房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃怎么做呢

來源：整理時間：2023-05-17 12:20:34 編輯：好學(xué)習(xí) 手機版

1，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃怎么做呢

首先資金籌劃，稅收籌劃

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃怎么做呢

2，房地產(chǎn)納稅籌劃怎么做

中國房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)是中國唯一只專注于房地產(chǎn)行業(yè)，只研究稅務(wù)籌劃、財務(wù)咨詢專業(yè)機構(gòu)。十年專注，博大精深，中國房地產(chǎn)財稅問題解決專家！主要研究方向：稅務(wù)規(guī)劃，財務(wù)咨詢、上市前財稅包裝、PE，企業(yè)內(nèi)訓(xùn)等。土地增值稅讓房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重，智慧源《中國房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)》幫你稅務(wù)籌劃。通過多年研究總結(jié)并提煉出從公司戰(zhàn)略制定，到經(jīng)營模式調(diào)整，最后再到帳務(wù)處理等多層面進(jìn)行系統(tǒng)化財稅管理的新模式。

房地產(chǎn)納稅籌劃怎么做

3，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎么進(jìn)行稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。　　1 選擇合適的建房方式　　大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。　　(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。　　(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。　　2 開發(fā)多處房地產(chǎn) 　　房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。　　例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。

營業(yè)稅：收入的5%（不管是否做銷售，預(yù)收款就需要交）城建稅：營業(yè)稅的7% 教育費附加：營業(yè)稅的3% 土地增值稅：未清算前按收入的1%預(yù)交，清算時多退少補土地使用稅：按當(dāng)?shù)氐囊?guī)定稅率房產(chǎn)稅（指自用部分，用于銷售的不交納）房產(chǎn)原值7折后的1.2% 企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅所得額的25% 印花稅、車船使用稅等

