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1，房屋買賣合同

能

你沒聽說過有一條叫久居為業(yè)嗎？只要你沒證據(jù)是出租或者沒人證明，就是別人的了。合同你簽了名也是生效的。

除你倆之外有沒有第三人在場！有的話，在法庭上會(huì)做為旁證，如果沒有！就看你倆的誠信了！法庭是講證據(jù)的！之后看有沒有效，還要看是誰起訴誰！被起訴者也就是被告要拿出反方向證據(jù)！如果拿不出！就證明起訴人是對的！

只要真實(shí)地反映了買賣雙方的意愿，并已具體實(shí)施，就應(yīng)該有效，我的回答你還滿意嗎，

房屋買賣合同

2，私下簽定的房屋買賣合同有效嗎

雙方私下簽定的房屋買賣合同一般有效。　　法律依據(jù)《中華人民共和國合同法》　　第十二條　合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：　　（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；　　（二）標(biāo)的；　　（三）數(shù)量；　　（四）質(zhì)量；　　（五）價(jià)款或者報(bào)酬；　　（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；　　（七）違約責(zé)任；　　（八）解決爭議的方法。　　當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。　　第三十二條　當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。　　第三章　合同的效力　　第四十四條　依法成立的合同，自成立時(shí)生效。　　法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

合同是絕對有效的因?yàn)榉课莸怯浥c合同的效力并無直接關(guān)系即使因登記問題無法過戶合同也依然有效若最后房沒賣給你可以要求合同另一方承擔(dān)違約責(zé)任

私下簽定的房屋買賣合同有效嗎

3，房屋買賣合同一定要共有人簽字嗎

司法實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效的情況。那么，部分共有人簽訂的房屋買賣合同究竟是否有效呢？對此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效但如有證據(jù)證明買受人存有過錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無法履行，但合同如不存在合同法52條規(guī)定違約法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形的話，合同效力應(yīng)不受影響。也就是，房屋買賣合同僅有部分共有人簽字，并不影響合同的效力，僅僅是影響合同是否能實(shí)際履行的問題。

房屋買賣合同一定是要共有人簽字的。因?yàn)榉课葙I賣是件大事，一定要按法律條文走，這樣才安全。

如果你房屋合同上是簽的共同人的話，你肯定必須要共同人簽字，如果說是房屋是你個(gè)人的話，那就不用你一個(gè)人就可以去辦了，那共同簽字的話，是需要去公證處公證

房屋買賣合同必須要共同擁有人簽字。不能單方面一個(gè)人簽字。

房屋共有人沒有簽字的房屋買賣合同無效。

房屋買賣合同一定要共有人簽字嗎

4，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)該怎么寫格式是什么樣該注意點(diǎn)什么又有什

房屋買賣合同是沒有固定的模式的，只要是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，就可以了。在簽署房屋合同的時(shí)候，需要注意以下問題：第一，合同雙方當(dāng)事人的基本信息情況；第二，房屋具體位置，面積，是否有其他的附屬物品；第三，房屋買賣價(jià)格，以及給付的方式，時(shí)間；第四，合同違約責(zé)任，以及違約金的支付；第五，雙方簽字確認(rèn)，并注明日期。

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個(gè)也沒有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個(gè)批復(fù)。在這個(gè)批復(fù)里，最高人民法院的觀點(diǎn)是：如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)實(shí)際交付了房屋和全部價(jià)款，買賣關(guān)系有效，人民法院應(yīng)予保護(hù) 農(nóng)村土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，原則上不許買賣，但是在村民之間買賣行為近年來逐漸增多，但是一般就是村委會(huì)認(rèn)可不辦手續(xù)。如果是城里人購買農(nóng)村住房是不允許的，你買了沒人管就是了，你辦不了手續(xù)。當(dāng)然上述農(nóng)村是指真農(nóng)村，如果是城中村等在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的另當(dāng)別論。農(nóng)村房屋買賣：雙方首先要協(xié)議好買賣價(jià)格，并以書面形式體現(xiàn)買賣價(jià)格；接著到建設(shè)局辦理房產(chǎn)證的過戶；如果農(nóng)村房屋沒辦房產(chǎn)證的話，那么你就可以直接到當(dāng)?shù)氐膰临Y源局辦理過戶手續(xù)。過戶應(yīng)繳納的項(xiàng)目為10%的土地收益，0.6%的土地使用交易服務(wù)費(fèi)，每宗55元的證費(fèi)。如果你沒有辦理房產(chǎn)證，那么你在國土資源局還應(yīng)繳納3%的契稅費(fèi)。手續(xù)辦理完整后，大約一個(gè)月左右你就可以到國土資源局領(lǐng)取自己的土地使用權(quán)證并給本證貼上一張五元錢的印花稅即可啦！辦理農(nóng)村房屋買賣的手續(xù)就以上我所寫的，其他有你不懂之處的，你可到當(dāng)?shù)貒临Y源局咨詢

