成都市稅務局張大偉，稅務總局推進房地產交易備案共享

來源：整理時間：2022-11-28 16:20:39 編輯：成都生活手機版

1，稅務總局推進房地產交易備案共享

2月20日，國家稅務總局發布《關于2019年開展“便民辦稅春風行動”的意見》(簡稱《意見》)，圍繞減稅降費政策落地、辦稅提速增效、改善“線上”“線下”服務渠道、推動稅收協同共治等方面出臺多項便民辦稅服務舉措。值得注意的是，《意見》提及將推動多部門信息共享提高征管效率，2019年稅務部門將繼續強化與房地產管理部門協作，積極推進房地產交易合同網簽備案信息、不動產登記信息共享，整合房地產交易、辦稅、辦證業務流程，推動實施跨部門業務聯辦。業內專家向《每日經濟新聞》記者表示，一二線城市目前已有較好基礎，房地產交易網簽備案已經覆蓋，但實現全面共享、整合房地產交易辦稅的流程，仍有如“雙合同”“陰陽合同”等違規操作問題亟待解決。一二線城市網簽基本覆蓋，操作上沒有難度中原地產首席分析師張大偉表示：“稅務總局此份《意見》主要強調了不動產登記聯網和網簽，目前一二線城市基本已經覆蓋，操作上并沒有難度。”《每日經濟新聞》記者近日在上海青浦區不動產交易登記大廳遇到購房者劉先生，他告訴記者，年前來咨詢時領取到一份“辦證資料說明”，上面清楚列明需要準備的材料，以及特殊注意事項。劉先生將備齊的全部材料交到初審窗口，確認材料完整并填寫表格后，25分鐘左右便完成了初步操作，接下來只需等待繳稅和領取不動產登記證。隨后，記者通過上海市房地產交易服務熱線進一步了解到，目前上海各區縣已基本實現一門通辦，即同一個窗口收審材料，再分發至各個部門。稅務部門在交易大廳設有納稅窗口，收材料、繳稅、領證，5個工作日辦理完成。根據《北京晨報》報道，北京市2018年3月率先推行互聯網+不動產登記改革，不動產登記將只需跑一次，辦理時限減至5個工作日之內。此外，不少二線城市也加入了“最多跑一次”的改革行業。2018年，杭州不動產登記服務中心通過整合房屋交易、稅收和登記發證，全面推行“一窗受理、一個平臺、一套資料、一小時辦結”等“四個一”模式;南京市也建立了房產交易與不動產登記一體化服務平臺，實現不動產登記基礎信息管理平臺與房產、地稅、銀行等部門19個系統的信息共享，交易登記過程中自動信息核驗、同步并聯審核;天津市則將不動產登記服務窗口向銀行端延伸，開啟同城不動產登記“全城通辦、不見面審批、一趟不用跑”的便民利民新模式。 “雙合同”等違規操作，增加信息共享難度值得注意的是，在部分三四線城市，新建及二手住宅中頻現“雙合同”“陰陽合同”等違規操作，甚至一度引發各類維權事件，矛盾的焦點則集中于備案價與成交價的嚴重不符，這是否會對不動產登記信息共享和辦稅辦證產生影響?張大偉對此表示認同：“目前需要解決的問題是，部分三四線城市仍然存在網簽“雙合同”等不規范的操作，在此情況下，就涉及大量的審核工作，影響網簽信息備案和不動產登記信息共享等環節。”據《每日經濟新聞》此前報道，2019年初武漢市多個樓盤因“雙合同”違規操作引發購房人大面積維權，購房者和開發商互不買賬，武漢維權的樓盤幾乎都陷入僵局。而根據記者實地調查，涉事樓盤的備案價格都低于實際購房價格，符合限價規定。在廣州樓市，“雙合同”現象也曾普遍存在。2018年10月，廣州市發布《關于我市進一步規范房地產市場管理的說明》，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁房企在銷售中拆分價格報備，終結了“雙合同”行為。此前張大偉接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾指出：“一些城市為了完成房價調控目標，市場上雙合同泛濫，導致網簽價格與實際市場價格完全背離，網簽數據失真。”從宏觀層面看，“雙合同”“陰陽合同”嚴重干擾和掩蓋了房地產市場的真實數據，“簽訂雙合同后，由于裝修不能貸款，購房人需要額外支付動輒幾十萬元裝修費，無疑是一筆不小的經濟開支;裝修由開發商驗收，質量難保證;更重要的是，當業主再次出售房產時，將面臨更高稅費。”此次《意見》中對網簽備案信息和不動產登記信息共享的強調，則再次對違規操作敲響了警鐘。

