚，你可以打當?shù)匚飪r局或房管局物業(yè)科的電話，咨詢一下，他們會詳細告訴你。物業(yè)費不是一個固定的數(shù)字,電梯要多少錢水費一噸要多少錢。是由物業(yè)根據(jù)實際情況:如物業(yè)有那些便民服務,小區(qū)的規(guī)模,小區(qū)的品質(zhì)等相關因素,制定一個價格!然后申報當?shù)匚飪r局,物價局會來調(diào)查核實,最后確定該小區(qū)的具體物業(yè)費收費標準!物業(yè)費一般包括:保潔費,安保費,綠化養(yǎng)護,垃圾清運費,其它還包括物業(yè)員工工資、福利費、保險、物業(yè)人員培訓費、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊、社區(qū)活動費用、工程維修費用等等。一般在物業(yè)管理合同中會有注明，在實際執(zhí)行過程中也是以物業(yè)合同為依據(jù)。

如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會，物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費標準。物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。

按物業(yè)等級 1 2 3房型別墅多層高層商業(yè)等等以物價局核準收費

按照相關規(guī)定，住戶達到100戶以上的住宅小區(qū)，才會被納入政府部門管理，并由物價部門制定標準來收取物業(yè)管理費；住戶不足100戶的住宅小區(qū)，物業(yè)管理費一般由物業(yè)公司和小區(qū)住戶自行協(xié)商制定。若協(xié)商意見未統(tǒng)一，物業(yè)公司擅自制定物業(yè)管理費，住戶可向相關部門投訴。物業(yè)費一般包括:保潔費,安保費,綠化養(yǎng)護,垃圾清運費,其它還包括物業(yè)員工工資、福利費、保險、物業(yè)人員培訓費、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊、社區(qū)活動費用、工程維修費用等等。一般在物業(yè)管理合同中會有注明，在實際執(zhí)行過程中也是以物業(yè)合同為依據(jù)。

5，關于江都小區(qū)物業(yè)費收費標準是多少

你好，《揚州市江都區(qū)物業(yè)服務收費實施細則》(下稱《細則》)收費指導價標準由原來的五個等級細分為現(xiàn)在的七個等級，具體標準由一級的0.20元/月·平方米到七級的1.20元/月·平方米《細則》在物業(yè)服務審批方式、物業(yè)服務等級及收費標準等方面，作了以下八個方面的相應調(diào)整：普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，由議標方式被選聘的物業(yè)服務企業(yè)應在房屋交付給業(yè)主前，攜帶相關材料到價格主管部門辦理審批手續(xù)，由招投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)的，其前期物業(yè)服務費由中標的物業(yè)服務企業(yè)將招標價格報價格主管部門備案確認后執(zhí)行；非普通住宅（指純獨、聯(lián)體別墅小區(qū)、商住樓）以及辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，前期物業(yè)服務費實行備案制，在房屋交付給業(yè)主前，物業(yè)服務企業(yè)將與業(yè)主約定的前期物業(yè)服務協(xié)議報送價格主管部門備案；江都區(qū)普通住宅物業(yè)服務等級收費指導價標準，由原來的五個等級細分為現(xiàn)在的七個等級，具體標準由一級的0.20元/月·平方米到七級的1.20元/月·平方米；物業(yè)服務費收取的方法以法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計算，未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)服務費，但對改變房屋使用性質(zhì)的附屬房屋，如車庫改為住宅或門市，可以納入物業(yè)服務收費范圍；開發(fā)建設單位因分期開發(fā)、分期交付使用等原因，造成小區(qū)配套設施和綠化未到位的，業(yè)主可按規(guī)定標準的80%繳納前期物業(yè)服務費，其差額部分由開發(fā)建設單位承擔；未入住或未使用的房屋免收生活垃圾處理服務費，連續(xù)空置6個月以上的房屋，業(yè)主應事前向物業(yè)服務企業(yè)提交書面申請，經(jīng)確認后可按規(guī)定標準70%繳納物業(yè)服務費；物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主預收的共用能耗費，如有結(jié)余款應沖減下年度收取的能耗費，不得將結(jié)余款長期掛在賬目中或移作他用，同時應將分攤的明細情況公布給業(yè)主；物業(yè)服務企業(yè)不得長期占用一年以上向業(yè)主或使用人收取的押金和保證金等費用。江都區(qū)普通住宅物業(yè)服務等級收費標準為最高標準，對此，物價部門表示，將加大對物業(yè)服務收費的監(jiān)管力度，對物業(yè)企業(yè)的財務收支情況實行年度檢查制度，對違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，將從嚴查處。附：江都區(qū)普通住宅物業(yè)服務等級收費指導價標準　　物業(yè)收費等級物業(yè)收費標準　　七級 1.20元/月·平方米　　六級 1.00元/月·平方米　　五級 0.70元/月·平方米　　四級 0.60元/月·平方米　　三級 0.50元/月·平方米　　二級 0.35元/月·平方米　　一級 0.20元/月·平方米

