商鋪的未來收益有兩部分組成，商鋪本身價格的上漲。但商鋪投資，還要看出租的穩定情況，以及未來該商圈的發展情況、周邊人口數量、城市區域規劃方向，商鋪自身的特點，主要客戶群體等信息，這些都是非常關鍵的因素，我認為一個商鋪的租金收益要20年以內能收回當下買商鋪的成本是比較合算的，超過這個就要好好衡量下，看看到底合不合算，因為一個商鋪的出租，中間可能會有空窗期，以及租金的價格會浮動等等未來不確定性因素的影響。

1、縣級城市商鋪3萬多一平方貴嗎？

單從你的問題給出的信息來看，我想沒有任何一個人能夠給出你確定的答案，但是我能給你提供一個定價的思路。商鋪是分很多種類型的，比如大型商業中心，比如萬達，綠地，環球港，正大等等，還有一種就是小區沿街商鋪，這一種基本開發商都是拿來賣的，不知道你說的屬于哪一種，看一個商鋪的價格可以從多個維度來分析，比如縱向來看，據我所知，其實有些省會城市的有些小區的商鋪價格也差不多就是3萬過一點，中間還隔著地級市呢，所以如果你要買的商鋪也是屬于小區類型的，從這個來看，我覺得高了。

然后橫向和其他的縣來做對比，我舉個身邊的例子，我有一個朋友去年17年在昆山的張浦鎮一天新開發的路段的獨棟商鋪，那種買一層送一層，價格是1.6w，一百平左右整個買下來200萬還不到，當然商業價值可能有待于進一步開發，說了這么多，其實最重要的一點就是商鋪未來帶來的收益，其他的都是浮云。商鋪的未來收益有兩部分組成，商鋪本身價格的上漲，

據我多年來的觀察，包括上海，武漢等地區，小區沿街商鋪的價格一般都是周邊小區商品房價格的3-4倍，縣城的中心位置的指標可能要上浮到5是比較合適的，所以你要看看你買的商鋪的周邊商品房的價格是個什么水平來決定。還有一個是租售比帶來的收益，我認為一個商鋪的租金收益要20年以內能收回當下買商鋪的成本是比較合算的，超過這個就要好好衡量下，看看到底合不合算，因為一個商鋪的出租，中間可能會有空窗期，以及租金的價格會浮動等等未來不確定性因素的影響。

2、買商鋪的房東們，你們當初花多少買的，現在租多少錢？

當初我以為馬上要交房產稅，把家里面的住宅都賣了，加上手里的現金在一個四線城市全部投資了商鋪，大概在12年前后有臨街底商，也有商場格子鋪，當時投資了大概四百萬買了大大小小四個商鋪，目前三個臨街的底商一間租6300,一個租6800，還有一個很小的鋪租不出去空一年了格子鋪空了兩年沒租出去，去年剛有人要接盤一個月就800塊還要免租半年，現在的租客也不穩定，天天找我家抱怨生意難做，租金也從6000多降到5000多，而且最重要的是不好賣啊，目前在省會城市想買套房都買不起，要是當初留著的是住宅該多好啊，

還是多關心點財經，看點新聞，消息靈通些好。當初我以為馬上要交房產稅，把家里面的住宅都賣了，加上手里的現金在一個四線城市全部投資了商鋪，大概在12年前后有臨街底商，也有商場格子鋪，當時投資了大概四百萬買了大大小小四個商鋪，目前三個臨街的底商一間租6300,一個租6800，還有一個很小的鋪租不出去空一年了格子鋪空了兩年沒租出去，去年剛有人要接盤一個月就800塊還要免租半年，現在的租客也不穩定，天天找我家抱怨生意難做，租金也從6000多降到5000多，而且最重要的是不好賣啊，目前在省會城市想買套房都買不起，要是當初留著的是住宅該多好啊，

3、120萬的臨街商鋪55平方，每月租金100一平能投資嗎？

謝邀。1、55平，每月租金就是5500元，一年66000元，年租金回報率5.5%左右，就租金回報比例來說，屬于正常的區間范圍內，也就是說從租金回報率看，是可以投資的，2、但商鋪投資，還要看出租的穩定情況，以及未來該商圈的發展情況、周邊人口數量、城市區域規劃方向，商鋪自身的特點，主要客戶群體等信息，這些都是非常關鍵的因素。