2005年上海市土地出讓金收入，占地方政府收入比重最高的是

來源：整理時間：2022-12-08 01:08:22 編輯：上海生活手機版

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1，占地方政府收入比重最高的是
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3，土地市場

1，占地方政府收入比重最高的是

2020年之前占比最高的是土地出讓金收入，之后看地方政府能不能轉型成功。根據2020年地方財政收入前20強分析（單位：億元）可得，上海財政收入：10388，土地出讓金占比28.72%；北京財政收入：7882，土地出讓金占比27.75%；杭州財政收入：5803，土地出讓金占比60.74%；深圳財政收入：5240，土地出讓金占比21.95%；重慶財政收入：4650，土地出讓金占比47.35%；廣州財政收入4310：，土地出讓金占比55.43%；蘇州財政收入4304：，土地出讓金占比42.38；南京財政收入3865：，土地出讓金占比52.55%；成都財政收入3461：，土地出讓金占比49.21%；寧波財政收入3370：，土地出讓金占比50.95%；天津財政收入2967：，土地出讓金占比29.02%；武漢財政收入2768：，土地出讓金占比50.90%；青島財政收入2435：，土地出讓金占比43.12%；鄭州財政收入2323：，土地出讓金占比40.9%；長沙財政收入2206：，土地出讓金占比43.96%；無錫財政收入2082：，土地出讓金占比43.91%；福州財政收入2010：，土地出讓金占比62.8%；南通財政收入1982：，土地出讓金占比65.45%；西安財政收入1976：，土地出讓金占比54.74%；溫州財政收入1954：，土地出讓金占比59.57%。由以上可以看出，除了北上廣深，土地出讓金收入占比小于30%，其他城市普遍大于40%，甚至有9個城市嚴重大于50%，坐實了土地財政是地方政府收入比重最高的，也說明了寅吃卯糧的嚴重程度。

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土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下：一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。以上觀點為上海工業房地產測評研究中心第三方結論，僅供參考！根據新的土地基準地價，國有土地使用權由劃撥改為出讓的，其每平方米土地出讓金等于住宅區片基準地價×40%×住宅用地容積率修正系數×住宅用地交易年期修正系數。房改房和經濟適用房的國有土地使用權由劃撥改為出讓的，其每平方米土地出讓金等于住宅區片基準地價×繳納比例（10%）×出讓土地面積×年限修正系數。凡是在2005年12月31日前取得房屋拆遷許可證實施拆遷的房屋，其安置房國有土地使用權由劃撥改為出讓的，按老政策享受，即每平方米土地出讓金等于住宅區片基準地價×10%×住宅用地容積率修正系數×住宅用地交易年期修正系數×0.5。各地的土地出讓金計算方法是不一樣的，最好咨詢當地土地部門。

