最少的時候，拿多少樓面地價，蓋完房子裝修好只賣樓面地價加成本，開發商只求快速出手。實際上，房產開發企業拿地的錢都是從銀行里面借來的，各種房貸的利息都是需要從房價成本中承擔的，比如天津市的融創融園2017年1.9w左右樓面，2019年現在賣2.5-2.7w精裝修。

1、地價10000/平拿的地，一般開發商會賣多少一平，最多可以賣多少（有限制嗎）？

賣多少錢范圍很大。最少的時候，拿多少樓面地價，蓋完房子裝修好只賣樓面地價加成本，開發商只求快速出手，比如天津市的融創融園2017年1.9w左右樓面，2019年現在賣2.5-2.7w精裝修。最多的時候，2017年龍湖在天津海教園拿地0.44w樓面，2019年現在賣2.7w，至于說什么售價是樓面兩倍，都是房地產商自己說的。

2、買一套房子動不動就一二百萬，但實際100平米的房子造價要多少錢呢？

通常國內商品房價格由以下幾個方面構成：第一，建筑成本，包括水泥價格，中檔水泥每噸400元左右、高檔水泥600元左右。鋼筋，普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元，此外，還有工人的工資，現在建筑工人一個月8000元左右，而且還難招到年輕人，主要是60、70后為主。還有管理人員、銷售人員工資，據業內人士稱，在建設同面積、同戶型、同品質成本上，建安成本都相差無幾，全國建筑材料和人工成本均在仲伯之間，毛坯房1600元/平米，若要再加上門窗及安裝電梯共計成本共計2000元/平米。

也就是說100平米的建筑成本最多就是20萬左右，第二，土地成本和稅費是大頭。土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米一線城市2-3萬元，而二線城市3000至1萬元。同時，還要有各項稅費，從增值稅到企業所得稅、契稅、印花稅，包括土地出讓金在內，稅費占到房價50-60%。當然還包括監理費，正是因為土地價格不同，所以會導致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。

兩地房價差距在土地價格上面，第三，房地產開發公司的財務成本。實際上，房產開發企業拿地的錢都是從銀行里面借來的，各種房貸的利息都是需要從房價成本中承擔的，所以，我們經常看到一些上市房企的負債率都超過80%以上，有的甚至超過了100%。主要是房企業只有三分之一的資金是自己的，剩下三分之二的資金是融資的，而融資主要是發行債券、信托、貸款，

如果房企負債率高，那么融資成本也很高。第四，小區各種公用設施和公攤面積成本，這些雖然屬于公用，但也是房子的附屬。此外，開發商除了建造房子，還要在現代化小區里投入資金的，比如種植綠化，建造人工小區景觀，聘請物業來管理小區，開設會所等這些都可以提高開發商樓盤的品質，但這又是一筆不小開支。第五，房地產公司在扣除以上各種成本以后，還要加上自己的一塊合理的利潤，這個利潤至少占房價的20至30%左右，

所以，我們經常看到房地產調控持續收緊，開發商叫喊著要轉型升級，但房企的業績年年創新高，中國富豪榜現在主要是房企老板和互聯網企業老板爭奪首富。這些年做房地產開發的真的很賺錢，我們居民買一套房子動輒幾百萬，實際上再好的商品房的成本，100平米也就在20多萬，而真正導致高房價的主要有三大塊：一是土地成本和稅費；二是開發商的財務成本支出；三是開發商的賺取的超額利潤。