如何正確預估房價，誰能給預計一下咱們的房價什么時候能趨向合理

來源：整理時間：2022-12-05 02:51:37 編輯：今日頭條手機版

1，誰能給預計一下咱們的房價什么時候能趨向合理

這個合理可以理解為中國一半以上的人都買得起的房價嗎那應該是兩千塊錢還是盼太陽打西邊出來希望大一些

誰能給我個有雷諾的QQ飛車號玩玩、網(wǎng)通區(qū)

誰能給預計一下咱們的房價什么時候能趨向合理

2，想要預估房屋價值你得從這幾個因素下手

很多人在買房之前都會對比一下房子的價值，就怕自己買到了價格太高的房子，多花了冤枉錢，有這樣的想法可以理解，不過判斷房子的價值可不是誰都會的，大多數(shù)的朋友再不會判斷房子價值的情況下，就會聽信了別人的說法，這樣的話，自己也不知道買的房子值不值，今天小編就來講講，想要預估房屋價值，要從哪些因素來看？1、房屋品質房屋的品質應該說是房價高低的決定性因素，房屋的品質主要是針對房子本身而言的，主要包括房屋的質量、小區(qū)的綠化以及物業(yè)服務的狀況，畢竟這關系到業(yè)主日后定居于此的生活質量。另外房子本身的裝修情況也會對房子的價格產生影響，毛坯房、中裝、簡裝、精裝，一分價錢一分貨，這句話還是有一定合理性的，相信大家對于這一點應該都是比較熟知的。2、設施完善度大家在買房子的時候都會查看房子周邊的各項配套設施吧，大多數(shù)購房者買房時都會比較注重小區(qū)周邊設施是不是完善，主要是考慮到入住后生活會不會便利，所以影響房價的又一大因素就是小區(qū)周圍的基礎服務設施。一般說來，周邊的基礎設施主要是指周圍的公園、醫(yī)院、餐館等服務設施。如果小區(qū)周圍的基礎設施足夠完善，那么房價自然會高一點。3、地段、交通相信很多朋友都有聽說過，買房子就是要看房子所處的地段，房屋所在的地段、交通對房價的拉動作用非常明顯的。由于住戶日常生活上班工作都是要外出，因此涉及到交通問題，如果地鐵線路開工、通車，那么一定會帶來房價的上漲。同時如果小區(qū)周邊各方面的商業(yè)配套非常齊全的話，再次出售就一定能賣出好價錢。相反來說如果這一地段周邊有不利因素，比如垃圾場、殯儀館等，會給房屋的價格帶來不利的影響。4、市場因素市場因素主要包括經濟狀況、二手房市場行情及市場供求狀況等，其中市場供求狀況對房屋的價格影響最大，當某一區(qū)域房屋供不應求時，房屋價格就上漲。反之，當房屋供應量過大時，房屋價格就會出現(xiàn)下降。大家在購買房子之前如果了解這些影響房屋價格的因素的話，那么就可以針對自己選中的房子的價值進行評估了，如果所選的房子這幾個條件都不錯的話，房屋價格高一點也是可以的。（華龍網(wǎng)綜合）

想要預估房屋價值你得從這幾個因素下手

3，如何對二手房房價進行評估

前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評估機構一般還是選用市場比較法對房屋進行評估。所謂市場比較法，舉一個簡單的例子：比如有一套2000年初的90平方米房子出售，評估人員就會挑選至少三個以上同樣位于這個地段，在房齡和戶型上相類似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場價格，再結合所需評估房屋的具體情況進行適當?shù)男拚源藖砉浪愠隹陀^合理的價格。五大因素影響房價高低，在二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響最為關鍵。首要因素:位置、地段。第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。第三因素:戶型朝向。第四因素:房屋內部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。第五因素:也是較關鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結構房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。賣房前先自行估價日常生活中，市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而遭受經濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結構，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點中小學+15%；電梯，有電梯的二手房相對同質量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。請專業(yè)評估師合理估價由于估價是一個很復雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。若評估人員沒有豐富的實踐經驗，就無法結合眾多修正價格的因素做出準確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢、土地使用權年限；房屋新舊程度，裝修，設施設備，樓層，朝向……這些復雜瑣碎的細節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。因此以上涉及到的有關數(shù)據(jù)僅作為一個參考。世界上沒有兩個完全一樣的房地產，更沒有兩個完全一樣的住宅。而對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結構、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標準也存在很大差異，因此，可謂是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應房地產現(xiàn)場查勘情況的詳細程度以及搜集相關資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權益的砝碼。