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎么進(jìn)行稅收籌劃

4，房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃

可以通過釔財稅這個財務(wù)平臺合理籌劃節(jié)稅，目前對于單位來說，提高了單位的整體收入。

房地產(chǎn)稅收種類　　直接相關(guān) ：5種，土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，契稅，房產(chǎn)稅　　間接相關(guān)：4種，營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，企業(yè)所得稅，印花稅?！　“凑照魇窄h(huán)節(jié)分：購置房地產(chǎn)要繳納的稅費。1、契稅。2、印花稅。3、交易手續(xù)費　　房地產(chǎn)稅收政策（新　?。ň唧w執(zhí)行中，應(yīng)以正式文件規(guī)定為準(zhǔn)，如政策有新規(guī)定者均應(yīng)按新規(guī)定執(zhí)行）　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)涉及應(yīng)納地方稅收政策　?。ㄒ唬?營業(yè)稅　　1、基本規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照計稅營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額?！　?yīng)納稅額＝計稅營業(yè)額×稅率（5%）　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)以向購買方收取的全部價款和價外費用為計稅營業(yè)額；　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。　　2、優(yōu)惠規(guī)定（有效期至2002年12月31日）　?。?）1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（不含別墅、渡假村等高消費性的空置商品房），在2002年12月31日前銷售的，免征營業(yè)稅及附加稅費、契稅。　?。?）納稅人在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在2001年1月l日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅及附加稅費、契稅。　　（二）地方（營業(yè)稅）附加：　　計征依據(jù)：以應(yīng)納營業(yè)稅額為計稅（費）依據(jù)　　適用稅（費）率如下：　　1、城市維護(hù)建設(shè)稅按市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％計征。（外資企業(yè)、外籍個人免征）?！　?、教育費附加按3%的征收率計征（外資企業(yè)、外籍個人免征）?！　?、地方教育附加按1%的征收率計征。（純中央屬企業(yè)免征）　　4、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免?！　。ㄈ┢髽I(yè)所得稅：　　1、中華人民共和國境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得?！　〖{稅人每一納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項目后的余額為應(yīng)納稅所得額。廈門市企業(yè)所得稅稅率為15%?！　∮嬎愎綖椋骸　?yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率　　應(yīng)納稅所得額＝收入總額一準(zhǔn)予扣除項目金額　　2、從2000年1月1日起，廈門市對實行查帳征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均按當(dāng)期實際預(yù)收售房款總額（含未結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收售樓款收入以及購房定金）1.5%的比例，核定預(yù)征企業(yè)所得稅，按季度申報預(yù)繳，年度（項目）匯算清繳?！　?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算方式，可選擇按開發(fā)項目分?jǐn)傎M用，待項目竣工實現(xiàn)銷售90%以上(按面積計算)的進(jìn)行納稅調(diào)整；或不按開發(fā)項目分?jǐn)傎M用，每年年終進(jìn)行納稅調(diào)整。匯算方式一經(jīng)確定，不得隨意改變，如確需改變的，應(yīng)在下一年度開始前報主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)?！　∪舭l(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理混亂，帳證不全，無法進(jìn)行查帳征收或不能單獨核算單個項目應(yīng)納稅所得額以及無正當(dāng)理由而不辦理匯算清繳的，一律按不低于銷售收入總額3%的比例，由主管稅務(wù)機關(guān)核定征收企業(yè)所得稅。　　（四）印花稅：以購房合同金額為計稅依據(jù)，按“購銷合同”稅目及萬分之三的稅率計征。　　二、單位銷售二手房涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定　　（一）營業(yè)稅:以全部收入（或評估價）減去購置原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。　?。ǘ┑胤剑I業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）　?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅：將售房收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)應(yīng)納所得稅額。　　（四）印花稅：售購房雙方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。　　三、個人銷售二手房涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定　　（一）營業(yè)稅：　　1、個人出售高檔住宅、非住宅項目（寫字樓、商場、店面、廠房、倉庫等）、非自用普通住宅（即產(chǎn)權(quán)人沒有實際居住的普通住宅）以及個人出售不符合免稅規(guī)定的房產(chǎn)，以全部收入（或評估價，下同）減去購置原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅?！　?、個人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅，免征營業(yè)稅?！　?、普通住宅與高檔住宅的界定　　符合以下條件之一的住宅界定為高檔住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價島內(nèi)超過5000元／平方米，杏林區(qū)(含海滄區(qū))、集美區(qū)超過3600元／平方米，同安區(qū)超過3000元／平方米。高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅（本界定從2002年9月1日起執(zhí)行）?！　。ǘ┑胤剑I業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）　　（三）個人所得稅：　　1、個人出售房產(chǎn)，有增值但不符合以下特殊規(guī)定的，按收入全額征收1.5%的個人所得稅。有增值符合以下特殊規(guī)定的，按以下特殊規(guī)定辦。　　特殊規(guī)定：　?。?）為鼓勵個人購換住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售前后一年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向我局繳納或直接以個人所得稅形式繳納。個人出售現(xiàn)住房前后一年內(nèi)以個人、兒女、夫妻名義購房以及與兒女、夫妻共同購房的，憑戶口簿或戶籍管理部門的身份關(guān)系證明材料及有關(guān)售購房資料，經(jīng)稅務(wù)部門審核后可按照購房金額大小相應(yīng)退還全部或部分已繳納的納稅保證金或個人所得稅。　　（2）個人首次上市出售房改房（包括出售已購公有住房、集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房），免征個人所得稅。　?。?）個人出售住房（不含個人首次上市出售房改房），雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產(chǎn)權(quán)人必須向代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心審核，符合上述條件代征人可直接予以免征個人所得稅。　?。ㄋ模┯』ǘ悾菏圪彿侩p方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。　　