澳洲的房價和中國哪個發(fā)達，澳洲房價和國內(nèi)房價到底差多少

來源：整理時間：2023-03-12 21:45:38 編輯：今日頭條手機版

1，澳洲房價和國內(nèi)房價到底差多少

很多人買房子都會比較，例如購買澳洲房產(chǎn)就會拿國內(nèi)的房子去比較，其中房價是大家比較關(guān)心的，那么究竟澳洲房價和國內(nèi)相比哪個高，我們還是要來分別看看澳洲房價和國內(nèi)房價是多少。澳洲房價和國內(nèi)房價進行比較的話，還是要以城市來進行比較，相信大家都喜歡以一線城市之間進行比較，例如拿澳洲的悉尼、墨爾本和國內(nèi)北上廣深進行比較，就拿澳洲的悉尼和國內(nèi)的上海來說，悉尼的房屋一般不是按平方米計算的，它是一套房屋多少錢，房屋類型主要分為公寓和別墅一樣，兩種類型，而價格方面保守估價折合人民幣5萬至6萬一平米。而上海的房價平均下來差不多也要五六萬左右。當(dāng)然了通過平均價格只能大體的比較一下，但是無法準(zhǔn)確的比較哪一個貴，其實要說哪一個貴，還要看地段，其實相比之下，上海市中心地區(qū)的房價要比悉尼相當(dāng)?shù)囟蔚姆块g還要高一些，房價高不高也是由很多元素決定的。澳洲政府在頒布一些政策的時候和中國政府是有很大不同的。其實要說澳洲房價和國內(nèi)相比哪個高，我們不光要看實際的價格，其實還有一個方面可以參考，那就是貸款，相信大多數(shù)人購房還是以貸款形式買房的，在澳洲買房，可以從銀行貸款待到全額房款的80%，也就是說一直需要支付20%的首付，就可以購買一套房產(chǎn)。緩解了普通民眾很大的經(jīng)濟壓力，在中國首付款要付到全款的30%甚至是40%才可以。所以單純的從首付費用來說，在澳洲買房的壓力會更小一些。除了價格方面，澳洲房產(chǎn)相比國內(nèi)房產(chǎn)還有不少的優(yōu)勢，首先是房子產(chǎn)權(quán)的不同。澳洲房產(chǎn)不管是什么樣的房產(chǎn)類型都是永久產(chǎn)權(quán)的。其次，澳洲買房是沒有數(shù)量上的限制的。只要你手中有多余的現(xiàn)金，不管你買多少套房都可以任由你買。而在中國就不可能了中國人買第2套房的購置稅就比第一套房的要多很多。貸款方面也不會提供便利。由于國家政策的不同。造就了很多不同的原因。要說澳洲房價和國內(nèi)相比哪個高，是有很多因素決定的。比如說經(jīng)濟發(fā)展情況，地區(qū)問題。房子的大小。房子的類型，等等都可以決定房子的價格。而在購買房子的時候，價格確實是我們在意的，但是還有很多地方需要我們?nèi)タ紤]，至于究竟澳洲的房子值不值得買，大家還需要自己把關(guān)。對于澳洲具體房價，還需要以具體的房源來看，大家如果有需要，可以通過在線咨詢獲取最新的房源以及報價，還將有專業(yè)的澳洲購房顧問來為你進行詳細的介紹。溫馨提醒：投資有風(fēng)險，選擇需謹慎相關(guān)文章：

澳洲房價和國內(nèi)房價到底差多少

2，別說我不告訴你澳洲房產(chǎn)與中國房產(chǎn)居然有4大區(qū)別

中國和澳洲的社會經(jīng)濟存在著巨大的差別，由此也帶來了中國和澳洲房地產(chǎn)市場的諸多不同之處，了解這些區(qū)別，是我們進行澳洲房地產(chǎn)投資的知識基礎(chǔ)。首先，澳洲房產(chǎn)不限海外人士購買，但是只能夠買期房，不能買二手房，因為二手房只限持有一年以上澳洲簽證的人士購買，而且沒有永久居住權(quán)的居民只限購一套。產(chǎn)權(quán)擁有期中國：70年產(chǎn)權(quán)澳洲：永久產(chǎn)權(quán)澳大利亞有財產(chǎn)私有制的經(jīng)濟基礎(chǔ)，法律規(guī)定業(yè)主擁有永久土地所有權(quán)，而不是租賃權(quán)（國內(nèi)的使用權(quán)，是把所有權(quán)和使用權(quán)剝離開來，這時的使用權(quán)就等同于是租賃權(quán)）。而實質(zhì)上“永久產(chǎn)權(quán)”這一術(shù)語指的是您可以永遠享有該土地的所有權(quán)。除非您擁有的土地是政府計劃的軍事用地或者文物遺產(chǎn)等，擁有時限才可能會受到限制，但這種情況通常都會在土地購買時加以說明。如果是租賃權(quán)，您只能在一定期限內(nèi)擁有土地。在中國，目前這一期限是70年，國內(nèi)近期對使用權(quán)的問題討論熱烈，估計70年的使用權(quán)可以續(xù)約，但是需繳納一定費用，所以在房地產(chǎn)評估時，過了一定年限的房地產(chǎn)價值會降低。但是，永久產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)就不會存在這個問題。因此，永久產(chǎn)權(quán)對于投資來說更優(yōu)越，能夠長久保值、增值。