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房?jī)r(jià)和利率哪個(gè)升幅大,利率大幅提高會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎

來(lái)源:整理 時(shí)間:2022-12-03 22:47:39 編輯:今日頭條 手機(jī)版

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1,利率大幅提高會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎

如果利率大幅度提高不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,反而會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。因?yàn)槔蚀蠓忍岣撸I房的成本會(huì)提高,買的人就會(huì)減少。更多的買房資金將會(huì)轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄。

利率大幅提高會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎

2,銀行利率和房?jī)r(jià)有什么關(guān)系

利率高了建房成本就高,會(huì)影響房地產(chǎn)商積極性,減少過(guò)熱現(xiàn)象。同時(shí)他們捂房不降價(jià)的成本也會(huì)高,所以理論上房?jī)r(jià)會(huì)降。另一方面,買房的成本也高了,買房的人就會(huì)減少,房?jī)r(jià)也要降。

銀行利率和房?jī)r(jià)有什么關(guān)系

3,銀行利率和房?jī)r(jià)有什么關(guān)系

1、通過(guò)利率變化來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控是問(wèn)題的關(guān)鍵。因?yàn)椋康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè),資金成本的高低或利率的高低不僅決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度,也決定了房地產(chǎn)炒作與投機(jī)的程度。特別是在中國(guó)這種以銀行為主導(dǎo)的融資體制下,利率的變化更決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)。2、央行升息之后,盡管房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)說(shuō)對(duì)他們沒(méi)有什么影響,微小的成本變化不僅企業(yè)易于消化,而且即使成本對(duì)企業(yè)有影響也會(huì)把這種成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上去。這種說(shuō)法是十分片面的,他們只是靜態(tài)地而不是動(dòng)態(tài)來(lái)看當(dāng)前利率的變化。 站在目前這個(gè)點(diǎn)上,利息上升0.27個(gè)百分點(diǎn),當(dāng)然對(duì)高利潤(rùn)或暴利的房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有什么影響。3、房地產(chǎn)開發(fā)商為什么會(huì)認(rèn)為這次央行升息不重要,影響不大呢?這在于他們是站在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)完全壟斷的前提下思考,如果這個(gè)前提條件改變,其結(jié)果肯定不會(huì)如現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商這樣便利。從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,一年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么沒(méi)有得到很好的調(diào)整,最大的問(wèn)題并不在于采取不采取的宏觀調(diào)控政策,而在于沒(méi)有有效工具對(duì)這個(gè)市場(chǎng)來(lái)調(diào)整。既然政府決定用市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷就一定會(huì)打破,只不過(guò)是時(shí)間問(wèn)題了。