四、單位或個人置換房產(chǎn)涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定　　（一）營業(yè)稅：單位或個人置換房產(chǎn)，以置換雙方房產(chǎn)評估價的差額部分為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。　　（二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）　?。ㄈ┧枚悾簡挝恢脫Q房產(chǎn)的，以置換后房產(chǎn)價值依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行固定資產(chǎn)稅務(wù)處理，核算損益；個人置換房產(chǎn)，以置換雙方房產(chǎn)評估價的差額部分為計稅依據(jù)，按1.5%的征收率計征個人所得稅?！　。ㄋ模┯』ǘ悾阂灾脫Q雙方合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征?！　∥濉挝换騻€人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定　?。ㄒ唬I業(yè)稅：單位和個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以全部收入（或評估價，下同）減去受讓原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅?！　。ǘ┑胤剑I業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）　　（三）所得稅：單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，將轉(zhuǎn)讓收入并入單位應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)應(yīng)納所得稅額；個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額征收2%的個人所得稅。　　六、單位出租房產(chǎn)涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定　?。ㄒ唬I業(yè)稅：按租金收入5%稅率計征。　　（二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）　?。ㄈ┓慨a(chǎn)稅：按租金收入12%稅率計征。　?。ㄋ模┢髽I(yè)所得稅：將租金收入并入單位應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)應(yīng)納所得稅額?！　。ㄎ澹┩恋厥褂枚悾焊鶕?jù)所處地段年稅額每平方米1至6元。　?。┯』ǘ悾阂院贤痤~為計稅依據(jù)，按“財產(chǎn)租賃合同”稅目及千分之一的稅率計征?！　∑摺€人出租房產(chǎn)涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定　　對個人出租房產(chǎn)涉及的地方稅收采取以下兩種征收方式：　　綜合稅額核定征收：本著手續(xù)從簡、負(fù)擔(dān)從輕的原則，對我市個人出租房產(chǎn)涉及的地方稅收仍采取按單位建筑面積確定綜合稅額的辦法征收，綜合稅額包括私房出租所有應(yīng)交稅款?！　。ǜ郊核椒砍鲎鈫挝唤ㄖ娣e月綜合稅額表）　　按實征收：個人出租房產(chǎn)取得租金收入，能據(jù)實主動申報的，可按申報的租金收入額依法定稅種、稅率按實征收。具體稅種、稅率如下：　　（一）營業(yè)稅按租金收入的3％征收，　?。ǘI業(yè)稅附加（同上“地方附加”規(guī)定）”　　（三）房產(chǎn)稅：按租金收入的4％征收?！　。ㄋ模﹤€人所得稅：對個人出租房屋取得的所得按10％的稅率征收個人所得稅。個人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租賃收入扣除稅費標(biāo)準(zhǔn)后的余額為應(yīng)納稅所得額。減除稅費標(biāo)準(zhǔn)：　　1、基本費用扣除標(biāo)準(zhǔn)：每次（月）收入額不超過4000元的，減除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%?！　?、稅金及其附加稅費扣除標(biāo)準(zhǔn)：個人出租房屋，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加稅費、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅準(zhǔn)予扣除。　　3、修繕費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經(jīng)核準(zhǔn)給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限?！　。ㄎ澹┩恋厥褂枚惛鶕?jù)所處地段年稅額每平方米1至6元。　?。┯』ǘ悾阂院贤痤~為計稅依據(jù)，按“財產(chǎn)租賃合同”稅目及千分之一的稅率計征?！　×矸课蒉D(zhuǎn)租有關(guān)政策規(guī)定如下：房屋轉(zhuǎn)租是指承租人將承租的房屋再出租的行為。個人轉(zhuǎn)租房屋取得的租金收入，應(yīng)按全額繳納營業(yè)稅。對能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除計算繳納個人所稅，但不再重復(fù)扣除基本費用標(biāo)準(zhǔn)。如出租方已繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，對轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅、土地使用稅?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、銷售房屋需要繳納哪些稅？應(yīng)該注意哪些稅收政策規(guī)定？　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋主要繳納企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等7個稅種。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)實行相應(yīng)的稅收政策?！　≡谌〉猛恋丨h(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用耕地建房，以實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納耕地占用稅。耕地占用稅的應(yīng)納稅額＝納稅人實際占用的計稅面積（以平方米為計算單位）×適用稅額?！　±纾耗撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)建房占用耕地10000平方米，當(dāng)?shù)馗卣加枚愡m用稅額為5元/平方米。該企業(yè)應(yīng)繳納耕地占用稅稅額為：10000平方米×5元/平方米＝50000元。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房屋占地，按照規(guī)定繳納契稅?！　≡阡N售房屋前的保有環(huán)節(jié)，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后按照土地面積和規(guī)定的單位稅額計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅?！　〕擎?zhèn)土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)為大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。具體稅額標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地的情況，分土地等級在國家規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額＝納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)?！　≡诜课蒌N售環(huán)節(jié)，營業(yè)稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋以營業(yè)額為計稅依據(jù)，按照5%的稅率繳納營業(yè)稅。單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房屋或受讓的土地使用權(quán)，以其全部收入減去房屋或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)銷售房屋時連同房屋所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，都屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，均應(yīng)按5%的稅率征收營業(yè)稅。從1999年8月1日起，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房收入免征營業(yè)稅?！　⊥恋卦鲋刀惒糠?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。