區(qū)別之二：增值潛力我國經(jīng)濟的快速騰飛帶動了房產(chǎn)市場的迅猛增長。數(shù)不清的人靠房地產(chǎn)或者簡單的倒賣房屋奔了小康致了富。聽朋友說，上海房價增長最夸張的時候三個月翻了一番，只能讓人后悔自己當(dāng)初沒有趕上。誰讓房地產(chǎn)是先買的人賺后來人的錢呢？在澳洲，房價的走勢卻是相當(dāng)穩(wěn)定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經(jīng)濟寬松的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導(dǎo)致的，外國人喜歡租房更勝于買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內(nèi)需，刺激了經(jīng)濟。這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是成熟市場的表現(xiàn)。正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對于其他國家也更加健康，風(fēng)險相對較小。區(qū)別之三：空置率和回報空置率（vacancy rate）空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否健康的標(biāo)準(zhǔn)之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。下面是幾組數(shù)據(jù)參考：2014年2月末，上海商品房空置面積由2010年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置面積擴大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看，空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米，占全部空置面積的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，占全部商品住宅空置面積的60.2%。北京市公安局人口管理總隊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標(biāo)準(zhǔn)地址數(shù)據(jù)庫。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)庫共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%。空置率在10%-20%便是空置危險區(qū)，上海的是60.2%,北京的壓根就不敢按面積算，算的是空置房/總房數(shù)。官方統(tǒng)計，全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經(jīng)濟體制，在42年內(nèi)，房價就算不跌，也沒有理由繼續(xù)上漲了。以澳洲較大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮動。上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲買房，完全不會擔(dān)心租不出去。因為一百套房子里只有一兩套房子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。對于留學(xué)生而言，多數(shù)人都有過租房的經(jīng)歷。數(shù)十人排隊搶一套房子的盛況并不鮮見。人多房少，供小于求，這就是澳洲各個城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的真實情況。租金回報率 ROI （return on investment）簡而言之，租金回報率就是每年的房租除以房價。調(diào)查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小于3.5%。其中，北京的投資回報率更低，除了北部區(qū)域一枝獨秀外，其他大部分區(qū)域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整體租金回報率僅2%—3%。與之形成鮮明對比的正是澳洲房產(chǎn)的租金回報率。悉尼房產(chǎn)的租金回報率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨脹，回報率可達到6%—6.5%。