上海市按照合同價貸款的嗎，上海做低合同價影響貸款嗎

來源：整理時間：2022-12-22 16:48:49 編輯：上海生活手機版

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1，上海做低合同價影響貸款嗎
2，上海多家銀行執行二手房貸三價就低新規
3，上海房貸審批三價就低降溫樓市調控再打補丁

1，上海做低合同價影響貸款嗎

上海做低合同價會影響貸款。市場消息顯示，上海申請貸款金額，將參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價三者孰低作為貸款申請房價標準。但目前僅收到銀行的執行口徑，尚未有進一步細則。買賣合同價：即二手房房東和買房人簽訂的買賣合同上的價格。交易中心核驗價：即交易中心允許二手房掛牌的核驗價。銀行評估價：即銀行在受理買房人貸款請求時請第三方房地產評估公司出具的房產報告上的價格。以往，銀行在審批二手房貸款的時候，僅是合同價和評估價兩者取低，現在銀行要額外加入交易中心核驗價做為審批依據，并三價取低。在不刻意違規操作的情況下，網簽合同價，銀行評估價，涉稅評估價這三者中，網簽合同價最終是三者中價格最高的概率最大。銀行由于風險控制的緣故，自己系統內的房屋評估價大多會是市場中各種評估機構給出的評估價中較低的那個。

上海做低合同價影響貸款嗎

2，上海多家銀行執行二手房貸三價就低新規

在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。據新民晚報從有關部門獲悉，上海二手房貸款確實將實行“三價就低”原則，并非是“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，而是“合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價”。今日（8月9日），《每日經濟新聞》記者也從上海多家商業銀行確認了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以“三價就低”為原則進行銀行貸款金額審核。與此同時，記者實地走訪上海多家房產中介門店了解到，“三價就低”政策并沒有削弱剛需購房者的買房預期，但對于投資投機性買家而言，則需要準備更多現金以彌補貸款額降低留下的資金空缺。“此次政策是針對性的打補丁。”58安居客房產研究院分院院長張波認為，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價（余款另行支付并不開具發票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關管理部門不僅意識到了這些問題，而且精準出手，預計效果會很明顯。上海市中區的房產中介門店圖片來源：每經記者吳若凡攝補上“陰陽合同”漏洞早在7月19日上海出臺二手房核價政策時，便有市場聲音稱可以“做低合同價”，如通過“陰陽合同”等方式規避政策監管。但這樣的僥幸心理，在本次的“三價就低”新規下卻無法繼續通行了。具體而言，合同網簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見后，通過網上房地產進行在線合同簽約，網簽價由雙方協商而成；銀行評估價則是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值；涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規評估，通過相關管理機構向商業銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此“三價”中的最低價作為依據，具體時間以銀行實際執行時間為準。上海某銀行負責信貸的工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經以“三價就低”為原則進行銀行貸款金額審核。二手房掛牌價要通過房源核驗才能通過掛牌，而且根據以核驗價，銀行再根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中“價格相對最低”的給予房貸額度審批。“這個操作可以理解為三價取低。一般來說，交易中心核驗價是確定稅基的標準，銀行評估價是確定房貸的基準，而合同價則是依據雙方的交易意愿達成。”張波表示，金融機構一般是按評估價來放貸，如果采用“三價就低”的方式，則是更為謹慎的金融政策，由于交易中心的檢驗價體現的是政府側對房產價格的判斷，也更有利于政府對二手房落實價格的管控。在張波看來，這一新規一旦全面落地，結合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場產生較大影響，可有助于抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地產，并提高稅賦公平性。同時，該新規的全面實施將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，更大限度降低投資投機購房的杠桿，推動二手房市場有序回歸平穩。進一步擠壓投資性買房上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經濟新聞》記者，“三價就低”新規對購房者的（房價）預期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要準備更多的現金，這方面的影響是明顯的。“尤其是在上海市中心買房，房價普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房價”。另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點還是少一點可以自己決定，但現在只能以合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價來定。“一般是涉稅評估價更趨于市場價，會比網簽價更低。”高禮以上海外郊環的次新房為例，一套市價600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預算籌集首付。而此次“三價就低”新規出來之后，如果該套房子核驗出來的價格是500萬元，銀行則會按照這個低價審批貸款，購房者就需要增加首付支出。但值得注意的是，以前一般是先網簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到后就能去執行過戶流程，5個工作日去核稅，交稅的時候去出核稅價格。而“三價就低”新規出來后，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現金補齊。“對于沒有足夠現金的購房者，或將面臨很大的付款缺口。”張琦表示，相較于“三價就低”新規實施之前，購房者需要多準備一些現金，以備不時之需。上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實實該怎么寫就怎么寫，但炒房者往住會用最低首付去撬動。而“三價就低”新規的主要目的是為了降杠桿，進一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場降溫。