沒看懂什么意思？

6，物業(yè)管理收費標準

不管是什么城市，收取的物業(yè)費里邊是否包含了電梯費，請物業(yè)公司出具物價局關于物業(yè)費核定的審批表知道了。 1、詳細的請咨詢當?shù)匚飪r局最準確。一般是將政府指導價分成三至四個等級，你這個屬于高層住宅，屬于中高級收費，一般在1.5元左右吧。7層及檐高20米以上的住宅,我們稱之為高層住宅.

各區(qū)、縣(自治縣、市)物價局：由于新的《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》還在研究制定之中，為了便于正常工作，要求各區(qū)、縣(自治縣、市)物價部門仍按《重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法》(渝價[1999]398 號文)執(zhí)行，以下簡稱《實施辦法》。并根據(jù)《實施辦法》的有關規(guī)定，針對執(zhí)行中各地反映的物業(yè)服務及其收費中存在的問題，作如下補充通知，請一并遵照執(zhí)行。一、2005年2月28日前已按新的《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》審批的，仍按其規(guī)定執(zhí)行; 2005年2月28日后，繼續(xù)按《實施辦法》執(zhí)行。二、物業(yè)服務收費實行等級綜合評定制度。即根據(jù)物業(yè)具備的條件和物業(yè)管理企業(yè)提供的服務內(nèi)容、服務標準，按照申報所對應的分值表打分評定其等級，并根據(jù)不同等級實行不同的收費標準。物業(yè)服務收費按建筑面積計算收取。經(jīng)考評達到101分以上為特級;90至100分為一級;80分至89分為二級;70分至79分為三級; 60分至69分為四級;60分以下為等外級。物業(yè)服務收費等級標準見附表。三、別墅、高級公寓(住宅)、廠房、市場、物業(yè)改變用途等類別的物業(yè)服務收費和特約服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，其收費標準由服務和被服務雙方在合同中約定。物管企業(yè)將雙方約定的收費標準報物價部門備案(主城九區(qū)報市物價局，其于區(qū)縣、市報當?shù)匚飪r局)。四、物業(yè)在未達到申報的環(huán)境綠化、設備設施等條件的，在審批的收費標準基礎上，應下浮 30%收費，下浮的30%由建設單位承擔。五、物業(yè)共用部位、共用設備設施日常維修養(yǎng)護費實行專款專用，按棟建帳，不得挪著它用，并每年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。六、由于業(yè)主共用部位、共用設備設施(如樓道照明、消防通道照明、電梯間照明、院墻路燈、小區(qū)路燈、草坪燈、小區(qū)水景、二次供水泵、自備發(fā)電機油料)的用水、用電費用未進入物業(yè) 服務收費成本，應按戶據(jù)實分攤后由產(chǎn)權(quán)人或使用人繳納。據(jù)實分攤的共用數(shù)量必須是專表計量或正常情況下總表與各分表的差額。七、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納;業(yè)主或使用人的空置房，經(jīng) 物管企業(yè)與使用人雙方認定水、電、氣表起止數(shù)均未走動的，業(yè)主或使用人應交納50%的物業(yè)服務費。八、住宅小區(qū)內(nèi)停車場的物業(yè)服務費：對已購買車位產(chǎn)權(quán)的，物管企業(yè)對其停車場進行公共設備設施維修養(yǎng)護、清掃保潔、車場管理服務的，應對停車位收取物業(yè)服務費。普通停車場收費標準30-80元/車位、月;特級停車場收費標準50-100元/車位、月。停車場屬物業(yè)服務費以外的單列的經(jīng)營性收費，成本費用不得列入物業(yè)服務收費成本之中。九、為了明確審批權(quán)限和減少審批環(huán)節(jié)，物業(yè)服務收費只按物業(yè)服務收費等級確定收費審批主體。收費標準(以住宅為準)在二級以上的由市物價局審批;二級收費標準(不含二級)以下的由區(qū)、縣、市物價部門審批。并按分級管理權(quán)限，由誰審批物業(yè)服務收費標準，就由誰審批該小區(qū) 或大廈的停車場收費標準。十、價格主管部門對業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)從發(fā)生糾紛之日起三個月內(nèi)不能達成一致意見的物業(yè)服務收費，應及時作出裁定或處理。