墨爾本則保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一類的礦區(qū)或軍區(qū)，人多房少無高樓，租金回報率會是難以想象的11%—13%！區(qū)別之四：貸款難度貸款難度在澳洲，房產(chǎn)投資者向銀行申請貸款的難度要比中國低的多。即使是留學(xué)生也可以申請貸款。在經(jīng)過BROKER的專業(yè)指導(dǎo)之后，一般都可以申請到80%的貸款。不需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業(yè)對澳洲房的地產(chǎn)市場具有充足的信心！試想，如果你的還款能力出現(xiàn)問題或者破產(chǎn)，銀行只需收回這套房產(chǎn)，并以當(dāng)時的價格對外競拍。銀行敢于這么做只能說它有把握回收之后的市場價格肯定高于它放貸時支付的價格，這可是賺錢買賣！要知道，悉尼平均每周有十套房產(chǎn)被銀行收回再拍賣……房產(chǎn)泡沫的說法不攻自破。并且，近期的種種經(jīng)濟指標(biāo)和數(shù)據(jù)指明，澳洲房產(chǎn)泡沫的確很少。澳大利亞是目前為止仍然保持標(biāo)普、惠譽和穆迪AAA主權(quán)評級的唯一發(fā)達國家。在這個國家信用風(fēng)險愈演愈烈的時代里，澳大利亞2011-14財年預(yù)算赤字占GDP的比重大致僅為3%。與被稱為避險天堂的日元資產(chǎn)比（2011-14財年預(yù)算赤字占GDP的比重為195%），澳元甚至已經(jīng)具備了部分避險功能。即便是十年一遇的經(jīng)濟危機，對澳洲房產(chǎn)市場也并沒有過可見的沖擊，原因是房產(chǎn)市場占據(jù)了平衡澳洲經(jīng)濟發(fā)展的角色。每當(dāng)對世界經(jīng)濟有不安定預(yù)期時，澳大利亞政府便會采取一系列措施鼓勵房產(chǎn)市場，刺激內(nèi)需。這些政策包括降息、政策性補助等。貸款首付房屋貸款在投資上起了金融杠桿（Leverage）的作用，用較小的投入博取較大的投資收益。在租金與貸款利息持平的澳洲，首付當(dāng)然是越低越好。購買澳洲房產(chǎn)首付僅為10%。反觀國內(nèi)，05年開始國務(wù)院下令，個人住房貸款首付提至30%，第二套房貸首付不低于50%。如果購買的第二套房用做投資用途及出租，那么在理論上已失去了投資價值。因為“單純預(yù)期房屋增值獲取收益是不理性的不正確的投資”。目前已有對澳洲房市了解的留學(xué)生家長開始打起了“以房養(yǎng)學(xué)”的算盤。的確，以今年墨爾本房屋中位價兩房60萬為例，購買樓花的訂金只需5%—10%,即3萬—6萬澳元，一個留學(xué)生不到一年的學(xué)費+生活費。兩年后樓盤竣工，按照年增長7%計算，房屋已增長至68.4萬，加上1萬澳元的投資者政府補貼，獲利將可能是兩年的學(xué)費。其后如果將此房用于自住，付的是和房租差不多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用于出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的將是大筆的capital gain。如果一邊自住，一邊將此房的Master room租出去，自己住小間，每年給租客漲房租（貸款是不會隨房價漲的），既節(jié)約了自己的房租，還將得到賣房時capital gain。當(dāng)然了，在這樣一個講求專業(yè)的國家，一定要找個專業(yè)的投資顧問研究項目發(fā)展走勢，專業(yè)的broker幫助實現(xiàn)貸款，專業(yè)的律師維護較大權(quán)益，專業(yè)的會計會幫助節(jié)稅。只付利息澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息（interest）不還本金（principle）的！為什么可以只還利息？參見前期產(chǎn)權(quán)的介紹，國內(nèi)房屋使用權(quán)70年，所以當(dāng)然要在房屋使用的期限內(nèi)把錢付清。而澳洲的房屋是私有財產(chǎn)，無限期，那么你想什么時候還清就什么時候還清！為什么要只還利息？第一，既然購買不動產(chǎn)是一種投資，那么利益較大化風(fēng)險最小化就是我們的訴求。投資者有風(fēng)險喜好和風(fēng)險厭惡之分，及對投資項目的信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢，將多余的錢放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的錢在其他地區(qū)多買幾處房產(chǎn)，既實現(xiàn)了利益較大化又分散了風(fēng)險。第二，只還利息還能使每年的賬面虧損較大化，退盡量多的稅回來。