規(guī)定的扣減項目包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費用，新建房及配套設(shè)施的成本、費用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財政部規(guī)定的其他扣除項目?！　⊥恋卦鲋刀悓嵭兴募壋世圻M(jìn)稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額部分、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）。　　從事房地產(chǎn)開的納稅人按照取得土地使用權(quán)所支付的地價款、國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和開發(fā)土地和新建房及其配套設(shè)施的成本之和加計20%的扣除額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅。　　所得稅部分，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)按照規(guī)定區(qū)分內(nèi)、外企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額?！　∮』ǘ惒糠郑康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，與賣房人簽訂購房合同，買賣雙方按適用稅率繳納印花稅。　　城市維護(hù)建設(shè)稅部分，城市維護(hù)建設(shè)稅隨營業(yè)稅征收，計稅依據(jù)為納稅人實際繳納的營業(yè)稅，稅率分別為1%、5%、7%。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。　　繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？　　法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅?！　€人在一年內(nèi)換購房須交繳稅保證金　　國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，個人在一年內(nèi)換購住房的，其所轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳的個人所得稅，最初要以納稅保證金形式繳納。個人在一年內(nèi)換購住房的，待其一年內(nèi)實際買房后，購房金額大于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以全額退還所納稅保證金，購房金額低于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以按購房金額占轉(zhuǎn)讓收入額的比例退還納稅保證金?！　叶悇?wù)總局負(fù)責(zé)人解釋說，對二手房所得征收個稅政策進(jìn)行完善和細(xì)化，主要出于三個因素考慮：一是個人轉(zhuǎn)讓住房過程中發(fā)生的相關(guān)費用有關(guān)扣除的規(guī)定不夠明確、詳細(xì)，各地執(zhí)行不一；二是實際征管中，一些納稅人瞞報交易價格或者不能提供與納稅有關(guān)的房屋交易信息，使稅務(wù)機關(guān)依法征稅的難度較大；三是一些地區(qū)對二手房交易個人所得稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失?！　≡撠?fù)責(zé)人還明確，對納稅人申報收入不實的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入；對不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的，稅務(wù)機關(guān)可以在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%比例內(nèi)核定應(yīng)納個人所得稅額。　　個人擁有房屋、土地需要繳納哪些稅？應(yīng)該注意哪些稅收政策規(guī)定？　　個人擁有房屋、土地涉及房產(chǎn)稅（或城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種?！　€人營業(yè)用的房產(chǎn)以房產(chǎn)原價值一次減除10%-30%以后的余額作為計稅依據(jù)，按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。外籍個人以房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)征收城市房地產(chǎn)稅?！　》慨a(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原價值一次減除10%-30%以后的余額×1.2%?！　€人所有的居住用房及院落用地，由各省級地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r決定是否征收城鎮(zhèn)土地使用稅，營業(yè)用房屋占地按規(guī)定級差稅額標(biāo)準(zhǔn)征收。大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。具體稅額標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地的情況，分土地等級在國家規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定?！　〕擎?zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額＝納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)?！　∽鳛榉康禺a(chǎn)稅收的納稅人需要繳納哪些稅?　　房地產(chǎn)稅收的納稅人分為個人、企業(yè)、行政事業(yè)單位、社會團(tuán)體、其他納稅人等不同類型。而且，房地產(chǎn)涉及多個環(huán)節(jié)、多個領(lǐng)域。在納稅環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)3個環(huán)節(jié)的稅收。在征稅目標(biāo)上，房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和租賃市場的稅收。目前，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種就有13個，主要包括企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、耕地占用稅、契稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。其中，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已暫停征收?！　Q購住房符合條件可退還個稅　　換購住房符合條件可退還個稅　　據(jù)工人日報消息國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人日前指出：個人在一年內(nèi)換購住房的，其所轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，待其一年內(nèi)實際買房后，購房金額大于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以全額退還納稅保證金，購房金額低于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以按購房金額占轉(zhuǎn)讓收入額的比例退還納稅保證金?！　×硗?，個人轉(zhuǎn)讓家庭自用五年以上的唯一住房，免征個人所得稅?！　≡撠?fù)責(zé)人表示，一些地區(qū)對二手房交易個人所得稅的征收不到位，造成稅收收入流失。一些納稅人瞞報交易價格，或者不能提供與納稅有關(guān)的房屋交易信息，使稅務(wù)機關(guān)依法征稅的難度較大。因此，各地要依法加強稅收征管。　　國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人強調(diào)，8月1日起實行的個人住房轉(zhuǎn)讓個稅新政的通知，區(qū)分不同類別房屋分別規(guī)定其原值，允許合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等?！　　锻ㄖ犯鶕?jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，明確對納稅人申報收入不實的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入；對不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的，稅務(wù)機關(guān)可以在住房轉(zhuǎn)讓收入的1％~3％比例內(nèi)核定應(yīng)納個人所得稅額，增強了稅收執(zhí)法力度?！　叶悇?wù)總局已要求實行“房地產(chǎn)稅收管理一體化”。房地產(chǎn)管理部門把繳納契稅作為辦理產(chǎn)權(quán)過戶的前置條件。稅務(wù)機關(guān)要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，一并征收房地產(chǎn)交易的營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅等。