十一、關于《實施辦法》附表“普通寫字樓、商場物業(yè)管理服務收費指導標準”中“清潔衛(wèi) 生室內(nèi)外全方位服務”和“清潔衛(wèi)生只負責業(yè)主進戶門外公共地段”作如下解釋：1.“清潔衛(wèi)生室內(nèi)外全方位服務”的范圍是指寫字樓、商場室外和樓內(nèi)的門廳、梯間、公共通道(包括整層樓產(chǎn)權(quán) 為一個業(yè)主所有的公共通道)、公共衛(wèi)生間(含整層樓產(chǎn)權(quán)為一個業(yè)主所有的公共衛(wèi)生間，不含公寓式寫字樓辦公室內(nèi)的衛(wèi)生間)的清掃、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔服務。2.“清潔衛(wèi)生只負責業(yè) 主進戶門外公共地段”的范圍是指寫字樓、商場室外的清掃、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔服務，不包括樓內(nèi)的門廳、梯間、公共通道、公共衛(wèi)生間的清掃和保潔服務。十二、以前有關規(guī)定與本通知相抵觸的以本通知為準。渝價[2004]778號文附表：物業(yè)收費表表一：重慶市住宅、商住樓、寫字樓、商場等物業(yè)服務內(nèi)容、質(zhì)量標準(軟件)分值表(60分) 序號提供的服務內(nèi) 容及標準分值備注 1 依法取得物業(yè)管理資質(zhì) 2分 2 簽訂有物業(yè)服務合同并執(zhí)行 2分 3 企業(yè)內(nèi)部管理制度(崗位責任制、財務制度等)健全并落實 2分不完善的相應扣分 4 物業(yè)檔案資料齊全(含住戶檔案)，查閱方便 3分 5 服務體系完善并執(zhí)行ISO9000標準 2分 6 無違章建筑物、外觀保持好，共用通道、走廊等無亂堆放和占用 2分 7 房屋完好率達95%以上 3分每個百分點增減0.5分 8 公共設備設施維護保養(yǎng)好，完好率達95%以上，保養(yǎng)記錄齊全 6分每個百分點增減0.5分 9 零星維修及時率達95%以上，合格率達98%以上，維修記錄齊全 6分每個百分點增減0.5分 10 公共區(qū)域衛(wèi)生每天拖掃、干凈整潔、生活垃圾日產(chǎn)日清 8分標準下降相應減分 11 窨井、排污(水)管、生化池按有關政策規(guī)定清浚 3分 12 綠化專人管護，花、草、樹等生長良好、無病蟲害、無雜草、雜物，并定期澆灌、施肥、松土、噴藥等，及時修剪整型，補種及時。 5分視管護水平減分 13 小區(qū)主出入口(大門)24小時安全值守，重點部位每2小時至少巡查1次，站式服務，對外來人員詢問或登記，文明禮儀，對進出小區(qū)車輛進行管理，引導車輛有序運行、停放，對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。 8分 14 重大事項回訪率在95%以上 2分 15 實行定期業(yè)主評議，業(yè)主與公司關系融洽，對服務工作滿意率在90%以上 3分每個百分點增減0.2分 16 重大節(jié)日布置和開展社區(qū)文化活動三次以上 3分 17 其它備注： 1、房屋完好率：指在所管理的全部房屋中，完好房屋與基本完好房屋所占的百分比。房屋完好率=完好房和基本完好間數(shù)(或平方米)/房屋總間數(shù)(或平方米)×100%。完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全可靠，整體性好，裝修及設備完整且無破損，能保證正常使用的房屋。基本完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全可靠，裝修及水電衛(wèi)生設備個別部位有輕微破損，但整體現(xiàn)狀基本良好，尚能保證正常使用的房屋。 2、房屋零修工程及時率：指報告期內(nèi)住戶要求進行房屋小修零修項目的戶次中，物管部門能夠及時進行修理的戶次所占的百分比。零修工程及時率=小修工程及時修理戶次數(shù)/住戶要求小修項目總戶次數(shù)×100%。及時修理標準：專有部分的維修自住戶報修之日算起，室內(nèi)水電零修不過夜，土建零修三日有結(jié)果。小修工程：為修復房屋局部構(gòu)件的輕微破損，保證正常使用而進行的修繕項目。包括：整修門窗、疏通下水道、排除水電故障，修補地面、屋頂、墻面等。更多房產(chǎn)行情房產(chǎn)知識請關注我要A家家居網(wǎng)