反之，pay-off以后，租金收益超過了折舊depreciation了怎么辦？不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅！再融資當(dāng)房價漲了以后，例如60萬的房子漲到了70萬，那么，可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這“隱形”的10萬作為第二套房子的首付，“免費”購買第二套房產(chǎn)。以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請Refinance，輕松走上投資理財?shù)恼_道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。在發(fā)達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財富往往都是通過每個人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。

別說我不告訴你澳洲房產(chǎn)與中國房產(chǎn)居然有4大區(qū)別

3，澳洲買房和國內(nèi)買房的區(qū)別

　　1、產(chǎn)權(quán)概念不同　　產(chǎn)權(quán)包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。　　房屋產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。　　國內(nèi)房產(chǎn)僅包括70年的使用權(quán)，并不包括所有權(quán)(參見土地管理法，即土地使用權(quán)未到期國家也可征用)。在澳洲，房屋和土地買賣是分開處理的。買House 的時候簽合同，簽的是Land & House Package合同，先簽土地轉(zhuǎn)讓合同，再和開發(fā)商簽房屋買賣合同。如果買家有更多要求，也可以先買好地，自己找設(shè)計師設(shè)計，再交由政府審批。如果買Apartment，也是有土地所有權(quán)的，叫Joint Land,就是和別人共有的，能省去很多麻煩和每年一付的Land Tax。　　2、增值潛力不同　　我國經(jīng)濟的快速騰飛帶動了房產(chǎn)市場的迅猛增長。數(shù)不清的人靠房地產(chǎn)或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。聽朋友說，上海房價增長最夸張的時候三個月翻了一番，只能讓人后悔自己當(dāng)初沒有趕上。誰讓房地產(chǎn)是先買的人賺后來人的錢呢？　　在澳洲，房價的走勢卻是相當(dāng)穩(wěn)定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經(jīng)濟寬松的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導(dǎo)致的，外國人喜歡租房更勝于買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內(nèi)需，刺激了經(jīng)濟。這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。　　澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是成熟市場的表現(xiàn)。正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對于其他國家也更加健康，風(fēng)險相對較小。　　澳洲買房與中國買房的基本區(qū)別　　3、風(fēng)險性差異　　3.1 空置率(vacancy rate)　　空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否健康的標(biāo)準(zhǔn)之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10% 之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。　　空置率在10%-20%便是空置危險區(qū)，上海的是60.2%，北京的壓根就不敢按面積算，算的是空置房/總房數(shù)。官方統(tǒng)計，全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經(jīng)濟體制，在42年內(nèi)，房價就算不跌，也沒有理由繼續(xù)上漲了。以墨爾本為例，空置率是多少呢？ 2%-3%浮動。　　