二手房交易的評估分兩部份1、貸款評估，此評估由銀行指定的評估機構出具評估報告，用于銀行確定產權價值，確認貸款發(fā)放金額，這個評估價參考大型房產網(wǎng)站上的均價就可以了，如搜房、58、趕集等，差異每平米500元左右。2、過戶評估，也就是稅收申報價，此評估由地方稅務局依據(jù)申報價和歷史成交數(shù)據(jù)確認，如果申報價高于歷史成交數(shù)據(jù)水平，則以申報價為征稅標準，如果申報價低于歷史成交數(shù)據(jù)水平，則以地稅局的核定值為征收標準，此價格地稅局不會公布，也無法查詢，辦理比較多案件的中介或許有此評估價格。

請問你做房屋評估的目的的什么？如果是為了房屋交易的話，適應用比較法。市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚驼{整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法的本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。市場法的理論依據(jù)是房地產價格形成的替代原理。運用市場法一般分為下列7個步驟進行：（1）收集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立價格可比基礎；（4）進行交易情況修正；（5）進行交易日期調整；（6）進行房地產狀況調整；（7）求取比準價格。

如何對二手房房價進行評估

4，買房預算該怎么做準備買房的朋友看看吧

有些朋友買房子是出于一時沖動，什么準備都沒有就去看房了，但由于什么都沒有準備，準備看房的時候也不知道該怎么選房子，購置房屋這種事情一定要提前做功課的。小編就來講講，買房預算怎么做？準備購買房子的朋友一定要看看。1、了解區(qū)域房價不同的城市房價相差很大，就連同一個城市不同區(qū)域的房價相差也很大，所以購房者在買房之前還需要針對自己的目標區(qū)域房價了解清楚，這樣才能方便后期自己做購房費用的預估。通常地段比較好，配套比較齊全的區(qū)域房價都比較高，并且房源相對會少一些，而位置稍微偏一些的地區(qū)房價就要低，很多個房子就可以選擇稍微大一點的房子。2、確定房屋面積確定房屋面積的時候，要根據(jù)自己的家庭情況來看，千萬不要因為自己喜歡大房子而頂著很大的壓力去購買大戶型的房子，比如一家三口一起居住的話購買2室1廳的房子就足夠了，二如果是三代同堂的家庭，2室1廳顯然不夠，則需要考慮購買更大面積的房子。在確定房屋面積的同時，購房者也應該考慮到房屋的戶型結構朝向樓層等因素，如果確定了這些內容的話，選房的時候就更能堅定目標了。3、計算首付由于房屋面積大小基本確定所選房屋區(qū)域的價格也有所了解了，那么購房者對自己所要購買的房子總價心里面也有了一個底，這時候就可以根據(jù)房屋總價來接算首付款了。通常計算首付款要結合當?shù)氐淖畹褪赘侗壤髞碛嬎悖绻彿空呤诸^比較寬松的話，也可以考慮提高首付比例，這樣貸款額度減少了以后每個月還款的金額相對就要小一些，壓力也會小一些。4、預留裝修費用如果是購買新房并且是毛坯房的話，購買房屋之后還要考慮裝修房屋的費用，裝修房屋的費用可不是一個小數(shù)目，通常都需要省十幾二十萬的費用才能完成基本裝修，再加上購買家電的費用就更多了。由于這筆費用不小，所以購房者在做購房預算的時候就要把它考慮進去，并且要預留這筆費用，避免等到接房之后沒錢裝修，房子還要空置很長一段時間。5、計算養(yǎng)房費用養(yǎng)房的費用包括每個月還月供的費用，居住在房子里面使用水電產生的費用，還有必須要交納的物業(yè)管理費。大家在辦理貸款手續(xù)的時候就要考慮到這個問題，首付支付多少貸款多少連線都會影響到每個月的還款額，小編建議大家在確定貸款額度以及貸款年限的時候，計算出來的每個月還款額盡量不要超過家庭收入的50%。做購房預算其實就是了解清楚自己的購房實力再加上目前購買房子需要哪些費用來進行比對，如果購房費用遠遠大于自己的收入或者存款這種情況下，購買房子會給自己和家人帶來很大的壓力。（華龍網(wǎng)綜合）

5，房價評估的依據(jù)

房產評估涉及很多方面，比如地處位置、周邊配套設施、房子大小、樓層等等很多信息。還有就是周邊房子的價格為主要依據(jù)的。

1、房地產轉移過戶一般需要評估該處房地產的價格,極個別情況除外. 2、你這種情況必須走房地產評估手續(xù). 3、當然,此時做的房地產評估價格是該處房地產在現(xiàn)在這個時點的價格,不是原房改售房價格. 4、當?shù)氐姆康禺a交易中心應當有估價機構，一般是已經脫鉤改制的獨立的評估公司或者是評估事務所。注意一定要找建設部或建設廳下發(fā)房地產評估資質的機構去辦理。不要到會計師事務所、資產評估事務所，以防房地產交易中心不承認其出具的報告書，因為其資質是財稅系統(tǒng)下發(fā)的，而房地產交易、產權部門歸建設口。 5、辦理手續(xù)很簡單，向工作人員出具房產證、身份證、填寫委托書，然后到現(xiàn)場勘察，出具評估報告書。