5，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做

如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。近年來，為控制房地產(chǎn)地價過高，投資過熱，國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)和稅收籌劃方式進(jìn)行分析。　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。　?。ㄒ唬┮?guī)避平臺籌劃　　土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)?！　。ǘ┩顿Y轉(zhuǎn)化技術(shù)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯?！　?三)稅基籌劃技術(shù)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基?！　。ㄋ模崿F(xiàn)技術(shù)　　主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅?！　《?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式　?。ㄒ唬├门R界點進(jìn)行稅收籌劃　　納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當(dāng)控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。　　大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬元?！　⊥瑯?，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進(jìn)行納稅籌劃。假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100×5%=55萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇?！　。ǘ├猛顿Y方式的不同進(jìn)行稅收籌劃　　房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。　　大海房地產(chǎn)開發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產(chǎn)。房產(chǎn)原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份準(zhǔn)備對外投資,若采取出租方式,預(yù)計年取得租金為200萬元，若用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中，大海房地產(chǎn)公司所占份額為500萬元。那么,我們分析一下,哪種方式對于企業(yè)更能節(jié)稅,　　假設(shè)房產(chǎn)原值為P, 房產(chǎn)使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為R2，出租和聯(lián)營的稅負(fù)分別為T1和T2?！　?、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)　　營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)大海房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。　　總體稅負(fù)T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1?！　?、采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)　　房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2?！　】傮w稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。　　尋求稅負(fù)均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時，即，　　41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25　　在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資時可以利用以上的函數(shù)公式進(jìn)行測算，基本結(jié)論如下：若預(yù)期聯(lián)營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25，該項房產(chǎn)采取聯(lián)營方式稅負(fù)輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營方式；若預(yù)期聯(lián)營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25，該項房產(chǎn)采取租賃方式稅負(fù)輕于采取聯(lián)營方式。本例中，由于大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節(jié)稅。此時的總體稅負(fù)T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯(lián)營方式下的總體稅負(fù)T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯(lián)營方式可以節(jié)稅254.96(337.4-82.44)萬元.　　（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的?！　〖僭O(shè)2008年1月份大海房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負(fù)影響也必然不同?！　∪绻髽I(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節(jié)稅80×25%=20萬元；如果大海房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對社會公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。　　（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評估收入的實現(xiàn)，對估計價款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價款只將收回部分確認(rèn)為收入?！　∮捎诜康禺a(chǎn)單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都采用分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價總額確認(rèn)收入，并響應(yīng)地分次接轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅的作用?！　〈蠛７康禺a(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時確認(rèn)收入，應(yīng)繳納的營業(yè)稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)繳納的營業(yè)稅800×40%×5%=16（萬元）。以后三次分別繳納營業(yè)稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營業(yè)稅都是40萬元，但是采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時間?！　≈档米⒁獾氖?，國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，對于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（經(jīng)濟(jì)適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。2．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。4、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。）計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

