成都市規劃對房地產的影響，城市規劃對樓市和開發商會產生什么影響

來源：整理時間：2023-01-11 11:45:41 編輯：成都生活手機版

1，城市規劃對樓市和開發商會產生什么影響

建房要取得城市規劃許可證。

城市規劃對樓市和開發商會產生什么影響

2，城市規劃于房地產之間的關系

城市規劃指導房地產，房地產根據城市規劃要求進行建設

城市規劃于房地產之間的關系

3，城市規劃管理在房地產開發中的意義

直接影響房地產開發方案是否可行及價值高低

直接決定房子的價格. (地區,地段不同,功能不同,直接影響到房子的價格和銷售)

城市規劃管理在房地產開發中的意義

4，城市規劃對房地產開發的影響

看什么樣的城市。一般二三線城市經濟發展起來了但是城市規劃有待整頓建設，那么這是房地產開發的一個好機會，也是投資者的好機會，這樣的城市他們開出來的住宅，商住，商業用地價格相對原始低廉，隨著城市的發展和完善，其價值也將不斷提升，即使是現在金融風暴，他們所受的影響也不大，城市發展是必然，過程的話看當地相關產業的發展了，總之只要經濟發展起來，房產必然發展，舊城市的改造規劃是指給了他們一個發展的機會！

房地產會下降

5，為什么說城市規劃對房地產開發具有指導促進作用

城市規劃的指導作用主要體現在城市控制性詳細規劃，它會規定開發商意向建設地塊的容積率～建筑密度～高度等，詳細你可以百度控制性詳細規劃，促進作用，主要是體現在通過合理的規劃管理，促進房地產的有序健康發展

"城市規劃"是研究城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據，也是城市規劃、城市建設、城市運行三個階段管理的前提，單論房地產開發確實是受到了牽制，但就城市總體來說是好的現象。

6，城市規劃對房地產開發的作用和影響有哪些

一方面體現在地塊內部，如對容積率、用地性質、建筑密度的規定等，其中容積率對房地產開發影響很大；另一方面體現在地塊周邊，如周邊有利好性設施，如醫院、學校等，厭惡性設施，如變電站、垃圾中轉站等。

