深圳住宅價(jià)格上漲也是有自己的原因的。首先、深圳的寫(xiě)字樓空置率比較高，這里面的原因是比較復(fù)雜的，深圳是一個(gè)對(duì)外貿(mào)易依賴(lài)度比較高的城市，也是我國(guó)外貿(mào)出口最大的一個(gè)城市，比如2019年深圳外貿(mào)出口總額就達(dá)到1.67萬(wàn)億元，以前我曾經(jīng)聽(tīng)中介說(shuō)過(guò)，在深圳有幾個(gè)人炒房是比較厲害的，一個(gè)是福建的，一個(gè)是東北的，一個(gè)是揭西的，這些人最巔峰的時(shí)候所持有的房產(chǎn)也只不過(guò)是幾百套，比如目前淡水某一個(gè)開(kāi)發(fā)商就靠投資房產(chǎn)起家，據(jù)說(shuō)他曾經(jīng)投資過(guò)800多套房，而另一個(gè)東北人據(jù)說(shuō)投資過(guò)1200套的房子，但這都是很多年前的事情了，因?yàn)槟菚r(shí)候深圳沒(méi)有限購(gòu)，但是10年前開(kāi)始深圳就已經(jīng)限購(gòu)，一個(gè)人不可能買(mǎi)這么多套房的，即便他們能找到七大姑八大姨用他們名義來(lái)買(mǎi)房，但想要買(mǎi)1000多套也不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槟壳吧钲谝髠€(gè)人必須在深圳連續(xù)兩年交滿(mǎn)社保才可以買(mǎi)房。

1、為何深圳寫(xiě)字樓空置率變高，住宅房?jī)r(jià)卻不斷上漲？

我覺(jué)得深圳寫(xiě)字樓的空置率高跟住宅價(jià)格上漲并不矛盾，因?yàn)閷?xiě)字樓跟商品住宅根本就是兩種不同性質(zhì)的東西。首先、深圳的寫(xiě)字樓空置率比較高，這里面的原因是比較復(fù)雜的，最近兩三年時(shí)間，深圳寫(xiě)字樓的空置率確實(shí)比以前高了不少，目前深圳的寫(xiě)字樓總體空置率已經(jīng)超過(guò)20%左右，對(duì)應(yīng)的寫(xiě)字樓的租金也出現(xiàn)了一定的下降，而深圳寫(xiě)字樓之所以出現(xiàn)較高的空置率，這里面主要有幾個(gè)方面的原因。

第一、寫(xiě)字樓供應(yīng)增加，過(guò)去幾年深圳大量新建了很多寫(xiě)字樓，比如羅湖，福田，南山前海、后海都有大量的寫(xiě)字樓，另外在龍崗中心城、寶安中心城、龍華、坪山、鹽田等其他區(qū)都有自己的寫(xiě)字樓，特別是最近幾年，新入市的寫(xiě)字樓是非常多的。前幾年深圳的寫(xiě)字樓存量只有500多萬(wàn)平方米，而到了2019年底深圳寫(xiě)字樓存量面積已經(jīng)超過(guò)700萬(wàn)平米，2019年全年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓累計(jì)新增供應(yīng)面積同比擴(kuò)大近五成，至107.7萬(wàn)平方米，

而且目前還有大量的寫(xiě)字樓在建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多的寫(xiě)字樓投入到市場(chǎng)當(dāng)中。第二、金融業(yè)的影響，大家都知道深圳是我國(guó)重要的金融中心之一，這里面有大量的金融企業(yè)，金融業(yè)也是深圳的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，比如2019年深圳金融業(yè)增加值就達(dá)到了3667.63億元，單是金融業(yè)增加值就可以超過(guò)很多城市的GDP。而一直以來(lái)金融業(yè)都是寫(xiě)字樓最主要的需求行業(yè)之一，但是過(guò)去兩年時(shí)間，隨著我國(guó)網(wǎng)貸、P2P行業(yè)的整頓，深圳有很多金融企業(yè)都關(guān)門(mén)了，所以導(dǎo)致大家對(duì)寫(xiě)字樓的需求逐漸減少，

第三、外貿(mào)出口的影響。深圳是一個(gè)對(duì)外貿(mào)易依賴(lài)度比較高的城市，也是我國(guó)外貿(mào)出口最大的一個(gè)城市，比如2019年深圳外貿(mào)出口總額就達(dá)到1.67萬(wàn)億元，但是最近兩年時(shí)間，受到國(guó)際貿(mào)易爭(zhēng)端的影響，再加上最近一段時(shí)間新型擴(kuò)張病毒疫情的發(fā)生，深圳的外貿(mào)出口受到了一定的影響，外貿(mào)行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求量也逐漸下降。第四、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的影響，

從2008年之后，深圳就開(kāi)始大力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，重點(diǎn)發(fā)展一些先進(jìn)制造業(yè)和高端制造業(yè)，對(duì)應(yīng)的開(kāi)始淘汰一些落后產(chǎn)業(yè)，以此騰龍換鳥(niǎo)。在這種背景之下，過(guò)去幾年有很多深圳企業(yè)都開(kāi)始外遷到東莞，惠州，中山甚至是江西、湖南等其他地方，而企業(yè)的遷移不僅僅帶走的是大家對(duì)寫(xiě)字樓的需求，還會(huì)把相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈也帶走，所以這在一定程度上也對(duì)深圳的寫(xiě)字樓產(chǎn)生了一定的影響。

其次，深圳住宅價(jià)格上漲也是有自己的原因的，深圳作為我國(guó)四大一線(xiàn)城市之一，GDP規(guī)模位居全國(guó)第三，與之對(duì)應(yīng)的是深圳只有2000平方公里的管轄面積，在這么小的面積上，既要保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展使用的土地，又要保證實(shí)際管理的2000萬(wàn)人口的住房需求。所以在土地矛盾越來(lái)越緊張的情況下，深圳最近幾年用于住宅開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)是很少的，所以深圳的商品房也很少，目前全市商品房存量只有181萬(wàn)套左右，

但在房子存量和房子供應(yīng)量都有限的情況下，深圳每年新增的人口卻很多，深圳目前仍然是我國(guó)人口凈流入最多的城市之一，比如2019年凈流入的人口就達(dá)到40萬(wàn)左右，相當(dāng)于一個(gè)中型城市城鎮(zhèn)人口的數(shù)量了。正因?yàn)槿丝诒姸喽唐贩抗?yīng)量有限，所以導(dǎo)致深圳的房?jī)r(jià)一直處于上升的趨勢(shì)，在這種背景之下，很多資本又紛紛進(jìn)入到深圳樓市當(dāng)中，這進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，

2、深圳的房子會(huì)掉價(jià)么？

深圳的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降下來(lái)？其實(shí)這個(gè)問(wèn)題缺乏一個(gè)時(shí)效，5年內(nèi)？10年內(nèi)？還是多久多久？不過(guò)在筆者我看來(lái)至少在10年內(nèi)深圳的房?jī)r(jià)是不會(huì)降下來(lái)的，為什么這么說(shuō)？我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：1、首先在2019年初，從深圳市財(cái)政年終結(jié)算會(huì)議獲悉，2018年深圳轄區(qū)一般公共預(yù)算收入突破9100億元，達(dá)到9102億元，增長(zhǎng)5.5%，其中中央級(jí)收入5564億元，地方收入3538億元，這在全國(guó)大中城市中居于首位。