成都市稅務(wù)局張大偉，稅務(wù)總局推進(jìn)房地產(chǎn)交易備案共享

來(lái)源：整理時(shí)間：2022-11-28 16:20:39 編輯：成都生活手機(jī)版

1，稅務(wù)總局推進(jìn)房地產(chǎn)交易備案共享

2月20日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于2019年開(kāi)展“便民辦稅春風(fēng)行動(dòng)”的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，圍繞減稅降費(fèi)政策落地、辦稅提速增效、改善“線上”“線下”服務(wù)渠道、推動(dòng)稅收協(xié)同共治等方面出臺(tái)多項(xiàng)便民辦稅服務(wù)舉措。值得注意的是，《意見(jiàn)》提及將推動(dòng)多部門信息共享提高征管效率，2019年稅務(wù)部門將繼續(xù)強(qiáng)化與房地產(chǎn)管理部門協(xié)作，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案信息、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享，整合房地產(chǎn)交易、辦稅、辦證業(yè)務(wù)流程，推動(dòng)實(shí)施跨部門業(yè)務(wù)聯(lián)辦。業(yè)內(nèi)專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一二線城市目前已有較好基礎(chǔ)，房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案已經(jīng)覆蓋，但實(shí)現(xiàn)全面共享、整合房地產(chǎn)交易辦稅的流程，仍有如“雙合同”“陰陽(yáng)合同”等違規(guī)操作問(wèn)題亟待解決。一二線城市網(wǎng)簽基本覆蓋，操作上沒(méi)有難度中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“稅務(wù)總局此份《意見(jiàn)》主要強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)和網(wǎng)簽，目前一二線城市基本已經(jīng)覆蓋，操作上并沒(méi)有難度。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在上海青浦區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易登記大廳遇到購(gòu)房者劉先生，他告訴記者，年前來(lái)咨詢時(shí)領(lǐng)取到一份“辦證資料說(shuō)明”，上面清楚列明需要準(zhǔn)備的材料，以及特殊注意事項(xiàng)。劉先生將備齊的全部材料交到初審窗口，確認(rèn)材料完整并填寫表格后，25分鐘左右便完成了初步操作，接下來(lái)只需等待繳稅和領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)登記證。隨后，記者通過(guò)上海市房地產(chǎn)交易服務(wù)熱線進(jìn)一步了解到，目前上海各區(qū)縣已基本實(shí)現(xiàn)一門通辦，即同一個(gè)窗口收審材料，再分發(fā)至各個(gè)部門。稅務(wù)部門在交易大廳設(shè)有納稅窗口，收材料、繳稅、領(lǐng)證，5個(gè)工作日辦理完成。根據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，北京市2018年3月率先推行互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記改革，不動(dòng)產(chǎn)登記將只需跑一次，辦理時(shí)限減至5個(gè)工作日之內(nèi)。此外，不少二線城市也加入了“最多跑一次”的改革行業(yè)。2018年，杭州不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心通過(guò)整合房屋交易、稅收和登記發(fā)證，全面推行“一窗受理、一個(gè)平臺(tái)、一套資料、一小時(shí)辦結(jié)”等“四個(gè)一”模式;南京市也建立了房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記一體化服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息管理平臺(tái)與房產(chǎn)、地稅、銀行等部門19個(gè)系統(tǒng)的信息共享，交易登記過(guò)程中自動(dòng)信息核驗(yàn)、同步并聯(lián)審核;天津市則將不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)窗口向銀行端延伸，開(kāi)啟同城不動(dòng)產(chǎn)登記“全城通辦、不見(jiàn)面審批、一趟不用跑”的便民利民新模式。 “雙合同”等違規(guī)操作，增加信息共享難度值得注意的是，在部分三四線城市，新建及二手住宅中頻現(xiàn)“雙合同”“陰陽(yáng)合同”等違規(guī)操作，甚至一度引發(fā)各類維權(quán)事件，矛盾的焦點(diǎn)則集中于備案價(jià)與成交價(jià)的嚴(yán)重不符，這是否會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享和辦稅辦證產(chǎn)生影響?張大偉對(duì)此表示認(rèn)同：“目前需要解決的問(wèn)題是，部分三四線城市仍然存在網(wǎng)簽“雙合同”等不規(guī)范的操作，在此情況下，就涉及大量的審核工作，影響網(wǎng)簽信息備案和不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享等環(huán)節(jié)。”據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2019年初武漢市多個(gè)樓盤因“雙合同”違規(guī)操作引發(fā)購(gòu)房人大面積維權(quán)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商互不買賬，武漢維權(quán)的樓盤幾乎都陷入僵局。而根據(jù)記者實(shí)地調(diào)查，涉事樓盤的備案價(jià)格都低于實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格，符合限價(jià)規(guī)定。在廣州樓市，“雙合同”現(xiàn)象也曾普遍存在。2018年10月，廣州市發(fā)布《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的說(shuō)明》，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁房企在銷售中拆分價(jià)格報(bào)備，終結(jié)了“雙合同”行為。此前張大偉接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾指出：“一些城市為了完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，市場(chǎng)上雙合同泛濫，導(dǎo)致網(wǎng)簽價(jià)格與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格完全背離，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)失真。”從宏觀層面看，“雙合同”“陰陽(yáng)合同”嚴(yán)重干擾和掩蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)數(shù)據(jù)，“簽訂雙合同后，由于裝修不能貸款，購(gòu)房人需要額外支付動(dòng)輒幾十萬(wàn)元裝修費(fèi)，無(wú)疑是一筆不小的經(jīng)濟(jì)開(kāi)支;裝修由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收，質(zhì)量難保證;更重要的是，當(dāng)業(yè)主再次出售房產(chǎn)時(shí)，將面臨更高稅費(fèi)。”此次《意見(jiàn)》中對(duì)網(wǎng)簽備案信息和不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享的強(qiáng)調(diào)，則再次對(duì)違規(guī)操作敲響了警鐘。