稅務(wù)籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃和安排。盡可能的獲得“節(jié)稅”的稅收利益。它是稅務(wù)代理機構(gòu)可從事的不具有鑒證性能的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。稅務(wù)籌劃是由應(yīng)為Tax Planning意譯而來的。從字面理解也可以稱之為“稅收籌劃”、“稅收計劃”，但是由于我國將稅務(wù)部門對于稅收征收任務(wù)的安排叫做“稅收計劃”，為之避免與之混淆，在從國外文獻(xiàn)中引進(jìn)這一術(shù)語之初，將其譯為“稅收籌劃”、“納稅籌劃”、“稅務(wù)籌劃”，一體現(xiàn)稅收籌劃所具有的實現(xiàn)策劃安排的特點。　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。　?。ㄒ唬┮?guī)避平臺籌劃　　土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。　　（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯?！　?三)稅基籌劃技術(shù)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基?！　。ㄋ模崿F(xiàn)技術(shù)　　主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

通過對房地產(chǎn)項目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過程控制，即前期設(shè)計、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費用、稅務(wù)策劃等實行全面目標(biāo)成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。　　1、確定項目成本目標(biāo) 　　在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應(yīng)在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。　　房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。　　在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達(dá)式為：價值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目最佳經(jīng)濟(jì)效益。　　目前房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程項目做進(jìn)一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標(biāo)成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。　　2、項目目標(biāo)成本的控制　　項目成本目標(biāo)確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。　　2.1合理安排工程周期　　項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個單項的目標(biāo)成本實施按時間節(jié)點進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。　　同時，根據(jù)建設(shè)周期，施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進(jìn)行。　　2.2嚴(yán)格控制建安成本　　嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價是房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管理的又一重要內(nèi)容。實際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應(yīng)聘實際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計，進(jìn)請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條款要達(dá)到無所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。　　成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。　　聘請獨立的專業(yè)審價機構(gòu)是個好辦法，該工作在項目實施之初就要及時介入，協(xié)助建設(shè)單位對項目施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統(tǒng)計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項目最終審計和成本控制打下基礎(chǔ)。　　2.3嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格　　材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70％，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準(zhǔn)確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，也可采用招投標(biāo)方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價格會有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同，價格也會有差異。要樹立成本意識，形成控制成本機制。　　非甲供材料，可以采取限價的手段進(jìn)行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比；同時要控制材料的采購價格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價。　　2.4合理安排建設(shè)資金　　房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項目開發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一；房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項目開發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。　　對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)來講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個項目的開發(fā)，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準(zhǔn)確的預(yù)計，同時又對本企業(yè)的資金運作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。　　例如，我們根據(jù)公司房產(chǎn)開發(fā)點多，資金緊缺的情況，對一項目開發(fā)在配備一定自有資金同時，采用信托融資方式解決前期購買土地資金，在取得“四證”后，再根據(jù)建設(shè)資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設(shè)資金和歸還前期向信托融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過信托融資，可以有效規(guī)避“四證”不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使其具有再融資能力；這樣就有效地規(guī)避了資產(chǎn)負(fù)債率高的問題。　　3、合理利用稅收政策的籌劃　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)合理的避稅措施。　　房地產(chǎn)開發(fā)項目稅金主要為：營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進(jìn)征收。房產(chǎn)項目如果合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，此三大稅應(yīng)有較大避稅空間。　　房地產(chǎn)開發(fā)項目主要利用稅收政策進(jìn)行籌劃的方式有：合理分?jǐn)偡?；定價籌劃；收入籌劃；優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分?jǐn)傎M用，用足用活優(yōu)惠政策，則有不少籌劃空間。　　由于稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，可加計20％扣除，三項期間費用可在取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％之內(nèi)扣除，普通住宅增值額未超過20％的情況下可以免征土地增值稅。因此，如果開發(fā)的項目涉及普通住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)考慮土地增值稅不分開計算與分開計算（前提是當(dāng)?shù)囟悇?wù)是否允許），可得出不同的增值率來選擇應(yīng)繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產(chǎn)銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20％；期間三項費用開支盡量達(dá)到開發(fā)成本10％的上限等。　　4、結(jié)語　　房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息。為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。還有啊 --