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1，房地產稅務籌劃怎么做呢

首先資金籌劃，稅收籌劃

房地產稅務籌劃怎么做呢

2，房地產納稅籌劃怎么做

中國房地產稅務籌劃網是中國唯一只專注于房地產行業，只研究稅務籌劃、財務咨詢專業機構。十年專注，博大精深，中國房地產財稅問題解決專家！主要研究方向：稅務規劃，財務咨詢、上市前財稅包裝、PE，企業內訓等。土地增值稅讓房地產企業負擔沉重，智慧源《中國房地產稅務籌劃網》幫你稅務籌劃。通過多年研究總結并提煉出從公司戰略制定，到經營模式調整，最后再到帳務處理等多層面進行系統化財稅管理的新模式。

房地產納稅籌劃怎么做

3，房地產開發企業怎么進行稅收籌劃

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。　　1 選擇合適的建房方式　　大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。　　(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。　　(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。　　2 開發多處房地產　　房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。　　例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。

營業稅：收入的5%（不管是否做銷售，預收款就需要交）城建稅：營業稅的7% 教育費附加：營業稅的3% 土地增值稅：未清算前按收入的1%預交，清算時多退少補土地使用稅：按當地的規定稅率房產稅（指自用部分，用于銷售的不交納）房產原值7折后的1.2% 企業所得稅：應納稅所得額的25% 印花稅、車船使用稅等