7，關于物業(yè)服務費收繳案例

一、改善與業(yè)主的關系，增強與業(yè)主間的溝通。樹立真情一片、關愛一程的服務理念，妥善解決業(yè)主提出的實際問題，是提高物業(yè)服務費收繳率的先決條件。為了改善業(yè)主關系，工業(yè)城管理處服務人員通過無償為業(yè)主代理物業(yè)出租；無償為業(yè)主提供小家電維修、理發(fā)及健康知識咨詢；為老、弱、病、殘、孕的業(yè)主提供義務勞動；舉辦各種聯(lián)誼活動等，搭建與業(yè)主溝通的平臺，從而與客戶建立良好的客服關系。對于客戶提出的實際問題，認真對待，全程跟蹤，及時反饋，在解決問題的過程中拉近與業(yè)主之間的距離，積累情感。另外，通過開展客戶意見調(diào)查，廣泛征集業(yè)主合理化建議與意見，由部門主管親自處理，提升物業(yè)企業(yè)在業(yè)主中的公信力。二、在物業(yè)服務實踐工作中，收取物業(yè)服務費和處理業(yè)主投訴是物業(yè)企業(yè)客戶服務工作的兩大難點。為此，動之以情，曉知以理，合理運用情、理、法妥善解決投訴，對于提高物業(yè)服務費收繳率非常重要。首先，以情動人。引導業(yè)主對物業(yè)服務的目的、服務范圍、收費的標準等有一個正確的認知，工作中情感互動，使業(yè)主通過物業(yè)公司的親和力服務感到親情無處不在。其次，以理服人。絕大多數(shù)業(yè)主是通情達理的，通過換位思考，依據(jù)物業(yè)服務的行業(yè)規(guī)范，創(chuàng)造一個物業(yè)企業(yè)與業(yè)主間平等溝通的平臺，同時廣泛征集業(yè)主合理化建議，共同提高物業(yè)服務水平。再次，依法收費。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主間屬契約關系，雙方簽定的物業(yè)服務合同是物業(yè)服務公司收取物業(yè)服務費的法定依據(jù)。物業(yè)公司可以對少數(shù)惡意欠費的業(yè)主提起訴訟，但這是沒有辦法的辦法，不得已才能為之。實踐證明，運用情、理、法來解決業(yè)主投訴，在物業(yè)服務收費工作中已經(jīng)奏效。三、人性化的物業(yè)服務雖然在很大程度上決定著物業(yè)服務費用的收繳率，但強化制度建設、隊伍建設在物業(yè)服務中的重要作用，對提高物業(yè)服務費收繳率的作用也不容忽視。每個企業(yè)都有各自的規(guī)章制度，企業(yè)的制度就是法律，任何員工都必須遵守企業(yè)的制度，每個人不是在為企業(yè)經(jīng)理遵守制度，而是為企業(yè)的生存遵守制度，因此沒有人能夠例外。企業(yè)采取制度理事，制度律人，使其逐步引導到員工自我管理階段。另外，作為管理者，我們應該認識到員工的需求層次，要讓員工有安全感，有實現(xiàn)自我價值的可能，讓他們感覺到真正的實惠。如果把這些視為企業(yè)必須的投入的話，那作為產(chǎn)出，員工的回報則是無法限量的。要善待理解和尊重每一位員工，使員工個人價值的實現(xiàn)與企業(yè)利益息息相關，只有這樣才能形成團隊凝聚力，因為團隊的力量永遠高于個人的能力。所以說制度建設與隊伍建設對于提高物業(yè)收繳率有至關重要的作用?？偨Y(jié)日常工作中的典型案例，為業(yè)主提供人性化、個性化的增值服務，在業(yè)主資產(chǎn)增值及特約服務方面，物業(yè)服務公司應提供戰(zhàn)略合作伙伴型的服務項目。比如，房屋出租、裝飾裝修、搬家、法律咨詢等，使獨具特色的增值服務成為物業(yè)企業(yè)服務的亮點，將對提高物業(yè)服務費收繳率起到積極作用。物業(yè)服務收費問題牽扯到千家萬戶，是涉及每個業(yè)主切身利益及社會安定的十分重要的社會問題，隨著相關法律法規(guī)的出臺，物業(yè)服務費的收繳工作逐步走向正規(guī)化、程序化、專業(yè)化、法制化的軌道。對于物業(yè)企業(yè)而言，業(yè)主的滿意是我們追求的目標。