稅務(wù)總局推進(jìn)房地產(chǎn)交易備案共享

2，一線城市增值稅附加稅率減半 700萬(wàn)元二手房可節(jié)省2萬(wàn)元

減稅紅利正向房地產(chǎn)市場(chǎng)蔓延。3月7日，有消息稱，北京和上海的個(gè)人出售住房增值稅附加稅率或可減半，廣州和深圳亦下調(diào)房地產(chǎn)交易中涉及的增值稅附加稅，多為減半征收。而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，北京和上海此前已經(jīng)官方通知將對(duì)小規(guī)模納稅人房屋交易增值稅附加稅和印花稅等涉房交易稅率減半征收。按照新的稅收規(guī)則，小規(guī)模納稅人出售住宅時(shí)，北京、深圳的增值稅附加稅稅率從12%降到6%，上海則從11%降到6%。不過(guò)，多位接受采訪的業(yè)內(nèi)專家均表示，出現(xiàn)減稅的原因是整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)減稅，并非單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，利好有限，心理預(yù)期大于實(shí)際影響。北京：減半征收1月1日起針對(duì)小微企業(yè)，2月擴(kuò)展至個(gè)人住房今日有消息稱，北京個(gè)人出售住房，產(chǎn)權(quán)不滿兩年的按5%征收增值稅，增值稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，這3項(xiàng)稅率此前分別是7%、3%、2%。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一時(shí)間聯(lián)系了北京市稅務(wù)局內(nèi)部工作人員，他表示：“這其實(shí)是全國(guó)性政策，屬于國(guó)家減稅降費(fèi)的措施之一，北京2月就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，針對(duì)兩年以內(nèi)的個(gè)人住房，該規(guī)定在2019～2021年兩年間執(zhí)行。”事實(shí)上，1月30日，國(guó)稅總局北京市稅務(wù)局官網(wǎng)已發(fā)布通知，明確對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅（不含水資源稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。“京財(cái)稅（2019）196號(hào)文規(guī)定增值稅附加稅率減半。2019年1月1日起針對(duì)小微企業(yè)，2月擴(kuò)展至個(gè)人住房。”上述工作人員表示。另?yè)?jù)房產(chǎn)中介人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，該政策從1月1日之后的網(wǎng)簽就已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，不過(guò)很多業(yè)主賣二手房時(shí)都已經(jīng)滿兩年了，所以增值稅附加稅很少涉及。上海：多家中介機(jī)構(gòu)已內(nèi)部發(fā)文下調(diào)相關(guān)房屋交易稅費(fèi)上海中原地產(chǎn)通知顯示，3月7日起個(gè)人出售房屋增值稅附加由11%下調(diào)為6%，增值稅及附加一共為5.3%，以繳稅時(shí)間為準(zhǔn)。個(gè)人非居住用房網(wǎng)簽合同日期在2019年1月1日之后的，印花稅減半由萬(wàn)分之5，調(diào)整為萬(wàn)分之2.5。上海中原地產(chǎn)工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示消息屬實(shí)。記者向上海納稅服務(wù)平臺(tái)12366核實(shí)情況時(shí)，工作人員表示，目前尚未接到相關(guān)通知，而對(duì)全市小規(guī)模納稅人印花稅稅減半征收、一事予以確認(rèn)。對(duì)于購(gòu)房人普遍關(guān)注的增值稅及附加，據(jù)上海中原方面介紹，增值稅及附加稅大約5.6%，指的是營(yíng)業(yè)稅5%，附加稅約0.6%。增值稅附加稅是附加稅的一種，通常包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。這3種附加稅合計(jì)共11%，折合計(jì)算大約是總房?jī)r(jià)的0.6%。以出售一套700萬(wàn)元未滿兩年的二手住宅為例，新規(guī)定實(shí)施后，需要繳納5.3%的增值稅及附加。