如何計算二手房價格，二手房如何評估及二手房評估價格

來源：整理時間：2023-03-13 11:22:26 編輯：今日頭條手機版

1，二手房如何評估及二手房評估價格

如何合理評估二手房價格 (一)評估二手房價格的方法：對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。 (二)評估二手房需要考慮的因素：首要因素：位置、地段。例如與市中心二手房價格與郊區的相差甚遠，區域不同，二手房價格也有差別。第二因素：房屋使用年限與小區管理及配套設施。在同一地段，修建年代越近，配套設施越齊全，小區管理越到位的二手房，價格自然也就越高。由此產生的房屋差價很大。第三因素：戶型朝向。坐北朝南這樣的戶型是普遍受歡迎的。而同一棟樓里最東頭的房子，因不僅能避免西曬，而且還能多出一扇窗戶，使房間更加明亮從而更受人們追捧。這種同等戶型不同朝向的二手房價格也有落差。第四因素：房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響大約在每平方米幾百元，同時對于房屋的出售速度也有著一定的影響。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。第五因素：也是較關鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結構房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%;鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。 (三)合理評估二手房價格的相關建議：賣房前先自行估價日常生活中，市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而遭受經濟損失。請專業評估師合理估價對于二手房來說，可謂是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業且經驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應房地產現場查勘情況的詳細程度以及搜集相關資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權益的砝碼。以上便是關于二手房交易需要要評估的五種情況，以及如何合理評估二手房價格。從文中，相信您對二手房評估有所了解。為確保得到較合理公正的價格，您可以選擇專業且經驗豐富的評估師進行評估，如果您想自行評估時，也可以咨詢相關律師，以最大化保障自身權益。

二手房如何評估及二手房評估價格

2，二手房的價格怎么確定

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。購買二手房的步驟是什么二手房價格怎么確定一、購買二手房的步驟步驟 1.評估價與最高貸款額二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。 2.竣工年代與貸款年限銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。 3.貸款銀行的選擇各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。 4.還款方式的選擇銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。 5.收入證明與還款能力收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。 6.貸款的成數和利率各銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和貸款利率等都做出了具體的規定。 7.借款人自身相關情況個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。二、二手房價格怎么確定房子價格最主要的還是由地價和建筑物決定的，在這一點上，新房和舊房并沒有什么本質區別。決定地價的有以下四大因素： 1、位置、面積地理位置優越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。 2、地形、地質不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風口的平坦地的價格也許要比處于其上風口處的山坡地價格還要低。 3、形狀、用途一般來說，三角形等不規則土地，由于利用率低，其價格自然也會有所降低。而商業用地價格高于工業用地;工業用地價格高于住宅用地。 4、交通、環境土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設狀況、寬窄程度、運輸的便利和交通的方便與否，都會影響土地的價格。土地的環境質量包括自然環境與人工環境兩部分。對于居住用地來說，公共服務設施齊全、基礎設施完備，遠離污水處理設施的土地，價格自然會比較高。另外，政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規劃指標的限制，也會影響土地價格。

二手房的價格怎么確定

3，二手房評估價是怎么算的

二手房評估價是如何產生的目前，房地產評估機構對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等。但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。所謂市場比較法，是指挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用權年限 ;房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向等。業內人士表示，在實際運用中，層差是最為常用的修正價格。比如，一套位于多層3樓的二手房，該房所在小區的相同戶型5樓的房子賣到了5000元/平方米，在對該二手房進行評估時，就需要在5000元/平方米的價格基礎上加上300—500元/平方米的樓層差價。除了二手房之間的市場比較法外，二手房評估同時受到新房價格的較大影響。如果待評估二手房附近有新盤上市的話，除了采用和二手房之間的比較法外，還應該參照新樓盤上市的價格對二手房進行相關評估。比如對某二手房進行評估時，和該二手房小區環境、樓層、朝向、裝修水平都差不多的二手房普遍賣到5000元/平方米，但由于近期有新樓盤開盤，新房價格賣到了6000元/平方米時，就要對二手房之間的市場比較法作出一定修正，這種情況下，二手房評估價可根據該二手房的具體情況增加最終的評估價格。 5大因素影響二手房評估業內人士表示，在二手房價格的評估中以下6個因素的影響最為關鍵。首要因素：位置、地段。二手房與新房價格一樣，南邊比北邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過500元/平方米，同樣，市中心區域的二手房與郊區的二手房價格相比之下也能產生800元/平方米以上的落差。第二因素：房屋使用年限與小區管理及配套設施。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到300元-500元。第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價格會產生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結構上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。第五因素：市場方面因素，這是最重要的一個環節。市場不同的需求同樣決定房屋的價格，根據房屋實際使用用途同樣的房屋其價格并不一樣，有時差異很大。我們可以用以上提及的方式來對自己的房屋進行粗略的評估。但如果是進行正規的二手房買賣或是將房屋抵押給銀行進行貸款，最好請正規的房地產經紀公司或專業的房地產評估機構來進行嚴格意義上的二手房評估。專業評估會讓您房屋的價格得到公正的評價，不會因為價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而使您遭受經濟損失。但業內人士提醒二手房交易雙方，二手房最終的定價決定在房主手中，評估價對房主來說只是一個參考，房主根據自身情況在評估價的基礎上略作調整屬正常現象。不要因為評估價低于房主報價就一味按照評估價和房主硬侃價，如果評估師給出的評估價達不到房主的心理預期，很可能侃價的結果是錯過一套對自己比較適合的二手房。同時，如果房主急用錢或房子質量有問題，房主的報價會低于評估價，這時一定要對房子進行詳細的了解之后，再做決定，如果屬于前一種情況，侃價時不要太狠，不妨用最快的速度簽下房子，如果確定屬于后一種情況的話，千萬不要因為貪小便宜而吃大虧。

二手房評估價是怎么算的