稅務總局推進房地產交易備案共享

2，一線城市增值稅附加稅率減半 700萬元二手房可節省2萬元

減稅紅利正向房地產市場蔓延。3月7日，有消息稱，北京和上海的個人出售住房增值稅附加稅率或可減半，廣州和深圳亦下調房地產交易中涉及的增值稅附加稅，多為減半征收。而據《每日經濟新聞》記者觀察，北京和上海此前已經官方通知將對小規模納稅人房屋交易增值稅附加稅和印花稅等涉房交易稅率減半征收。按照新的稅收規則，小規模納稅人出售住宅時，北京、深圳的增值稅附加稅稅率從12%降到6%，上海則從11%降到6%。不過，多位接受采訪的業內專家均表示，出現減稅的原因是整個社會系統減稅，并非單獨針對房地產領域，利好有限，心理預期大于實際影響。北京：減半征收1月1日起針對小微企業，2月擴展至個人住房今日有消息稱，北京個人出售住房，產權不滿兩年的按5%征收增值稅，增值稅附加稅包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，這3項稅率此前分別是7%、3%、2%。《每日經濟新聞》記者第一時間聯系了北京市稅務局內部工作人員，他表示：“這其實是全國性政策，屬于國家減稅降費的措施之一，北京2月就已經開始實施，針對兩年以內的個人住房，該規定在2019～2021年兩年間執行。”事實上，1月30日，國稅總局北京市稅務局官網已發布通知，明確對增值稅小規模納稅人減按50%征收資源稅（不含水資源稅）、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。“京財稅（2019）196號文規定增值稅附加稅率減半。2019年1月1日起針對小微企業，2月擴展至個人住房。”上述工作人員表示。另據房產中介人員向《每日經濟新聞》記者透露，該政策從1月1日之后的網簽就已經開始執行，不過很多業主賣二手房時都已經滿兩年了，所以增值稅附加稅很少涉及。上海：多家中介機構已內部發文下調相關房屋交易稅費上海中原地產通知顯示，3月7日起個人出售房屋增值稅附加由11%下調為6%，增值稅及附加一共為5.3%，以繳稅時間為準。個人非居住用房網簽合同日期在2019年1月1日之后的，印花稅減半由萬分之5，調整為萬分之2.5。上海中原地產工作人員向《每日經濟新聞》記者表示消息屬實。記者向上海納稅服務平臺12366核實情況時，工作人員表示，目前尚未接到相關通知，而對全市小規模納稅人印花稅稅減半征收、一事予以確認。對于購房人普遍關注的增值稅及附加，據上海中原方面介紹，增值稅及附加稅大約5.6%，指的是營業稅5%，附加稅約0.6%。增值稅附加稅是附加稅的一種，通常包括城建稅、教育費附加、地方教育費附加等。這3種附加稅合計共11%，折合計算大約是總房價的0.6%。以出售一套700萬元未滿兩年的二手住宅為例，新規定實施后，需要繳納5.3%的增值稅及附加。新規實施前需要繳納700萬元÷1.05×5.6%=37.33萬元；新規實施后：700萬元÷1.05×5.3%=35.33萬元。即少繳納2萬元增值稅及附加。而一套價格200萬元的二手住宅，減稅為5700元。深圳：個人出售住房或與小規模納稅人同享增值稅附加減半3月7日，廣州和深圳同樣被指對小規模納稅人出售住房同樣享受增值稅附加減半政策，稅率同北京和上海一樣，從此前的12%下調為6%。據《每日經濟新聞》此前報道，1月25日，廣東省財政廳、廣東省稅務局聯合發布《關于我省實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》，指出“對增值稅小規模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加”。2月1日，深圳市不動產登記中心跟進發布通知，通知執行期限為2019年2月1日～2021年12月31日。美聯物業分析指出，根據通知，個人出售二手房需繳納增值稅的，增值稅附加稅部分可自動享受減免50%優惠，即增值稅不變，增值稅附加稅征收比例從增值稅的12%降到6%。整體來說，在實施增值稅附加稅減半期間內，所有二手房交易均有受惠。雖然此次減稅幅度低于總交易價格的0.3%，實際減負力度有限，但依然為二手房交易市場帶來利好。影響：并非針對房地產領域心理預期大于實際從金額比例上看，附加稅下調對交易價格影響并不大。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，購房者及房東最關心的稅費主要有增值稅、契稅和個稅，此類政策若不調整，那么其他稅費調整的意義其實不大，購房者不必為一些小稅種的調整有太多擔心。中原地產首席分析師張大偉分析指出，最近二手房交易與租賃環節均出現了減稅，出現減稅的原因均是整個社會系統減稅，并非單獨針對房地產領域。“二手房交易環節的增值稅只發生在部分房源，即兩年內交易的二手房和超過兩年的非普通住宅二手房。”張大偉認為，“這一政策對樓市直接影響不大，只減少部分交易稅費，但在當下樓市出現部分區域輕微企穩與回暖的情況下，對市場仍有一定的心理影響。”目前，全國各地二手住宅交易的稅基均是5%+附加，只是在附加部分略有不同，如北京城區是合計5.6%，郊區5.5%。“后續預計全國其他城市針對增值稅也都會出臺不同程度的減免政策，但幅度預計都與上海接近。”張大偉判斷，“增值稅只有少部分二手房才交，按一套二手房300萬元左右的成交價算，減稅額度也只是幾千元。”“減稅降費的利好逐漸顯現，但是并非只針對房地產市場，可以起到交易潤滑作用。”但上海中原地產分析師盧文曦也指出，“利好力度有限。畢竟市場還是處于比較清淡時期，還有觀望情緒，不會因為能省這部分稅金而主動入市。萬一市場還有調整，房價損失可能超過這筆稅金。”掃一掃添加客服微信加入臺州買房置業群II(注明買房區域，I群已滿)掃一掃填一填你想要的購房區域和樓盤可及時收到最新的樓盤活動通知

一線城市增值稅附加稅率減半 700萬元二手房可節省2萬元