成都市農(nóng)村房屋征地拆遷流程，請問現(xiàn)在的成都市涉農(nóng)社區(qū)征地拆遷補償條例及安置辦法

來源：整理時間：2022-11-20 17:59:50 編輯：成都生活手機版

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1，請問現(xiàn)在的成都市涉農(nóng)社區(qū)征地拆遷補償條例及安置辦法
2，成都農(nóng)村房屋拆遷
3，成都市房屋拆遷補償條例
4，成都市陽光拆遷的工作流程只會來抱怨泄憤的人請自行走開
5，農(nóng)村房屋拆遷一般程序是什么
6，詳細的拆遷流程是什么
7，拆遷安置步驟

1，請問現(xiàn)在的成都市涉農(nóng)社區(qū)征地拆遷補償條例及安置辦法

www.zhaoj148.com 中國拆遷律師網(wǎng)為您提供專業(yè)的拆遷法律服務(wù) 如果是農(nóng)村土地的，則適用《土地承包法》及最高院關(guān)于農(nóng)村土地承包問題的解釋對土地，房屋來進行補償。但你所述不太明確，如果是行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。具體的安置辦法還要看你們本省、市的具體規(guī)定。

請問現(xiàn)在的成都市涉農(nóng)社區(qū)征地拆遷補償條例及安置辦法

2，成都農(nóng)村房屋拆遷

這個你是找不到的現(xiàn)在有大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的由國家占地和開發(fā)商占地也不一樣小產(chǎn)權(quán)的基本上剩不下什么錢還有欠著的國家占地比如修路什么的也給不了太多我們這有個土橋村一畝地給大隊8萬拆房的錢開發(fā)商單給這8萬乘你們村地數(shù) 在除你們村的人口大隊在扣點就沒多少了我家這邊前幾天剛簽的地錢跟土橋就差幾公里他們一畝地給8萬我們這就35萬差別很大所以沒有一定的標準即使國家有標準也沒用還有那些評估人員都收黑錢的你給他三四千他根據(jù)上邊給他的幅度能多給你幾萬大多數(shù)人都這么干但我告訴你你的有二手準備三百塊錢買根錄音筆錄下你們的交易切記！

您好，各地補償標準不一樣，您可以向當(dāng)?shù)貒临Y源部門查詢。參考遼寧地區(qū)的標準是650一平方米

成都農(nóng)村房屋拆遷

3，成都市房屋拆遷補償條例

大邑縣農(nóng)村房屋拆遷補償條例，發(fā)個鏈接網(wǎng)址給你，是關(guān)于大邑縣農(nóng)村房屋拆遷補償條例相關(guān)條例，希望能幫助你：

你的敘述過于簡單。但可以明確的是，我國房屋拆遷的體制大致可以分為兩種：一種是集體土地征收引起的農(nóng)村住宅的拆遷；一種是城市房屋拆遷。前者受《中華人民共和國土地管理法》等配套法律的調(diào)整，后者受《城市房屋拆遷管理條例》及相關(guān)配套法律的調(diào)整。因此，如果你系兩套房屋的合法所有權(quán)人的話，相關(guān)拆遷安置是不會產(chǎn)生沖突的。河北冀港律師事務(wù)所拆遷部傅棟梁 0311-85339069

