如何計(jì)算二手房房?jī)r(jià)，二手房?jī)r(jià)格如何評(píng)估

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-01-12 14:42:11 編輯：今日頭條手機(jī)版

1，二手房?jī)r(jià)格如何評(píng)估

通常情況下決定房?jī)r(jià)的因素有：1、房屋本身的因素。房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會(huì)影響到房屋的價(jià)格。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，而土地使用年限從開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，住宅用地最高期限為70年，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起過(guò)一年少一年。另外，房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響，眾所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好的，那么這樣的房子比起其他朝向的就要有優(yōu)勢(shì)多了。如果房子所在樓棟屬于高層，那么高層中的一、二、三層等較低的樓層的價(jià)錢(qián)就和其他的難以相比了。此外，房屋的裝修也會(huì)影響到房?jī)r(jià)，有的購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)二手房就是看中了其“即買(mǎi)即住”的優(yōu)點(diǎn)，如果房屋本身的裝修很好，那么買(mǎi)方人住后就無(wú)需重裝，裝修省了錢(qián)，那么自然在房?jī)r(jià)里就應(yīng)有所體現(xiàn)了。2、環(huán)境因素。環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會(huì)環(huán)境;既有小環(huán)境，又有大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。比如眾所周知的學(xué)區(qū)房，如果房子處于某重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)的學(xué)區(qū)，那么即使是房齡再老、裝修再簡(jiǎn)陋那么價(jià)錢(qián)也是相當(dāng)可觀的。3、心理因素。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買(mǎi)舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買(mǎi)舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價(jià)便宜8%。

二手房?jī)r(jià)格如何評(píng)估

2，二手房如何評(píng)估及二手房評(píng)估價(jià)格

如何合理評(píng)估二手房?jī)r(jià)格 (一)評(píng)估二手房?jī)r(jià)格的方法：對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。 (二)評(píng)估二手房需要考慮的因素：首要因素：位置、地段。例如與市中心二手房?jī)r(jià)格與郊區(qū)的相差甚遠(yuǎn)，區(qū)域不同，二手房?jī)r(jià)格也有差別。第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。在同一地段，修建年代越近，配套設(shè)施越齊全，小區(qū)管理越到位的二手房，價(jià)格自然也就越高。由此產(chǎn)生的房屋差價(jià)很大。第三因素：戶(hù)型朝向。坐北朝南這樣的戶(hù)型是普遍受歡迎的。而同一棟樓里最東頭的房子，因不僅能避免西曬，而且還能多出一扇窗戶(hù)，使房間更加明亮從而更受人們追捧。這種同等戶(hù)型不同朝向的二手房?jī)r(jià)格也有落差。第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響大約在每平方米幾百元，同時(shí)對(duì)于房屋的出售速度也有著一定的影響。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來(lái)得快。第五因素：也是較關(guān)鍵的因素——折舊費(fèi)。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%;鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。 (三)合理評(píng)估二手房?jī)r(jià)格的相關(guān)建議：賣(mài)房前先自行估價(jià)日常生活中，市民可挑選三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶(hù)型等方面相類(lèi)似市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行對(duì)照，對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而遭受經(jīng)濟(jì)損失。請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估師合理估價(jià)對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，可謂是一房一價(jià)。為確保得到較合理公正的價(jià)格，還是盡量選擇專(zhuān)業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對(duì)委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。以上便是關(guān)于二手房交易需要要評(píng)估的五種情況，以及如何合理評(píng)估二手房?jī)r(jià)格。從文中，相信您對(duì)二手房評(píng)估有所了解。為確保得到較合理公正的價(jià)格，您可以選擇專(zhuān)業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估，如果您想自行評(píng)估時(shí)，也可以咨詢(xún)相關(guān)律師，以最大化保障自身權(quán)益。

二手房如何評(píng)估及二手房評(píng)估價(jià)格

3，二手房的價(jià)格怎么確定

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。購(gòu)買(mǎi)二手房的步驟是什么二手房?jī)r(jià)格怎么確定一、購(gòu)買(mǎi)二手房的步驟步驟 1.評(píng)估價(jià)與最高貸款額二手房貸款銀行放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。 2.竣工年代與貸款年限銀行審批貸款過(guò)程中，通常會(huì)把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。 3.貸款銀行的選擇各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見(jiàn)的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來(lái)選擇。 4.還款方式的選擇銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。 5.收入證明與還款能力收入證明一般是借款人所在單位開(kāi)具的收入狀況證明。如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開(kāi)具收入證明來(lái)申請(qǐng)貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。 6.貸款的成數(shù)和利率各銀行對(duì)首套住房的首付成數(shù)和貸款利率，第二套房的首付成數(shù)和貸款利率等都做出了具體的規(guī)定。 7.借款人自身相關(guān)情況個(gè)人信用情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類(lèi)貸款。二、二手房?jī)r(jià)格怎么確定房子價(jià)格最主要的還是由地價(jià)和建筑物決定的，在這一點(diǎn)上，新房和舊房并沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別。決定地價(jià)的有以下四大因素： 1、位置、面積地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價(jià)要高。一般來(lái)說(shuō)，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價(jià)格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價(jià)格才會(huì)比較高，房子的價(jià)格也會(huì)比較高。 2、地形、地質(zhì)不良的地形會(huì)增加工程前期施工的費(fèi)用，提高建筑成本，也會(huì)影響土地功能的發(fā)揮，因而地價(jià)較低。例如，在山坡上已建有一個(gè)工廠，則處于其下風(fēng)口的平坦地的價(jià)格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價(jià)格還要低。 3、形狀、用途一般來(lái)說(shuō)，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價(jià)格自然也會(huì)有所降低。而商業(yè)用地價(jià)格高于工業(yè)用地;工業(yè)用地價(jià)格高于住宅用地。 4、交通、環(huán)境土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運(yùn)輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會(huì)影響土地的價(jià)格。土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。對(duì)于居住用地來(lái)說(shuō)，公共服務(wù)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備，遠(yuǎn)離污水處理設(shè)施的土地，價(jià)格自然會(huì)比較高。另外，政府對(duì)土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標(biāo)的限制，也會(huì)影響土地價(jià)格。

二手房的價(jià)格怎么確定