上海多家銀行執行二手房貸三價就低新規

3，上海房貸審批三價就低降溫樓市調控再打補丁

上海樓市調控再現新政。日前，第一財經記者獲悉，上海各銀行房貸改為以“三價就低”原則審核貸款金額，即銀行將根據合同網簽價、交易中心核驗價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。“從上周五就已經開始做了，不過目前整體參數還比較少，我們也在等著多拿些數據再做判斷。”某國有大行分行個金部相關負責人對第一財經記者說道。“三價就低”政策被業內視為樓市調控的“打補丁”之舉。接受記者采訪的多位人士表示，這意味著銀行信貸額度進一步收緊，在一定程度上會提高購房者的首付成本；同時，有利于二手房市場管控，進一步擠壓投資投機空間，促進房地產市場平穩發展。包括“三價就低”舉措在內，近期上海在樓市調控上頻頻出臺措施，比如上調房貸利率、加強住房贈與管理、對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗等，有觀點稱，上述政策主要是對前期政策的查漏補缺，以堵住投機者的“可乘之機”。實際上，這也是今年以來全國房地產調控的主基調，在房價全面上漲的情況下，年初至今全國樓市調控政策密集出臺，收緊力度不斷增加。“三價就低”是哪三價？以往，銀行在審批二手房貸款的時候，通常是按照合同網簽價和銀行評估價兩者取低，如今，這一情況有了變化。根據上海的新政，銀行要額外加入房產交易中心核驗價做為審批依據，并且按照“三價就低”的原則來放貸。這三價究竟是如何計算的？具體而言，所謂合同網簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對于房產的評估價格，在購房者簽訂貸款合同之后，銀行會通過合作的評估公司來評估房產的資產價值，并以此確定房貸額度。房產交易中心核驗價，又稱涉稅評估價，主要是由房產交易中心自動評估，通常房屋交易所繳納的稅費就是以該核驗價格為準。“一般來說，交易中心也會以第三方機構提供的數據做參考，但與銀行的評估價會有差別。目前，我們正在對接房產交易中心的數據。”一位股份行信貸客戶經理對記者說道。上述國有大行分行個金部相關負責人也對記者稱，新政出臺后，交易中心所提供的核驗價整體參數還比較少，銀行在操作層面還需更多數據做參考，然后再進行對比。對于購房者來說，“三價就低”帶來的最大影響可能就在于首付成本的提高。舉例而言，若一套房產的合同網簽價為500萬元，按照以前的規定，首套購房者(首付比例35%)需首付175萬元，剩下325萬元貸款；但按照涉稅評估價來計算，若房產交易中心給出的涉稅評估價在450萬元左右，那么購房者的貸款額度就只有292.5萬元，這也就意味著購房者需要首付207.5萬元，比此前多了32.5萬元。“這主要還是為了壓降資金杠桿，擠壓投機者的投機空間。”上海中原地產市場分析師盧文曦對記者稱，之前很多炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度，從而實現降低首付比例，減少自身資金占用，在一定程度上助推了樓市熱度；但現在，有了涉稅評估價做參考，購房者將較難撬動杠桿，有利于二手房市場降溫。另外，對于銀行來說，此前不準確的評估價也容易使其承受更高風險。通過采用“三價就低”的方式進行貸款額度核定，銀行可解決抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低的問題，有利于更好化解房貸經營中可能產生的風險。在業內人士看來，上海二手房房貸審批實行“三價就低”原則，是對前期調控漏洞“打補丁”，有助于抑制二手房價格非理性上漲，防止資金違規流入房地產。還有分析師對記者表示，這一舉措也將打擊二手房交易“陰陽合同”的現象，畢竟“陰陽合同”最終影響到購房者的貸款額度，預計后續“陰陽合同”數量將會減少，進一步促進房地產市場平穩健康發展。樓市調控開啟全面打“補丁”除了“三價就低”新政外，今年以來，上海已多次出臺樓市新政，主要包括“滬十條”、離婚3年限購、法拍限購、新房積分搖號、二手房“核驗價”、贈予限購，信貸額度收緊、房貸利率上調等等。僅7月，上海就陸續出臺了多項針對樓市調控的措施。7月19日，上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。7月23日，中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定上調上海房貸利率。其中，首套房利率由4.65%調整至5%，二套房利率從5.25%上調至5.7%。隨著此次房貸利率的上調，上海首套房貸利率步入“5”時代。同日，上海市住房城鄉建設管理委、市房管局、市自然資源確權登記局聯合出臺《關于加強住房贈與管理的通知》，明確自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策等。整體而言，上海市正在不斷完善樓市調控措施。有分析稱，近期政策的出臺更多是起到“打補丁”的作用，是對于前期政策的查漏補缺。但要注意的是，信貸層面的收緊，是房地產調控的核心政策。當前，隨著樓市調控進一步加碼，有望穩定上海樓市的發展。第一財經記者了解到，目前上海地區房貸額度較為緊張，部分銀行房貸審批可能要排隊5個月之久，有的甚至直接暫停房貸業務；而個別額度相對充裕的銀行雖然可以一個月放款，但房貸利率相對較高。實際上，除了上海，今年以來，其他城市房地產調控政策也頻繁出臺。據中原地產研究中心統計數據，2021年7月，從中央到部委到地方，樓市密集調控政策高達66次，刷新年內最高紀錄(6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次)。累計看，1～7月全國合計房地產調控已經高達352次，平均每月超過50次房地產調控，房地產政策趨嚴已成大勢所趨。“近來房地產調控明顯不一樣了，如果說過去的調控大部分是老調重彈，那么最近幾次的調控可以說開始動真格了。針對很多存在數年的房地產調控漏洞，明顯開始打補丁了。”中原地產首席分析師張大偉表示。如今，房地產調控繼續升級，并且相比去年，收緊力度不斷加強。張大偉稱，這主要體現在，住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、嚴控經營貸流向、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房等。“約談房價上漲過快城市已經成為2021年房地產調控的一個最重要特征，一定程度上反映了在房地產調控一城一策的基礎上，住建部的督導作用在加強。”

上海房貸審批三價就低降溫樓市調控再打補丁