5，怎么寫房屋買賣協(xié)議

　　房屋買賣合同　　賣方：_______________________________（以下簡稱甲方）　　買方：_______________________________（以下簡稱乙方）　　一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：　　甲方現(xiàn)有位于弦山北路交通局老家屬院內(nèi)磚木結(jié)構(gòu)、座北朝南、單門獨(dú)院、四界清晰的平房兩間，建筑面積47余平方米，使用面積95余平方米，用途為住房。今賣給乙方平分。　　該房屋的土地使用權(quán)取得方式為劃撥。房屋狀況按《房屋所有權(quán)證》標(biāo)注為準(zhǔn)。　　二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)_______元，（大寫）_____萬_____仟_____佰_____拾元整，由乙方各出資________元，（大寫）_____萬_____仟_____佰_____拾元整。乙方對甲方所售房屋按使用面積的的二分之一平均分配，即：從東到汪恩高邊墻、西到劉世昌邊墻的二分之一中心線等分，東邊部分歸汪恩高所有，西部歸劉長樂所有。　　三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)證明同時(shí)轉(zhuǎn)讓乙方。　　乙方在甲方提供完整產(chǎn)權(quán)證明后一次性付清房款，付款方式：　　四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。　　五、本合同經(jīng)雙方簽字畫押后生效，并對雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。　　六、雙方完成售房產(chǎn)權(quán)移交事宜后，如辦理產(chǎn)權(quán)變更事宜，需甲方提供相關(guān)證明的，乙方有義務(wù)提供，發(fā)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。　　七、本合同一式三份，甲、乙雙方各一份。　　甲方（簽名或蓋章) ：_______________ 　　乙方（簽名或蓋章）：_______________ 　　監(jiān)證人（簽名或蓋章）：_______________ 　　簽訂日期：___________年____月____日　　希望可以幫到你！

6，房屋買賣合同版本

原發(fā)布者:lunwen4675房屋買賣合同（正式版）房屋買賣合同（正式版）本合同雙方當(dāng)事人：賣方號號樓單元層室廳號平方米，平方米。房屋建筑面積以市房地產(chǎn)管理局實(shí)地測量后計(jì)算的測量結(jié)果為準(zhǔn)。3.乙方購買的商品房的土地使用權(quán)以元，元。2.自本合同簽訂之日起日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方交付購房定金元。3.乙方可將購房款一次付清，也可分期付款。乙方一次性付款的，應(yīng)于年月日付清全部房款;乙方分期付款的，其購房定金在第次付款時(shí)沖抵，分期付款日期、金額為：合同定額付款日期定金年月日一期年月日二期年月日三期年月日四期年月日五期年月日貸款年月日4 .其中第期乙方申請貸款，付款期限屆滿金融機(jī)構(gòu)未批準(zhǔn)貸款，且乙方無力支付該款項(xiàng)的，甲方應(yīng)在十五日內(nèi)將其已收取的房款返還乙方，本合同解除。如因一方故意造成貸款未獲批準(zhǔn)，或乙方逾期不申請貸款，另一方有權(quán)要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。三、面積誤差該商品房交付時(shí)，實(shí)際建筑面積與合同約定面積誤差超過約定面積%時(shí)，乙方可選擇下列任一種方式處理：1.乙方有權(quán)退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起天內(nèi)將乙方已付款退還乙方，并按同期銀行貸款利率支付利息;2.乙方同意接受房屋。每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款金額按實(shí)際建筑面積調(diào)整七、設(shè)計(jì)變更的約定為了保證甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同的順利履行，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，訂立此合同，以便雙方共同遵守。