房地產開發企業怎么進行稅收籌劃

4，房地產行業稅收籌劃

可以通過釔財稅這個財務平臺合理籌劃節稅，目前對于單位來說，提高了單位的整體收入。

房地產稅收種類　　直接相關：5種，土地增值稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，契稅，房產稅　　間接相關：4種，營業稅，城市維護建設稅，企業所得稅，印花稅。　　按照征收環節分：購置房地產要繳納的稅費。1、契稅。2、印花稅。3、交易手續費　　房地產稅收政策（新　　（具體執行中，應以正式文件規定為準，如政策有新規定者均應按新規定執行）　　一、房地產開發企業銷售房產涉及應納地方稅收政策　　（一）營業稅　　1、基本規定：房地產開發企業銷售不動產或者轉讓土地使用權，按照計稅營業額和規定的稅率計算應納稅額。　　應納稅額＝計稅營業額×稅率（5%）　　房地產開發企業銷售不動產以向購買方收取的全部價款和價外費用為計稅營業額；　　房地產開發企業銷售不動產采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。　　2、優惠規定（有效期至2002年12月31日）　　（1）1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（不含別墅、渡假村等高消費性的空置商品房），在2002年12月31日前銷售的，免征營業稅及附加稅費、契稅。　　（2）納稅人在1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓，在2001年1月l日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業稅及附加稅費、契稅。　　（二）地方（營業稅）附加：　　計征依據：以應納營業稅額為計稅（費）依據　　適用稅（費）率如下：　　1、城市維護建設稅按市區7%，縣城、鎮5％，不在市區、縣城或鎮的，稅率為1％計征。（外資企業、外籍個人免征）。　　2、教育費附加按3%的征收率計征（外資企業、外籍個人免征）。　　3、地方教育附加按1%的征收率計征。（純中央屬企業免征）　　4、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加隨同營業稅一并征免。　　（三）企業所得稅：　　1、中華人民共和國境內的房地產企業，應當就其生產、經營所得和其他所得，繳納企業所得稅。企業的生產、經營所得和其他所得包括來源于中國境內、境外的所得。　　納稅人每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額為應納稅所得額。廈門市企業所得稅稅率為15%。　　計算公式為：　　應納稅額＝應納稅所得額×稅率　　應納稅所得額＝收入總額一準予扣除項目金額　　2、從2000年1月1日起，廈門市對實行查帳征收的房地產開發企業，均按當期實際預收售房款總額（含未結轉預收售樓款收入以及購房定金）1.5%的比例，核定預征企業所得稅，按季度申報預繳，年度（項目）匯算清繳。　　3、房地產開發企業所得稅匯算方式，可選擇按開發項目分攤費用，待項目竣工實現銷售90%以上(按面積計算)的進行納稅調整；或不按開發項目分攤費用，每年年終進行納稅調整。匯算方式一經確定，不得隨意改變，如確需改變的，應在下一年度開始前報主管稅務機關批準。　　若發現企業財務管理混亂，帳證不全，無法進行查帳征收或不能單獨核算單個項目應納稅所得額以及無正當理由而不辦理匯算清繳的，一律按不低于銷售收入總額3%的比例，由主管稅務機關核定征收企業所得稅。　　（四）印花稅：以購房合同金額為計稅依據，按“購銷合同”稅目及萬分之三的稅率計征。　　二、單位銷售二手房涉及的有關地方稅收規定　　（一）營業稅:以全部收入（或評估價）減去購置原價后的余額為計稅依據，按5%的稅率計征營業稅。　　（二）地方（營業稅）附加（同上“地方附加”規定）　　（三）企業所得稅：將售房收入并入企業應納稅所得額計算企業應納所得稅額。　　（四）印花稅：售購房雙方以合同記載金額為計稅依據，按“產權轉移書據”稅目及萬分之五的稅率計征。　　三、個人銷售二手房涉及的有關地方稅收規定　　（一）營業稅：　　1、個人出售高檔住宅、非住宅項目（寫字樓、商場、店面、廠房、倉庫等）、非自用普通住宅（即產權人沒有實際居住的普通住宅）以及個人出售不符合免稅規定的房產，以全部收入（或評估價，下同）減去購置原價后的余額為計稅依據，按5%的稅率計征營業稅。　　2、個人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅，免征營業稅。　　3、普通住宅與高檔住宅的界定　　符合以下條件之一的住宅界定為高檔住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價島內超過5000元／平方米，杏林區(含海滄區)、集美區超過3600元／平方米，同安區超過3000元／平方米。高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅（本界定從2002年9月1日起執行）。　　（二）地方（營業稅）附加（同上“地方附加”規定）　　（三）個人所得稅：　　1、個人出售房產，有增值但不符合以下特殊規定的，按收入全額征收1.5%的個人所得稅。有增值符合以下特殊規定的，按以下特殊規定辦。　　特殊規定：　　（1）為鼓勵個人購換住房，對出售自有住房并擬在現住房出售前后一年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向我局繳納或直接以個人所得稅形式繳納。個人出售現住房前后一年內以個人、兒女、夫妻名義購房以及與兒女、夫妻共同購房的，憑戶口簿或戶籍管理部門的身份關系證明材料及有關售購房資料，經稅務部門審核后可按照購房金額大小相應退還全部或部分已繳納的納稅保證金或個人所得稅。　　（2）個人首次上市出售房改房（包括出售已購公有住房、集資建房、經濟適用房），免征個人所得稅。　　（3）個人出售住房（不含個人首次上市出售房改房），雖有增值的，但只要產權人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產權人必須向代征人廈門市房地產交易權籍登記中心提供唯一家庭生活用房聲明，經代征人廈門市房地產交易權籍登記中心審核，符合上述條件代征人可直接予以免征個人所得稅。　　