地價如何對應房價，房地產價格影響因素及其對應政策研究

來源：整理時間：2022-12-06 20:55:06 編輯：今日頭條手機版

1，房地產價格影響因素及其對應政策研究

影響地產的主要是地價，財政政策和貨幣政策在金融危機下，地產行業的最致命的要害就是融資難引起的資金鏈斷裂，能實現多途徑徑融資是房地產行業的生存之道

房地產價格影響因素及其對應政策研究

2，簡述容積率樓面地價與房價的關系

在地皮價格一定的情況下，容積率越高，樓面價格就越低；房價要考慮的因素主要取決于房產的位置、地產商心理的預期和銷售的情況，樓面價格一般情況下只占總投資的20%左右，對房價沒有實質性的影響。1、樓面價=土地總價格和建筑面積的比值。2、其中建筑總面積=土地總面積乘以容積率。（由此可見，在土地面積一定的情況下，容積率與建筑面積正相關。一些樓盤的地下室不算容積率的面積）。3、無論是容積率還是樓面地價都不是房價的決定性因素，最終的決定性因素與廣告、商家的心理預期、樓盤的銷售情況、人力成本等有很大的關系。土地總價格要包含購買土地時產生的所有支出；容積率就是用實際建筑的總面積/土地面積，比如在一萬五千平方的土地上建18000平方的房子，那么它的容積率就是1.2。假設一個小區土地價格為80萬/畝,容積率為2的話,兩種方式得出樓面價：樓面地價=800000*0.002/2=800元/平方米（0.0015畝是1平方米）。樓面地價=800000/（666.6*1.5）=800元/平方米（一畝約666.7平方米）

簡述容積率樓面地價與房價的關系

3，DNF沼澤爆東西規則記住不是規律

任何房間都會爆，只有祝福房間爆CC防具不是祝福也會爆粉，火屬性可以出流星，我在暗屬性出過40粉拳套（暗屬性攻擊）對應房間只會出對應屬性CC武器和粉武器

DNF沼澤爆東西規則記住不是規律

4，什么是樓面地價地價和房價之間之間的關系

樓面價是什么？樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。樓面地價＝土地總價÷規劃建筑面積＝土地單價÷規劃容積率；規劃建筑面積＝土地面積×容積率；容積率=地上建筑總面積÷規劃用地面積。樓面價與房價有什么關系呢？一般來說，房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值。即房價：土地價格＋建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。同事房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、凈利潤、管理費及開發費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。據推算，土地成本占房地產開發成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發成本的60%左右甚至更高。樓面價格和銷售價格有什么關系？樓面價格說白了只是開發商的一個成本核算的一個數據，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個大概的算法，樓面價格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規律。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低！如果拿地成本較低而項目開發周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。最終房價如何要看整個房地產市場的發展以及開發商對于樓盤的定位和其他項目成本。小城市土地價格低，建安成本占據比例高，銷售價格是樓面價3到5倍也屬于正常，大城市土地價格高，建安成本占據比例低，銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高利潤，因此關于房價和樓面積價之間的關系，要通過具體地區，具體分別，需要周邊參考價格來綜合分析，才會得出最低售價范圍是多少！

5，如果一個城市房價是1平方1萬塊那在這個城市中上產的收入是多少

兩萬月收入

你好！房價跟收入總水平有一定相關性，但并非一一對應，沒法只用這么一個條件來推算。僅代表個人觀點，不喜勿噴，謝謝。

6，土地價格和房價有何關系

開發商建房前期拿地的時候會有一個地價，在建設房屋后出售的時候也需要考慮到地價和房屋建設成本等得出最后的房價，那么樓面地價與房價什么關系呢?樓面地價與房價是包含關系，房價包含樓面地價。樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面地價是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本，稅費成本，營銷成本等，根據這些成本費用，我們基本上就可估算出一個項目的成本價格是多少，最終售價大約會在什么范圍。最終售價=樓面地價+建筑成本價+開發商利潤。一般樓面地價和建筑成本價都是相對透明的，購房之前，以你的預期價格與售樓部給出的房價做一個對比，就能更加明確該項目的房子是否值得購買。影響房價的基本因素房價=土地成本+建設成本+稅費成本+銷售管理成本+開發商利潤。影響房價構成的因素的很多，按照重要程度可以歸結為三類，分別是基礎因素、增值因素以及不確定因素。其中基礎因素是指影響房價的最根本的因素。需要明確的是，開發商之所以要拿地建房，就是為了盈利。那么，土地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費、利潤就構成了房價的基本因素。一般情況下，以上這些因素都是固定的，通過各自占比就可以計算出一個新樓盤的房價。需要說明的，由于各個城市關于房地產開發的政策不同，基礎因素之間也是有差異，尤其是土地成本和稅費，變化較大，這也直接導致了各個城市房價的差異很大。開發商建房子首先要有土地，這就構成房價的第一部分，也是重要組成部分，即土地成本，約占房價的30%-40%;其次是建安成本，從打地基到最后全裝修綠化，包括人工成本，大約占房價的30%-40%;然后開始交稅，營業稅、契稅、所得稅、印花稅等各種稅費，加起大約占12%-15%;最后一塊就是給到開發商的利潤，一般占房價8%-15%。1、土地購買成本：建房子第一要素便是土地，開發商往往需要繳納一筆費用，及土地出讓金，來獲得土地的使用權。2、房屋建設成本：建設成本大約占房價的30%40，是指房子建筑成本、設施設備安裝成本，包括：鋼筋、水泥、磚瓦、管線、電梯、人工費等等。3、房地產相關稅費。4、銷售管理成本：各開發商水平不一，銷售管理成本占10-15%，包括開發商經營成本、廣告宣稱、營銷代理、其他費用等。5、開發商利潤：一般來說，開發商利潤占房價8-19，與開發商操盤能力及規模有關。據統計顯示，2017上半年80家上市房企平均凈利潤達到11.5%。