按《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)收費管理辦法》規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)（下稱物管公司）之間可以采取“包干制”或者“酬金制”的方式約定物業(yè)服務費用，而基于酬金制收費方式程序過于復雜物管公司一般不愿采用，實務中一般均采取包干制收費方式。采用包干制收費方式中，物業(yè)服務成本包括“物業(yè)共用設施設備的日常運行、維護費用”，電梯屬于物業(yè)共用設備，基于電梯運行所產(chǎn)生的費用當然屬于物業(yè)服務成本，屬于物業(yè)收費范圍。電梯運行所可能產(chǎn)生的費用一般包括：1、電梯修理、更換、改造費用；2、電梯廣告費用；3、電梯日常維護費用；4、電梯運行所發(fā)生的電費。按《物業(yè)收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本”。為此電梯修理、更換、改造費用不屬于物業(yè)服務費用，不在本文討論范圍，而電梯日常維護費用及電梯運行所發(fā)生的電費實務中一般沒有予以區(qū)分（廣東省1997年曾發(fā)布指導性文件，電梯運行電費單獨計算單獨收取），為此本文就分別探討電梯廣告費用和電梯日常維護及電費收?。ㄒ韵潞喎Q電梯維護費）二部分。一、關于電梯廣告費用?；陔娞莩俗嗽陔娞輳d及電梯內(nèi)對應的等待時間，電梯廣告已成為重要的新興廣告類型，其中包括靜態(tài)電梯內(nèi)轎箱廣告及動態(tài)電梯前室（特別是電梯一樓門廳）視頻廣告等。不可否認電梯廣告既可以增加業(yè)主的收入也在一定程度上緩解了乘座人等待及乘座電梯期間的乏味。按照《物業(yè)管理條例》第五十五條的規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。為此電梯廣告設置的程序是：物管公司先應當征得業(yè)主大會或授權(quán)業(yè)主委員會同意后方可進行電梯廣告發(fā)布。如未成立業(yè)主大會，則應在小區(qū)內(nèi)發(fā)布公告征求廣大業(yè)主的同意，且廣告收入應存入專門的帳戶不得挪用。對于電梯廣告發(fā)布收益分配，基于物管公司要進行統(tǒng)一的管理，也要耗費一定的時間和廣告公司就電梯廣告發(fā)布的簽約、審查等進行洽談，作者認為電梯廣告發(fā)布的收益小部分作為物管公司的管理成本（或酬金），大部分歸業(yè)主所有可用于小區(qū)公共設備的維修等相對較為公平合理。二、關于電梯維護費。對于電梯維護費，目前在國內(nèi)主要有以下幾種收費方式：1、按乘坐次數(shù)支付費用，可按乘坐單次支付費用，也可按月（按季）支付費用，典型的實施城市如重慶市，重慶市的部分寫字間電梯對外來人員按次收取電梯費。2、按戶平均分攤費用或按居住人口分攤費用（重慶市2004年發(fā)布指導性文件，對業(yè)主按戶據(jù)實分攤收取電梯費；哈爾濱市2009年發(fā)布指導性文件，電梯維護費按戶分攤，電梯運行電費按層分攤）。3、按面積分攤費用，包括成都在內(nèi)大部分的城市采用此類方式，成都市2007年發(fā)布指導性文件，電梯費含在物業(yè)管理費中按面積收取；廣州市2004年發(fā)布指導性文件，電梯費含在物業(yè)管理費中按面積收取（電梯運行電費分開合理分攤單獨收?。?。4、按面積分攤結(jié)合系數(shù)確定費用，先選定一個基本電梯維護費價位的樓層，在該樓層之上逐漸加收電梯費，該樓層之下逐漸減收電梯費，使增加的電梯費和減少的電梯費和差為零，常州市2009年發(fā)布指導性文件，電梯費按建筑面積結(jié)合樓層系數(shù)收?。