（四）印花稅：售購房雙方以合同記載金額為計稅依據，按“產權轉移書據”稅目及萬分之五的稅率計征。　　四、單位或個人置換房產涉及的有關地方稅收規定　　（一）營業稅：單位或個人置換房產，以置換雙方房產評估價的差額部分為計稅依據，按5%的稅率計征營業稅。　　（二）地方（營業稅）附加（同上“地方附加”規定）　　（三）所得稅：單位置換房產的，以置換后房產價值依照有關規定進行固定資產稅務處理，核算損益；個人置換房產，以置換雙方房產評估價的差額部分為計稅依據，按1.5%的征收率計征個人所得稅。　　（四）印花稅：以置換雙方合同記載金額為計稅依據，按“產權轉移書據”稅目及萬分之五的稅率計征。　　五、單位或個人轉讓土地使用權涉及的有關地方稅收規定　　（一）營業稅：單位和個人轉讓土地使用權，以全部收入（或評估價，下同）減去受讓原價后的余額為計稅依據，按5%的稅率計征營業稅。　　（二）地方（營業稅）附加（同上“地方附加”規定）　　（三）所得稅：單位轉讓土地使用權，將轉讓收入并入單位應納稅所得額計算企業應納所得稅額；個人轉讓土地使用權，按收入全額征收2%的個人所得稅。　　六、單位出租房產涉及的有關地方稅收規定　　（一）營業稅：按租金收入5%稅率計征。　　（二）地方（營業稅）附加（同上“地方附加”規定）　　（三）房產稅：按租金收入12%稅率計征。　　（四）企業所得稅：將租金收入并入單位應納稅所得額計算企業應納所得稅額。　　（五）土地使用稅：根據所處地段年稅額每平方米1至6元。　　（六）印花稅：以合同金額為計稅依據，按“財產租賃合同”稅目及千分之一的稅率計征。　　七、個人出租房產涉及的有關地方稅收規定　　對個人出租房產涉及的地方稅收采取以下兩種征收方式：　　綜合稅額核定征收：本著手續從簡、負擔從輕的原則，對我市個人出租房產涉及的地方稅收仍采取按單位建筑面積確定綜合稅額的辦法征收，綜合稅額包括私房出租所有應交稅款。　　（附件：私房出租單位建筑面積月綜合稅額表）　　按實征收：個人出租房產取得租金收入，能據實主動申報的，可按申報的租金收入額依法定稅種、稅率按實征收。具體稅種、稅率如下：　　（一）營業稅按租金收入的3％征收，　　（二）營業稅附加（同上“地方附加”規定）”　　（三）房產稅：按租金收入的4％征收。　　（四）個人所得稅：對個人出租房屋取得的所得按10％的稅率征收個人所得稅。個人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租賃收入扣除稅費標準后的余額為應納稅所得額。減除稅費標準：　　1、基本費用扣除標準：每次（月）收入額不超過4000元的，減除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%。　　2、稅金及其附加稅費扣除標準：個人出租房屋，其應繳納的營業稅及附加稅費、房產稅、印花稅、土地使用稅準予扣除。　　3、修繕費用的扣除標準：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經核準給予分次（月）連續扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。　　（五）土地使用稅根據所處地段年稅額每平方米1至6元。　　（六）印花稅：以合同金額為計稅依據，按“財產租賃合同”稅目及千分之一的稅率計征。　　另房屋轉租有關政策規定如下：房屋轉租是指承租人將承租的房屋再出租的行為。個人轉租房屋取得的租金收入，應按全額繳納營業稅。對能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除計算繳納個人所稅，但不再重復扣除基本費用標準。如出租方已繳納房產稅、土地使用稅，對轉租行為不再征收房產稅、土地使用稅。　　房地產開發企業建造、銷售房屋需要繳納哪些稅？應該注意哪些稅收政策規定？　　房地產開發企業銷售房屋主要繳納企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等7個稅種。根據房地產開發不同環節實行相應的稅收政策。　　在取得土地環節，房地產開發企業占用耕地建房，以實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的稅額標準繳納耕地占用稅。耕地占用稅的應納稅額＝納稅人實際占用的計稅面積（以平方米為計算單位）×適用稅額。　　例如：某房地產開發企業建房占用耕地10000平方米，當地耕地占用稅適用稅額為5元/平方米。該企業應繳納耕地占用稅稅額為：10000平方米×5元/平方米＝50000元。　　房地產開發企業為開發房屋占地，按照規定繳納契稅。　　在銷售房屋前的保有環節，內資房地產開發企業在取得土地使用權后按照土地面積和規定的單位稅額計算繳納城鎮土地使用稅。除經批準開發建設經濟適用房的用地外，各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。　　城鎮土地使用稅的稅額標準為大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮、工礦區0.2-4元。具體稅額標準由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地的情況，分土地等級在國家規定的稅額幅度內確定。城鎮土地使用稅年應納稅額＝納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準。　　在房屋銷售環節，營業稅部分，房地產開發企業銷售房屋以營業額為計稅依據，按照5%的稅率繳納營業稅。單位銷售或轉讓其購置的房屋或受讓的土地使用權，以其全部收入減去房屋或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。　　房地產企業銷售房屋時連同房屋所占土地使用權一并轉讓的行為，都屬于有償轉讓不動產，均應按5%的稅率征收營業稅。從1999年8月1日起，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房收入免征營業稅。　　土地增值稅部分，房地產開發企業銷售房屋，以轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為房地產開發企業轉讓房地產所取得收入減除規定扣除項目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。