成都市房屋拆遷補償條例

4，成都市陽光拆遷的工作流程只會來抱怨泄憤的人請自行走開

工作程序　　（一）發(fā)布模擬拆遷公告。啟動模擬拆遷之前，由區(qū)房管部門發(fā)布模擬拆遷公告，公布模擬拆遷項目業(yè)主、實施期限、拆遷范圍、啟動條件、工作步驟及相關(guān)規(guī)定等事項。　　（二）調(diào)查住戶拆遷愿望。項目業(yè)主在當(dāng)?shù)亟值擂k事處和社區(qū)配合下做好民意調(diào)查工作。房屋所有權(quán)人或直管公房承租人自愿填寫《模擬拆遷征求意見表》，反映對模擬拆遷的意見和愿望?！　。ㄈ┕久褚庹{(diào)查結(jié)果。民意調(diào)查結(jié)束后，項目業(yè)主應(yīng)在五日內(nèi)將調(diào)查結(jié)果和明細在現(xiàn)場公示；房屋所有權(quán)人或直管公房承租人對結(jié)果有異議的，應(yīng)在公示之日起三日內(nèi)以書面方式向項目業(yè)主提出?！　。ㄋ模嵤┓课輧r格預(yù)評估。同意拆遷改造戶數(shù)達該區(qū)域總戶數(shù)90%以上的，由當(dāng)?shù)亟值擂k事處組織推選住戶代表,參加區(qū)房管部門召開的房屋拆遷估價專題會，當(dāng)場從城市房屋拆遷估價機構(gòu)備選庫中抽簽確定估價機構(gòu)，對擬拆遷房屋和安置房屋進行預(yù)評估。　　（五）公布模擬拆遷安置方案。項目業(yè)主根據(jù)預(yù)評估報告及住戶意見，參照城市房屋拆遷法規(guī)政策規(guī)定制訂的模擬拆遷安置方案，應(yīng)經(jīng)區(qū)房管部門審查同意并報市房屋拆遷管理部門備案后在現(xiàn)場公布?！　。┖炗喣M拆遷協(xié)議。項目業(yè)主與房屋所有權(quán)人簽訂模擬拆遷協(xié)議?！　。ㄆ撸┺k理拆遷許可手續(xù)。簽訂模擬拆遷協(xié)議的住戶在實施期限內(nèi)達該區(qū)域總戶數(shù)85%以上，且擬拆遷房屋建筑面積達總面積85%以上的，項目業(yè)主除特殊原因必須終止模擬拆遷外，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理房屋拆遷許可證，將模擬拆遷依法納入城市房屋拆遷項目統(tǒng)一監(jiān)管。

我是來看評論的

5，農(nóng)村房屋拆遷一般程序是什么

農(nóng)村房屋拆遷一般程序是什么？補償安置依據(jù)：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應(yīng)以實際面積為準。特別情況的處理： 1、征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準文件內(nèi)容補償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定; 2、拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補償。 3、違法并應(yīng)無償拆除的建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償。 4、一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。二、中拆遷居住房屋的補償安置規(guī)定 1、征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。貨幣補償金額計算公式一般為：(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場的實際情況制定并公布。 2、征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：律師應(yīng)了解，現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補償安置：具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償; 貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。 3、其他補償：律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。 4補償原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。三、拆遷非居住房屋的補償安置：在辦理拆遷非居住房屋的補償?shù)姆?wù)中，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人，這種拆遷及補償應(yīng)當(dāng)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，防止拆遷對當(dāng)?shù)卦泄ど虡I(yè)與就業(yè)的負面影響。補償標準一般為： 1、拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用 2、被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，當(dāng)事人協(xié)商不成時由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。 3、其他補償： (1)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。 (2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。 (3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。 (4)其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標準執(zhí)行。

6，詳細的拆遷流程是什么

1、締造單位懇求收取房產(chǎn)拆遷答應(yīng)證;2、房產(chǎn)拆遷處理有些頒布拆遷答應(yīng)證;3、房產(chǎn)拆遷處理有些發(fā)布拆遷布告; 4、拆遷人書面通告拆遷規(guī)劃內(nèi)的房產(chǎn)擁有權(quán)人; 5、被拆遷人向房產(chǎn)拆遷處理有些了解賠償辦法和賠償金額、安頓用房面積、安頓地址和搬遷過渡辦法等事項; 6、拆遷人與被拆遷人、承租人簽定拆遷賠償安頓協(xié)議，約好賠償辦法和賠償金額、安頓用房面積和安頓地址、搬遷期限、搬遷過渡。1、名稱核準通知書(起三個名稱)可以由代理方去核準（選用不同的字號）；2、確定經(jīng)營范圍(有無前置審批)；3、確定注冊資本；4、確定法人代表（法人不得在同一行業(yè)當(dāng)法人）；5、自然人股東的身份證原件（一人有限公司也需另提供一個身份證原件）或法人股東營業(yè)執(zhí)照副本原件；6、股東各自的出資額及比例；7、自有房屋提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和居委會證明。