上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲買房，完全不會擔(dān)心租不出去。因為一百套房子里只有一兩套房子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。　　對于留學(xué)生而言，多數(shù)人都有過租房的經(jīng)歷。數(shù)十人排隊搶一套房子的盛況并不鮮見。人多房少，供小于求，這就是澳洲各個城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的真是情況。　　3.2 租金回報率 ROI (return on investment)　　簡而言之，租金回報率就是每年的房租除以房價。調(diào)查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小于3.5%。其中，北京的投資回報率更低，除了北部區(qū)域一枝獨秀外，其他大部分區(qū)域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整體租金回報率僅2%—3%。　　與之形成鮮明對比的正是澳洲房產(chǎn)的租金回報率。悉尼房產(chǎn)的租金回報率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨脹，回報率可達到6%—6.5%。墨爾本則保持city 7%左右。如果在Gladston,Townsville一類的礦區(qū)或軍區(qū)，人多房少無高樓，租金回報率會是難以想象的11%—13%！　　4、政府立場　　4.1 政府補助　　上文提到不算政府補助和退稅收入，ROI已經(jīng)是5.2%，基本和房屋貸款利率(5.5%左右)持平。因此，在澳洲，租房住還不如自己買房。可是，澳洲人推崇自由與提前消費，甚至七十幾歲的老太太，拿著政府養(yǎng)老金還每周出去打工，就為了一個人住在manly beach，圖的就是這個范兒！政府犯愁了，“求求你們了，買房子吧，我給你們錢，一次性給一大筆，每年還退一筆！買了房，你好我也好。我這能刷數(shù)據(jù)，能降低養(yǎng)老負擔(dān)，你能撈一筆，還不算你們遺產(chǎn)稅！買吧買吧，再不買都讓中國人買沒了！”　　不是夸張，上面所述句句有理有據(jù)。在新南威爾士州，首次置業(yè)者購買65萬(房屋中位價)以下的新房或樓花，將獲得1.5萬澳元的補貼，該補貼將于2016 年1月1日起下調(diào)至1萬澳元。在昆士蘭州，首次置業(yè)者從2012年9月12日起可申請1.5萬澳幣政府資助，但房價總額不得超過75萬澳元，而且必須是新房或者樓花。如果房價總額低于40萬澳元免去印花稅。而維多利亞州政府從2013年7月1日起開始推行新的首次置業(yè)者補貼，補貼金額為1萬澳元；此外還將印花稅的優(yōu)惠比例提升至40%。　　4.2 澳洲是唯一一個施行Negative gearing tax return的國家。　　很多人把它稱為負扣稅。顧名思義，負負得正。不但不扣稅還會進行稅務(wù)補償。當(dāng)然也有前提——投資用途。為了鼓勵房產(chǎn)投資，ATO稅務(wù)局把個人房屋出租當(dāng)成了一種會產(chǎn)生assessable income的小生意！眾所周知，會計有一個原則叫accrualaccounting,中文叫"權(quán)責(zé)發(fā)生制"—— 是指以實質(zhì)取得收到現(xiàn)金的權(quán)利或支付現(xiàn)金的責(zé)任權(quán)責(zé)的發(fā)生為標(biāo)志來確認本期收入和費用及債權(quán)和債務(wù)，即收入按現(xiàn)金收入及未來現(xiàn)金收入債權(quán)的發(fā)生來確認；費用按現(xiàn)金支出及未來現(xiàn)金支出債務(wù)的發(fā)生進行確認。通俗地講就是：算賬的時候?qū)⒄叟f算進去，你似乎虧了，但是實際上你又沒虧，因為賣房子的時候沒人管你折舊什么。　　由于收入越高者稅率越高，房產(chǎn)投資對于高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達到20萬澳元，在本套房產(chǎn)上的年退稅額將是 8100澳元。老婆在accounting firm工作，經(jīng)常幫公司或個人退稅，發(fā)現(xiàn)但凡像醫(yī)生律師之流的高收入者，帳下必然有數(shù)套不動產(chǎn)用來抵稅。所以高收入者每年上繳的稅額通常低于低工資人群，甚至不用繳稅。這也映證了資本主義社會所謂窮人越來越窮富人越來越富的規(guī)律。　　4.3 澳洲政府很希望"自己人"來買房子。　　但是在這個追求所謂"民主、公平"的國家，又不能對沒有PR的人區(qū)別對待，所以誕生了像FIRB( Foreign Investment Review Board)這樣的機構(gòu)用來限制非本國人對每個Project購買的數(shù)量限制。