7，什么是基準地價宗地地價

基準地價是政府對城鎮各級土地或地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權的平均價格，是分用途的土地使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途的法定最高出讓年期。基準地價由政府組織或委托評估，評估結果須經政府認可。宗地地價是指具體宗地在某一期日的土地使用權價格。

8，土地出讓金與房價上漲有關系嗎如何規范財政收入秩序

是的，說明地方財政的財政收入比較單一，所以地方政府不愿使房價回歸到合理的價位。

土地出讓金是根據房交所的過戶價格來征收的，它與市場價格沒有關系，如果你想了解你的房子過戶時需要交的土地出讓金可以去房交所咨詢你房子在房交所被評的幾級地，對應的各個等級的價格希望能幫到你！

9，資產評估中地價指數修正怎么計算

(1)基準地價修正法基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系數∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和K2——年期修正系數(2)成本逼近法成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益(3)市場法市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

1997年1月至1998年1月地價上漲4%，平均每月上漲幅度為4%/12=0.333%，1998年9月地價指數為100+0.333%×21=106.993（1997年1月至1998年9月為21個月），同理1998年10月為100+0.333%×22=107.326（1997年1月至1998年9月為22個月）

1、先說一下1997年1月到1998年1月上漲4%，月漲率是怎么算出來的。這期間是12個月，假設月漲率是x，則（1+x)12=1.04% 則X=0.327%2、1997年1月到1998年9月為20個月，則1998年9月的地價指數為：100*（1+0.327%)20=106.755同樣，1998年10月的地價指數為：100*（1+0.327%)21=106.755=107.096注：21是在指數的位置上。可能取位數的不同有些許誤差

10，房地產拍賣底價如何確定

最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內容>摘要：隨著社會改革的不斷深入，商品拍賣也成為市場經濟發展的關鍵，并在市場發展中發揮出了重大的作用，尤其是近些年拍賣產品的種類不斷增加，更有很多房地產企業參與到拍賣當中，而對房地產拍賣底價的評估也成為房地產拍賣的關鍵，因此，相關的會計人員必須盡職盡責做好拍賣底價的評估工作。關鍵詞：房地產拍賣底價評估前言拍賣的房地產項目與正常的商品房之間有著很大的區別，近些年房地產項目的拍賣發展越來越快，相互之間的差異性也越來越大，其中拍賣底價的評估是正常房地產出售所不具備的，而且，拍賣底價的評估對房地產的拍賣具有至關重要的影響，下面進行詳細的分析。一、房地產拍賣底價評估報告應遵循的原則房地產拍賣過程中，底價評估報告極為關鍵，而且，會計人員在對房地產拍賣底價評估報告擬定的過程中，其合理性將直接影響著房地產拍賣底價評估的有效性，因此，會計工作人員在擬定房地產拍賣底價評估報告的過程中，需遵循著以下幾方面原則。①房地產拍賣的底價不允許隨意更改；②房地產拍賣底價的確定，需要由專業的法定房地產評估機構來完成，而且，在這個過程中要求評估人員需嚴格按照法定程序進行；③評估機構人員應充分掌握房地產拍賣底價對房地產整個拍賣過程的重要性，不僅僅是作為起拍價的重

房地產拍賣底價確定　　1、拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產拍賣底價。　　2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產估價規范要求，準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響有關。　　3、盡可能多地收集房地產拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同;整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。　　4、評估報告一定要披露被拍賣財產存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產一般都經過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年;有的欠交水電費、物業管理費;有的有租約限制;有的涉及另外的訴訟;有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產存在的瑕疵加以披露，并根據影響大小對被拍賣財產的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。　　5、要注意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的受償人(一般是抵押權人)總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現，收回現款;司法機關出于盡快結案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產所有人(敗訴方)的合法權益的保護，特別是當被拍賣財產所有人還有其他財產時其意義更加明顯。

