如何合理評估房價，萬家客房產(chǎn)丨如何正確估算房屋的價格

來源：整理時間：2022-12-15 18:00:47 編輯：今日頭條手機版

1，萬家客房產(chǎn)丨如何正確估算房屋的價格

任務(wù)占坑

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》建立了房屋拆遷估價公示制度。公示制度要求估價機構(gòu)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人進(jìn)行為期7天的公示，同時還要對被拆遷人關(guān)心的或疑慮的問題在現(xiàn)場做出說明。在現(xiàn)場說明過程中，拆遷估價人員一方面應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人解釋拆遷評估中所依據(jù)的國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策、當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定以及采用的估價方法。另一方面估價人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真聽取拆遷當(dāng)事人的有關(guān)意見，以便獲取更為全面、準(zhǔn)確的關(guān)于被拆遷房屋的信息或資料。如果拆遷當(dāng)事人所提意見或建議是合法、正確的，而估價人員在分戶的初步估價結(jié)果產(chǎn)生過程中又確實沒有考慮這些因素，應(yīng)當(dāng)在下一步確定分戶估價結(jié)果的時候予以考慮。

萬家客房產(chǎn)丨如何正確估算房屋的價格

2，房產(chǎn)評估應(yīng)該怎么做

如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對房產(chǎn)進(jìn)行評估，應(yīng)該怎么做呢? 1、首先是尋找一家合法的評估機構(gòu)，其程序一般包括以下9個步驟： (1)接受估價委托; (2)明確估價基本事項; (3)擬定估價作業(yè)方案; (4)搜集估價所需資料; (5)實地查勘估價對象; (6)選定估價方法進(jìn)行計算; (7)確定估價結(jié)果; (8)撰寫估價報告。 2、目前市場上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確的房產(chǎn)評估方法是市場比較法，在估算房價時參考的因素如下： (1)所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格; (2)周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格; (3)所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢; (4)被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。如果在實際操作中對于評估機構(gòu)的資質(zhì)或者流程有不確定之處，建議不要盲目做決定，可以先咨詢房產(chǎn) 律師，請律師陪同選擇評估機構(gòu)，對評估流程進(jìn)行監(jiān)督，合理做出決定。 “房產(chǎn)評估應(yīng)該怎么做”的解答，如果生活中房屋的所有權(quán)人或者其他權(quán)利人不確定是否需要對房產(chǎn)價格進(jìn)行評估，或者不知如何科學(xué)合法地確定房屋價格，可以咨詢律師，以決定是否進(jìn)行房產(chǎn)評估，然后在律師的指引下操作，只有確定房屋的合理價格，才能給房產(chǎn)所有權(quán)人的決策提供合理參考依據(jù)。

房產(chǎn)評估應(yīng)該怎么做

3，怎么對房子估價

位置，環(huán)境，周邊發(fā)展情況，附近房子價格~~~

●不能簡單參考掛牌價和所有商品一樣，房屋的出售價格的基礎(chǔ)是其成本，因此，在樓市健康的情況下，二手房得出售價格總是在購入價格以上的，而成本的另一部分就包括各類手續(xù)費、銀行費用等。因此在實際操作中，二手房定價的主要還是運用市場對比，去掉手續(xù)費等成本，不能簡單地只看一下中介商的掛牌價格就隨便定價。 ●業(yè)主套現(xiàn)的緩急決定最終售價在市場快速發(fā)展的時候，二手房價格變動很快，較為合理的定價辦法是，將周邊的類似情況的樓盤二手房價格加以了解，取得平均值。然后按照業(yè)主自身的實際出售需求進(jìn)行加減，如是投資性出售，不急于出手，可在市場均價的基礎(chǔ)上增加5%-15%；如果是急于出手套現(xiàn)，可以在市場均價的基礎(chǔ)上，酌情的減少5%-10%。這樣才能獲得收益和時間上的共同有利地位。案例：張先生看中一套某樓盤的65.4平方米的小戶型公寓，原業(yè)主2003年以56萬元的價格購入，近期因要離滬工作，要在短期將它售內(nèi)出售。因為小戶型的市場需求比較大，該小區(qū)的環(huán)境也比較好，掛牌價格為69萬元。但由于該房子的廚衛(wèi)面積也偏小，業(yè)主又急于套現(xiàn)，有關(guān)中介就建議業(yè)主把價格略微下調(diào)，業(yè)主同意后在較短時間內(nèi)，以67萬元的價格最后成交，一年時間，收益11萬元。

找當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)評估公司，自己估的話都是按照周邊地區(qū)市場價每平方米多少算得