拆遷流程是拆遷活動必須依照法定程序進行的具體體現(xiàn)，了解拆遷流程會使我們對整個拆遷環(huán)節(jié)有一個概括性的把握。 1、頒發(fā)拆遷許可證取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎(chǔ)。取得房屋拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷房屋的所有人是被拆遷人。（1）申請房屋拆遷許可證單位和個人（有例外）需要拆遷房屋的，必須持國家規(guī)定的批準的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。（2）審批和核發(fā)拆遷許可證市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限，實施房屋拆遷（3）拆遷許可證的續(xù)期拆遷人需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請。經(jīng)過審查符合條件的，可延長拆遷許可證的拆遷期限，最大延長期限為半年。延期后，房屋拆遷管理部門應(yīng)進行延期公告。 2、發(fā)布拆遷公告房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。 3、拆遷補償協(xié)商拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償協(xié)商階段。分為兩種情況：（1）、一種情況是，通過協(xié)商達成拆遷補償安置協(xié)議。在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人就拆遷補償方式和補償金額、安置用房和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項，經(jīng)過平等、自愿、合法的協(xié)商達成一致意見，雙方簽訂拆遷補償安置協(xié)議。（2）、另一種情況是，經(jīng)過平等、自愿、合法的協(xié)商未達成拆遷安置補償協(xié)議。 4、進行裁決拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。 5、拆遷實施階段：分以下幾種情況（1）拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議時，雙方可按協(xié)議的約定自動履行各自的義務(wù)，拆遷人將拆遷補償款支付給被拆遷人，被拆遷人將房屋內(nèi)的物品搬走，將房屋騰空。（2）拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議后，有一方不履行協(xié)議時，對方有權(quán)向人民法院提起訴訟，要求對方按補償協(xié)議的約定履行義務(wù)。同時，一方可申請法院先予執(zhí)行。（3）因不能達成拆遷補償協(xié)議，一方向房屋拆遷主管部門提出了裁決申請，作出裁決后，如果拆遷人或被拆遷人認可裁決的內(nèi)容，那么，可按裁決的規(guī)定內(nèi)容自動履行相關(guān)的義務(wù)。（4）房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人一方或雙方不服，可在60日內(nèi)向拆遷主管部門的上一級行政機關(guān)申請復(fù)議，或在三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。（5）房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人未在規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)議或提起行政訴訟，一方可申請人民法院強制執(zhí)行。