7，城市規劃對房地產市場的影響

城市規劃與房地產開發的協調機制研究　　1、問題的提出　　1978年十一屆三中全會后,我國的經濟體制由計劃經濟開始向市場經濟轉變。在這個過程中,城市規劃與房地產之間主要產生了三方面的問題,這些問題使探討和確立城市規劃與房地產開發協調機制的思路與方法具有極大的理論意義和實踐指導作用。①房地產業雖然得到了加速發展但其發展不具有可持續性。也就是說,房地產業的發展未能與經濟、社會、資源環境系統進行有效的協調,房地產業的開發未能實現經濟效益、社會效益、資源環境效益的統一。②城市規劃未能有效地引導和控制房地產業的開發。具體表現在:由于城市建設投資主體由以前單一的、封閉的來源(政府)發展成多元化的混合構成,一些投資主體和城市建設集團對于經營房地產所帶來的高額利潤的追求導致對土地利用性質和強度的過分要求,從而忽視了社會效益和環境效益。③城市規劃未能及時地對房地產開發的反饋作用作出反應。在現代商品經濟條件下,房地產開發也會影響城市規劃的制定與實施,為城市規劃提供參考。如房地產的開發對住房制度、城市空間結構、城市發展都具有重要的影響。隨著新形勢的出現,城市規劃未能及時地做出調整,城市規劃理論的發展滯后于現實的需要。　　總之,房地產業的高速發展促使城市面貌迅速發生了新的變化,正是這個產業把規劃的一幅幅藍圖物化為一塊塊城市實體,這里既包含著城市規劃對房地產開發經營活動的控制、引導作用,也反映出房地產開發對推動實施城市規劃的積極效應。正因為這樣,學術界對于城市規劃與房地產開發的協調關系的研究逐漸提上日程,但還缺乏深入的剖析。本文針對這些問題,希望能夠做出一些有益的探索,為城市規劃理論的發展開拓視野。　　2、城市規劃對房地產開發的引導機制分析　　城市規劃與房地產開發兩者之間是相互聯系的,且通過各種方式、機制和強度互相作用,兩者的協調機制是在互動作用基礎上的協調發展。因此,有必要具體分析兩者之間的作用機制,即城市規劃對房地產開發的引導與控制機制、房地產開發對城市規劃的反饋機制。只有在詳細分析兩者的相互作用方式與機理,才能實現兩者的協調發展,為優化房地產開發提供依據。城市規劃對房地產開發的引導機制主要表現在城市規劃對地價的影響、城市規劃對土地利用的管理、城市規劃控制指標的制定三方面。　　2.1、城市規劃對地價的作用機制　　城市的性質、職能與規模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基礎設施的發展水平,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要是由城市規劃決策決定的。通過規劃確定各個地塊的市場價格可以使城市用地向最有效利用方向發展,以獲取最佳土地使用效益,并在一定程度上引導房地產向合理的方向發展。　　2.1.1、城市的性質、職能與規模對地價的影響。城市性質要求其城市功能和城市形象與之相適應,這就帶來了不同性質、職能與規模的城市,其土地的供求關系、對容積率的要求、對土地的利用強度也不同。如一個城市定位于某一區域的經濟中心、商貿中心,則決定了其用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高,而商業用地級差收益最大,地價最高。同時,城市規模越大,級差地價也越大。由此可見,城市總體規劃決定了城市的性質、城市用地規模和主導職能,因而影響到城市的地價水平,從而引導房地產開發的強度、方向與規模。廣州作為華南的經濟中心、商貿中心,決定了廣州用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高,而商業用地級差收益最大,地價最高,同時,廣州市具有悠久的歷史,城市規模較大,人口擁擠,人均用地指標較低,供求矛盾突出,尤其在中心大組團的老城區內,商業發達,交通用地緊張,建筑密度較大,城市地價水平居高不下,因此廣州的總體地價水平與全國同等規模的城市相比名列前茅。　　2.1.2、城市的用地結構對地價的影響。城市規劃確定了城市用地功能分區,也決定了城市內部不同區域的地價水平。住宅用地要求有較好的人居環境和方便的交通條件,對區位要求較大;而工業用地主要考慮交通是否方便,地塊是否夠大、水電等基礎設施配套是否完善等等,對區位要求最低。