深圳住宅價(jià)格上漲也是有自己的原因的。首先、深圳的寫字樓空置率比較高，這里面的原因是比較復(fù)雜的，深圳是一個(gè)對(duì)外貿(mào)易依賴度比較高的城市，也是我國外貿(mào)出口最大的一個(gè)城市，比如2019年深圳外貿(mào)出口總額就達(dá)到1.67萬億元，以前我曾經(jīng)聽中介說過，在深圳有幾個(gè)人炒房是比較厲害的，一個(gè)是福建的，一個(gè)是東北的，一個(gè)是揭西的，這些人最巔峰的時(shí)候所持有的房產(chǎn)也只不過是幾百套，比如目前淡水某一個(gè)開發(fā)商就靠投資房產(chǎn)起家，據(jù)說他曾經(jīng)投資過800多套房，而另一個(gè)東北人據(jù)說投資過1200套的房子，但這都是很多年前的事情了，因?yàn)槟菚r(shí)候深圳沒有限購，但是10年前開始深圳就已經(jīng)限購，一個(gè)人不可能買這么多套房的，即便他們能找到七大姑八大姨用他們名義來買房，但想要買1000多套也不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槟壳吧钲谝髠€(gè)人必須在深圳連續(xù)兩年交滿社保才可以買房。

1、為何深圳寫字樓空置率變高，住宅房價(jià)卻不斷上漲？

我覺得深圳寫字樓的空置率高跟住宅價(jià)格上漲并不矛盾，因?yàn)閷懽謽歉唐纷≌揪褪莾煞N不同性質(zhì)的東西。首先、深圳的寫字樓空置率比較高，這里面的原因是比較復(fù)雜的，最近兩三年時(shí)間，深圳寫字樓的空置率確實(shí)比以前高了不少，目前深圳的寫字樓總體空置率已經(jīng)超過20%左右，對(duì)應(yīng)的寫字樓的租金也出現(xiàn)了一定的下降，而深圳寫字樓之所以出現(xiàn)較高的空置率，這里面主要有幾個(gè)方面的原因。

第一、寫字樓供應(yīng)增加，過去幾年深圳大量新建了很多寫字樓，比如羅湖，福田，南山前海、后海都有大量的寫字樓，另外在龍崗中心城、寶安中心城、龍華、坪山、鹽田等其他區(qū)都有自己的寫字樓，特別是最近幾年，新入市的寫字樓是非常多的。前幾年深圳的寫字樓存量只有500多萬平方米，而到了2019年底深圳寫字樓存量面積已經(jīng)超過700萬平米，2019年全年，深圳甲級(jí)寫字樓累計(jì)新增供應(yīng)面積同比擴(kuò)大近五成，至107.7萬平方米，

而且目前還有大量的寫字樓在建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多的寫字樓投入到市場當(dāng)中。第二、金融業(yè)的影響，大家都知道深圳是我國重要的金融中心之一，這里面有大量的金融企業(yè)，金融業(yè)也是深圳的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，比如2019年深圳金融業(yè)增加值就達(dá)到了3667.63億元，單是金融業(yè)增加值就可以超過很多城市的GDP。而一直以來金融業(yè)都是寫字樓最主要的需求行業(yè)之一，但是過去兩年時(shí)間，隨著我國網(wǎng)貸、P2P行業(yè)的整頓，深圳有很多金融企業(yè)都關(guān)門了，所以導(dǎo)致大家對(duì)寫字樓的需求逐漸減少，

第三、外貿(mào)出口的影響。深圳是一個(gè)對(duì)外貿(mào)易依賴度比較高的城市，也是我國外貿(mào)出口最大的一個(gè)城市，比如2019年深圳外貿(mào)出口總額就達(dá)到1.67萬億元，但是最近兩年時(shí)間，受到國際貿(mào)易爭端的影響，再加上最近一段時(shí)間新型擴(kuò)張病毒疫情的發(fā)生，深圳的外貿(mào)出口受到了一定的影響，外貿(mào)行業(yè)對(duì)寫字樓的需求量也逐漸下降。第四、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的影響，

從2008年之后，深圳就開始大力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，重點(diǎn)發(fā)展一些先進(jìn)制造業(yè)和高端制造業(yè)，對(duì)應(yīng)的開始淘汰一些落后產(chǎn)業(yè)，以此騰龍換鳥。在這種背景之下，過去幾年有很多深圳企業(yè)都開始外遷到東莞，惠州，中山甚至是江西、湖南等其他地方，而企業(yè)的遷移不僅僅帶走的是大家對(duì)寫字樓的需求，還會(huì)把相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈也帶走，所以這在一定程度上也對(duì)深圳的寫字樓產(chǎn)生了一定的影響。

其次，深圳住宅價(jià)格上漲也是有自己的原因的，深圳作為我國四大一線城市之一，GDP規(guī)模位居全國第三，與之對(duì)應(yīng)的是深圳只有2000平方公里的管轄面積，在這么小的面積上，既要保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展使用的土地，又要保證實(shí)際管理的2000萬人口的住房需求。所以在土地矛盾越來越緊張的情況下，深圳最近幾年用于住宅開發(fā)的土地供應(yīng)是很少的，所以深圳的商品房也很少，目前全市商品房存量只有181萬套左右，

但在房子存量和房子供應(yīng)量都有限的情況下，深圳每年新增的人口卻很多，深圳目前仍然是我國人口凈流入最多的城市之一，比如2019年凈流入的人口就達(dá)到40萬左右，相當(dāng)于一個(gè)中型城市城鎮(zhèn)人口的數(shù)量了。正因?yàn)槿丝诒姸喽唐贩抗?yīng)量有限，所以導(dǎo)致深圳的房價(jià)一直處于上升的趨勢，在這種背景之下，很多資本又紛紛進(jìn)入到深圳樓市當(dāng)中，這進(jìn)一步加劇了房價(jià)上漲的動(dòng)力，

2、深圳的房子會(huì)掉價(jià)么？

深圳的房價(jià)會(huì)不會(huì)降下來？其實(shí)這個(gè)問題缺乏一個(gè)時(shí)效，5年內(nèi)？10年內(nèi)？還是多久多久？不過在筆者我看來至少在10年內(nèi)深圳的房價(jià)是不會(huì)降下來的，為什么這么說？我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：1、首先在2019年初，從深圳市財(cái)政年終結(jié)算會(huì)議獲悉，2018年深圳轄區(qū)一般公共預(yù)算收入突破9100億元，達(dá)到9102億元，增長5.5%，其中中央級(jí)收入5564億元，地方收入3538億元，這在全國大中城市中居于首位。