規定的扣減項目包括，取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，與轉讓房地產有關的稅金，財政部規定的其他扣除項目。　　土地增值稅實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額部分、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應納稅額＝∑（增值額×適用稅率）。　　從事房地產開的納稅人按照取得土地使用權所支付的地價款、國家統一規定繳納的有關費用和開發土地和新建房及其配套設施的成本之和加計20%的扣除額；房地產開發企業建造普通住房出售，增值額未超過各項規定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅。　　所得稅部分，從事房地產開發業務的企業按照規定區分內、外企業分別繳納企業所得稅或外商投資企業和外國企業所得稅。計稅依據為應納稅所得額。　　印花稅部分，房地產開發企業銷售商品房，與賣房人簽訂購房合同，買賣雙方按適用稅率繳納印花稅。　　城市維護建設稅部分，城市維護建設稅隨營業稅征收，計稅依據為納稅人實際繳納的營業稅，稅率分別為1%、5%、7%。外商投資企業和外國企業暫不征收城市維護建設稅。　　繼承和接受遺贈而取得的房產要交契稅嗎？　　法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。　　個人在一年內換購房須交繳稅保證金　　國家稅務總局有關負責人近日表示，個人在一年內換購住房的，其所轉讓住房應繳的個人所得稅，最初要以納稅保證金形式繳納。個人在一年內換購住房的，待其一年內實際買房后，購房金額大于住房轉讓收入額的，可以全額退還所納稅保證金，購房金額低于住房轉讓收入額的，可以按購房金額占轉讓收入額的比例退還納稅保證金。　　國家稅務總局負責人解釋說，對二手房所得征收個稅政策進行完善和細化，主要出于三個因素考慮：一是個人轉讓住房過程中發生的相關費用有關扣除的規定不夠明確、詳細，各地執行不一；二是實際征管中，一些納稅人瞞報交易價格或者不能提供與納稅有關的房屋交易信息，使稅務機關依法征稅的難度較大；三是一些地區對二手房交易個人所得稅的征收不到位，影響了執法剛性，造成稅收收入流失。　　該負責人還明確，對納稅人申報收入不實的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入；對不能提供房屋原值等有關涉稅資料的，稅務機關可以在住房轉讓收入的1%-3%比例內核定應納個人所得稅額。　　個人擁有房屋、土地需要繳納哪些稅？應該注意哪些稅收政策規定？　　個人擁有房屋、土地涉及房產稅（或城市房地產稅）、城鎮土地使用稅等稅種。　　個人營業用的房產以房產原價值一次減除10%-30%以后的余額作為計稅依據，按1.2%的稅率繳納房產稅。個人所有非營業用的房產免征房產稅。外籍個人以房產原值作為計稅依據征收城市房地產稅。　　房產稅應納稅額＝房產原價值一次減除10%-30%以后的余額×1.2%。　　個人所有的居住用房及院落用地，由各省級地方稅務局根據當地情況決定是否征收城鎮土地使用稅，營業用房屋占地按規定級差稅額標準征收。大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮、工礦區0.2-4元。具體稅額標準由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地的情況，分土地等級在國家規定的稅額幅度內確定。　　城鎮土地使用稅應納稅額＝納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準。　　作為房地產稅收的納稅人需要繳納哪些稅?　　房地產稅收的納稅人分為個人、企業、行政事業單位、社會團體、其他納稅人等不同類型。而且，房地產涉及多個環節、多個領域。在納稅環節上，房地產稅收涉及房地產的取得、保有和流轉3個環節的稅收。在征稅目標上，房地產稅收分為房地產一級市場、二級市場和租賃市場的稅收。目前，直接與房地產相關的稅種就有13個，主要包括企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、耕地占用稅、契稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅固定資產投資方向調節稅。其中，固定資產投資方向調節稅已暫停征收。　　換購住房符合條件可退還個稅　　換購住房符合條件可退還個稅　　據工人日報消息國家稅務總局有關負責人日前指出：個人在一年內換購住房的，其所轉讓住房應繳的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，待其一年內實際買房后，購房金額大于住房轉讓收入額的，可以全額退還納稅保證金，購房金額低于住房轉讓收入額的，可以按購房金額占轉讓收入額的比例退還納稅保證金。　　另外，個人轉讓家庭自用五年以上的唯一住房，免征個人所得稅。　　該負責人表示，一些地區對二手房交易個人所得稅的征收不到位，造成稅收收入流失。一些納稅人瞞報交易價格，或者不能提供與納稅有關的房屋交易信息，使稅務機關依法征稅的難度較大。因此，各地要依法加強稅收征管。　　國家稅務總局負責人強調，8月1日起實行的個人住房轉讓個稅新政的通知，區分不同類別房屋分別規定其原值，允許合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等。　　《通知》根據稅收征管法第三十五條的規定，明確對納稅人申報收入不實的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入；對不能提供房屋原值等有關涉稅資料的，稅務機關可以在住房轉讓收入的1％~3％比例內核定應納個人所得稅額，增強了稅收執法力度。　　國家稅務總局已要求實行“房地產稅收管理一體化”。房地產管理部門把繳納契稅作為辦理產權過戶的前置條件。稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口，一并征收房地產交易的營業稅、土地增值稅、個人所得稅等。