首先是所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、房齡、戶型、樓層、公共配套設施完備程度、城市規(guī)劃限制；其次，房屋面積大小、形狀、臨路情況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權年限；此外還有房屋新舊程度、裝修、附屬設施、平面布置、工程質量、建筑結構、朝向等。

目前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評估機構一般還是選用市場比較法對房屋進行評估。所謂市場比較法，舉一個簡單的例子：比如有一套2000年初的90平方米房子出售，評估人員就會挑選至少三個以上同樣位于這個地段，在房齡和戶型上相類似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場價格，再結合所需評估房屋的具體情況進行適當?shù)男拚源藖砉浪愠隹陀^合理的價格。五大因素影響房價高低在二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響最為關鍵。首要因素:位置、地段。第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。第三因素:戶型朝向。第四因素:房屋內部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。第五因素:也是較關鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結構房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。賣房前先自行估價日常生活中，市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而遭受經濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結構，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點中小學+15%；電梯，有電梯的二手房相對同質量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。請專業(yè)評估師合理估價由于估價是一個很復雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。若評估人員沒有豐富的實踐經驗，就無法結合眾多修正價格的因素做出準確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢、土地使用權年限；房屋新舊程度，裝修，設施設備，樓層，朝向……這些復雜瑣碎的細節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。因此以上涉及到的有關數(shù)據(jù)僅作為一個參考。世界上沒有兩個完全一樣的房地產，更沒有兩個完全一樣的住宅。而對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結構、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標準也存在很大差異，因此，可謂是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應房地產現(xiàn)場查勘情況的詳細程度以及搜集相關資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權益的砝碼。

6，如何對二手房房價進行評估

前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評估機構一般還是選用市場比較法對房屋進行評估。所謂市場比較法，舉一個簡單的例子：比如有一套2000年初的90平方米房子出售，評估人員就會挑選至少三個以上同樣位于這個地段，在房齡和戶型上相類似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場價格，再結合所需評估房屋的具體情況進行適當?shù)男拚源藖砉浪愠隹陀^合理的價格。五大因素影響房價高低，在二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響最為關鍵。　　首要因素:位置、地段。　　第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。　　第三因素:戶型朝向。　　第四因素:房屋內部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。　　第五因素:也是較關鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結構房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。　　賣房前先自行估價　　日常生活中，市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而遭受經濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結構，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點中小學+15%；電梯，有電梯的二手房相對同質量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。　　請專業(yè)評估師合理估價　　由于估價是一個很復雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。若評估人員沒有豐富的實踐經驗，就無法結合眾多修正價格的因素做出準確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢、土地使用權年限；房屋新舊程度，裝修，設施設備，樓層，朝向……這些復雜瑣碎的細節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。因此以上涉及到的有關數(shù)據(jù)僅作為一個參考。世界上沒有兩個完全一樣的房地產，更沒有兩個完全一樣的住宅。而對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結構、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標準也存在很大差異，因此，可謂是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應房地產現(xiàn)場查勘情況的詳細程度以及搜集相關資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權益的砝碼。

7，有關二手房價格測算的問題

建筑面積一般是依據(jù)房屋產權證上面的產權面積來計算。如果老房子沒有，需要到房產局測繪部門進行測算，如果是平房按套取費，其他按平米收費。報價可以參照周邊地區(qū)的同類房產比較報價。