因而不同的土地利用方式級差地租不同,級差地價也不同,導致商業用地地價最高,住宅次之,工業最低。也就是說,城市的地價水平與級差地價關系密切,表現在用地結構上,則呈現出地價與商務和商住用地的比例成正相關關系,與工業用地比重呈負相關關系。如廣州天河區規劃為廣州新的CBD,由于新區開發,追加投資較大,級差地價所占比重不斷升高,自20世紀90年代以來,地價一直上揚;而老CBD由于歷史的投資沉積較高,級差地價所占比重最高,而且中心區土地的極度稀缺,壟斷地租最高,故其地價仍然維持較高的水平。　　2.1.3、土地使用性質控制對地價的影響。由于土地開發用途具有兼容性,對于具體一個地塊,土地的微觀利用結構必然會影響該地塊的地價水平。同一塊土地可能因為設定不同的用途和容積率而導致地價的巨大差異。城市規劃中的建設發展用地使用控制規劃對建設用地上的建設內容、位置、面積和邊界范圍等方面作出了規定。其具體控制內容包括工地使用性質、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。通過這些對土地使用性質的控制來實現對地價的影響。　　2.1.4、配套設施控制對地價的影響。配套設施是生產、生活正常進行的保證,配套設施控制即是對居住、商業、工業、倉儲等用地上的公共設施和市政設施建設提出定量配置要求。配套設施的優劣將會直接影響到地價水平的高低。城市規劃通過對配套設施的控制來改善城市經濟發展的軟硬件環境,使城市發展的未來溢價增加,從而使城市總體地價水平提高。　　2.2、城市規劃對土地利用管理的作用機制　　城市規劃對土地利用的管理,表現在總體規劃、分區規劃和詳細規劃三個層次上。在進行城市總體規劃時,強調城市土地的經濟評價。在對城市土地綜合評價的基礎上,有針對性地進行城市功能分區的調整和大型工程設施的配置,使城市在總體規劃的基礎上,形成一個較為合理的城市基準地價體系。在城市分區規劃方面,根據城市土地的區位差異,決定城市土地的分期供給水平。并對城市的居住、工業、倉儲等用地進行充分預測,合理安排城市土地的分期供給量,指導城市土地市場的健康發展。在城市詳細規劃方面,根據現階段各土地開發區中土地開發商們在獲得土地使用權后希望擁有更多自主權的心理,加強控制性詳細規劃的工作,既在土地的利用方式、開發強度及土地利用的有關要求等方面嚴格把關,從規劃上堵死開發商們可鉆的各種空子,又允許開發商們在遵循控制性詳細規劃的基礎上,進行地塊的重新組合與設計,使詳細規劃工作既能滿足城市土地出讓與轉讓的合同管理要求,又能最大程度地滿足開發商們的合理要求,促進城市土地出讓與轉讓的健康發展。　　2.3、基于利益分析基礎上的控制機制　　市場經濟條件下,不同階層、不同利益集團對各自利益的尋求較之以往更為強烈。一方面,政府要促進城市的發展來提高市民的生活水平,要改善城市面貌來美化市民的生活環境,有些時候不得不借助于私人集團—房地產公司的財力。為了得到這些公司的投資,政府就必須滿足這些公司的要求,作出讓步,提供優惠條件。另一方面,政府要保證市民的利益,要考慮公共利益,要通過城市規劃的控制機制影響各階層對利益的尋求。Peter Hall認為城市規劃有兩種控制手段:一是控制公共投資(尤其是道路、鐵路、機場、學校、醫院、公有住房等基礎設施的投資)的權利,另一個是鼓勵或限制私人投資對物質環境開發的權利。由于城市規劃尋求的是公共利益,控制機制的產生也應基于這一分析,其中最主要的是環境容量的控制。　　環境容量控制即是為了保證良好的城市環境質量,對建設用地能夠容納的建設量和人口集聚量作出合理規定。其控制指標一般包括:容積率、建筑密度、人口密度、綠地率和空地率等。最關鍵的是容積率,它起著城市規劃與經濟效益之間的橋梁連接作用,容積率的大小直接決定了開發商的利潤水平。從市場這個角度來看,開發商必定會想方設法甚至不擇手段來爭取提高地塊的容積率,使經濟效益達到最大化;但若從城市政府管理者的角度考慮,又希望綜合效益最大化。因此,容積率的控制需要一個上下限的范圍以保證能有一個雙方都可以接受的滿意度。人口密度是由容積率和住房戶型所決定的,容積率高、平均戶型小,則單位用地面積上的人口較多,即人口密度大;綠地率和空地率表示出公共綠地和開放空間在建設用地里所占的比例,這兩項指標是根據人口的數量按規劃標準決定的。　　