二手房價格如何確定，二手房價格怎么確定包括哪些因素

來源：整理時間：2022-12-11 11:26:49 編輯：今日頭條手機版

1，二手房價格怎么確定包括哪些因素

二手房價格決定因素1：自身品質(zhì)二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價的最基本因素。如果上述要點都比較出色的話，一套房子可能會有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例。2：交通改善地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動著房價的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始"捂房"，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價上漲了約兩成。3：新盤入市市場上有一些二手房區(qū)域，原本是"默默無聞"，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動了整個區(qū)域的樓市價值，二手房源的價格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價格。4：地王托市土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會帶動周邊二手房價上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介"坐地漲價"，單價飆至12萬元/平方米。5：商圈成型商業(yè)設(shè)施的完善，甚至形成了一個新的城市商圈，會為區(qū)域聚集更多的人流和關(guān)注度。比如一個大型商業(yè)綜合體的開業(yè)，不但可能促成商圈升級，而且無論是商鋪還是二手房買賣、租賃，都將呈現(xiàn)曲線增長。

二手房價格怎么確定包括哪些因素

2，二手房的價格怎么確定

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。購買二手房的步驟是什么二手房價格怎么確定一、購買二手房的步驟步驟 1.評估價與最高貸款額二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。 2.竣工年代與貸款年限銀行審批貸款過程中，通常會把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。 3.貸款銀行的選擇各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇。 4.還款方式的選擇銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。 5.收入證明與還款能力收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。 6.貸款的成數(shù)和利率各銀行對首套住房的首付成數(shù)和貸款利率，第二套房的首付成數(shù)和貸款利率等都做出了具體的規(guī)定。 7.借款人自身相關(guān)情況個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。二、二手房價格怎么確定房子價格最主要的還是由地價和建筑物決定的，在這一點上，新房和舊房并沒有什么本質(zhì)區(qū)別。決定地價的有以下四大因素： 1、位置、面積地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。 2、地形、地質(zhì)不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發(fā)揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風(fēng)口的平坦地的價格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價格還要低。 3、形狀、用途一般來說，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價格自然也會有所降低。而商業(yè)用地價格高于工業(yè)用地;工業(yè)用地價格高于住宅用地。 4、交通、環(huán)境土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會影響土地的價格。土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。對于居住用地來說，公共服務(wù)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備，遠離污水處理設(shè)施的土地，價格自然會比較高。另外，政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標(biāo)的限制，也會影響土地價格。

二手房的價格怎么確定

3，買二手房的時候如何估價

一、影響二手房價格的因素有哪些? 經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們，需求影響價格。需求當(dāng)然是其中一個極其重要的因素。但是除了需求之外，還有哪些因素也影響了二手房的價格呢?通過實踐和經(jīng)驗的判斷，主要有以下幾種： 1、區(qū)域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。 2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。一般說來，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價格最高，成本價住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價住宅價格最低。樓層對房屋價格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高(頂層除外)，價格也越高;朝向?qū)Ψ课莸膬r格也有較大的影響。此外，房屋的燃氣狀況(管道天然氣、管道煤氣、液化氣)、物業(yè)類型(多層、板式小高層、高層塔樓)、采光(主要考慮是否有遮擋)及景觀等對房屋價格都有一定的影響。 3、市場因素。主要包括經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響最大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時，房屋價格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時，房屋價格就會出現(xiàn)下降。 4、消費者心理因素。主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟制約或價格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。當(dāng)然，以上所列舉的因素只是一部分。事實上，很多因素都可能導(dǎo)致二手房價格有所漲落，要看具體的情況才能進行分析。二、買二手房如何合理估價? 購買二手房的時候，很多購房者都會預(yù)先對待購的房屋進行估價，以便確定是否屬于自己的能力可承受范圍或者值不值得購買。那么，該如何估價才是合理的呢? 事實上，目前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。其中市場比較法最受青睞。它既是專業(yè)評估機構(gòu)所常用，也常被購房者在自行評估時所采用。 1、購房者自行評估。具體方法是：購房者可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會因為預(yù)估價格太低而遭受經(jīng)濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%;房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%;樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層 3%;朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%;教育區(qū)域，有重點中小學(xué) 15%;電梯，有電梯的二手房相對同質(zhì)量樓盤多500-2000元/平方米;小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%;物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%;買家心理，舊房-8%。 2、專業(yè)評估師合理估價。由于估價是一個很復(fù)雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。評估人員需要具備豐富的實踐經(jīng)驗，復(fù)雜瑣碎的細節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易，一般是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細程度以及搜集相關(guān)資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。事實上，在選擇二手房的時候，價格往往是成交的一大衡量因素，因此不管是在估價也好，談判也好，如果在價格方面達成一致，買賣雙方極有可能成交。希望本文所提及的這些內(nèi)容能夠為廣大購房者有所幫助、有所啟示。

買二手房的時候如何估價