別用經驗估房價房屋交易時，買賣雙方的焦點都集中在房價上，房主總覺得價格已到了底線，可買家卻偏偏不領情。因此，在賣房前，為房子做一個準確的價格評估是非常必要的。影響房價的因素有很多，而房主們卻大多利用經驗來估算房價，這樣估算出來的房價帶有很大的模糊成分，很難保證賣房收益的最優(yōu)化。置業(yè)專家建議房主從住宅的地理位置、交通狀況、建筑年代、建筑形式、建筑質量、房型結構、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、生活設施配套等9個方面、60多項指標來對房子進行全方位的評測。然后，參照同區(qū)域同類住宅的當期平均售價和當期供求狀況等，為房子測算出一個性價比最優(yōu)化的售價空間。對房主來說，這是一個如意的價格空間；而對于買家來說，這是一個合理的價格空間。以這樣的價格空間為基礎，房子不僅能賣出好價錢，而且還能更容易賣出去。情人眼里出西施當前二手房市場的供求關系決定了房價的主導權掌握在房主手里，但最終掏錢的還是買家。俗話說，情人眼里出西施，房子越符合買家的需求，在他眼里價值就越高；房主也就越能賣出如意的價格。因此，要想將房子賣出好價錢，找對買家是關鍵。所謂找對買家，就是找到那些家庭生活的習性需要與房子的品相特點相互適合的買家。要做到這一點，首先要弄清自己的房子最適合什么樣的家庭生活習性和需要；然后再弄清有著這樣需求的賣家主要分布在哪些群體里；最后找到他們，把房子賣給他們。這樣，通過對買家進行正確的群體辨識和定位，房主就可以找到最看重自己房子的“那一個”，讓房子實現(xiàn)“情人眼里出西施”的效果了。凸顯房子迷人處找對了買家，接下來要做的就是怎樣在買家眼里為房子增添魅力了。世上沒有完美的女子，你感覺一個女子很美，是因為你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此，要想將房子賣出好價錢，就要讓買家從心里喜歡你的房子，所以這就要發(fā)掘出房子的魅力點，并且讓這些魅力點深深地吸引住買家的心理視線。賣房時，若能對房子的魅力點即主要的增值因素進行突出的展現(xiàn)，定能讓房子在短時間內迅速升值。因此，房主需在了解房子的基礎上，在專業(yè)人士的協(xié)助下，抹去房子魚尾紋找出了房子的主要增值點之后，還應找出房子的主要抑值點，圍繞它們做一些改善性措施。這對房子的某些瑕疵可以產生有效的掩飾作用，從而提升房子的受歡迎程度。如：房屋若采光較差，可用重刷白墻、安裝鏡子的方法進行補救；房屋若通風較差，可適當在采光處擺放簡潔的綠色植物等。想要房子賣出好價錢，房主一定要從房子的細處著手，給買方留下好的印象。人抹去眼角的魚尾紋，馬上就會年輕漂亮許多――房子也是如此。升值潛力莫忽略一個人買房，不僅只是為了居家生活，同時也是一項投資，并且是一項數(shù)目不小的投資，因此，在房屋交易的過程中，房主應將房子的未來升值潛力當做一張重要的牌，來增加自己談判的砝碼。從房屋增值的角度入手，對自己的房子進行投資分析，用令人信服的數(shù)據(jù)，讓買家意識到他買到的不僅只是一套房子，更是一個在不斷長大的金元寶。這可以使買家對房產增值予以重視，在一定程度上減輕房價給買家?guī)淼男睦韷毫Γ龠M房屋快速成交。談判氣氛很重要談判是二手房交易中的一個關鍵環(huán)節(jié)。對于賣家來說，談判的目標只有一個：將房子賣出好價錢，并且盡快地賣出去。要想實現(xiàn)這個目標，房主在談判中需要學會一個溝通的技巧：把房子變成買家的心靈雞湯。因此，在陪伴買家看房和交易談判的過程中，不應該就房子論房子，而應該站在家居生活的角度，對房子的主要增值點進行渲染。換句話說，讓買家看到的不是冷冰冰的房子，而是暖融融的未來家居生活情境。這樣一來，房子就變成了買家的心靈雞湯。買家因此會感覺到：你是站在雙方共同的立場上來進行平等的溝通。于是，他的談判立場也就會變得親近而靈活。雙方以這樣的立場進行溝通，交易無疑會順利許多，融洽許多。所以，把房子變成買家的心靈雞湯，受益的不僅是買家，更是房主。

房產證上面就有建筑面積.讓房產評估機構來測算建筑面積并進行評估也可以.委托中介就可以了,個人二手房出售沒有掛牌的.

8，房子的折舊率怎么算每年多少怎么估算二手房的價格

房子的折舊率: 出售房改房的成本價，按所售房屋的重置價格（即根據(jù)當年、當?shù)氐慕ㄖ夹g和工藝水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結構、式樣、標準、質量和效用的房屋所需的費用）結合房屋成新折扣評定房屋的合理價格。所購買房屋使用年限超過30年的，按30年計算其折扣；使用年限未超過30年的，按照有關規(guī)定計算其折扣，成本價售房年折舊率按2％計算，對于經過大修或設備更新的房屋折舊年限，按有關規(guī)定評估確定。估算二手房的價格: 第一，判斷裝修材料價格和人工費必須依據(jù)當前市場的價格，而不是裝修時的價格。很多二手房業(yè)主總是強調自己當初裝修時花了多少錢，但是建材的價格波動性很大，有的材料短時間就可能跌價大半，甚至被淘汰了。因此，購房者應當以當前建材市場銷售的價格為基準。當然，要準確估算裝修價格可能會有困難，購房者應當按照欲購房屋的裝修風格和用材，找?guī)准已b修公司去咨詢，讓他們提供適當?shù)膱髢r，以此作為估價的參考。第二，按照一般的裝修市場慣例，裝修折舊按5年制計算，折舊方法為第一年10％、第二年20％的遞進折舊法計算。一般超過5年以上的裝修，其價格可以忽略不計。通過上述方法，購房者可以大致估算出需購房的裝修價格，將裝修價從房屋總價中剔除，再與同類型的毛坯房進行比較，就很容易看出該套二手房房價的高低。