怎么對房子估價

4，房子怎么評估價格

房子評估價格的方法有以下幾個：1、市場比較法。市場比較法說的通俗些，其實就是貨比三家，售房者想要對房子做出準(zhǔn)確的定價，最基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對于購房者來說，可以通過多看幾處住宅，然后在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的方法，從中挑選出自己最中意的一個。2、收益還原法。收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法，首先要估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本，計算方法一般為房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。3、成本估價法。成本估價法是指建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。二手房的的價格按成本估價法進(jìn)行計算，其公式為：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊4、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析，房產(chǎn)項目在被建設(shè)之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設(shè)計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本，稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是預(yù)期的利潤。5、基準(zhǔn)地價法。基準(zhǔn)地價法是指針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法，這種方法通常具有有一定的政策性。

5，一個城市的合理房價是如何測算出來的

由于不動產(chǎn)地域性特強，地段、質(zhì)量、配套、價格千差萬別，非專業(yè)投資者必須學(xué)會基本的投資常識，來保護(hù)自己的投資利益，否則很容易頭腦發(fā)熱，跟風(fēng)搶購而遭受損失。　　那么，怎樣才能把握投資機會、規(guī)避投資風(fēng)險呢?前提是：準(zhǔn)確測算房價中是否存在泡沫。■出租收益率決定資金回收周期以住宅為例：例一：A住宅：單價5000元/平方米（含簡單裝修），70平方米，總價款35萬元/套。，該區(qū)域周邊同等面積住宅的出租價格為1600元/月。那么A住宅的理論出租收益=1600元×11個月=17600元/年（靜態(tài)，排除了將來房租上漲、下跌因素，每年剔除1個月空置待租時間）理論年收益率=17600/350000=5%（靜態(tài)）投資成本理論回收周期=350000/17600=19.88年（未計算養(yǎng)護(hù)維修投入）這組數(shù)字表明：該物業(yè)的價格泡沫比較嚴(yán)重，投資收益率較低，成本回收周期相當(dāng)漫長，資產(chǎn)縮水風(fēng)險很大，不適合作為投資對象，應(yīng)回避。例二：B住宅，高級公寓，單價10000元/平方米（含精裝修），面積100平方米，總價款100萬元。經(jīng)調(diào)查，該物業(yè)所在項目中，同等面積公寓出租價格為7000元/月。那么：B住宅的理論出租收益=7000元×11個月=77000元/年（靜態(tài)，排除了將來房租上漲、下跌因素，每年剔除1個月空置待租時間）理論年收益率=77000/1000000=7.7%（靜態(tài)）投資成本理論回收周期=1000000/77000=12.98年（未計算養(yǎng)護(hù)維修投入）這組數(shù)字表明：與A住宅相比，該物業(yè)的價格泡沫要低得多，基本可以接受。投資收益率尚可，成本回收周期尚可接受。在有閑錢的情況下，可以考慮作為投資對象。■回收周期應(yīng)在7—12年間總之，具有投資價值的房產(chǎn)，理論年收益率應(yīng)在7%-20%之間（越高越好），理論成本回收周期應(yīng)在7—12年間（越短越好）。

按地區(qū)平均房價計算，一般一個城市的房價是按當(dāng)?shù)?a href="/tag/33.html" target="_blank" class="infotextkey">工資平均值的一半*3計算的計（2000/2*3），有點類似于按揭還款不得高于每月工資一半的理論。

現(xiàn)在房價就沒合理的，合理的也就低價加材料人工高低不超過一千塊錢，也就是說在每平米磚混700加0——1000，框架1000加0——1000的范圍是成本價，多賣的就是開發(fā)商賺的，呵呵，現(xiàn)在搞開發(fā)比賣白粉賺錢，看看中小城市的好多開發(fā)商，大多都有黑社會背景。

6，房產(chǎn)評估價值方法是什么房屋評估怎么做

房產(chǎn)評估也叫作房地產(chǎn)價格評估，說的簡單點就是對房地產(chǎn)進(jìn)行一個估價。在房屋交易的過程中，房產(chǎn)評估有著非常重要的作用，只不過很多人對于評估方法并不是很了解。如果你想要賣房，那就要了解具體的評估方法。今天，小編就來給大家說說房產(chǎn)評估價值方法是什么？房屋評估怎么做？房產(chǎn)評估價值方法是什么？1、首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。2、然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。3、接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。4、資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。5、估價單位在約定時間對委托方的房屋進(jìn)行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。房屋評估怎么做？1、成本法成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。2、重置成本法它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。3、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。4、剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權(quán)價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。房屋評估其實并不難理解，房價評估就是對房子的價值做一個簡單的概括，這樣能夠讓我們清楚的知道房子的價值。房屋評估怎么做？評估方法并不難理解，不過這種都是交給專業(yè)的評估公司來做，不過，對于想要賣房的朋友來說，了解清楚房產(chǎn)評估價值方法是什么是很重要，只有知道評估方法，這樣才能保證利益，減少不必要的糾紛。