銀行利率和房?jī)r(jià)有什么關(guān)系

4,分析利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

第一種觀點(diǎn),利率與房產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,這是目前大家比較偏向的觀點(diǎn),也就是利率與房產(chǎn)價(jià)格反方向變化。國(guó)內(nèi)外的學(xué)者對(duì)此有比較廣泛的研究,也有一定的研究成果。早有國(guó)外的研究者Kau和Keenan(1980)指出利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌,兩者呈反比關(guān)系,投資價(jià)格和住宅。Harris(1989) 在研究了名義利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用效果之后,通過(guò)計(jì)量檢驗(yàn)得出,名義抵押貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反向關(guān)系,即價(jià)格會(huì)因?yàn)槔实纳叨瑫r(shí)降低。周京奎(2006)構(gòu)建模型對(duì)我國(guó)12個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格與利率關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究表明,利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)向關(guān)系。宋勃和高波(2006)在考慮通脹情況下,短期而言利率對(duì)房?jī)r(jià)存在負(fù)向影響。 第二種觀點(diǎn),利率與房產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。國(guó)外學(xué)者Goodman(1995)和Kenny(1999)發(fā)現(xiàn)利率與住宅需求之間的確存在著正相關(guān)聯(lián)系。Adrian Cooper(2004)以英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為例,通過(guò)建立OEF模型發(fā)現(xiàn)英國(guó)抵押貸款利率與長(zhǎng)期利率相關(guān)使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度減弱。國(guó)內(nèi)研究者李雅靜、楊毅(2005)指出,利率在短期對(duì)房地產(chǎn)投資量產(chǎn)生正向的影響,長(zhǎng)期也是如此,但效果并不明顯。 第三種觀點(diǎn),利率與房產(chǎn)價(jià)格無(wú)相關(guān)關(guān)系,這是少數(shù)人持有的一種觀點(diǎn)。國(guó)外研究者Ho Wong 和Tse(2003)指出,就長(zhǎng)期而言,利率對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有任何作用。而國(guó)內(nèi)學(xué)者車峰(2006)的研究表明,在中國(guó)市場(chǎng),我國(guó)利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著,但在美國(guó)影響效果卻很明顯。 房地產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)房者主要來(lái)自兩個(gè)方面:一是為了改善生活條件的自住購(gòu)房;二是購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。不論是自住還是投資,購(gòu)房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款,因此,利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有直接影響的。首先,對(duì)于自住購(gòu)房者,他們購(gòu)房的主要目的是為了改善居住條件的需求,利率上升之后,這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加,尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯,以25年貸款期限,貸款額為100萬(wàn)元,貸款利率為7.83%為例,每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元,增加幅度為16.72%。雖然商業(yè)銀行可以對(duì)首次購(gòu)房者在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上降低10%,但每月多支出的還款數(shù)額對(duì)于中低收入的家庭來(lái)說(shuō)還是不小的壓力。雖說(shuō)對(duì)急需購(gòu)房消費(fèi)的家庭來(lái)說(shuō)房子還是要買的,貸款也還是要貸的,但也許原來(lái)要買100平方米的房子,現(xiàn)在就會(huì)考慮買90平方米的房子,原來(lái)準(zhǔn)備貸款30萬(wàn),現(xiàn)在只貸款20萬(wàn)了。另一方面,對(duì)于已貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō),利率調(diào)整也無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力,促使一些購(gòu)房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,購(gòu)房者的購(gòu)買能力下降,勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。其次,對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值的購(gòu)房者而言,利率上升后,其融資成本提高,使買房進(jìn)行投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生變化,房?jī)r(jià)的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金,這樣投資者就會(huì)改變其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期,改變其資金的投資方向。如果他們因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)的話,就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量的空置,影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系的變化,導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng),進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