◤V州市1999年曾發(fā)布指導性文件，電梯運行電費按樓層系數(shù)分攤，首層不使用電梯的住戶不分攤電費）。以上幾種收費方式的利弊分析：第一種方式的好處就是做到按次收費避免電梯費用分擔的糾紛，但最大的缺陷就是使日常的物業(yè)運作復雜化（有可能還需要安裝IC卡計費系統(tǒng)設備）。隨著都市化生活節(jié)奏的加快，人們越來越喜歡和適應簡潔、高效的生活方式，按次收費顯然和人們的追求相違背。不僅如此，對于業(yè)主的親友來訪、接受郵件快遞、便民送貨上門服務等都會帶來很大的不便（耗費時間、需準備零錢）。這種收費方式直接把簡單的事情復雜化，與簡單高效的現(xiàn)代生活方式是背到而馳的，顯然不能適應社會的發(fā)展。第二種方式的好處較為明顯，對于按戶收費其計費方式非常簡單，但弊端同樣明顯，其收費方式不能體現(xiàn)公平、合理，特別是單位住戶內(nèi)居住人口比例有很大的差別，對小戶型或居住人口少的業(yè)主最不公平（但如按居住人口收費，其計費方式相對更為復雜，且由于居住人口可能發(fā)生變化容易在業(yè)主和物管公司之間發(fā)生分歧）。另外，根據(jù)“誰受益誰付出”的日常生活常識，這種方式相對不為住在低層尤其是底層業(yè)主所接受，容易遭到這類業(yè)主的抵制而引起低層尤其是底層業(yè)主的連鎖反應，造成一種業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管公司之間因為電梯費用分攤方式出現(xiàn)分歧而產(chǎn)生以拒交物管費等方式的對抗，最終會損害全體業(yè)主的利益。第三種方式的利弊與第二種方式相似，但相對來說，按面積收取電梯費其計費方式和物管費收費的計費方式相同，且不會發(fā)生計量變化，雖然同樣不能解決低層、底層業(yè)主費用承擔方式上的公平合理問題，但相對于第二種方式來說，更為科學、合理、方便些。第四種方式的好處是：如計算公式較為科學的話就可以基本體現(xiàn)效率與公平的兼顧，也充分考慮電梯的使用頻率。唯一的弊端在于計算相對較為復雜，可能會引起部分業(yè)主的誤解，也相對增大了物管公司的工作量。同時，計費的基數(shù)和系數(shù)也會因理解不同而出現(xiàn)較大分歧，在確定收費方式和收費范圍以及具體計算方式上容易形成意見各異局面。此種計費方式雖然仍有缺陷，但相較前三種方式進步許多。為此，作者本人贊成實施第四種收費方式。三、電梯維護費收費的改革及探討。1、需要政府主管部門主導出臺指導性文件?，F(xiàn)代住宅商品化程度越來越高，業(yè)主對自身的權(quán)益維護意識也越來越強，因電梯使用收費而出現(xiàn)的糾紛也日益增多，原有的物業(yè)電梯收費方式也顯得愈加不合時宜。在這種狀態(tài)下無論是物管公司或業(yè)主委員會單方面對電梯收費作出規(guī)定還是物管公司與業(yè)主協(xié)商確定都將是一個艱難、漫長而又充滿爭議和不同意見的過程。即便最后依少數(shù)服從多數(shù)定下了收費標準也因為缺乏權(quán)威性而受到持不同意見業(yè)主的質(zhì)疑或抵制（當然，對于采用按面積計算電梯維護費的城市，物管公司直接向物價局申請收費標準就可以。但要進行系數(shù)改革，在未有政府指導性文件的前提下，漫長的談判進程難免）。同時，物管公司在接手新的物業(yè)樓盤的過程中也因為缺乏權(quán)威性的指導意見而與業(yè)主或業(yè)主委員會就因電梯收費問題出現(xiàn)一個繁雜、反復的磋商過程。加重了物業(yè)管理的難度、糾紛風險及時間機會成本。