5，房地產開發企業稅務籌劃怎么做

如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控政策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。　　一、房地產開發企業稅收籌劃技術　　房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。　　（一）規避平臺籌劃　　土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。　　（二）投資轉化技術　　房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。　　(三)稅基籌劃技術　　房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。　　（四）實現技術　　主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。　　二、房地產開發企業稅收籌劃方式　　（一）利用臨界點進行稅收籌劃　　納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。　　大海房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。　　同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。　　（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃　　房地產開發公司對于投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。　　大海房地產開發公司在菏澤市城區繁華地帶有一處空閑房產。房產原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份準備對外投資,若采取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中，大海房地產公司所占份額為500萬元。那么,我們分析一下,哪種方式對于企業更能節稅,　　假設房產原值為P, 房產使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中大海房地產開發公司所占份額為R2，出租和聯營的稅負分別為T1和T2。　　1、采取出租方式應承擔的稅負　　營業稅：房產租賃屬于服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設大海房地產開發公司位于市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。　　總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。　　2、采取聯營方式應承擔的稅負　　房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。　　總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。　　尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即，　　41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25　　在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：若預期聯營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式；若預期聯營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產采取租賃方式稅負輕于采取聯營方式。本例中，由于大海房地產開發公司所占份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節稅。此時的總體稅負T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯營方式可以節稅254.96(337.4-82.44)萬元.　　（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃　　房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。　　假設2008年1月份大海房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。　　如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節稅80×25%=20萬元；如果大海房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。　　（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃　　房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。　　由于房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業一般都采用分期收款方式銷售。采用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，并響應地分次接轉成本，起到節稅的作用。　　大海房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應繳納的營業稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業稅800×40%×5%=16（萬元）。以后三次分別繳納營業稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營業稅都是40萬元，但是采用分次確認收入可以延緩納稅時間。　　值得注意的是，國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標準，對于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：1.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。2．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。3．開發項目位于其他地區的，不得低于5％。4、屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。）計算出預計營業利潤額，再并入當期的應納稅所得額統一繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

