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1，如何進行房價評估

房產(chǎn)評估有一套專門的理論體系和計算公式，其中最常用的就是市場比較法。如果你只是需要大概了解一下你的房屋價格的話，你就可以選擇市場比較法的思路，首先，你在你的房子所在地的房屋中介公司去了解一下和你的房子位置、戶型、面積、樓層等因素均相同或類似的房子的售價是多少，通過比較，再結(jié)合一些其他因素（比如采光）進行修正，就可以得到一個大概的價格。

自報價時盡可能報低點價。評估時多訴苦、窮,并且舉證說明是親屬交易。

如何進行房價評估

2，房產(chǎn)評估的評估方法

目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:1. 所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格3．所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。對于上述因素，采用科學的統(tǒng)計理論和數(shù)學模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。此外成本法和收益法也是求取房地產(chǎn)市場價格所經(jīng)常使用的方法

房產(chǎn)評估的評估方法

3，怎樣評估一個房子得均價安居客房產(chǎn)問答

房產(chǎn)評估應考慮的因素1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。二手房評估收費：根據(jù)省物價局的有關規(guī)定，目前評估費收費標準采取累進計費率：房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

房價影響素: 別素：房屋質(zhì)量、樓層、朝向、段、建筑類型、規(guī)劃質(zhì)量、建造本、物業(yè)水平環(huán)境素：噪音、污染、綠化、水環(huán)境、教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套設施經(jīng)濟素：經(jīng)濟發(fā)展水平、收入水平、通貨膨脹、物價水平、供求緊張程度政策素：土供應、房改政策、稅收、資金供應政策、城市發(fā)展規(guī)劃導向、口素：城市化水平、口遷移程度、消費理念機社文化

怎樣評估一個房子得均價安居客房產(chǎn)問答

4，如何對二手房房價進行評估

前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評估機構一般還是選用市場比較法對房屋進行評估。所謂市場比較法，舉一個簡單的例子：比如有一套2000年初的90平方米房子出售，評估人員就會挑選至少三個以上同樣位于這個地段，在房齡和戶型上相類似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場價格，再結(jié)合所需評估房屋的具體情況進行適當?shù)男拚源藖砉浪愠隹陀^合理的價格。五大因素影響房價高低，在二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響最為關鍵。　　首要因素:位置、地段。　　第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。　　第三因素:戶型朝向。　　第四因素:房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。　　第五因素:也是較關鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。　　賣房前先自行估價　　日常生活中，市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而遭受經(jīng)濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結(jié)構，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點中小學+15%；電梯，有電梯的二手房相對同質(zhì)量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。　　請專業(yè)評估師合理估價　　由于估價是一個很復雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。若評估人員沒有豐富的實踐經(jīng)驗，就無法結(jié)合眾多修正價格的因素做出準確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢、土地使用權年限；房屋新舊程度，裝修，設施設備，樓層，朝向……這些復雜瑣碎的細節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。因此以上涉及到的有關數(shù)據(jù)僅作為一個參考。世界上沒有兩個完全一樣的房地產(chǎn)，更沒有兩個完全一樣的住宅。而對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標準也存在很大差異，因此，可謂是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細程度以及搜集相關資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權益的砝碼。

您好，不知道您做評估是做什么用，如果是辦理貸款的話，需要二級以上評估公司進行評估并且出評估報告。如果是買賣直接根據(jù)市場評估法評估一下就可以了。一般房屋中介都可以為您評估的。