一般情況下不能超過50%，并且要通過律師向Firb遞交申請。購買新房或者期房，政府會100%批FIRB，因此可以放心購買。即使是以后簽證到期回國，所購買房屋任可持有自行支配(空置、出租、轉(zhuǎn)售均可)。　　5、貸款　　5.1 貸款難度　　在澳洲，房產(chǎn)投資者向銀行申請貸款的難度要低的多。即使是留學(xué)生也可以申請貸款，留學(xué)生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔(dān)保人，以擔(dān)保人的收入來擔(dān)保你的貸款。在經(jīng)過BROKER的專業(yè)指導(dǎo)之后，一般都可以申請到80%的貸款。這些專業(yè)指導(dǎo)包括Cancel你的信用卡來降低信用違約程度等。不需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業(yè)對澳洲房地產(chǎn)市場具有充足的信心！　　試想，如果你的還款能力出現(xiàn)問題或者破產(chǎn)，銀行只需收回這套房產(chǎn)，并以當(dāng)時的價格對外競拍。資本主義的銀行是不會承擔(dān)太大的風(fēng)險的，銀行敢于這么做只能說它有把握回收之后的市場價格肯定高于它放貸時支付的價格(貸款利率只比存款利率高一個百分點)，是賺錢買賣！要知道，悉尼平均每周有十套房產(chǎn)被銀行收回再拍賣……房產(chǎn)泡沫的說法不攻自破。　　并且，最近的種種經(jīng)濟指標(biāo)和數(shù)據(jù)指明，澳洲房產(chǎn)泡沫的確很少。澳大利亞是目前為止仍然保持標(biāo)普、惠譽和穆迪AAA主權(quán)評級的唯一發(fā)達國家。尤其在這個歐債與美債危機愈演愈烈的時代里，澳大利亞2011-12財年預(yù)算赤字占GDP的比重大致僅為3%。澳元甚至已經(jīng)具備了部分避險功能。即便是十年一遇的經(jīng)濟危機，對澳洲房產(chǎn)市場也并沒有過可見的沖擊，原因是房產(chǎn)市場占據(jù)了平衡澳洲經(jīng)濟發(fā)展的角色。每當(dāng)對世界經(jīng)濟有不安定預(yù)期時，澳大利亞政府便會采取一系列措施鼓勵房產(chǎn)市場，刺激內(nèi)需。這些政策包括降息、政策性補助等。　　5.2 貸款首付　　房屋貸款在投資上起了金融杠桿(Leverage)的作用，俗話講以小博大，四兩撥千斤。用較小的投入博取較大的投資收益。尤其在租金與貸款利息持平的澳洲，首付當(dāng)然是越低越好。購買澳洲房產(chǎn)首付僅為10%。反觀國內(nèi)，05年開始國務(wù)院下令，個人住房貸款首付提至30%，第二套房貸首付不低于50%。如果購買的第二套房用做投資用途，及出租，那么在理論上已失去了投資價值。因為《窮爸爸富爸爸》說“單純預(yù)期房屋增值獲取收益是不理性的不正確的投資”。　　對澳洲房市稍作了解的留學(xué)生家長開始打起了“以房養(yǎng)學(xué)”的算盤。的確，以今年悉尼房屋中位價兩房60萬為例，購買樓花的訂金只需5%—10%，即3萬—6 萬澳元，一個留學(xué)生不到一年的學(xué)費+生活費。兩年后樓盤竣工，按照年增長7%計算，房屋已增長至68.4萬，加上5000澳元的投資者政府補貼，獲利將可能是兩年的學(xué)費。其后如果將此房用于自住，付的是和房租差不多的貸款，得到的將是一套房子。　　如果將此房用于出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的將是大筆的capital gain.如果一邊自住，一邊將此房的Master room租出去，自己住小間，每年給租客漲房租(貸款是不會隨房價漲的)，既節(jié)約了自己的房租，還將得到賣房時capitalgain. 當(dāng)然了，在這樣一個講求專業(yè)的國家，一定要找個專業(yè)的broker幫助實現(xiàn)貸款，專業(yè)的律師維護最大權(quán)益，專業(yè)的會計會幫助避稅。　　5.3 只付利息　　澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息(interest)不還本金(principle)的！為什么可以只還利息？參見上文產(chǎn)權(quán)的問題，國內(nèi)房屋使用權(quán)70年，所以當(dāng)然要在房屋使用的期限內(nèi)把錢付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有財產(chǎn)，即forever,無限期，那么你想什么時候還清就什么時候還清！　　第一，既然購買不動產(chǎn)是一種投資，那么利益最大化風(fēng)險最小化就是我們的訴求。