3、房地產開發對城市規劃的反饋機制分析　　3.1、房地產開發對城市空間結構的影響　　房地產開發對城市空間結構的影響是明顯的。房地產開發用地發展類型顯示出商品房開發改變了城市部分用地的用途,對城市空間結構的影響表現在兩方面:一方面是建成區內的空間重構,另一方面是建成區的擴展。在城市經濟結構轉型的前提下,不同類型商品房的空間分布改變城市用地的分布特征,促使形成新的城市功能空間結構,原來位于中心區的普通住宅用地,轉變為商務和高級住宅用地,原來位于建成區內和邊緣的工廠轉變為住宅用地,郊區的農業用地被征用,鄰近城區的轉變為居住用地,離城區較遠的轉變為工業用地。直接原因是城市經濟結構轉變,由工業生產中心向第三產業中心發展,對商業用地的需求量增加,而商業用地的區位要求較高,要在城市的中心地段,原城市中心的居住用地部分轉為商業用地,從而可能引起連鎖變化;社會經濟發展水平的提高,對改善居住狀況的要求更強烈,也擴大了居住用地的需求。根本原因是國有土地使用制度的改革,使城市土地的固有價值得到體現,市場經濟下的城市土地利用地租理論得以驗證,支付得起最高地租的零售業占據城市的最好區位,居住其次,工業最低,工業甚至可能支付不了城市土地的地租,不得不向遠郊或其他地方遷移。　　3.2、房地產開發對城市經濟發展的影響　　房地產開發通過對城市經濟發展的作用來帶動或影響城市中許多產業的發展,從而加強或改變城市的性質,由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用,總起來說,有以下三點:①基礎先導作用。隨著我國經濟改革的深入發展,房地產業作為國民經濟的基礎性和先導性產業也得到了長足的發展,對我國社會、經濟的發展產生了巨大的推動和影響,特別是進入20世紀90年代后,我國房地產業發展突飛猛進,一躍成為新的經濟增長點。②產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向聯系是指帶動向房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮的公用公共事業的發展。這兩個產業均與房地產的開發呈直接的比例帶動相關效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。如商業、旅館、飯店業、運輸、倉儲、郵電通信業和金融、保險以及其他知識服務產業,它們要更好發展都離不開房地產開發的產品供給。③體制轉型作用。房地產開發是與財產制度相關度最大的一種經濟活動。隨著房地產業的發展和土地使用制度及住房制度的改革,將有利于傳統的計劃經濟向市場經濟的轉型。因為,土地與房產是最基本的生產要素,又是極為重要而基本的社會財產。改革土地和住房的計劃分配和福利分配的制度,必然涉及到價格體系、市場體制以及福利制度和工資制度等一系列改革。　　3.3、房地產開發對土地利用的影響　　房地產開發是使城市用地結構實現合理的關鍵。在計劃經濟體制下,我國的城市用地結構極不合理。表現在:城市中工業、倉儲等生產性用地比重過大,而道路廣場、公共綠地、市政基礎設施用地又嚴重不足。在用地功能配置方面,出現優地劣用,土地粗放開發經營,土地利用效益低下,土地資源配置不合理等現象。如廣州舊城區內建有工廠的地方有幾十處,絕大部分位于“黃金地段”,但單位面積年利潤僅為30.3元/m2,遠不及舊城區非“黃金地段”商服業用地利潤1,500元/m2的水平。隨著我國經濟體制與經濟增長方式的根本轉變,我國房地產開發也適應這一變化,滿足城市產業結構調整的需要,通過集中合并、挖潛更新、綜合開發等多種途徑,提高城市土地利用效益和產出效益,逐步壓縮工業、倉儲等生產性用地所占比重,提高道路交通用地、公共綠地所占的比重,使我國城市用地結構趨于合理。　　3.4、房地產開發對城市景觀的影響　　房地產開發對城市景觀的影響表現在對城市空間形態的改變和創造上。房地產開發以創造適宜的城市空間環境為目標,將現代城市設計理念及設計控制技術引入建筑設計與居住區設計中。在房地產開發中不僅考慮到區段開發的局部問題,而且從地區和城市整體環境結構中尋找依據,更多地注重了對開發活動進行原則性引導,而不是具體的細節塑造。