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1，舉例說明成本法與假設開發法的區別
2，假設開發法的適用條件及過程
3，假設開發法這個例題里面計算樓價里邊那些3次方35次方什么的
4，資產評估假設開發法計算
5，假設開發法的應用范圍
6，試述房地產用假設開發法估價需要具備的條件及報酬率與投資風險的關

1，舉例說明成本法與假設開發法的區別

比喻開發一人的智商也需要很大的一筆成本的比喻要消耗腦細胞

舉例說明成本法與假設開發法的區別

2，假設開發法的適用條件及過程

1，假設。2，提出自己所要論證的理由。3，有實力證明自己的理論，4，討論。5，成定論

假設開發法的適用條件及過程

3，假設開發法這個例題里面計算樓價里邊那些3次方35次方什么的

樓價里的3次方和3.5次方是根據開發完成后的樓盤銷售時間，然后折現到評估時點的房屋價值，因為開發完成的時間不同，實現銷售的時間也不同，有的50%是開發完成后半年銷售，所以用3.5年折現。有20%的是開發完成后一年銷售所以用4年折現。至于開發費用中的0.5是根據開發費用是平均投入計算的，也就是如果是一年完成的，按平均投入就是用0.5折現。其他類推。

假設開發法這個例題里面計算樓價里邊那些3次方35次方什么的

4，資產評估假設開發法計算

因為是均勻投入，所以按期中來計算。就是假設你在今年要均勻投入120萬，每個月10萬，計算的時候為了簡便就以半年記期折現或資本化處理。 100*60%/(1+10%)^0.5就是第一年的均勻投入進行折現；100*40%/(1+10%)^1.5是在第一年沒有使用，在第二年均勻投入，所以記期是1+0.5年進行折現。資產評估中所有建筑或生產制造費用只要是均勻投入的，都按期中來計算，不管是終值還是現值，這個教材上應該有說明的，可能你沒仔細看。

5，假設開發法的應用范圍

假設開發法是我們在房地產估價中常用的方法，具體估價時有現金流量折現法和傳統方法。有觀點認為現金流折現法和傳統方法有著明顯的區別，且從理論上講，前者優于后者。其實，它們之間的區別只是表面上的，具體出發點不同而已，從理論上來講并不存在優劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現值原理，后者是終值原理。它們之間應該是等價的。搞清上述原理可以澄清一些錯誤認識，有利于在估價實踐中正確確定有關項目。假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式。待開發房地產投資開發前的狀態，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發后的狀態，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發后的房地產的經營方式，包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。假設開發法的基本理論依據與收益法相同，是預期原理。

6，試述房地產用假設開發法估價需要具備的條件及報酬率與投資風險的關

含義：假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是將預測的估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。具備條件：假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的城市規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的城市規劃設計條件列為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它價果的影響，或估價結果對它的依賴性。在實際中運用假設開發法估價的結果的可靠性如何，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)。②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成后的房地產價值。報酬率與投資風險的關系：這個問題我想你也應該明白，從投資學的角度來講，當然是高風險高收益，這是合理的，也是公平的。就算是房地產項目也是一樣的！因此兩者之間當然是正比關系（不過肯定不是嚴格的正比）。當然還有一些偶然因素，不過應該另當別論！

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