買房在選擇以租養貸之前，必須明了兩件事。以租養貸基本是做不到的，只能是以租養部分的貸款，以租部分養貸，大多以投資為目的買房，剛需或改善型買房，都存在這個話題，一是房子買了，一旦交房你就要開始繳物業費，這是成本之一；二是房子租不出去，以租部分養貸的想法實現不了，還貸壓力有可能較大。

1、那些“以租還貸”的房東，最后都怎么樣了？

按照目前各大城市的租金以及房價實際情況來看，想通過以租還貸，根本不現實。我來說一下我真實的例子，在2017年的時候，我在深圳龍崗買一套二手房，2室1廳差不多78平米，當時花了280多萬貸款190多萬，等額本息每個月還1萬塊錢多一點，不過從2021年之后，隨著LPR定價模式的實施，房貸月供有所下降，目前還9900多。

這套房買過來之后我一直都是對外出租的，至今為止已經換了三個租客，剛開始的時候每個月租金只要3000塊錢左右，但在第2位租客到期之后我準備把租金提高上去，就提高了200塊錢左右，也就是準備以3200塊錢的租金對外出租。但是這個價格掛了差不多一個月有五六波租客上門看，最終沒有一個愿意租的，后來我在網上查看了周邊同等戶型的租金，才發現人家有的只租兩千七八，怪不得我3200的租金根本租不出去。

后來是沒辦法，我又繼續按照原來的價格3000塊錢租出去了，這意味著每個月1萬塊錢左右的月供，扣除3000塊錢的租金，自己仍然還要出7000塊錢的月供。但是過去幾年深圳龍崗的房價漲幅并不理想，5年之前我以280萬買回來的房子，現在也只不過是350萬左右，這樣算下來其實是虧的。因為從2017年買房，2018年開始償還月供，到現在已經4年多時間，月供至少達到50萬以上，但這幾年還的基本上都是利息，至今還有182萬左右的本金，

假如我現在把房子賣出去了，按照350萬的價格扣除182萬的銀行欠款，拿到手的錢大概是168萬左右。這168萬扣除扣除首付以及中介費90萬左右，另外還有50萬的月供，就只剩下28萬了，這么算其實是虧損的，假如當初不買房，而是拿90萬首付，還有過去4年多時間每個月月供去投資理財，就按年化收益率5.5%計算，通過復利投資，過去4年累計的收益至少也達到30萬以上了。

由此可見，按照目前房價的漲幅來看，想通過高杠桿來投資買房，其實是不劃算的，如果每年漲幅低于5%，基本上都處于虧損狀態，想要靠租金來償還月供那更不現實，因為目前我國大多數城市的租售比都很高。租售比是衡量一個地方房價合理性的重要指標，所謂房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，

按照國際通用標準，房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200之間。但是目前我國很多城市租售比要遠遠高于這個界限，比如下圖是2020年我國一些主要城市租售比具體情況。從這個數據我們可以明顯看出，目前我國房屋租售比真正在合理區間的只有銀川，其他城市房屋租售比都偏高，很多城市房屋出售比都達到1:700以上，

2、不能以租養貸的房子敢要嗎？為什么？

現在房價那么高，以租部分養貸是一種很好的購房方式。以租部分養貸，大多以投資為目的買房，剛需或改善型買房，都存在這個話題，買房在選擇以租養貸之前，必須明了兩件事：1、如果不是剛需或改善型需求，不能租出去的房子千萬別買。暫時不住的房子，如果租出不去，還是不要買，居住在大中型城市的人，因為自己所處的城市房價太高，總是對郊區或周邊小縣城的房價非常羨慕，有時甚而有買房做點投資的想法。

有時候房價雖然低，但是那樣的地方連租房的需求都沒有，更不用說接盤房子的需求會有多大，在較長時間沒有租房需求的區域買房，那就意味著雙重的成本壓力：一是房子買了，一旦交房你就要開始繳物業費，這是成本之一；二是房子租不出去，以租部分養貸的想法實現不了，還貸壓力有可能較大。2、以租養貸基本是做不到的，只能是以租養部分的貸款。