一期的銷售款回籠后再滾動開發(fā)二期，三期和四期依此類推。例如我當(dāng)年買入時，是樓盤一期，單價在8000元多點(diǎn)，二期開始逐步上升，第三期單價去到1.3萬元左右，例如需要通過分期，用二期作為一期材料堆場，土方堆放點(diǎn)和臨時施工道；通過分期推盤，營造熱銷效應(yīng)，為價格逐漸拔高鋪路等。

1、成都哪個區(qū)最好？

那要看從什么方面來判斷了。青羊區(qū)最早發(fā)展也最成熟，可以說是最老成都的一個區(qū)，寬窄巷子、杜甫草堂、金沙博物館這些都在青羊區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，教育資源好。成都傳統(tǒng)上的南富西貴，西貴說就是青羊區(qū)了，錦江區(qū)有成都最發(fā)達(dá)的商業(yè)，因?yàn)榇何趼诽爬锬切┒际清\江區(qū)的，還有九眼橋教育資源也很強(qiáng)。人口稍微少點(diǎn)，人均GDP五城區(qū)最高，也是五城區(qū)房價均價最高地區(qū)，

武侯區(qū)也是傳統(tǒng)強(qiáng)區(qū)，南富西貴的南富說的就是武侯區(qū)，包括人民南路大多數(shù)都屬于武侯區(qū)范圍內(nèi)。武侯祠錦里也在武侯區(qū)，同時也有玉林這種很有名的生活區(qū)域，金牛區(qū)是傳統(tǒng)的物流貿(mào)易區(qū)，城建比較亂，跟前面三個區(qū)沒法比，但是因?yàn)槌潜辟Q(mào)易多，老板多，所以人均收入還很高。而且人口多，經(jīng)濟(jì)總量主城區(qū)第一，成華區(qū)相對來說各方面都差一些，因?yàn)橐郧笆枪I(yè)區(qū)，只有建設(shè)路拿得出手。

但是現(xiàn)在工廠全部搬遷以后，是主城區(qū)僅有的可建設(shè)用地多的地區(qū)，房地產(chǎn)就是財(cái)政啊，以后發(fā)展?jié)摿薮螅咝聟^(qū)分兩塊，西區(qū)是高新工業(yè)區(qū)，有眾多大企業(yè)，包括英特爾，華為。南區(qū)則類似主城區(qū)的發(fā)展路線，商業(yè)發(fā)達(dá)，各種配套完善，非常現(xiàn)代化，而且科技企業(yè)非常多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，天府新區(qū)就不用說了，還不夠成熟，但是如果主城五區(qū)是過去，高新南區(qū)是現(xiàn)在，那天府新區(qū)絕對是成都的未來。

2、為什么樓盤分一期二期等，有什么區(qū)別？剛需買房，買哪期性價比最高？

如項(xiàng)目能滿足分期開發(fā)的條件，大部分開發(fā)商都會選擇分期開發(fā)，１.分期開發(fā)，是實(shí)現(xiàn)“以小博大”的最有效手段。多年前我曾接觸過一家開發(fā)公司，該公司的項(xiàng)目位置相對比較偏，占地約70畝，總建面11萬左右，項(xiàng)目分４期開發(fā)。如果剔除土地款、報建費(fèi)不計(jì)，開發(fā)商投入的啟動資金不到300萬，包括設(shè)計(jì)費(fèi)、土方、建安工程等均在樓盤預(yù)售后結(jié)算。

一期的銷售款回籠后再滾動開發(fā)二期，三期和四期依此類推，換而言之，采用分期開發(fā)，付了地款后再加300多萬，即可啟動一個市值３個多億的項(xiàng)目。（當(dāng)年這地段才3000元左右），過去是這樣，現(xiàn)在也是這樣，分期開發(fā)始終是各開發(fā)商熱衷的模式，因?yàn)樗菍?shí)現(xiàn)“以小博大”最有效手段。２.周期內(nèi)市場消化力有限，需要分期開發(fā)，

2012年，有一個郊區(qū)盤，由于開發(fā)公司老板前期有點(diǎn)財(cái)大氣粗，且對市場過度樂觀，同時開工建設(shè)10棟1000多套，但實(shí)際銷售率慘不忍睹，最后開發(fā)商還是堅(jiān)持不到“天亮”，就倒在“沙灘”上了，資金鏈徹底斷裂，施工單位停工，整天堵售樓部討債。每個區(qū)域在某個周期內(nèi)的市場消化量有一定的限度，如不分期開發(fā)，就會導(dǎo)致房源積壓，開發(fā)商的資金壓力、財(cái)務(wù)成本和市場風(fēng)險系數(shù)都會變大，

此外，分期開發(fā)，也是基于施工、推盤節(jié)奏和價格拔高等需要。例如需要通過分期，用二期作為一期材料堆場，土方堆放點(diǎn)和臨時施工道；通過分期推盤，營造熱銷效應(yīng)，為價格逐漸拔高鋪路等，分期開發(fā)的項(xiàng)目，各期在目標(biāo)客戶定位和區(qū)位、房源設(shè)計(jì)等方面有著一定的區(qū)別。如果按主力目標(biāo)客戶層來劃次序，大多數(shù)項(xiàng)目普通商品房部分，都是以“剛需置業(yè)－首次改善型置業(yè)－二次或以上改善型置業(yè)”的次序進(jìn)行分期開發(fā)，

與目標(biāo)客戶次序相對應(yīng)的則是產(chǎn)品的位置和房源設(shè)計(jì)。首期一般區(qū)位較差，例如在邊角位置、近馬路邊、或景觀較差，面積以緊湊型為主；二期區(qū)位則略優(yōu)，三期區(qū)位更加優(yōu)，戶型面積也會增大，如是剛需置業(yè)，建議選擇一期開盤時買入，“低開高走”是樓盤常用的價格策略，例如我當(dāng)年買入時，是樓盤一期，單價在8000元多點(diǎn)，二期開始逐步上升，第三期單價去到1.3萬元左右。