5，二手房房屋價格評估怎么評考慮哪些因素

同檔次同地段新房市場價格-2%*同地新房市價*已使用年限

解決的辦法有五個：　　一、找中介；　　二、找專門的評估人員；　　三、找熟人。不過，無論找誰，先讓自己心里有個數(shù)，總是好的。　　四、平均估價法，把同類型房子成交價格，取平均值得到估價。　　五、網(wǎng)絡調(diào)查法，通過網(wǎng)絡渠道，收集最新房價狀況估價。　　房子價格最主要的還是由地價和建筑物決定的[7]，在這一點上，新房和舊房并沒有什么本質(zhì)區(qū)別。　　決定地價的有以下八大因素：　　1位置、面積　　地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。　　一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。　　2地形、地質(zhì)　　不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發(fā)揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風口的平坦地的價格也許要比處于其上風口處的山坡地價格還要低。　　3形狀、用途　　一般來說，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價格自然也會有所降低。　　而商業(yè)用地價格高于工業(yè)用地；工業(yè)用地價格高于住宅用地。　　4交通、環(huán)境　　土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設狀況、寬窄程度、運輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會影響土地的價格。　　5 朝向、樓層　　良好的房屋朝向和適當?shù)臉菍佑欣陉柟獾纳淙耄欣谕L，可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心健康有益。　　6采光、通風　　房屋門窗的方向與設計對于保持充足的光線和良好的通風有很大影響。住宅的采光要求符合節(jié)能標準，住宅的通風要求開啟門窗可以保證室內(nèi)外空氣自由流動，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風。　　7建設質(zhì)量　　質(zhì)量問題是在選購商品房的過程中很難把握的問題。是否具有《質(zhì)量合格證書》是衡量其質(zhì)量好壞的一個重要標志。　　8物業(yè)管理狀況二手房咨詢安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)公司，只能是居而不安。因此，購房者在購房的同時還要選擇一家好的物業(yè)管理公司，以保證居住時的舒適的方便。　　土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。　　對于居住用地來說，公共服務設施齊全、基礎設施完備，遠離污水處理設施的土地，價格自然會比較高。　　另外，政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標的限制，也會影響土地價格。

我是房地產(chǎn)評估師，我試著說一下啊，二手房評估中采用的主要方法是市場比較法，就是用需要評估的二手房周圍已經(jīng)成交的三個以上的同等檔次、面積相當?shù)亩址孔鳛榘咐Y(jié)合被評估的二手房的具體情況進行修正，對房屋內(nèi)的設施、建筑質(zhì)量、剩余年限都有考慮的，比如選用的案例如果是新房那么就會對案例的價格進行向下的修正。由于二手房本身價格很高，選用的案例價格是高的，因此評估出來的價格也是高的。房價高是由于大家已經(jīng)炒上去了并不關評估的問題的。

基本信息如下：小區(qū)位置建成年代樓層朝向裝修情況建筑面積成交價格歷史成交價格發(fā)展趨勢基本考慮上面一些因素，有些特殊性質(zhì)的房子評估價也比較特殊，但大致按照上面這幾個條件。特殊情況如下：學區(qū)房，經(jīng)濟適用房等

6，如何評估房產(chǎn)

評估方法成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。假設開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

可以找專業(yè)的評估團體，來進行評估。評估費按面積收錢

1接受估價委托2明確估價基本事項3擬定估價作業(yè)方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對象6選定估價方法進行計算7確定估價結(jié)果8撰寫估價報告9估價資料歸檔。　　　怎樣選擇評估機構根據(jù)有關規(guī)定，“申請設立房地產(chǎn)價格評估機構，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本”。具有經(jīng)營資格的估價機構，由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構可承攬業(yè)務的地域范圍及價值數(shù)額不同。如果您想選擇房地產(chǎn)評估機構，除了要查驗其經(jīng)營資格外，還應要求評估事務所出示等級資質(zhì)證書，根據(jù)等級可以對該事務所的業(yè)務水平有個大概了解。由于各評估機構的業(yè)務發(fā)展方向、工作經(jīng)驗、人員素質(zhì)有一定差異，因此要委托信譽較好的機構。

涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價機構承辦。其他房產(chǎn)評估，可委托房地產(chǎn)估價機構或房地產(chǎn)估價事務所進行。房產(chǎn)評估流程：1、當事人申請估價，與估價機構簽訂委托協(xié)議書；2、估價機構審查證件、資料等，受理估價申請；3、制訂估價方案，現(xiàn)場勘估；4、估價機構或估價事務所簽署意見、蓋章簽字，書面通知當事人。房產(chǎn)評估方法：房產(chǎn)評估人員運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》第六條房地產(chǎn)市場估價，當事人可委托房地產(chǎn)估價機構或房地產(chǎn)估價事務所進行。但涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價機構承辦。第八條委托的房地產(chǎn)市場估價，委托人應和估價機構或估價事務所簽訂房地產(chǎn)估價委托協(xié)議書。第九條房地產(chǎn)市場估價，必須遵守有關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，嚴格執(zhí)行價格標準和估價程序，實行現(xiàn)場評估，按質(zhì)論價。第十條房地產(chǎn)市場估價應當依照下列程序進行：（一）申請估價。當事人應當依照本辦法第六條的規(guī)定，向估價機構或估價事務所遞交估價申請書。估價申請書應當載明下列內(nèi)容：1．當事人的姓名（法人代表）、職業(yè)、地址；2．標的物的名稱、面積、座落；3．申請估價的理由、項目和要求；4．當事人認為其它需要說明的內(nèi)容。估價申請書應當附有標的物的產(chǎn)權證書和有關的圖紙、資料或影印件。（二）估價受理。估價機構或估價事務所收到估價申請書后，應當對當事人的身份證件、標的物產(chǎn)權證書及估價申請書進行審查。對符合條件者，交由估價人員承辦。每個估價項目的承辦，不得少于兩名估價人員。（三）現(xiàn)場勘估。承辦人員應當制訂估價方案。到標的物進行實地勘丈測估，核對各項數(shù)據(jù)和有關資料，調(diào)查標的物所處環(huán)境狀況，并做好詳細記錄。（四）綜合作業(yè)。承辦人員應綜合各種因素進行全面分析，提出估價結(jié)果。書面估價結(jié)果應包括以下內(nèi)容：1．估價的原因，標的物名稱、面積、結(jié)構、地理位置、環(huán)境條件、使用情況，所處區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展前景，房地產(chǎn)市場行情；2．標的物及其附著物質(zhì)量等級評定；3．估價的原則、方法、分析過程和估價結(jié)果；4．必要的附件。包括估價過程中作為估價依據(jù)的有關圖紙、照片、背景材料，原始資料及實際勘測數(shù)據(jù)等；5．其它需要說明的問題。估價結(jié)果書應由承辦人員簽名。第十一條估價結(jié)果書由承辦估價業(yè)務的估價機構或估價事務所簽署意見并加蓋單位公章后，書面通知當事人。按本辦法第六條規(guī)定由房地產(chǎn)估價機構承辦的估價業(yè)務，其估價結(jié)果是國家和地方政府有關房地產(chǎn)稅費、確定房地產(chǎn)損失補償或賠償金額的依據(jù)。估價結(jié)果書應制成若干副本分送有關部門。《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》5．1 估價方法選用5．1．1估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。5．1．2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。5．1．3根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。5．1．4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。5．1．5收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。5．1．6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5．1．7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。5．2市場比較法5．2．l運用市場比較法估價應按下列步驟進行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行區(qū)域因素修正 7進行個別因素修正；8求出比準價格。5．3收益法5．3．1運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當?shù)馁Y本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。5．4成本法5．4．1運用成本法估價應按下列步驟進行：1搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2估算重置價格或重建價格；3估算折舊；4求出積算價格。5．5假設開發(fā)法5．5．l 運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行： l調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計開發(fā)建設期； 4預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費； 6進行具體計算。5．6基準地價修正法5．6．1運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行： 1搜集有關基準地價的資料； 2確定估價對象所處地段的基準地價； 3進行交易日期修正； 4進行區(qū)域因素修正； 5進行個別因素修正； 6求出估價對象宗地價格。