如何按地價推測房價趨勢，如何根據(jù)賣地價估算房價

來源：整理時間：2023-03-18 03:44:36 編輯：今日頭條手機版

1，如何根據(jù)賣地價估算房價

出讓年限: 50年，可能是工業(yè)用地或商業(yè)用地！可能在4300左右每平米

如何根據(jù)賣地價估算房價

2，已知樓面地價如何測算房價

樓面地價的具體計算公式為：樓面地價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。也可以這樣理解：樓面地價是指單位建筑面積所分攤的平均的土地價格，簡單地可以理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價最真實地反映了建筑單價中所包含的單位土地成本價格。樓面地價的計算公式如下：樓面地價＝土地價格 / 規(guī)劃建筑面積＝土地單價 / 容積率備注：規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率

首先，房價不是測算出來的，受市場影響因素很大；第二，房價中包括：地價、建安成本、銷售費用、工程管理費、各種稅費、開發(fā)企業(yè)利潤等。第三，如果只是簡單的推算一下房價，可以借助一般的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。目前土地價格一般占房屋售價的30%-40%（本人業(yè)內(nèi)人士，該數(shù)據(jù)是根據(jù)經(jīng)驗得出的，不要聽信什么政府部門發(fā)布的）。個別項目可能會更低或更高，那就完全看項目本身情況了。

已知樓面地價如何測算房價

3，知道土地單價如何估算房地產(chǎn)價格

如果是嚴格的評估，還需要很多數(shù)據(jù)，例如貸款、稅費標準、建安成本等等如果是粗略估算，可以只考慮建安、20%左右的稅費

不知道你是想算你要買的房子的成本，還是要賣掉自己的房子，來計算價格。如果是你要買新房，要算開發(fā)商的成本，那告訴你一個粗略的算法。土地的總拍價，除以這個項目的總建筑面積得出一個每平方的樓面價，然后加上一平方四百元左右的建筑成本價，再加上百分之二十的管理成本價，然后加上百分之二十的利潤，就可以大約的算出底價了，這個只做參考，不是精確的，做到心中有數(shù)就行。如果你是要賣掉自己的房子，我覺得沒有必要去算了，看看你周邊人同樣的情況的出價多少就ok了，而且買賣的時候如果通過中介，那會直接幫你評估價格的。

房地產(chǎn)估價需要有豐富的經(jīng)驗和較高的專業(yè)水平。目前經(jīng)國家考核認定的房地產(chǎn)估價師很少為個人服務(wù)。對于普通的購房者來說，如果僅僅希望做個大略的評估，不妨分兩步走。首先需要確定評估的基準。在開始評估前，購房者不妨多收集幾個近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易，以此對市場行情有個大致的了解。當然，查詢大型中介的廣告報價，對了解行情也有些幫助。不過，能夠作為評估基準的數(shù)據(jù)，必須是現(xiàn)實的成交價格。其次，考慮以下三方面的因素對價格的影響。一是房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%；另外舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，"三小"套型小廳、小廚、小衛(wèi)扣減10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為-3%%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%；而朝向如無朝南窗則為-5%。二是環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點中小學區(qū)的為+15%。三是心理因素。如果不在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。

知道土地單價如何估算房地產(chǎn)價格

4，房地產(chǎn)價格評估的方法有哪些

1、成本法 (1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個因素進行指數(shù)量化,通過準確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結(jié)果較為準確。 3、剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 5、假設(shè)開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 6、基準地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整,最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 7、路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 2、市場比較法　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。 3、剩余法　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權(quán)價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 4、收益法　　不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 5、假設(shè)開發(fā)法　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 6、基準地價法　　針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 7、路線價法　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

5，房地產(chǎn)估價的方法主要有哪些

土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價。　　1．土地的分類。依據(jù)估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準地價修正法評估。　　2．影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。　?。╨）坐落位置；　?。?）面積大??；　　（3）形狀；　?。?）周圍環(huán)境；　?。?）土地權(quán)利狀況；　　（6）土地利用現(xiàn)狀；　?。?）規(guī)劃設(shè)計要求；　　（8）生熟地程度；　?。?）地質(zhì)、水文和氣象條件；　?。?0）其他。　　三、房地產(chǎn)估價的特點　　由于房地產(chǎn)及其價格構(gòu)成比較復(fù)雜，決定了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有許多特點，其中比較典型的特點如下：　　（一）房地產(chǎn)估價具有科學性　　房地產(chǎn)估價建立在科學的估價理論與方法的基礎(chǔ)之上，具有科學性。　　雖然房地產(chǎn)價格受多種因素影響，構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結(jié)出了房地產(chǎn)價格形成與變化的基本規(guī)律，這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。房地產(chǎn)估價的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎(chǔ)之上，又形成了一整套系統(tǒng)而嚴謹?shù)墓纼r方法及評估步驟，使房地產(chǎn)估價有章可循。另外，在房地產(chǎn)估價過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律，以及宏觀經(jīng)濟等有關(guān)理論和知識。因此，房地產(chǎn)估價雖然從現(xiàn)象上來看，是估價人員對房地產(chǎn)價格所作出的推測與判斷，但究其實質(zhì)并不是主觀臆斷，而是把房地產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。　　（二）房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性　　房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學嚴謹?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因為房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學公式就能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價在一定程度上具有藝術(shù)性，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：　　1．房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)驗。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務(wù)，估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗，才能作出準確合理的判斷。　　準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經(jīng)驗。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說，土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響；建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數(shù)值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價值與價格；另外，對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價和租金。　　準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時，還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗。　　2．房地產(chǎn)估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提，在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價過程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認識，有時會表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價師的超常眼力。　　房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大，對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。　　3．房地產(chǎn)估價需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中，另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性，保證委托人及有關(guān)當事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價過程中，涉及到準確核實待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應(yīng)的技巧。　　房地產(chǎn)估價體現(xiàn)出科學性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因為如此，有人將房地產(chǎn)估價定義為：為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的科學與藝術(shù)。　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)估價具有綜合性　　房地產(chǎn)估價的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面：　　1．房地產(chǎn)估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟等知識外，還應(yīng)該熟悉各行各業(yè)，尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。　　2．評估過程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于最有效利用狀態(tài)，以及未來的增值潛力等。　　房地產(chǎn)評估有時不僅包括有形資產(chǎn)（實物房地產(chǎn)），也包括無形資產(chǎn)。如在評估商業(yè)大樓及寫字樓時，商業(yè)信譽、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn)，在整體資產(chǎn)價值評估中必須重視。　　大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所占用的土地，還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。　3．房地產(chǎn)估價有時需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價有時需要估價師、結(jié)構(gòu)工程師，以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評估某些舊有房地產(chǎn)時，為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度，離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定；在運用假設(shè)開發(fā)法評估待建筑上地或待開發(fā)土地的價格時，有時需要勘察設(shè)計，在此基礎(chǔ)上才能對土地作出比較準確的估價。　　另外，房地產(chǎn)估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時，還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策，在評估土地的出讓價格時，還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些，也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價的綜合性特點。