投資者有風(fēng)險喜好和風(fēng)險厭惡之分，及對投資項目的信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢，將多余的錢放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的錢在其他地區(qū)多買幾處房產(chǎn)，既實現(xiàn)了利益最大化又分散了風(fēng)險。　　第二，只還利息還能使每年的賬面虧損最大化，退盡量多的稅回來。反之，pay-off以后，租金收益超過了折舊depreciation了怎么辦？不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅！　　你也可以向銀行申請一個off-set account，把房款放進去，每個月銀行自動從里面拿錢。無息，因為存款利息和貸款利息相抵消。好處是off-setaccount是自己的賬戶，可以隨時取錢出來，只要月底前存回原來的數(shù)額就不會有貸款利息產(chǎn)生。　　5.4 再融資　　當(dāng)房價漲了以后，例如60萬的房子漲到了70萬，那么，可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這“隱形”的10萬作為第二套房子的首付，“免費”購買第二套房產(chǎn)。以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請Refinance，輕松走上投資理財?shù)恼_道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。在發(fā)達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財富往往都是通過幾代人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。　　6、買賣體制不同　　澳洲歷史不長，制度卻很嚴謹，大部分沿襲了英國的傳統(tǒng)。這體現(xiàn)在各個領(lǐng)域，包括房屋買賣市場。比如說第三方制度。業(yè)主Vendor和買家Customer 是不會見面的，整個買賣過程都將通過第三方——中介Agency完成。在買賣雙方的律師配合下，由中介為雙方交換合同。當(dāng)然，聯(lián)系律師、邀請broker幫助貸款等一系列繁瑣的工作也可以委托給中介來做。甚至，因為中介有較大的bargain power(集合買家，相當(dāng)于團購)，有時可以向開發(fā)商為買家爭取利益。　　提起中介，國人往往會聞虎色變。這是由于國內(nèi)中介的種種不規(guī)范不道德行為，缺乏有效法律機制的監(jiān)督。在澳洲，情況是截然不同的。要想進入房地產(chǎn)市場，哪怕只是做拿鑰匙開門帶人看房子的工作，也是需要職業(yè)資格認證的(RealEstate Registration Licence)。　　隨著職位的提升，權(quán)利變大，還要強制性的接受相關(guān)課程的再教育，考取各種證書。入門的Licence主要是培訓(xùn)職業(yè)道德和法律的相關(guān)知識，課程為期一周，加上考試直至Fair Trading下發(fā)執(zhí)照，總共要兩至三個月的時間。正規(guī)培訓(xùn)的費用大概為700澳幣左右。課上會有很多案例分析，大概都是講做這行很危險，隨時有可能被起訴，所說的任何一句話都有可能被作為呈堂證供。夸張的話不懂的事不能說。有些話不說也是不允許的， disclosure是很重要的一條，比如屋里死過人，下水道會堵，旁邊要蓋個房子擋光，必須要說。否則中介就是唯一責(zé)任人。中介進入公司以后往往還有三個月到半年的培訓(xùn)期，因為現(xiàn)代人對中介的要求越來越高，不但要掌握房產(chǎn)知識，還要對財務(wù)、經(jīng)濟、結(jié)構(gòu)、材料甚至風(fēng)水有所了解。　　在澳洲買房的過程也和國內(nèi)是不同的。澳洲的樓盤項目通常是從DA(development approval)審批下來就開始賣。　　開發(fā)商邊蓋邊賣，越賣越貴，等到蓋好的時候房子也賣的差不多了。所以如果你想買價格合適的新房子，看到的往往就是大樓模型、模擬圖、戶型圖和工地…先付一定數(shù)量的訂金，之后付房款的10%(首付的10%，會直接存入律師信托銀行賬戶，任何人都無權(quán)動用，這就在很大程度上為購房者規(guī)避了風(fēng)險)，建好以后再付10%，這才看到自己房子實際長什么樣。基于以上程序，在項目的初期購買房產(chǎn)就好于后期購買，因為有更多的樓層、戶型選擇，開發(fā)商也會給一些好的優(yōu)惠政策。

澳洲買房和國內(nèi)買房的區(qū)別