一期的銷售款回籠后再滾動開發二期，三期和四期依此類推。例如我當年買入時，是樓盤一期，單價在8000元多點，二期開始逐步上升，第三期單價去到1.3萬元左右，例如需要通過分期，用二期作為一期材料堆場，土方堆放點和臨時施工道；通過分期推盤，營造熱銷效應，為價格逐漸拔高鋪路等。

1、成都哪個區最好？

那要看從什么方面來判斷了。青羊區最早發展也最成熟，可以說是最老成都的一個區，寬窄巷子、杜甫草堂、金沙博物館這些都在青羊區，經濟發展好，教育資源好。成都傳統上的南富西貴，西貴說就是青羊區了，錦江區有成都最發達的商業，因為春熙路太古里那些都是錦江區的，還有九眼橋教育資源也很強。人口稍微少點，人均GDP五城區最高，也是五城區房價均價最高地區，

武侯區也是傳統強區，南富西貴的南富說的就是武侯區，包括人民南路大多數都屬于武侯區范圍內。武侯祠錦里也在武侯區，同時也有玉林這種很有名的生活區域，金牛區是傳統的物流貿易區，城建比較亂，跟前面三個區沒法比，但是因為城北貿易多，老板多，所以人均收入還很高。而且人口多，經濟總量主城區第一，成華區相對來說各方面都差一些，因為以前是工業區，只有建設路拿得出手。

但是現在工廠全部搬遷以后，是主城區僅有的可建設用地多的地區，房地產就是財政啊，以后發展潛力巨大，高新區分兩塊，西區是高新工業區，有眾多大企業，包括英特爾，華為。南區則類似主城區的發展路線，商業發達，各種配套完善，非?，F代化，而且科技企業非常多，經濟發展迅速，天府新區就不用說了，還不夠成熟，但是如果主城五區是過去，高新南區是現在，那天府新區絕對是成都的未來。

2、為什么樓盤分一期二期等，有什么區別？剛需買房，買哪期性價比最高？

如項目能滿足分期開發的條件，大部分開發商都會選擇分期開發，１.分期開發，是實現“以小博大”的最有效手段。多年前我曾接觸過一家開發公司，該公司的項目位置相對比較偏，占地約70畝，總建面11萬左右，項目分４期開發。如果剔除土地款、報建費不計，開發商投入的啟動資金不到300萬，包括設計費、土方、建安工程等均在樓盤預售后結算。

一期的銷售款回籠后再滾動開發二期，三期和四期依此類推，換而言之，采用分期開發，付了地款后再加300多萬，即可啟動一個市值３個多億的項目。（當年這地段才3000元左右），過去是這樣，現在也是這樣，分期開發始終是各開發商熱衷的模式，因為它是實現“以小博大”最有效手段。２.周期內市場消化力有限，需要分期開發，

2012年，有一個郊區盤，由于開發公司老板前期有點財大氣粗，且對市場過度樂觀，同時開工建設10棟1000多套，但實際銷售率慘不忍睹，最后開發商還是堅持不到“天亮”，就倒在“沙灘”上了，資金鏈徹底斷裂，施工單位停工，整天堵售樓部討債。每個區域在某個周期內的市場消化量有一定的限度，如不分期開發，就會導致房源積壓，開發商的資金壓力、財務成本和市場風險系數都會變大，

此外，分期開發，也是基于施工、推盤節奏和價格拔高等需要。例如需要通過分期，用二期作為一期材料堆場，土方堆放點和臨時施工道；通過分期推盤，營造熱銷效應，為價格逐漸拔高鋪路等，分期開發的項目，各期在目標客戶定位和區位、房源設計等方面有著一定的區別。如果按主力目標客戶層來劃次序，大多數項目普通商品房部分，都是以“剛需置業－首次改善型置業－二次或以上改善型置業”的次序進行分期開發，

與目標客戶次序相對應的則是產品的位置和房源設計。首期一般區位較差，例如在邊角位置、近馬路邊、或景觀較差，面積以緊湊型為主；二期區位則略優，三期區位更加優，戶型面積也會增大，如是剛需置業，建議選擇一期開盤時買入，“低開高走”是樓盤常用的價格策略，例如我當年買入時，是樓盤一期，單價在8000元多點，二期開始逐步上升，第三期單價去到1.3萬元左右。