近年來，有許多城市的政府主管部門意識到了物業(yè)管理中電梯收費的問題，相繼出臺了相關的指導性意見和相應的實施辦法。如江蘇省常州市房管局就于2009年10月1日實施的《常州市市區(qū)住宅電梯運行維護收費管理辦法》對物業(yè)管理中電梯的使用、運行、收費范圍、收費標準等容易引發(fā)爭議糾紛的部分作出了明確的規(guī)定。相類似的如成都、重慶、廣州、哈爾濱等城市的政府主管部門先后出臺針對物業(yè)管理中有關電梯收費的政府指導性意見，這些都不失為對物業(yè)管理中電梯費計費方法作出了有益的改革探索。2、需要業(yè)主委員會的積極參與。政府指導性意見對于對電梯維護費的改革及推動僅是前提條件，業(yè)委會更應有所作為。雖然政府部門出臺了相關的電梯維護費收費規(guī)定，但在各小區(qū)具體操作上，政府不會也無法干預太多。因此，作為小區(qū)業(yè)主最高“權(quán)力機構(gòu)”的業(yè)主委員會應從業(yè)主利益的角度出發(fā)，多和物管公司溝通協(xié)調(diào)，最終產(chǎn)生一個雙方都能接受的操作方案。如果物管公司堅持執(zhí)行顯失公平的收費規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)“罷免”物管公司。同時，業(yè)主委員會作為業(yè)主的自治機構(gòu)也應該在成立后對推動電梯收費改革積極行動。例如更換物管公司后與新入駐的公司在政府指導意見的基礎上進行協(xié)商，對電梯的收費范圍及標準在本著維護業(yè)主利益的基礎上進行約定，必要時還可以通過召開業(yè)主大會的方式與業(yè)主、物管公司進行溝通，廣泛征求大多數(shù)業(yè)主的意見及建議。3、低層或底層業(yè)主依法應支付電梯費。低層或底層業(yè)主是否需要承擔電梯費用？按《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條的規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務?！彪娞葑鳛闃莾?nèi)全體產(chǎn)權(quán)人的共用財產(chǎn)，因此運行維護費用理應由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔。進一步解釋任何業(yè)主都有使用電梯的權(quán)利，只是對低層或底層業(yè)主來說，只是一般未行使或較少行使這種權(quán)利罷了，但不能因此而不承擔電梯費用。換句話說即使權(quán)利可以放棄，義務應該承擔。同時，相對現(xiàn)代電梯公寓來說建設負一層或負二層的車庫是普遍存在現(xiàn)象。低層或底層業(yè)主完全不使用電梯的現(xiàn)象幾乎不存在。因此，從物權(quán)法的角度來看低層或底層業(yè)主完全不付電梯費用的理由完全沒有法律依據(jù)。低層或底層業(yè)主應該怎樣承擔電梯費用？雖然從物權(quán)法的角度看其依法應承擔電梯費，但從民法基本原則公平合理的角度看，其所應該承擔電梯費的范圍、份額還是值得探討和商榷的。根據(jù)“誰受益誰承擔”的生活常識，該些住戶因使用頻率極少，因此少承擔電梯費是符合遵循公平合理、等價有償?shù)拿穹ɑ驹瓌t的，也符合人們的日常思維習慣和價值標準的。這一觀點在常州、廣州等城市已付諸實施，并逐漸得到業(yè)主們的認同。為此，低層或底層業(yè)主承擔較少的電梯費用，高層的業(yè)主承擔較多的電梯費用完全符合民法的公平合理原則，更容易推廣被廣大業(yè)主所接受。

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