你好，沒有折舊率哈！五大因素影響房價高低在二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響最為關鍵。首要因素:位置、地段。例如邁皋橋附近與市中心二手房價格可相差超出2000元左右/平方米，而江北的二手房與江寧的二手房價相比，也能產生1500元左右/平方米以上的落差。第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。在同一地段，修建年代越近，配套設施越齊全，小區(qū)管理越到位的二手房，價格自然也就越高。由此產生的房屋差價每平方米甚至可達到2000元左右。第三因素:戶型朝向。據(jù)陳經理介紹，坐北朝南這樣的戶型是普遍受歡迎的。而同一棟樓里最東頭的房子，因不僅能避免西曬，而且還能多出一扇窗戶，使房間更加明亮從而更受人們追捧。這種同等戶型不同朝向的二手房價格也有大約200元/平方米的落差。第四因素:房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響大約在每平方米幾百元，同時對于房屋的出售速度也有著一定的影響。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。第五因素:也是較關鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結構房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。賣房前先自行估價日常生活中，市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而遭受經濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結構，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層3%；朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點中小學15%；電梯，有電梯的二手房相對同質量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。請專業(yè)評估師合理估價由于估價是一個很復雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。若評估人員沒有豐富的實踐經驗，就無法結合眾多修正價格的因素做出準確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢、土地使用權年限；房屋新舊程度，裝修，設施設備，樓層，朝向……這些復雜瑣碎的細節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。因此，以上涉及到的有關數(shù)據(jù)僅作為一個參考。世界上沒有兩個完全一樣的房地產，更沒有兩個完全一樣的住宅。而對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結構、戶型平面布局以及面積大孝采用的建筑材料、建筑設備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標準也存在很大差異，因此，可謂是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應房地產現(xiàn)場查勘情況的詳細程度以及搜集相關資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權益的砝碼。

9，如何評估房產

評估方法成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。假設開發(fā)法對于一個未完成的房地產開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

可以找專業(yè)的評估團體，來進行評估。評估費按面積收錢

1接受估價委托2明確估價基本事項3擬定估價作業(yè)方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對象6選定估價方法進行計算7確定估價結果8撰寫估價報告9估價資料歸檔。　　　怎樣選擇評估機構根據(jù)有關規(guī)定，“申請設立房地產價格評估機構，必須具備一定數(shù)量的房地產估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本”。具有經營資格的估價機構，由房地產管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經營業(yè)績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構可承攬業(yè)務的地域范圍及價值數(shù)額不同。如果您想選擇房地產評估機構，除了要查驗其經營資格外，還應要求評估事務所出示等級資質證書，根據(jù)等級可以對該事務所的業(yè)務水平有個大概了解。由于各評估機構的業(yè)務發(fā)展方向、工作經驗、人員素質有一定差異，因此要委托信譽較好的機構。

涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由當?shù)厝嗣裾康禺a行政主管部門的估價機構承辦。其他房產評估，可委托房地產估價機構或房地產估價事務所進行。房產評估流程：1、當事人申請估價，與估價機構簽訂委托協(xié)議書；2、估價機構審查證件、資料等，受理估價申請；3、制訂估價方案，現(xiàn)場勘估；4、估價機構或估價事務所簽署意見、蓋章簽字，書面通知當事人。房產評估方法：房產評估人員運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。《城市房地產市場評估管理暫行辦法》第六條房地產市場估價，當事人可委托房地產估價機構或房地產估價事務所進行。但涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由當?shù)厝嗣裾康禺a行政主管部門的估價機構承辦。第八條委托的房地產市場估價，委托人應和估價機構或估價事務所簽訂房地產估價委托協(xié)議書。第九條房地產市場估價，必須遵守有關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，嚴格執(zhí)行價格標準和估價程序，實行現(xiàn)場評估，按質論價。第十條房地產市場估價應當依照下列程序進行：（一）申請估價。當事人應當依照本辦法第六條的規(guī)定，向估價機構或估價事務所遞交估價申請書。估價申請書應當載明下列內容：1．當事人的姓名（法人代表）、職業(yè)、地址；2．標的物的名稱、面積、座落；3．申請估價的理由、項目和要求；4．當事人認為其它需要說明的內容。估價申請書應當附有標的物的產權證書和有關的圖紙、資料或影印件。（二）估價受理。估價機構或估價事務所收到估價申請書后，應當對當事人的身份證件、標的物產權證書及估價申請書進行審查。對符合條件者，交由估價人員承辦。每個估價項目的承辦，不得少于兩名估價人員。（三）現(xiàn)場勘估。承辦人員應當制訂估價方案。到標的物進行實地勘丈測估，核對各項數(shù)據(jù)和有關資料，調查標的物所處環(huán)境狀況，并做好詳細記錄。（四）綜合作業(yè)。承辦人員應綜合各種因素進行全面分析，提出估價結果。書面估價結果應包括以下內容：1．估價的原因，標的物名稱、面積、結構、地理位置、環(huán)境條件、使用情況，所處區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展前景，房地產市場行情；2．標的物及其附著物質量等級評定；3．估價的原則、方法、分析過程和估價結果；4．必要的附件。包括估價過程中作為估價依據(jù)的有關圖紙、照片、背景材料，原始資料及實際勘測數(shù)據(jù)等；5．其它需要說明的問題。估價結果書應由承辦人員簽名。第十一條估價結果書由承辦估價業(yè)務的估價機構或估價事務所簽署意見并加蓋單位公章后，書面通知當事人。按本辦法第六條規(guī)定由房地產估價機構承辦的估價業(yè)務，其估價結果是國家和地方政府有關房地產稅費、確定房地產損失補償或賠償金額的依據(jù)。估價結果書應制成若干副本分送有關部門。《中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范》5．1 估價方法選用5．1．1估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。5．1．2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。5．1．3根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。5．1．4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。5．1．5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。5．1．6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5．1．7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。5．2市場比較法5．2．l運用市場比較法估價應按下列步驟進行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行區(qū)域因素修正 7進行個別因素修正；8求出比準價格。5．3收益法5．3．1運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當?shù)馁Y本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。5．4成本法5．4．1運用成本法估價應按下列步驟進行：1搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2估算重置價格或重建價格；3估算折舊；4求出積算價格。5．5假設開發(fā)法5．5．l 運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行： l調查待開發(fā)房地產的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計開發(fā)建設期； 4預測開發(fā)完成后的房地產價值； 5估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費； 6進行具體計算。5．6基準地價修正法5．6．1運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行： 1搜集有關基準地價的資料； 2確定估價對象所處地段的基準地價； 3進行交易日期修正； 4進行區(qū)域因素修正； 5進行個別因素修正； 6求出估價對象宗地價格。

