首先，作為一個在房地產摸爬滾打5年的從業者，個人建議是買住宅，具體要從產權性質分析；住宅，首先需要購買資格，也就是限購，公寓則不限購；住宅貸款屬于房貸，審查較嚴，公寓屬于商業貸，相對較較松，房貸利息相對商業貸要低很多，并且房貸只需首付3成，公寓需要首付5成，所以住宅首付壓力小一點另外，住宅可落戶，可上學，公寓則不能落戶，沒有學區規劃，不過公寓可以登記公司，比較好出租，如果是自住的話，公寓人員比較復雜，另外從投資角度講，住宅升值潛力比較大，公寓由于不能落戶，，不能上學等原因，需求量小，升值空間相對較小。

1、投資小公寓前景如何？

目前，由于多地限購，特別是在一二線城市，控制嚴格，市場就推出公寓等形態的房產來滿足市場需求，就目前來看公寓的市場供應量充足，供大于需，一線城市的公寓部分限購，現在的二線城市公寓也是滿天飛，所以，對這種情況我做了些分析，希望對你有幫助。公寓一般分兩種：住宅、商業，住宅性質公寓，就是70年產權的，通氣的，一般情況這類公寓會消耗貸款名額。

之所以叫“公寓”，只是因為日照時間不足以達到住宅的標準，商業性質公寓，就是產權年限40年左右的居住用的房子。這種商業性質的產品，稱作類住宅，和真正的住宅有本質上的差異，為什么有人投資公寓？因為沒的房票了三，要不然就是沒有貸票了。看到租金高，品牌大，就想上車，公寓真的有這么好嗎？公寓，作為和住宅完全不同的產品，不能只看價格。

公寓大部分是小戶型，除去公攤面積實際使用面積更小，而且公寓大都沒有陽臺，通風采光非常差。為了實現性價比，過道一般比較窄，一梯N戶，什么4梯12戶啊，6梯20戶啊，等等，密的很。公寓帶有商住兩用的屬性，也就是說，這類公寓可以用來注冊公司，也可以住家，如果買了公寓，你就要習慣每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在發貨，有人在打電話，有人西裝革履，總之就是復雜。

公寓不能落戶，也不帶學區，公寓增幅也比不過住宅，想要通過公寓大幅度增值，不太現實。另外公寓的使用成本是比住宅更高，公寓都是商業水電費參照商業標準，而且公寓不通氣，做飯靠電。最后，公寓的交易稅費也挺高，參照商鋪，這個我沒有買過，只能估算和商鋪差不多，交易稅費在15%-20%左右。公寓的貸款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基準，沒有優惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好賣，

公寓租金高嗎？前面說過，公寓增值比不過住宅，目前公寓和商鋪一樣，收益主要來自于租金。一個好的公寓，收益率通常是高于住宅的，但公寓真的那么好出租嗎？答案是不好租。就目前的市場，住宅遍地都是，你覺得好租嗎？不要給我說什么地段哈！目前整體市場是公寓是過剩的，未來更多的公寓將入市，未來空置率會進一步提升，這就是不建議投資公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金這一核心收益來源未來還存在不確定性，如果公寓沒選好，未來可能面臨還租不出去的風險。

較高的交易成本，較低的流通性，收益與風險并不匹配，還有最重要的一點，城市的人口流入流出，凈流量都會對公寓和住宅產生影響，深圳的公寓就好賣，但是地域不同，內陸的公寓就沒那么火了，所以投資公寓在當前環境下，我是不建議的，除非低于5折，我才會下手。我不是房產專家，但是僅把我這一年的學習分享給大家，希望能有所作用，

2、在鄭州投資房產怎么樣？公寓投資劃算么？

一鋪養三代那是很早以前的說法了，早以前門店沒有開遍大街小巷的時候，商鋪卻是比較搶手，但是現在真正能干得住的商鋪只是少部分而已。尤其很多臨街住宅都自行改成了門頭，新建住宅大多也都有自己的底商，門店經濟已經達到一個相對頂峰的時期，現在租金是高，但正是因為租金高，商戶賺錢越來越難，加上網購經濟日趨發達，門店現在很難做，好多樓盤住宅底商現在大面積空置，根本租不出去，包括很多商場現在也是如此現狀，實際經營遠沒有吹噓的那么好，

我有個朋友投資了一個景區旁邊下沉式廣場的底商，花了三百多萬買了100平，結果到現在5年了，每年租金還維持在6萬塊，還得拿出一萬多交物業費，他的產權只有40年，現在5年過去了，只收回了15萬成本，這兩年這個下沉廣場隔壁又新建一個綜合體，對前景的渲染比下沉式的這個還夸張。所以說投資商鋪現在很難選擇，一個不小心就會慘賠。