要說(shuō)這樣房地產(chǎn)公司老板可以賺多少錢?？傊?，這是一次非常成功的私人房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，這就決定了私人運(yùn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)更加巨大，在一些競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中只要出現(xiàn)一定程度下滑，收益就泡湯，甚至出現(xiàn)大量的虧損情況，我們就要筆者策劃過(guò)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做分析。

1、私人房地產(chǎn)公司老板（非國(guó)企）一年能賺多少錢（有盤(pán)開(kāi)發(fā)，平均的話）？

如果筆者說(shuō)，在自己運(yùn)作過(guò)的一個(gè)總投資8個(gè)億的房產(chǎn)項(xiàng)目里，按照正常運(yùn)作可能要虧損8000萬(wàn)，可是，由于市場(chǎng)的瞬間變暖，最終以投資2億三年里獲得2億多元的高回報(bào)。下面就用具體的數(shù)據(jù)分析來(lái)給大家講解：私人房地產(chǎn)項(xiàng)目也是必須對(duì)投資項(xiàng)目注冊(cè)為獨(dú)立項(xiàng)目法人，私人項(xiàng)目與大型房地產(chǎn)企業(yè)、國(guó)企開(kāi)發(fā)公司不同的地方在于：品牌溢價(jià)低造成的銷售價(jià)格要低于周邊大開(kāi)發(fā)商至少10%的單價(jià)；還有在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的一些擦邊球策略也是更難實(shí)施；最主要的是在財(cái)務(wù)融資成本上要遠(yuǎn)高于大型地產(chǎn)公司。

這就決定了私人運(yùn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)更加巨大，在一些競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中只要出現(xiàn)一定程度下滑，收益就泡湯，甚至出現(xiàn)大量的虧損情況，那么，我們就要筆者策劃過(guò)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做分析。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目處于沿海地區(qū)二線城市的核心區(qū)域，規(guī)劃用地面積約36畝，總建筑面積7萬(wàn)平米，其中地上計(jì)容筑面積5萬(wàn)平米，地下面積2萬(wàn)平米，項(xiàng)目建設(shè)周期為三年，

項(xiàng)目總投資：用地費(fèi)用40000萬(wàn)元，工程費(fèi)用30000萬(wàn)元，營(yíng)銷及管理費(fèi)用4000萬(wàn)，而最難以預(yù)測(cè)的是財(cái)務(wù)費(fèi)用，只有加上了財(cái)務(wù)費(fèi)用才是形成了最終的項(xiàng)目總投資。財(cái)務(wù)費(fèi)用是由資金籌措和使用周期來(lái)決定的！資金籌措：多個(gè)私有股東的合計(jì)投資額為2億元，占土地成本的50%，另外，需要引進(jìn)一家投資公司，協(xié)議利率會(huì)達(dá)到2.5分，也就是年利率高達(dá)30%（含稅）。

那么，借用2億三年時(shí)間就需要支付超過(guò)1.8億以上的財(cái)務(wù)成本費(fèi)用，這是一些大型開(kāi)發(fā)商無(wú)法想象的，但是，私人運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本就是高的離譜，有比這低的，但還有比這還要高的。很多項(xiàng)目做來(lái)做去最后都變成了為投資公司作嫁衣裳，利潤(rùn)分析：項(xiàng)目擬銷售價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平米，其中，土地樓面成本為8000元/平米，工程費(fèi)用（不含財(cái)務(wù)成本）為4850元/平米，合計(jì)樓面成本12500元/平米。

銷售情況：第一階段：在項(xiàng)目運(yùn)作1.5年-2年的時(shí)間里，就以成本價(jià)13500元銷售了差不多2萬(wàn)平米，得到償還工程建設(shè)投資和利息支付的費(fèi)用，但是2萬(wàn)平米的不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的收益僅2000萬(wàn)元。假如按照這樣全部銷售完畢，加上400個(gè)車位6000萬(wàn)收入，項(xiàng)目毛利為1.1億，而財(cái)務(wù)成本為1.8億，也就是投資項(xiàng)目要虧損7000萬(wàn)元，虧損率35%，

第二階段：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)暖，價(jià)格也開(kāi)始上升，價(jià)格從2萬(wàn)元/平米一直賣到了2.8萬(wàn)元/平米，除了股東留下的約5000平米之外，其余基本上銷售一空。銷售均價(jià)在2.3萬(wàn)-2.5萬(wàn)之間，2.5萬(wàn)平米的房產(chǎn)銷售收入達(dá)到了6億，毛利達(dá)到了3億。這樣一反轉(zhuǎn)，從虧損7000萬(wàn)，變成了項(xiàng)目盈利2億元，而且，還得到了5000平米價(jià)格只有13500元/平米的房產(chǎn)，這里又等于達(dá)到了5000萬(wàn)元的額外收益。

經(jīng)過(guò)了三年的時(shí)間，一個(gè)私人投資項(xiàng)目以2億資金獲得了2億的回報(bào)，年收益率達(dá)到27%的高額回報(bào)，加上自有房產(chǎn)的利潤(rùn)增值空間，預(yù)計(jì)回報(bào)率達(dá)到30%，總之，這是一次非常成功的私人房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。但其中也是驚心動(dòng)魄，一不留神就會(huì)功虧一簣、滿盤(pán)皆輸，要說(shuō)這樣房地產(chǎn)公司老板可以賺多少錢？投資1000萬(wàn)，三年賺回1000萬(wàn)；投資1個(gè)億，三年里賺回一個(gè)億。