新規(guī)實(shí)施前需要繳納700萬(wàn)元÷1.05×5.6%=37.33萬(wàn)元；新規(guī)實(shí)施后：700萬(wàn)元÷1.05×5.3%=35.33萬(wàn)元。即少繳納2萬(wàn)元增值稅及附加。而一套價(jià)格200萬(wàn)元的二手住宅，減稅為5700元。深圳：個(gè)人出售住房或與小規(guī)模納稅人同享增值稅附加減半3月7日，廣州和深圳同樣被指對(duì)小規(guī)模納稅人出售住房同樣享受增值稅附加減半政策，稅率同北京和上海一樣，從此前的12%下調(diào)為6%。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，1月25日，廣東省財(cái)政廳、廣東省稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于我省實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，指出“對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加”。2月1日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心跟進(jìn)發(fā)布通知，通知執(zhí)行期限為2019年2月1日～2021年12月31日。美聯(lián)物業(yè)分析指出，根據(jù)通知，個(gè)人出售二手房需繳納增值稅的，增值稅附加稅部分可自動(dòng)享受減免50%優(yōu)惠，即增值稅不變，增值稅附加稅征收比例從增值稅的12%降到6%。整體來(lái)說(shuō)，在實(shí)施增值稅附加稅減半期間內(nèi)，所有二手房交易均有受惠。雖然此次減稅幅度低于總交易價(jià)格的0.3%，實(shí)際減負(fù)力度有限，但依然為二手房交易市場(chǎng)帶來(lái)利好。影響：并非針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域心理預(yù)期大于實(shí)際從金額比例上看，附加稅下調(diào)對(duì)交易價(jià)格影響并不大。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，購(gòu)房者及房東最關(guān)心的稅費(fèi)主要有增值稅、契稅和個(gè)稅，此類政策若不調(diào)整，那么其他稅費(fèi)調(diào)整的意義其實(shí)不大，購(gòu)房者不必為一些小稅種的調(diào)整有太多擔(dān)心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，最近二手房交易與租賃環(huán)節(jié)均出現(xiàn)了減稅，出現(xiàn)減稅的原因均是整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)減稅，并非單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域。“二手房交易環(huán)節(jié)的增值稅只發(fā)生在部分房源，即兩年內(nèi)交易的二手房和超過(guò)兩年的非普通住宅二手房。”張大偉認(rèn)為，“這一政策對(duì)樓市直接影響不大，只減少部分交易稅費(fèi)，但在當(dāng)下樓市出現(xiàn)部分區(qū)域輕微企穩(wěn)與回暖的情況下，對(duì)市場(chǎng)仍有一定的心理影響。”目前，全國(guó)各地二手住宅交易的稅基均是5%+附加，只是在附加部分略有不同，如北京城區(qū)是合計(jì)5.6%，郊區(qū)5.5%。“后續(xù)預(yù)計(jì)全國(guó)其他城市針對(duì)增值稅也都會(huì)出臺(tái)不同程度的減免政策，但幅度預(yù)計(jì)都與上海接近。”張大偉判斷，“增值稅只有少部分二手房才交，按一套二手房300萬(wàn)元左右的成交價(jià)算，減稅額度也只是幾千元。”“減稅降費(fèi)的利好逐漸顯現(xiàn)，但是并非只針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以起到交易潤(rùn)滑作用。”但上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也指出，“利好力度有限。畢竟市場(chǎng)還是處于比較清淡時(shí)期，還有觀望情緒，不會(huì)因?yàn)槟苁∵@部分稅金而主動(dòng)入市。萬(wàn)一市場(chǎng)還有調(diào)整，房?jī)r(jià)損失可能超過(guò)這筆稅金。”掃一掃添加客服微信加入臺(tái)州買房置業(yè)群II(注明買房區(qū)域，I群已滿)掃一掃填一填你想要的購(gòu)房區(qū)域和樓盤可及時(shí)收到最新的樓盤活動(dòng)通知

一線城市增值稅附加稅率減半 700萬(wàn)元二手房可節(jié)省2萬(wàn)元