7，拆遷安置步驟

1.拆遷補償方式　　91版條例規(guī)定拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式;01版條例規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！　?.補償金額確定方法　　91版條例規(guī)定作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算;01版條例規(guī)定貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！　?.產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方法　　91版條例對產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋結(jié)算方法作了規(guī)定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價;償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價格結(jié)算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算。以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的住宅房屋結(jié)算方法則由地方人民政府規(guī)定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照下列方式結(jié)算：(一)償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費結(jié)算，被拆除建筑面積按照重置價格結(jié)合成新作價結(jié)算;(二)償還建筑面積超過被拆除建筑面積但在規(guī)定安置基準內(nèi)的，超過部分按照成本價結(jié)算;(三)償還建筑面積超過規(guī)定安置基準的，超過部分按照商品房價格結(jié)算;(四)償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價格結(jié)合成新另增百分之百結(jié)算。　　01版條例規(guī)定，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不區(qū)別住宅與非住宅，均根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價?！　?.拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物補償方法　　91版條例和01版條例都規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)作價補償或貨幣補償?！　?.91版條例與01版條例有關(guān)拆遷補償規(guī)定的比較分析　　91版條例帶有很強的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補償金額時，稱作價補償或適當(dāng)補償，為補償金額確定的隨意性提供了政策基礎(chǔ);二是在金額確定方式上，采用重置價格結(jié)合成新方法或按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，而重置價格和結(jié)構(gòu)差價等均由當(dāng)?shù)卣?guī)定或公布的。這樣，一方面具有很強的可操作性，非房地產(chǎn)估價專業(yè)人員均能承擔(dān)拆遷估價工作;另一方面造成補償金額與補償對象實際價值的嚴重脫節(jié)，被拆遷人對拆遷工作的強烈抵觸情緒充分地反映了這一點;第三方面是由于沒有統(tǒng)一的重置價格確定標準，造成各地政府以不同的價格內(nèi)涵測算、公布并實施其重置價格，造成地區(qū)間的不平衡;第四方面是拆遷補償和安置捆綁式落實，房屋被拆遷人的諸多權(quán)益因補償對象和安置對象的分離而流失，造成使用權(quán)價格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化。　　01版條例具有很強的市場經(jīng)濟特征，在措辭上，在涉及補償金額時，稱貨幣補償;在金額確定方式上，采用以房地產(chǎn)市場評估價格方式確定，毫無疑問地，房屋及房屋裝飾裝修價格評估應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)、合理，為此，要求估價人員必須遵循其價格形成運動的客觀規(guī)律，作出易于被委托方及其其他相關(guān)利益主體所接受的估價結(jié)果，保障受房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益;在拆遷補償和拆遷安置問題上，01版條例除了強調(diào)房屋租賃關(guān)系對房屋產(chǎn)權(quán)人拆遷補償方式選擇的制約和房屋承租人租住權(quán)利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權(quán)益不因補償對象和安置對象的分離而流失，房屋所有權(quán)權(quán)益得到充分的尊重?！　∪?、拆遷補償房地產(chǎn)市場評估價格分析　　1.評估價格形成方法　　房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術(shù)路線，并且眾所周知評估價格是對應(yīng)特定估價目的、對應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例?！　?.評估價格形成的假設(shè)前提　　估價假設(shè)前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補償估價應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別?！　?.評估價格形成的產(chǎn)權(quán)類型　　隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達相當(dāng)?shù)某潭龋⑶以谧》可唐坊^程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房座落位置的標定地價的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1%。因此，房屋拆遷補償估價應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價格水平?！　?.評估價格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本過程　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實物的形成過程，也是其價值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過程，從取得土地使用權(quán)、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計、房屋及附屬工程開發(fā)建設(shè)到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實物上。