7，買房賣房怎么給房子合理估價

想要將自己的房子賣出一個好價錢，第一步就需要給房屋估價。那么，房子應(yīng)當(dāng)怎樣估價才比較合理正確呢？作為賣家，總想著將房子賣出一個很高的價格，但是問題是，房子不是你想賣多少就能賣多少。決定房子市場價值的因素很多，甚至房子最終的成交價也不一定就是其真正的市場價。很多人認(rèn)為政府會對房屋有一個評估價，但是，政府的評估價主要是政府用來征收地稅的依據(jù)，無論實效性還是準(zhǔn)確性，都是要大打折扣的。那么究竟如何給房屋估價呢?相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：房子在掛牌的最初2-3周內(nèi)是最容易成交的，21天之后，潛在買家的興趣和購買誠意開始直線下降。所以，想要成功順利的賣出房子，就需要在上市的前3周吸引到合適的買家。叫價過高可能會導(dǎo)致真正的買家流失，叫價過低可能會造成周邊賣家恐慌，導(dǎo)致大家紛紛降價，引發(fā)惡性競爭，最終誰都不能賣出。想要給自己的房子估價，有哪些常規(guī)的估價方法呢?1.對比附近在賣房屋的價格所謂附近的房屋，在空間范圍在500米之內(nèi)而不超過1公里最佳。這樣兩棟房屋所處的小環(huán)境，地理位置，比如離學(xué)校，超市，公交車站等的遠(yuǎn)近都比較相似。兩者比較的時候，首先是房間面積，數(shù)量和所占土地面積的差異最好在10%-15%之間，超出這個范圍就要做增/減價格的調(diào)整;然后重點考慮建筑年限，朝向，土地寬窄，是否臨路，室內(nèi)裝修材料，屋頂，鍋爐年限等，然后對價格逐一做出修正。如果你想要給自己的房子一個更好地房屋定價，那么，在掛牌之前應(yīng)該對周圍能和你競爭的在賣房屋實地考察一遍，并且需要留意以下細(xì)節(jié)：1) 每家房子吸引你的地方，和你不喜歡的地方;2) 你對每個在售房屋需要改善和提高的意見;3) 假定你是買家你認(rèn)為每個房子的價格怎樣，你愿意出多少錢買?4) 一定不要忘記，賣方可以隨意要價，不排除個別賣家要了天價的情形出現(xiàn)。經(jīng)過以上實地走訪，你對你房子的實際價值會有一個更為客觀的判斷!2.對比已售出房屋的價格想要估價的話，不只是可以看正在售的房子的價格，還可以了解最近3個月內(nèi)已經(jīng)售出房屋的價格，再結(jié)合以下的市場情況定價，這樣其實更有參考意義和價值。一般來講：1) 買方市場——市場冷淡，供大于求的情況下，要價一般要低于參考房屋價格的5%左右;2) 賣方市場——市場活躍，供不應(yīng)求的情況下，要價應(yīng)高于參考房屋價格的10%左右;3) 在市場比較平穩(wěn)的情況下——應(yīng)基本按照參考房屋價格的定價。3.成本加成法一些地方很可能最近幾年內(nèi)都沒有成交紀(jì)錄，那么可以計算自己買進(jìn)和持有成本再加上這個社區(qū)的平均漲跌幅得到一個市場價。4.主觀定價法如果你的房子是獨一無二，有自己的特色，那么賣家相對具有定價權(quán)，可以根據(jù)自己的意愿來定價。但是這樣的定價方法也有一些缺點，如果你的定價太高，也沒有買家喜歡的話，你的房子就很可能受到大家的冷落。5.綜合法可以將以上4種方法綜合起來，并在房屋正式上市前利用龐大的社交網(wǎng)絡(luò)和廣告宣傳支持進(jìn)行市場測試，在測試后再進(jìn)行修正，最后得到一個精準(zhǔn)的定價。

無論買房子，還是賣房子都是個費力的事

8，房地產(chǎn)價格評估的方法有哪些

房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 2、市場比較法　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。 3、剩余法　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權(quán)價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 4、收益法　　不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 5、假設(shè)開發(fā)法　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 6、基準(zhǔn)地價法　　針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 7、路線價法　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

1、成本法 (1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化,通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準(zhǔn)確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。 3、剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 5、假設(shè)開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 6、基準(zhǔn)地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價,進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整,最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 7、路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。