公寓等商業(yè)地產(chǎn)是很少有人進(jìn)行投資的，已經(jīng)有城市開(kāi)始質(zhì)疑公寓這種商住兩用房產(chǎn)的合理性。公寓等商住兩用的房產(chǎn)投資大多數(shù)的情況下只能依靠租金獲取收益為什么這么公寓等商業(yè)投資應(yīng)當(dāng)遵循“有用再買(mǎi)”的原則，房?jī)r(jià)漲房租降的情況很普遍，感謝邀請(qǐng)回答這個(gè)問(wèn)題，對(duì)于公寓等商業(yè)房產(chǎn)的投資我一直都是保持著一種謹(jǐn)慎的態(tài)度，為什么這么說(shuō)。

1、公寓投資靠譜嗎？公寓投資的回報(bào)率是怎樣的？

我是13年買(mǎi)下杭州的一Loft小公寓，50平，貸了一半，每個(gè)月月供3000多一點(diǎn)，拿到房就是現(xiàn)房了，隔斷打完，上下將近100平，很快就租出去了，租金比房貸多幾百塊。后來(lái)手頭寬裕了點(diǎn)，就把剩余的那點(diǎn)貸款還掉了，雖然租金并不算高，一年4萬(wàn)多塊。前段時(shí)間杭州飛漲，商住并沒(méi)有漲那么厲害，但是，一想到杭州是我喜歡的城市，將來(lái)老了在杭州也有個(gè)落腳點(diǎn)，依然感覺(jué)很開(kāi)心。

2、商業(yè)中心的公寓房值得投資嗎？50萬(wàn)總價(jià)月租3000左右，重點(diǎn)是二手，值得投資嗎？

感謝邀請(qǐng)回答這個(gè)問(wèn)題，對(duì)于公寓等商業(yè)房產(chǎn)的投資我一直都是保持著一種謹(jǐn)慎的態(tài)度，為什么這么說(shuō)？原因就是因?yàn)樯虡I(yè)房產(chǎn)出售的時(shí)候需要繳納的稅費(fèi)太高了，基本上占據(jù)了凈收入的40%左右。很少有投資者投資商業(yè)房產(chǎn)后選擇出售的，大多都是用來(lái)出租來(lái)收取租金，那么50萬(wàn)總價(jià)月租3000左右二手公寓可以接手嗎？借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

目前公寓等商住兩用的房產(chǎn)投資大多數(shù)的情況下只能依靠租金獲取收益為什么這么說(shuō)？除去說(shuō)很早以前購(gòu)置的商業(yè)房產(chǎn)（至少5年前），房?jī)r(jià)經(jīng)歷了幾波上漲那么這個(gè)時(shí)候或許會(huì)有朋友選擇出售，畢竟有那么高的收益，但是對(duì)于目前來(lái)接收二手公寓來(lái)說(shuō)就需要仔細(xì)算一本帳了。幾點(diǎn)愚見(jiàn)：第一、未來(lái)公寓的升值空間有多大？這點(diǎn)要仔細(xì)考慮，

對(duì)于房產(chǎn)有所了解的朋友應(yīng)該知道，公寓的價(jià)格一般比同區(qū)域的住宅價(jià)格要低很多，除去是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)年限的因素外，更重要的是商業(yè)房產(chǎn)背后所享受的資源是無(wú)法與住宅相匹敵的，比如：教育、落戶(hù)等。這樣就會(huì)阻礙公寓等商業(yè)地產(chǎn)的升值空間，簡(jiǎn)單理解公寓等只能滿(mǎn)足辦公和居住需求，其他的附加價(jià)值很少，尤其是在如今很多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于基本穩(wěn)定的情況下，包括公寓在內(nèi)的所有房產(chǎn)都不具備再次暴漲的可能性。

所以，如果要是購(gòu)買(mǎi)二手公寓首先考慮的就是未來(lái)其升值空間，第二、公寓等商業(yè)地產(chǎn)是很少有人進(jìn)行投資的，已經(jīng)有城市開(kāi)始質(zhì)疑公寓這種商住兩用房產(chǎn)的合理性。說(shuō)到底公寓其實(shí)就是鉆了政策的空子，在住宅和商業(yè)之間找到了一種“平衡”，但是這種平衡已經(jīng)在北京等城市得不到承認(rèn)了，未來(lái)會(huì)不會(huì)蔓延到二線(xiàn)等其他城市很難說(shuō)，或許會(huì)進(jìn)一步放松公寓的限制，或許會(huì)進(jìn)一步加緊管控。

這個(gè)是很難進(jìn)行判斷的，目前來(lái)說(shuō)無(wú)論是專(zhuān)業(yè)的炒房客還是普通的投資者基本很少有人進(jìn)行公寓等商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行炒作的，說(shuō)白了其升值空間和政策的不確定性是主要原因，第三、購(gòu)買(mǎi)公寓等商業(yè)地產(chǎn)出售的時(shí)候稅費(fèi)太高、首付比例高、貸款期限短等都是需要考慮的。上面提到的總價(jià)50萬(wàn)，我們按照當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)是30萬(wàn)來(lái)計(jì)算，也就是說(shuō)需要繳納的各種稅費(fèi)就是(50-30)*0.4=8萬(wàn)元（出售人獲得12萬(wàn)的盈利），

正常來(lái)說(shuō)這些稅費(fèi)是由出售方承擔(dān)的，這點(diǎn)需要注意！！當(dāng)然如果后期自己出售的時(shí)候也是這樣。而且購(gòu)買(mǎi)公寓需要的繳納50%以上的首付，且貸款只能是10年以?xún)?nèi)，這點(diǎn)自己都需要考慮到（尤其是需要注意剩余房產(chǎn)年限，別不能貸款），房產(chǎn)投資時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，蒙著眼隨便買(mǎi)房就能賺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去從2019年開(kāi)始到現(xiàn)在我一直都在說(shuō)，房產(chǎn)投資時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，過(guò)去蒙著眼隨便買(mǎi)房就能賺的時(shí)代已經(jīng)不存在了。

而且如今購(gòu)房所需要擔(dān)負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多，這點(diǎn)是需要所有購(gòu)房投資者需要注意的，幾點(diǎn)愚見(jiàn)：第一、公寓等商業(yè)投資應(yīng)當(dāng)遵循“有用再買(mǎi)”的原則，房?jī)r(jià)漲房租降的情況很普遍。經(jīng)常在一些購(gòu)房者口中聽(tīng)到，他們購(gòu)房投資的主要收益來(lái)源就是房租，說(shuō)句實(shí)話(huà)，購(gòu)房投資依靠房租收益的人實(shí)在是太多了，已經(jīng)有不少省會(huì)城市的房產(chǎn)處于供過(guò)于求的情況，這也是為什么很多城市的房?jī)r(jià)在漲，但是房租在降的主要原因。