在以房地產(chǎn)市場評估價格確定房屋拆遷補償價格時，商品房包括按剩余年限計算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟適用房則包括了土地出讓金金額與標定地價的10%或房改成本價的1%的差額，而此時，開發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，即在土地符合建設(shè)條件時，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當(dāng)于部分或全部土地使用權(quán)出讓金金額(包含于房屋拆遷補償價格中)又向土地部門支付土地使用權(quán)出讓金金額(按出讓合同約定)，其合理性顯然值得商榷?！　∷?、拆遷補償價格評估的原則分析　　作為房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的構(gòu)成部分，房屋拆遷補償價格評估毫無疑問應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)。合理，為此，就必須遵循其價格形成。運動的客觀規(guī)律，明確房屋拆遷補償價格評估應(yīng)當(dāng)遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價結(jié)果?！　.公平原則　　房屋拆遷補償價格評估必須以公正為基本前提;充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權(quán)類型、合理分配產(chǎn)權(quán)收益、合理分攤產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移費用?！　?.優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則　　房屋拆遷補償價格評估應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟和自然環(huán)境、用途、實際新舊程度、維護保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設(shè)備等的不同而區(qū)分計價，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價?！　?.快捷性原則　　從開發(fā)程序看，房屋拆遷(包括價格評估、拆遷實施等)所花費時間的長短將直接影響到整個項目的開發(fā)周期;同時，房屋拆遷評估往往又是批量性的，因此，在滿足估價精度要求前提下，房屋拆遷補償價格評估方法的快捷性顯得尤為重要。　　4.政策性原則　　01版條例規(guī)定貨幣補償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不可否認，房屋拆遷是一項政策性。強制性很強的工作，而真正意義上的房地產(chǎn)市場價格是以市場公開、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠實無欺并有適當(dāng)長的時間進行交易為前提的，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此房屋拆遷補償價格應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價值?！　∥?、01版條例下拆遷補償價格評估方法構(gòu)建的設(shè)想　　l.評估方法的適用性　　房屋使用價值通過房地產(chǎn)的整體效用;包括房屋建筑和房屋設(shè)備、房屋裝飾裝修等房屋的附屬物的效用來實現(xiàn)，因此，原則上完全可以視房地產(chǎn)的整體為估價對象或范圍。但在估價實務(wù)中，緣于諸如房屋裝修設(shè)備的個別性、待拆遷房屋的極少交易性等，只著眼于房地產(chǎn)整體價值評估存在諸多的困難，除成本法外，比較法和收益法的直接使用受到了限制。同時，由于01版條例規(guī)定，房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償，因此有理由也有必要對房屋和房屋的附屬物作分別估價，此時房屋評估就可方便地采用比較法和收益法了。　　2.房屋拆遷補償價格評估的技術(shù)路線　　房屋拆遷補償價格評估采用對比法進行。在假設(shè)不含房屋的附屬物的情況下，采用比較法、收益法和成本法綜合確定一定結(jié)構(gòu)類型、一定平面形式的標準房屋的評估價格水平;以此標準的評估價格水平為基準，估價對象與之逐項比較房屋價格影響因素，確定價格修正系數(shù);標準評估價格水平與價格修正系數(shù)相乘即可求得市場價格;經(jīng)拆遷政策約束因素修正即為房屋拆遷補償金額?！　?.標準評估價格水平的確定　　標準評估價格水平的確定是前期基礎(chǔ)性工作，全部評估過程的便捷性和準確性均取決于此。其確定步驟為：　　a.確定標準評估價格水平對應(yīng)的房屋結(jié)構(gòu)類型和平面形式　　在確定拆遷評估的范圍后，調(diào)查踏勘選取典型(占較大比例者)結(jié)構(gòu)類型和平面形式的房屋作為標準房屋，必要時可確定一個以上標準房屋?！　.確定標準評估價格水平　　選取標準房屋的可比實例，在交易價格，或以租金按收益法形成的收益價格中剝離出房屋價格，按比較法確定標準房屋的評估價格水平，或直接以成本法確定之?！　?.標準評估價格水平的調(diào)整　　影響房地產(chǎn)價格的因素很多，包括環(huán)境狀況、所處樓層、新舊程度、產(chǎn)權(quán)類型、朝向、道路交通臨路狀況、室內(nèi)環(huán)境.工程質(zhì)量等，或按百分率法，如所處樓層、產(chǎn)權(quán)類型、朝向等;或以明確的定量化方法，如環(huán)境狀況。道路交通臨路狀況、工程質(zhì)量等，編制調(diào)整系數(shù)或調(diào)整系數(shù)確定方法?！　?.房屋拆遷補償可視作一種特殊交易方式，賣者出售時有一個愿意接受的最低界限價格，該最低界限價格以其成本為依據(jù)。正如馬克思所說;“商品出售價格的最低經(jīng)濟界限，是由商品的成本價格規(guī)定的。如果商品低于它的成本價格出售，生產(chǎn)資本中已經(jīng)消耗的組成部分，就不能全部由出售價格得到補償。如果這個過程繼續(xù)下去，預(yù)付資本價值就會消失”。由于成本法是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)的，因此根據(jù)成本法可以確定該最低界限價格，即：　　最低界限價格=預(yù)付資本價值=市場價格一交易稅費一開發(fā)利潤　　一般地，交易稅費為市場價格 6.05%(5.55%+0.5%)，開發(fā)利潤按房地產(chǎn)類型為預(yù)付資本價值的相應(yīng)百分率，如商業(yè)25%、綜合15%、普通住宅8%，經(jīng)計算整理有商業(yè)、綜合、普通住宅的拆遷政策約束因素修正系數(shù)分別為75.16%、81.75%和86.99%

城市房屋拆遷許可辦理拆遷許可證，農(nóng)村房屋拆遷至少要辦理土地征收的程序，具體程序一般的發(fā)布拆遷公告或者征地公告，然后評估，協(xié)商簽訂協(xié)議，對于達不成協(xié)議的裁決等程序 www.zhaoj148.com 中國拆遷律師網(wǎng) 可以借鑒下

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成都市農(nóng)村房屋征地拆遷流程，請問現(xiàn)在的成都市涉農(nóng)社區(qū)征地拆遷補償條例及安置辦法

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