5,分析利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

  一、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響      房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的集中表現(xiàn),用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來(lái)源于銀行貸款,利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤(rùn)。而利率的變動(dòng)作為外部因素,勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大,因此,利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。   1、利率上升通過(guò)抑制房地產(chǎn)投資影響房?jī)r(jià)。(1)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升,加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本,因而在存、貸款利率均上升的情況下會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反,如果銀行利率越低,則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越小,進(jìn)而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投資。因此,此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本,從而最終抑制房地產(chǎn)投資。(2)抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對(duì)一般購(gòu)房者而言,他們購(gòu)房的主要目的是為改善居住條件的需求,利率上升后,這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加,但增加的貸款數(shù)額非常有限,就當(dāng)前的利率水平而言,對(duì)購(gòu)房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響,也不足以影響購(gòu)房自用的主流購(gòu)買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會(huì)到市場(chǎng)上尋求經(jīng)濟(jì)適用房,利率上升對(duì)其的抑制作用較小。對(duì)買房投機(jī)者而言,利率上升后,其融資成本提高,使買房投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變,房?jī)r(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者,由于持續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用,投機(jī)者極易改變其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期,進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置,影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化,進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)。對(duì)開發(fā)商而言,貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先,對(duì)投資者而言,貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高,相當(dāng)于投資利潤(rùn)的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向,減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。其次,利率上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買力下降,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求下降,進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法及時(shí)回籠資金,增加其開發(fā)成本,使其盈利減少甚至虧損,將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。   2、利率上升通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房?jī)r(jià)。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響,利率上升后會(huì)出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升,增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔(dān)只有兩種可能:一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)。這樣,財(cái)務(wù)成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)期,通過(guò)增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來(lái)消化因利率上升而帶來(lái)的增加成本。在開發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下,為了消化這部分成本,就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度,供給隨之增加,若維持價(jià)格不變,則有效需求不足,房產(chǎn)閑置,開發(fā)商為了收回資金必然降價(jià),消費(fèi)者受益。但是,隨之而來(lái)的是開發(fā)商利潤(rùn)降低,部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者,并通過(guò)提高房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移新增利息成本,進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤(rùn)損失。在這種情形下,房地產(chǎn)價(jià)格不但不會(huì)下降,反而會(huì)持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求,從而致使房地產(chǎn)價(jià)格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn),隨著利率的上升,與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費(fèi)用提高,房地產(chǎn)成本隨之提高,成本的提高進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。   不難看出,國(guó)家通過(guò)提高銀行利率,使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升,房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本,必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略,將使房地產(chǎn)供給增加,影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化,進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。在成熟或競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下,房?jī)r(jià)最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來(lái)決定,即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。但對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反,房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”,為確保收回投資本金,必須推高房?jī)r(jià)的漲幅,加之地方政府出于某種利益也會(huì)為高房?jī)r(jià)推波助瀾,因此,房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲。二、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的間接影響      利率是借貸資本的使用報(bào)酬,因此,利率的升降對(duì)金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場(chǎng)上,利率的變動(dòng)會(huì)改變資金在外匯市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的流向,進(jìn)而影響資金對(duì)實(shí)業(yè)界的流入。   1、利率上升通過(guò)外匯市場(chǎng)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。在其他條件不變的前提下,一國(guó)貨幣利率上升會(huì)吸引外部金融資本流入,在外匯市場(chǎng)上形成對(duì)該國(guó)貨幣的需求,推動(dòng)高利率貨幣的匯率上升。當(dāng)代的國(guó)際金融市場(chǎng)上存在著大量的國(guó)際游資,這些資金對(duì)利率的變動(dòng)極為敏感,這些國(guó)際資金的流入將推動(dòng)人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況好,能創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì),且有較高的收益。國(guó)外投資者會(huì)預(yù)期人民幣持續(xù)升值,大量短期投機(jī)性資金將涌入我國(guó),而房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑將成為這些資金的集中場(chǎng)所。特別是我國(guó)放松了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制后,大量國(guó)外資金會(huì)通過(guò)各種渠道涌入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),加大了對(duì)房產(chǎn)的需求預(yù)期,使房產(chǎn)的需求曲線向外移動(dòng)。有關(guān)資料表明,當(dāng)房?jī)r(jià)上漲5%,人民幣升值5%的情況下,國(guó)外投資者的投資收益就提高10.3%;當(dāng)房?jī)r(jià)上漲15%,人民幣升值5%的情況下,國(guó)外投資者的投資收益率提高20.8%;當(dāng)房?jī)r(jià)上漲15%,人民幣升值15%時(shí),國(guó)外投資者收益率提高到32.3%。目前,最可能對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”,如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期,按照資本逐利的本性,大量“熱錢”將會(huì)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。   2、利率上升通過(guò)證券市場(chǎng)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。利率上升通過(guò)證券投資進(jìn)而影響房?jī)r(jià)主要有兩方面的表現(xiàn):一方面,證券價(jià)格與利率之間存在著一定的依存關(guān)系,利率上升會(huì)使證券價(jià)格上升,獲利降低,從而使得房地產(chǎn)商的直接融資成本過(guò)高,不能得到直接融資的有效支持,從而制約房地產(chǎn)開發(fā)商從證券市場(chǎng)獲取資金支持能力,使得房產(chǎn)供給減少。另一方面,隨著利率的上升,從事證券投資的投資者獲利日漸減少,他們會(huì)把閑置資金轉(zhuǎn)投向有升值潛力的領(lǐng)域,房地產(chǎn)就是他們眼中的“潛力股”。作為不動(dòng)產(chǎn),房地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定,一般不會(huì)貶值,特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人們對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值預(yù)期只升不降,投資者會(huì)選擇將資金投轉(zhuǎn)
文章TAG:房?jī)r(jià)和利率哪個(gè)升幅大房?jī)r(jià)和利利率

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