甲方(賣方):乙方(買方):甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款:一、甲方自愿將坐落在重慶市九龍坡區(qū) 渝州路 2小區(qū)3號樓 4單元 405室(建筑面積120平方米，儲(chǔ)藏室40 平方米，產(chǎn)權(quán)證號st1002105420 )房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣給乙方(附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖)。二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整 ;即人民幣小寫100XX元。三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金三十萬元整，即小寫300000元。四、乙方支付定金之日起 2個(gè)月內(nèi)，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項(xiàng)通過銀行住房按揭方式交付(有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理)。五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)。六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。八、甲方應(yīng)在1個(gè)月前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。liuxue86.com九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨f 元的違約金;一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款。十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件，并將抽風(fēng)機(jī)一臺(tái)(型號:1005648485 )，空調(diào)兩臺(tái)(型號:0152468549 )，熱水器(型號:1095874554)，浴霸(型號:1025456985 )，飲水機(jī)(型號:1084759264 )，音響兩臺(tái)(型號:258695 )，涼衣架，房內(nèi)燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施，等讓與乙方(含在房屋價(jià)值內(nèi))。十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。十二、附加條款:1、轉(zhuǎn)讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。甲方(賣方): (印) 身份證號:住址: 電話:20XX年XX 月 XX日乙方(買方): (印)身份證號:住址: 電話:

　　賣方：_______________________________（以下簡稱甲方）　　買方：_______________________________（以下簡稱乙方）　　一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：　　1.房屋狀況：（請按《房屋所有權(quán)證》填寫）　　房屋座落　　幢號室號套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方）用途　　2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式"√"：出讓（）、劃撥（）。　　二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)_______元，（大寫）_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。　　乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：　　三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。　　四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。　　五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。　　六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向（___________）仲裁委員會(huì)申請仲裁。　　七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，房管部門一份。　　八、雙方約定的其它事項(xiàng)：_____________________________________ 　　甲方（簽名或蓋章)_______________ 乙方（簽名或蓋章）_______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)：_______________ 　　代理人（簽名或蓋章）_____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________ 　　簽訂日期：___________年____月____日

7，房屋買賣合同怎樣才具有法律效力

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。買受人接受此項(xiàng)財(cái)產(chǎn)并支付約定價(jià)款的合同。買賣是商品交換最普遍的形式，也是典型的有償合同。那么買賣合同有法律效力嗎?合同是否有效與合同的類型并沒有關(guān)系，合同的一般生效要件如下：(1)當(dāng)事人具有相應(yīng)的訂立合同的能力。所謂相應(yīng)的訂立合同的能力，是指合同主體據(jù)以獨(dú)立訂立合同并獨(dú)立承擔(dān)合同義務(wù)的主體資格。(2)意思表示真實(shí)。所謂意思表示是行為人將其產(chǎn)生、變更和終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的意思表示于外部的行為。(3)不違反法律和社會(huì)公共利益。合法是民事法律行為的本質(zhì)屬性，也是民事法律行為有效的當(dāng)然要件。此外，合同法還規(guī)定了合同無效的情形，只要滿足法律的規(guī)定的合同，自然是有法律效力的。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：(一) 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二) 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三) 以合法形式掩蓋非法目的;(四) 損害社會(huì)公共利益;(五) 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

雙方簽字即生效。房屋買賣合同只要是雙方真實(shí)意思表示，沒有違法的地方，那么合同就是有效的。但合同應(yīng)當(dāng)由買賣雙方簽字后才是有效的。如果賣方不想賣了，你可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。擴(kuò)展資料無效合同哪些房屋買賣合同屬無效合同房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同。實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生，房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等諸多問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。二、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價(jià)款，交將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。三、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。四、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。五、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。六、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。七、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。參考資料：房屋買賣合同-百度百科

按實(shí)際情況，只要協(xié)議內(nèi)容符合法律規(guī)定，當(dāng)事人在自愿合法的前提下書面確認(rèn)的，協(xié)議就具有法律效力。　　相關(guān)法律規(guī)定《中華人民共和國合同法》　　第四十四條　依法成立的合同，自成立時(shí)生效。　　法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。　　第四十五條　當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。　　當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。