10，房地產市場定價策略有哪些

有以下定價策略: 一、房地產定價方法價格是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。（一）成本加成定價法將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10％，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產商品，即得到單位面積平均售價，再根據(jù)每一單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價。成本是開發(fā)項目的全部成本，包括開發(fā)成本以及經營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據(jù)充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。（二）競爭價格定價法競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產商品這樣高價格的產品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由于房地產商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產品或附近區(qū)域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據(jù)相近產品或附近區(qū)域競爭狀況而確定經營房地產的價格。在競爭激烈時，若條件相當?shù)膬勺诜康禺a，定價較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優(yōu)勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發(fā)經營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發(fā)經營成本。（三）顧客感受定價法這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。當購房者對某開發(fā)公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產商品的開發(fā)公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什么在同一個城市里，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當?shù)囊恍┬^(qū)，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產商品的開發(fā)商的社會信譽有關，也與該項房地產從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據(jù)并進行定量計算，所以，盡管房地產和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿，但房地產的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。（四）加權點數(shù)定價法預售房屋的定價，通常采用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據(jù)以對不同房屋進行定價，稱為加權點數(shù)定價法。樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統(tǒng)一的標準，因此運用該方法時，應當根據(jù)調查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規(guī)律：朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價：一般情況下，辦公經營面積集中且達到一定規(guī)模或是住宅單元面積較大時價格可適當提高。設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產項目內某些特別差的單元，可能需要降價銷售。（五）舊房定價方法舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價格，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低價格，舊房交易前，通常需要經過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當提高價格。二、房地產定價策略（一）價格折扣與折讓策略 1.現(xiàn)金折扣。購買者如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，公司則給予現(xiàn)金折扣。房地產銷售中，一次性付款可以給予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn)。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發(fā)生呆賬的風險。2.數(shù)量折扣。顧客大量購買時，則予以價格上的優(yōu)待。這是公司薄利多銷原則的體現(xiàn)，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經營成本，及早收回投資。但房屋價格高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵大量購買然后給予折扣的形式來銷售，因此，這里的”數(shù)量“則需要慎重確定。更多數(shù)量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現(xiàn)機構購買的情況），但一旦如此，通常可以通過談判獲得更高的折扣。（二）單一價格與變動價格策略單一價格即不二價，無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優(yōu)惠、贈品，則對每一顧客皆一視同仁。變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價，或者買方與賣方的特殊關系造成。房屋價格能達到不二價的公司很少，一般幾乎都是”變動價格“，盡管有時這種變動從單位價格來看可能并不高，但從總價來看，情況就不一樣了。（三）”特價品“定價策略使少數(shù)產品以非常廉價的姿態(tài)出現(xiàn)，來吸引消費者購買。所謂”特價品“在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶，即所謂”廣告戶“，如廣告中常見的所謂”起價“××元。（四）心理定價策略傳統(tǒng)的心理定價策略亦稱奇數(shù)定價。根據(jù)心理學家對消費者購買心理之研究調查，同一件產品當標價49元時，不但銷量遠大于標價50元的產品，甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產定價。現(xiàn)代心理定價還有其他一些新的表現(xiàn)，如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米1998元這類定價。（五）非價格競爭策略價格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產營銷中，也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略，如在相鄰同檔次的項目中，一方不通過價格調整，而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費等來吸引顧客。三、房地產價格調整（一）房地產價格調整類型在房地產營銷過程中，基于市場情況的變化以及企業(yè)自身目標的調整，需要對房地產價格進行調整，其類型無非是降低價格或提高價格。 1.降低價格。當賣方面I臨銷售停滯不前、同業(yè)競爭極為激烈時，經常需要做降價的考慮。降價終將引起同業(yè)間的摩擦與價格戰(zhàn)，但卻是不得已而為之的。降低價格的另一個原因是生產能力過剩，產量過多，資金占用嚴重，而增加銷售力量、改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉不靈，企業(yè)無法進一步擴大業(yè)務。于是一些房地產企業(yè)放棄”追隨領導者的定價“的做法，而采用”攻擊性定價“的方法，以便提高銷售量。有時企業(yè)為了獲取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產成本又會因銷售量的增長而下降。 2.提高價格。提價會引起消費者及中間商的不滿，但有時在外部環(huán)境劇烈變化時，房地產企業(yè)為了生存也不得不提價。例如由于通貨膨脹，成本高漲，但生產率無法提高，許多企業(yè)不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。（二）房地產價格調整的方法 1.直接的價格調整。直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來說，價格上調，是說明物有所值，買氣旺盛。對于這樣的正面消息，發(fā)展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進行大張旗鼓的宣傳，并由此暗示今后價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，價格下調，則說明產品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經濟低迷，整個市場不景氣。應該說，除非萬不得已，房地產發(fā)展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優(yōu)惠，以維護其正面形象。直接的價格調整有以下兩種方式。（1）調整基價。基價的調整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調或下降，因為基價是制定所有單元價格的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應對。（2）差價系數(shù)的調整。房地產實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系數(shù)來確定不同套、單元的價格，各套、單元價格則是由房屋基價加權所制定的差價系數(shù)而計算的。但每套、單元因為產品的差異性而為市場所接納的程度并不會和我們原先的預估相一致。在實際銷售中，有的原先預估不錯的實際上并不好賣，有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。差價系數(shù)的調整就是根據(jù)實際銷售的具體情況，對原先所設定的差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數(shù)再調高一點，不好賣單元的差價系數(shù)再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應市場對不同產品需求的強弱反應。 2.調整付款方式。付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調整是較為隱蔽的。分析付款方式的構成要件，可以發(fā)現(xiàn)，付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對價格的調整也就是通過這三大要件的涮整來實現(xiàn)的。（1）付款時間的調整：是指總的付款期限的減少或拉長，各個階段付款時間設定向前移或向后靠。（2）付款比例的調整：是指各個階段的付款比例是前期高、后期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的調整：如”免息供樓“、”首期零付款“等策略實際上是利息調整的例子。