稅務籌劃，是指在稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排。盡可能的獲得“節稅”的稅收利益。它是稅務代理機構可從事的不具有鑒證性能的業務內容之一。稅務籌劃是由應為Tax Planning意譯而來的。從字面理解也可以稱之為“稅收籌劃”、“稅收計劃”，但是由于我國將稅務部門對于稅收征收任務的安排叫做“稅收計劃”，為之避免與之混淆，在從國外文獻中引進這一術語之初，將其譯為“稅收籌劃”、“納稅籌劃”、“稅務籌劃”，一體現稅收籌劃所具有的實現策劃安排的特點。　　一、房地產開發企業稅收籌劃技術　　房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。　　（一）規避平臺籌劃　　土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。　　（二）投資轉化技術　　房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。　　(三)稅基籌劃技術　　房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。　　（四）實現技術　　主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

通過對房地產項目成本的前期預算和工程建設全過程控制，即前期設計、前期開發成本、施工成本、融資費用、稅務策劃等實行全面目標成本管理，是目前宏觀調控形勢下房地產得以可持續發展的不二法則。　　1、確定項目成本目標　　在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。　　房產既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程管理，即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經濟效益。　　在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途；成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研制、生產，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳經濟效益。　　目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。房地產企業應在此基礎上對工程項目做進一步測算優化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。　　2、項目目標成本的控制　　項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產市場，房產的市場定位是相對穩定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。　　2.1合理安排工程周期　　項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工準備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規范施工，充分利用現有的資源，確保工程質量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。　　同時，根據建設周期，施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。　　2.2嚴格控制建安成本　　嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產項目目標成本管理的又一重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應聘實際工作中，在保證品質的前提下改進和優化設計，進請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建筑市場行情、建筑業的一般慣例和有關規范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。　　成本管理部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析，應盡可能減少變更，對于技術變更和施工變更，要先簽單（技術合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。　　聘請獨立的專業審價機構是個好辦法，該工作在項目實施之初就要及時介入，協助建設單位對項目施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項目最終審計和成本控制打下基礎。　　2.3嚴格控制材料、設備價格　　材料設備費在工程的建安造價中約占70％，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般采用甲方供應或限價的方式。房地產企業要建立價格信息網絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，價格會有差異，就是同樣品牌的設備由于銷售代理級別不同，價格也會有差異。要樹立成本意識，形成控制成本機制。　　非甲供材料，可以采取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關廠家進行類比；同時要控制材料的采購價格、監督材料的質量、在保證質量的前提下合理限價。　　2.4合理安排建設資金　　房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一；房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產企業要拓寬融資渠道，就要根據投資期限的長短、企業資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。　　對于同時投資于多個房地產開發項目的企業來講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個項目的開發，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發過程的資金收支情況有一個很準確的預計，同時又對本企業的資金運作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業資金成本降低到最小。　　例如，我們根據公司房產開發點多，資金緊缺的情況，對一項目開發在配備一定自有資金同時，采用信托融資方式解決前期購買土地資金，在取得“四證”后，再根據建設資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向信托融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過信托融資，可以有效規避“四證”不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優化資本結構，使其具有再融資能力；這樣就有效地規避了資產負債率高的問題。　　3、合理利用稅收政策的籌劃　　房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，有效降低稅收負擔。企業財務部門應針對每種稅收的特征，制定相應合理的避稅措施。　　房地產開發項目稅金主要為：營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進征收。房產項目如果合理進行稅務籌劃，此三大稅應有較大避稅空間。　　房地產開發項目主要利用稅收政策進行籌劃的方式有：合理分攤法；定價籌劃；收入籌劃；優惠政策籌劃等。如能合理分攤費用，用足用活優惠政策，則有不少籌劃空間。　　由于稅法規定房地產開發項目取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，可加計20％扣除，三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10％之內扣除，普通住宅增值額未超過20％的情況下可以免征土地增值稅。因此，如果開發的項目涉及普通住宅和其他房地產開發，應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算（前提是當地稅務是否允許），可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20％；期間三項費用開支盡量達到開發成本10％的上限等。　　4、結語　　房地產企業的目標成本管理是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本信息。為企業營銷策略的制定和調整提供依據，就能使企業獲取更大的經濟效益。還有啊 --