房屋買賣合同內(nèi)容不違法，只要雙方簽字蓋章就具有法律效力。　　一、房屋買賣合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：　　1．合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。　　(1)一般主體要求。《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。　　(2)特殊主體要求。為維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中，預(yù)售方除具備上述條件外，還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。　　2．房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。　　3．房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。　　二、房屋買賣合同屬無效合同　　1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。　　2、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價(jià)款，交將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。　　3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。　　4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。　　5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。　　6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。　　7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

解除合同，可以通過以下兩種途徑：一、雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。二、具備法定解除合同的條件。具備以下條件，不必經(jīng)對方當(dāng)事人同意，只需向?qū)Ψ阶鞒鼋獬贤囊馑急硎荆涂梢越獬贤?．當(dāng)事人約定的解除合同的條件成就；2．因不可抗力不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；3．在履行期限屆滿之前，另一方當(dāng)事人明確表示或者以其行為發(fā)明不履行主要義務(wù)的；4．另一方當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；5．另一方當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；6．法律規(guī)定的其他解除情形。不具備上述條件，一方當(dāng)事人不能解除合同。當(dāng)事人一方行使解除合同的權(quán)利，必然引起合同的權(quán)利義務(wù)的終止，為了防一方當(dāng)事人因不知道對方已行使合同解除權(quán)而仍為履行的行為，從而遭受損害，當(dāng)事人根據(jù)約定解除權(quán)和法定解除權(quán)主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。通知可以是口頭的，也可以是書面的，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。所謂通知到達(dá)，因通知形式的不同而有所不同。口頭通知的，口頭告知簽訂合同的對方當(dāng)事人時(shí)即為到達(dá)；書面通知的，通知送達(dá)對方當(dāng)事人或其指定的人簽收即為到達(dá)。對方當(dāng)事人接到解除合同的通知后，認(rèn)為不符合約定的或者法律規(guī)定的解除合同的條件，不同意解除合同的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)能否解除合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，未辦理有關(guān)手續(xù)，合同不能解除。比如，根據(jù)中外合資經(jīng)營企業(yè)法規(guī)定，合營如發(fā)生嚴(yán)重虧損，一方不履行合同和章程規(guī)定的義務(wù)，不可抗力等，經(jīng)合營各方協(xié)商同意，報(bào)審查批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并向國家工商行政管理部門登記，可終止合同。如果沒有履行法律規(guī)定的批準(zhǔn)登記手續(xù)，中外合資經(jīng)營合同不能解除。根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返回定金。”所以，定金屬于罰金，具有擔(dān)保履約的性質(zhì)。同時(shí)，定金必須以書面形式進(jìn)行約定，定金的數(shù)額由雙方商定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20％。而“訂金”是指消費(fèi)者在打算消費(fèi)時(shí)所用作預(yù)訂的錢。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，“訂金”、“保證金”等不具有定金的性質(zhì)，以這些名目交付的款項(xiàng)一般應(yīng)理解為只是支付預(yù)付款，它不具有擔(dān)保債務(wù)履行的作用，也不能證明合同的成立。如果對訂金的處理雙方?jīng)]作出特別的約定，無論哪一方當(dāng)事人違約，致使雙方不能繼續(xù)履行，則收取訂金的一方應(yīng)將該訂金返還給另一方。訂金由于沒有擔(dān)保作用，因此，如果收取訂金一方未履行合同或支付一方?jīng)Q定不再履行合同的情況下，收取訂金的一方如果繼續(xù)占有訂金就屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼耍瑧?yīng)當(dāng)返還。 2，如果不成立，那么“定金”在哪些情況下可以要回？在哪些情況下無法要回？解析：定金具有擔(dān)保性質(zhì)，合同一方未履行相應(yīng)的義務(wù)，違約方就要承擔(dān)定金罰則的規(guī)定。即交付定金一方違約的，喪失定金；收取定金的一方違約雙倍返還定金。因此，支付定金一方在定金罰則啟動(dòng)的之后只有兩種可能性：一是喪失定金，二是雙倍獲得定金。當(dāng)然，如果合同中既規(guī)定了違約金，又規(guī)定了定金的，非違約方只能選擇一種方式向違約方要求追索。如果非違約方選擇了違約金就不能要求定金罰則的啟動(dòng)，應(yīng)當(dāng)返還或索要定金。