一件拍賣品能否成功的拍賣與其底價即保留價的確定至關重要。眾所周知，即使是一件珍貴緊俏的物品，若底價奇高，也是很難賣的出去，正所謂“曲高和寡”。若底價極低，則會損害委托人的利益。房地產作為拍品亦如此。要確保拍賣成功，就必須在實施拍賣前，科學合理的確定拍賣底價。那么，如何做到科學合理的確定房地產拍賣底價呢？結合自己從事房地產拍賣的實踐活動和房地產特性，從以下幾個方面做粗淺的闡述。　　實地勘察，洞察瑕疵在確定房地產拍賣底價方面有的采取委托估價機構評估確定，有的根據委托人的意見確定，有的則采取委托人與拍賣人協商確定。總之，不管采取何種方式確定拍賣底價，都要求拍賣師對拍賣房地產了如指掌，對其價值和市場價格做到心中有數，要做到這一點就要求拍賣師必須親自進行實地勘察。主要做好以下幾方面的工作。　　1．文繪制草圖，查看四至界點，建筑面積，結構，層數，用途，看產籍檔案、所有權證與實物三者是否完全相符。　　2．分部分項進行測查，鑒定成新，對基礎、主體、屋面及內外裝飾、設施等損壞程度做詳細記錄，以掌握構成拍賣房地產的價格的內在要素狀況和瑕疵。　　3．觀察戶外景觀，周圍自然環境，了解房地產所處區域人文環境，交通狀況、市政基礎設施，繁華程度等影響房地產價格和供需關系的外部因素。　　4．了解拍賣房地產的經常性費用繳納情況，如煤氣費，采暖費，維修費以及其他稅費，拍賣師只有對上述諸方面進行詳細了解記錄，進行綜合分析，才能對拍賣房地產做到洞察瑕疵，只有洞察瑕疵才能在洽談確定拍賣底價時處于有利地位。　　評估測算，做到心中有價　　作為一個專業從事房地產拍賣的拍賣師，經過現地實勘，掌握了詳實的第一手材料還遠遠不夠，他必須具備初步的建筑經濟知識，能夠進行一般的建筑成本概算。而且要了解本地乃至全國房地產市場狀況和行情。最好他能夠是一個房地產評估方面的行家里手，這樣，才能應用自己具備各方面的綜合知識和掌握的第一手材料對將要進行拍賣的房地產進行評估測算。這里要強調的是對不同結構，不同用途，不同區域的不同拍賣時點的房地產要采用不同評估方法進行評估測算。　　下面就測算房地產拍賣底價的常用方法簡述如下。考試大　　1．對于任何一宗房地產拍賣底價的評估測算，最基本的方法是成本估法，它是一種以建造房地產所需耗費的各種費用之和為主要依據，再加上一定的利潤和稅費，扣除折舊因素來確定房地產價格的，它是生產費用價值論的產物，用這種方法測算所得房地產價格，是房地產最低值。但房地產的拍賣價格往往反映房地產現時市場價格，因此僅用成本估價法來確定拍賣底價是不科學的，也是不易被委托人接受的，它只能作為拍賣師心目中的一個最低參考值。要科學合理地測算房地產拍賣底價，還必須輔之以其他估價方法進行綜合評估。　　2．最能反映拍賣房地產現時市場價格的評估方法當屬市場比較法，它的理論依據是房地產交易市場中的類比替代原理，也就是在測算房地產拍賣底價時，將拍賣標的房地產與在近期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，用已經發生了交易的類似房地產既知價格相比照，對交易的時間因素、區域因素、個別因素等進行分析，綜合修正，測算所得價格即為該房地產拍賣時點的市場價格。應用這一方法測算評估，要求拍賣師掌握足夠數量的真實的交易實例。有條件的可以收集整理建立房地產市場交易實例資料庫，以備測算底價之用。值得注意的是，應用市場比較法，雖然適合任何類型的房地產拍賣底價的測算，但因為市場是動態的、隨機的，所以要隨時間的變動而進行時間價值的修正。有時市場不確定因素導致測算結果偏高，不利拍賣成交，因此在拍賣實踐中經常采取成本法和市場比較法測算的均值下限作為拍賣師心目中的基本保留價。　　3．對于一些特殊的拍賣房地產，如地處繁華黃金地段的商業用途房地產的拍賣底價，用成本法評估測算結果與實際市場價值大相徑庭，相差甚遠。且市場交易實例可比性不強，人們對擁有這樣的房地產預期未來的價值和收益又十分看好。在這種情況下，最佳的拍賣底價測算方法莫過于采用收益資本化法對拍賣房地產進行評估測算，以使其在實施拍賣時實現其最高價值。

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