房地產開發對城市景觀的影響具體來說表現在以下方面:①舊城改造與城市更新。②城市空間特征的創造。標志和特征無論對于城市或社區都是必要的。房地產開發使空間具有可識別性,同時也使居民具有領域感、場所感和安全感。③土地的綜合使用。④房地產開發空間設計帶來的形式美。總之,房地產開發對城市景觀的影響不僅體現在平面空間特征上,而且還體現在立體空間特征上,對城市景觀資源的合理開發、利用,是房地產開發的重要工作內容。由此可見,房地產開發對城市景觀具有重大影響,作為對城市土地的利用,房地產開發的目標在于創造宜人的或具有特定景觀及文化內涵的城市空間。　　3.5、房地產開發是實施城市規劃的有效手段　　3.5.1、房地產開發促進城市布局結構更趨合理。在城市規劃的實施過程中,需要借助房地產開發這一手段來使城市內部土地利用經濟規律起作用,從而調節和促進城市的用地結構、布局形態、功能分區趨于合理。城市土地經過綜合開發后,利用房地產價格這一強有力的經濟杠桿對用地單位實行有償使用,使土地體現其真正的內在價值,可以促進城市各種功能用地在地域空間上的分布更加合理,使其獲得最佳的利用區位。在城市規劃過程中如能因勢利導,使產業分布、房地產價值和城市合理布局取得較好的動態平衡,無疑將進一步提高城市規劃的水平。　　3.5.2、房地產開發促進城市的更新與拓展。舊城更新與新區開發,是城市規劃和建設面臨的兩大任務,對促進完善城市用地結構、布局形態,兩者是同樣重要且各有獨特的作用。通過房地產開發對城市老城區的布局結構和功能分區進行更新和完善,是實現規劃目標的重要步驟。通過房地產開發手段,使原有城區獲得一定程度的復興,為其增加和輸入新的活力,可以促進城市有機整體協調發展。開辟新區是對城市的一種拓展,通過新區建設在選址、功能上的調整完善作用,適應了規劃對用地布局的要求,為原有城市注入了新的活力。以新區開發為主的城市擴展過程中,房地產開發手段的引入是非常重要和有效的。在城市規劃指導下,通過房地產開發,既可提供城市建設資金,又可使對新區開發的土地性質、規模、位置的擇定符合城市規劃的意圖和要求,克服以往完全依靠行政管理手段而存在的一些弊端,達到既滿足開發的要求,又保證規劃的實施與落實。　　3.5.3、房地產綜合開發是實施城市規劃的最佳方式。房地產綜合開發是實行“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的開發,較好地解決了規劃與實施之矛盾,從根本上克服了分散建設的局限性,加強了城市基礎設施建設,有效地保證了城市總體規劃的貫徹實施。在房地產綜合開發中,從規劃設計、征地拆遷到三通一平,以至各類房屋的建造、竣工和驗收交付使用,直至開發區的整體配套管理,可以說各環節緊密銜接、互相配合、協調發展,是一項系統地實施城市總體規劃的綜合工程。城市規劃的實施,需要大量的資金。過去那種單由國家財政出資的建設模式,已遠不能滿足城市建設發展的要求。走房地產綜合開發之路,拓寬資金渠道,可以較好地解決這一問題。推行房地產綜合開發,一方面能滿足城市經濟發展的需求;另一方面回收資金后,又可將資金循環、滾動地用于城市建設。從而打破了城市建設原有的投資機制,逐步形成城市建設投入產出的新機制,使城市建設實現自我積累、自我發展的良性循環,為城市規劃的實施提供了強有力的保障。　　4、結語　　進入20世紀90年代,我國房地產發展突飛猛進,但與此同時,房地產開發遇到了不少前所未有的問題。如何利用城市規劃來協調房地產的發展成為研究的新熱點。城市規劃與房地產開發協調發展這一思維模式的產生根源于對房地產開發中問題的深切關注。對房地產開發中問題的反思必然要把視角指向對城市規劃與房地產開發的協調機制的研究。協調機制主要表現在城市規劃與房地產兩者之間的相互作用上。城市規劃對房地產開發具有引導與管理的作用,城市規劃通過對城市地價的影響、城市規劃對土地利用的管理、城市規劃控制指標的制定三方面來實現其對房地產開發的引導機制。房地產開發對城市規劃具有反饋作用,房地產開發通過對城市空間結構的影響、對城市發展的影響、對城市規劃實施的影響三方面來實現其對城市規劃的反饋機制。

城市規劃出來的土地，看他的用途，制定的用途不等，對周邊的房市價格波動有升降的能力啊！！！