成本定價市場定價對比定價

1.忍耐力忍耐是最不容易做到的，做過銷售的人都知道，剛開始一個客戶沒有的時候你要忍耐。曾看到過很多剛踏入銷售行業(yè)的人半途而廢都是不能堅持的結果，可能你需要忍耐一個月、半年甚至一年才開始積累到一些客戶，你的業(yè)績和收入才能相應的提高，因此如果你是機會主義者千萬不要去做銷售。在銷售過程中仍然需要忍耐。和客戶約好的時間，你準時到達，可是客戶臨時有事或者正在開會，你應該如何？忍耐，不然你必定失去這個客戶。早年前我也做過敲門銷售，一棟29層的樓，每層8戶人家，從下“掃”上去，見門就敲，結果是20%的人對你的敲門極端反感，門沒開就要你“滾”；40%的人不是很耐煩，開門告訴你“快走”；30%的人反應平淡，說“我不需要”，只有10%人能夠有耐心聽你介紹完你的產品，而且還不一定購買。沒有忍耐力做的下去嗎？2.自控力很多時候銷售人員是單兵作戰(zhàn)的，銷售人員每天要去開發(fā)客戶等，這些都不可能完全在領導的監(jiān)督下進行，企業(yè)唯一的控制方式就是工作日報表，以及每天開會匯報個人的工作狀況，可是如果真想偷懶是非常容易的，比如故意去較遠的客戶那里，路上可以休息；本來半小時談完，結果謊稱談了三小時等等，這種方式除了損害企業(yè)的利益，更重要的也是阻礙自身的發(fā)展。3.溝通力溝通是銷售人員的必不可缺的能力，溝通含有兩層含義：一是準確的采集對方信息，了解對方真正意圖，同時將自身信息也準確傳達給對方，二是通過恰當?shù)慕涣鞣绞剑ɡ缯Z氣、語調、表情、神態(tài)、說話方式等）使得談話雙方容易達成共識。4.觀察力觀察不是簡單的看看，很多銷售人員的第一堂課就是學會“看”市場，這個看不是隨意的瀏覽，而是用專業(yè)的眼光和知識去細心的觀察，通過觀察發(fā)現(xiàn)重要的信息。例如到賣場逛逛一般人可能知道什么產品在促銷，什么產品多少錢，而專業(yè)的銷售人員可以觀察出更多信息。你有沒有注意到別人賣的好的產品是因為什么？價格、贈品、包裝……用的什么贈品？什么材料？怎么制作的？包裝做得很好，好在哪？顏色、造型、材質、可以有別的用途（比如食品的包裝，用完了可以當罐子）。競爭品牌又有哪些促銷活動？具體的時間段？活動的具體形式，有哪些參與方式？賣場內的競爭品牌的廠家從28家增加到29家，增加的是哪個廠家，是否對我們有潛在的威脅？它的主要產品和價格定位如何？……太多的信息需要你仔細的觀察，很多銷售人員在對其培訓了很久以后，要他去“看”市場，仍然不能得到有用的信息，那我只能說，你不適合銷售這個工作。銷售人員也是每個企業(yè)的信息反饋員，通過觀察獲取大量準確的信息反饋是銷售人員的一大職責。 5.分析力分析與觀察密不可分，觀察得到信息，分析得出結論。看貨架的產品分布你能分析出什么？放在最好的陳列位置上的要么就是銷售最好的品種，要么就是該廠家此時的主推產品；通過生產日期進行分析，生產日期越近說明該產品的銷售與流轉越正常，生產日期過久說明該產品屬于滯銷狀態(tài)；通過價格進行分析，價格較以前下調幅度較大說明該產品受到競爭產品的壓力過大，銷售狀況不理想，價格上浮較大，該產品的原材料市場整體價格上揚，導致產品成本驟增，或者該產品市場屬于供不應求的狀態(tài)。這些間接信息必須通過慎密的分析才能得到。同樣在與客戶的談判當中你是從對方言談舉止流露出的信息分析對方的“底牌”和心態(tài)，例如進場談判，買手給你報了個價，作為銷售人員肯定不是一口答應，分析對方說話的神情語調，用話語刺探，然后分析出是否有壓低價格的可能，空間幅度多大等。 6.執(zhí)行力執(zhí)行能力體現(xiàn)的是銷售人員的綜合素質，更是一種不達目標不罷休的精神。銷售人員在執(zhí)行計劃時常常會遇到困難，這時你如果只會說“經理這個事太難了，做不了”。那么你的領導也只能說“好，那我找能夠完成的人來做”。沒有困難的事情稱不上是任務，人人都可以完成的事也體現(xiàn)不出你的價值。某市有家大型連鎖a賣場，a賣場在全市有十幾個賣場，對于占領該市的終端市場極為重要，b公司決定讓銷售人員張某搞定這件事，在張某接手前已經有幾個優(yōu)秀的銷售人員敗下陣來，原因是該賣場在當?shù)厥橇闶蹣I(yè)老大，所以一向霸道，沒有熟人關系進場費用開價很高，而且不給還價的機會。但公司要求在“合理”的費用下進場，如何把這個命令執(zhí)行下去？張某接到任務寢食難安，如果該任務完成，升遷是順理成章的事，但完不成任務公司同樣會覺得他“能力不夠，無法執(zhí)行公司的計劃”。接下來，張某去拜訪a賣場的采購經理黃某幾次，等了很長時間連面都沒見到，他知道這是對方故意不給他任何壓價的機會，逼迫他同意苛刻的條件。張某此時轉而從黃某下屬了解到黃某的妻子在一家銀行工作，他找到一個做保險的朋友以推銷保險為由主動認識黃某的妻子，再介紹張某與黃某妻子認識，然后通過給小孩子買禮物等手段拉近距離，時機成熟后才由黃某妻子引薦給黃某，黃某深感張某的用心良苦，最后張某順利完成任務。這種例子在銷售工作中并不少見。因此執(zhí)行不是要銷售人員去找到事情的原因，而是要你想盡辦法達到結果。結果才是你的領導們最關心的，也是你能力的體現(xiàn)。 7.學習力作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛，從營銷知識到財務、管理以及相關行業(yè)知識等等，可以說銷售絕對是“綜合素質”的競爭，面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的。僅以銷售技巧為例，從引導式銷售到傾聽式銷售，繼而提問式銷售直至顧問式銷售……銷售技巧不斷變化翻新，作為優(yōu)秀的銷售人員只有掌握各種銷售技巧才能在競爭中勝出。當然銷售人員需要學習的遠不止銷售技巧，并且還必須具有舉一反三的能力，因此沒有良好的學習能力，在速度決定勝負、速度決定前途的今天勢必會被淘汰。

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