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3，土地市場

（1）土地出讓收入增幅回落據初步統計，全國土地出讓價款超過3萬億元。從年內變化來看，1月價款為單月最大，密集的房地產調控政策引發市場強烈反應，2月出讓價款環比跌幅為2009年以來最高，近五成；此后數月均在2500億元左右徘徊（圖7）。考慮到土地出讓收益的10%15%用于公租房、10%計提教育資金、10%用于農田水利建設等，在當前土地出讓收益缺乏統籌管理的情況下，土地出讓收入的增長乏力對于依賴土地財政的地方政府而言，無疑將憂心忡忡。圖7 土地出讓價款情況重點城市土地出讓收入下降。據中國指數研究院數據，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。土地出讓金超千億的城市只有上海和北京，其中上海土地出讓金1270億元，位居全國第一，但與上年相比減少16.1%；北京土地出讓金過千億，同比減少35.7%；2010年排在第三的大連在2011年降幅最為明顯，出讓金總額僅為上年的四成。據國土資源綜合信息監管平臺數據，北京、上海、大連、杭州和廣州等熱點城市，除北京外，土地出讓金均呈現下降（圖8）。在嚴厲的樓市調控與土地政策的影響下，土地市場全年低迷，但更多的二三線城市受樓市調控沖擊并不像重點城市那么嚴重。即使重點城市，也有部分逆勢增長，如昆明同比上漲高達147.6%、沈陽同比上漲90.3%，從全國來看，土地出讓金仍然有所增長。圖8 部分熱點城市2010、2011年土地出讓價款比較（2）地價增速逐季回調2011年是全國樓市調控政策最嚴厲的一年，也是調控政策落實最到位的一年，土地市場受樓市的影響，表現冷清，地價環比增速連續4個季度呈回落態勢。其中，綜合地價第一季度到第四季度環比分別為2.20%、1.87%、1.33%和0.29%，商服地價第一季度到第四季度環比分別為3.33%、2.77%、1.98%、0.69%，住宅地價第一季度到第四季度環比分別為2.44%、2.17%、1.69%、0%，工業地價第一季度到第四季度環比分別為1.43%、1.13%、0.64%、0.44%；同比增速除第一季度外，其余3個季度均低于上年同期水平，其中，綜合地價第一季度到第四季度同比分別為8.52%、8.85%、8.37%、5.94%，商服地價第一季度到第四季度同比分別為10.99%、11.76%、11.54%、9.02%，住宅地價第一季度到第四季度同比分別為10.23%、10.73%、10.48%、6.58%，工業地價第一季度到第四季度同比分別為5.50%、5.45%、4.61%、3.88%。2011年第四季度，全國主要監測城市地價總體水平為3049元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米（圖9）。圖9 主要城市地價總體水平增長情況（環比）數據來源：2007-2011年城市地價動態監測報告，www.landvalue.com.cn（3）土地購置面積增幅陡降2011年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米（圖10），比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點。從年內情況來看，土地購置面積增幅同比陡降，從2月的同比增加57.1%降至12月的同比減少21.3%。房地產用地需求受貨幣政策影響較大。從2010年10月到2011年7月，存款準備金和利率密集調整，5次提高利率，9次提高存款準備金，上一次密集調整利率和存款準備金的是2008年。每次密集調整后，土地購置面積都做出反應。2008年6月結束上調周期，7月土地購置面積開始小幅下降；2008年12月結束下調周期，2009年1月土地購置面積開始逐月攀升；2011年上調于7月結束，9月土地購置面積逐月回落。12月5日，存款準備金下調0.5個百分點，但是仍處于21%的高位，如果不出現密集調整，土地購置面積需求將保持回調態勢。圖10 房地產企業完成土地購置面積情況專欄2 土地流標頻現凸顯一級市場冷清2011年，隨著房地產調控的逐漸深入，土地流標成為市場的主題詞，土地流標、流拍頻現，土地底價成交增加。據中原地產數據顯示，全國主要130個城市，年內土地流標達到了900宗，其中居住類流標達到了420宗。總流標數量相比2010年的280宗上漲了2.2倍；住宅類地塊流標相比2010年的130宗上漲了223%。其中，僅7月土地流標數達到61宗，基本相當于1~2月流標數的總和；下半年土地流標現象依然不減，甚至愈演愈烈，其中僅11月和12月兩個月土地流標數量達近300宗，居住類占比達到了50%。出臺限購政策城市土地流標明顯。據鏈家地產數據顯示，截至2011年8月，全國土地流標前十位的城市分別為沈陽、濟南、大連、東莞、北京、成都、太原、臺州、溫州、武漢，其中除東莞之外，其余9個均是已經執行了限購的城市。此外，出臺“限購”政策的二、三線城市住宅土地流標也十分明顯。在近期樓市放寬限購緊急喊停的佛山市，2011年土地出讓和成交宗數均出現明顯下降，流標率同比增長近一倍。土地流拍現象普遍出現一方面是由于宏觀調控政策的穩定性和連續性對市場土地的心理產生影響，另一方面是由于開發商資金全面吃緊，缺乏拿地動力。

土地市場