第二奇，唐山2018年的房?jī)r(jià)，比2011年高不了多少。唐山目前市區(qū)最好地段拿地成本在600-700萬(wàn)1畝地，也就是說(shuō)按地面算大概10000塊錢一平米，綠化率不能小于25-30%，除了公共設(shè)施，建設(shè)住宅的比例也就60%吧，那么每棟樓房地面每平米成本也就1.3萬(wàn)元左右。

1、唐山的房?jī)r(jià)現(xiàn)在多少錢一平米？適合買入嗎？

唐山，是一個(gè)房?jī)r(jià)很奇特的地方。作為唐山人，這是我對(duì)唐山房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)，而這種奇特，也能讓我們看出其房?jī)r(jià)的形勢(shì)。第一奇，經(jīng)濟(jì)排名數(shù)一數(shù)二，但房?jī)r(jià)卻排名倒數(shù)，按照某房產(chǎn)網(wǎng)站最近的數(shù)據(jù)顯示，在河北12個(gè)主要城市房?jī)r(jià)排名中，石家莊以16300元/㎡的均價(jià)排名第一，而唐山則以8116元/㎡的均價(jià)排名倒數(shù)第三。看唐山經(jīng)濟(jì)總量在河北的位置，這個(gè)房?jī)r(jià)是不是很奇特？第二奇，唐山2018年的房?jī)r(jià)，比2011年高不了多少，

看歷史數(shù)據(jù)，2011年，唐山的房?jī)r(jià)均價(jià)為7703元/㎡，還略高于同期的石家莊，在河北排名前列。可是再看2018年的均價(jià)，數(shù)年過(guò)去，僅僅每平米增加了400多元，這，還是在京唐高鐵開通利好消息之下房?jī)r(jià)大漲的結(jié)果。你說(shuō)奇特不奇特？有人很好奇，當(dāng)中發(fā)生了什么故事，很簡(jiǎn)單，就是數(shù)年前的那波漲潮后突然跌落的結(jié)果。

第三奇，部分縣的房?jī)r(jià)，竟然要高過(guò)市里的某些區(qū)，比如剛變?yōu)闉粗菔械脑瓰纯h，個(gè)別小區(qū)房?jī)r(jià)直逼萬(wàn)元；而經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的一些縣，也有逼近8000元每平米的勢(shì)頭。第四奇，在環(huán)京區(qū)域爆炒的情況下，唐山的房?jī)r(jià)竟然是最安全的，這個(gè)安全，我們可以參考某機(jī)構(gòu)的《80城房?jī)r(jià)收入比偏離度研究》。在這份數(shù)據(jù)里，唐山房?jī)r(jià)收入比偏離度排名全國(guó)倒數(shù)第五，屬于最安全之列，

2、在唐山，每平米樓房現(xiàn)在已近兩萬(wàn)元，它的成本是多少？為啥利潤(rùn)這么高？

鋼鐵蝦認(rèn)為，不管是在唐山還是其他地方，計(jì)算開發(fā)商的成本其實(shí)都是千篇一律：第一、唐山目前市區(qū)最好地段拿地成本在600-700萬(wàn)1畝地，也就是說(shuō)按地面算大概10000塊錢一平米，綠化率不能小于25-30%，除了公共設(shè)施，建設(shè)住宅的比例也就60%吧，那么每棟樓房地面每平米成本也就1.3萬(wàn)元左右。第二、說(shuō)到容積率就是每個(gè)小區(qū)到底按多大比例建設(shè)住宅，簡(jiǎn)單理解就是（住宅建筑面積 公共建筑面積）/小區(qū)地面總面積，這個(gè)區(qū)別直接決定了房?jī)r(jià)高低，從1.5～4.5不等，需要說(shuō)明的是容積率越低，居民生活空間越寬闊，越幸福！價(jià)格越高（你們看雅頌居房?jī)r(jià)高吧，小區(qū)容積率很低，有個(gè)大花園！）第三、眾所周知建筑高層的成本是死的，每平米目前就是2000元左右，目前新小區(qū)都是小高層與超過(guò)12層到二三十層混建，拿一個(gè)12層的小高層來(lái)說(shuō)，地面100平建12層1200平，成本大概1.3萬(wàn)*100/1200=1083元，每平米建筑成本加地面成本為2000 1083=3083元，這里需要說(shuō)明的是，小區(qū)還有好多公共設(shè)施需要完善，比如各種水電暖管道、道路、綠化等等吧，姑且給算1000塊1平米，

現(xiàn)在看樓房每平米成本大概3083 1000=4083元左右，房產(chǎn)稅都是消費(fèi)者交。第四、除了以上的直接成本，開發(fā)商還有很多間接成本，比如營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、公關(guān)費(fèi)用等等吧，姑且也給算上1000元每平米，那么現(xiàn)在唐山市中心區(qū)域12層以下的小高層成本應(yīng)該為：4083 1000=5083元，目前在唐山市中心這樣的小高層幾乎很少，有的話價(jià)格應(yīng)該在2～2.5萬(wàn)元/平米以上。

更多的還是18～30層之間的高層，如果地段再差一些的話，相信開發(fā)商的成本在4000元/平米以下，甚至更低！第五、為啥我們大唐山的房?jī)r(jià)這么高呢？前幾年唐山的房?jī)r(jià)一直都是緩慢平穩(wěn)增長(zhǎng)，2017年京唐高鐵的開工，北京郊縣到唐山半小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈落地，地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)抓住了炒作機(jī)會(huì)，把北京人、唐山人忽悠個(gè)飛上天（對(duì)北京工作的人群來(lái)說(shuō)1萬(wàn)元塊錢左右的房?jī)r(jià)太便宜啦），房?jī)r(jià)由6000-8000每平米直接漲到10000～15000每平米，直到現(xiàn)在市區(qū)路南路北開發(fā)區(qū)的房子低于1萬(wàn)塊錢（除非老小區(qū)舊房子）的沒(méi)有，最高可以達(dá)到2.5萬(wàn)元每平米。