項(xiàng)目定位，1個(gè)樓盤項(xiàng)目怎樣定位

來源：整理時(shí)間：2023-08-14 18:09:44 編輯：好學(xué)習(xí) 手機(jī)版

本文目錄一覽

1，1個(gè)樓盤項(xiàng)目怎樣定位
2，一個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目該從哪幾個(gè)方面進(jìn)行定位
3，普通住宅項(xiàng)目定位需要考慮哪些條件具體定位主要包括哪些內(nèi)容
4，項(xiàng)目定位分析
5，項(xiàng)目定位的項(xiàng)目定位的方法
6，商業(yè)地產(chǎn)策劃定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告

1，1個(gè)樓盤項(xiàng)目怎樣定位

地理位置、樓盤檔次、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、消費(fèi)群體！

1個(gè)樓盤項(xiàng)目怎樣定位

2，一個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目該從哪幾個(gè)方面進(jìn)行定位

評(píng)估創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，不是一句話就能說完的。首先，這個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目是要有前景的，在您當(dāng)?shù)厥怯邢M(fèi)市場(chǎng)的，如果在海南這樣的亞熱帶地區(qū)您開一家防寒服加盟店，那么這樣的加盟項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥菦]有消費(fèi)市場(chǎng)的，也就是不掙錢的。其次，您選擇的加盟品牌是要有實(shí)力的正規(guī)品牌，可以給您提供穩(wěn)定且有盈利空間的供貨，產(chǎn)品會(huì)一直有更新，有幫您的加盟店策劃應(yīng)季的促銷活動(dòng)的能力。這些也是我們選擇加盟而不是自營(yíng)主要的考慮因素。最后，就是一句話，項(xiàng)目要有特色，品牌商要有實(shí)力。比如說，同樣開一家奶茶店，在口味沒有明顯差異的情況下，其中一家加入了動(dòng)漫主題元素，整體的設(shè)計(jì)都是走得二次元風(fēng)格，那么，動(dòng)漫主題的奶茶店就會(huì)比普通的奶茶店更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也就是更能掙錢。

投資規(guī)模，是否需要大筆資金成本收益比

一個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目該從哪幾個(gè)方面進(jìn)行定位

3，普通住宅項(xiàng)目定位需要考慮哪些條件具體定位主要包括哪些內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在國(guó)家和地區(qū)相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)本項(xiàng)目所在地域的經(jīng)濟(jì)、政治、人文和風(fēng)俗習(xí)慣等，依據(jù)項(xiàng)目本身自有的特點(diǎn)和對(duì)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)的判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品定位，包括住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目，寫字樓項(xiàng)目，工業(yè)項(xiàng)目等。　　準(zhǔn)則　　受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則　　成功的定位取決于兩個(gè)方面：一是項(xiàng)目如何將定位信息有效地傳達(dá)到消費(fèi)者腦中；二是定位信息是否與消費(fèi)者需要相吻合。　　差別化準(zhǔn)則　　哪些方面可以成為樓盤定位差別。　　個(gè)性化準(zhǔn)則　　賦予樓盤獨(dú)有的個(gè)性，以迎合相應(yīng)的顧客的個(gè)性。　　市場(chǎng)細(xì)分　　開發(fā)商按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購(gòu)買群體的過程。　　人口細(xì)分：年齡性別、收入、職業(yè)、所受教育、宗教信仰、社會(huì)階層、家庭成員、家庭生命循環(huán)　　根據(jù)地理因素細(xì)分定位：潛在購(gòu)房者地理分布狀況。　　心理特征細(xì)分定位：　　購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自住的需求偏好，改善居住條件，資產(chǎn)保值，休閑度假。　　個(gè)性：消費(fèi)者個(gè)人的性格特征，影響對(duì)住宅式樣、裝修、室內(nèi)布局、區(qū)位環(huán)境、社區(qū)文化的心理偏好　　內(nèi)向、外向、沖動(dòng)型、理智型、合群型、獨(dú)斷型、野心型等。　　生活型態(tài)：平實(shí)型、寒酸型、炫耀型、名士型等。　　生活方式：對(duì)消費(fèi)、工作和娛樂的特定習(xí)慣和傾向性的方式。(AIO尺度）　　根據(jù)消費(fèi)行為因素：　　購(gòu)屋率：第一次購(gòu)屋、第二次購(gòu)屋、第三次購(gòu)屋、多次購(gòu)屋等。　　品牌忠誠(chéng)性：強(qiáng)、輕、沒有等三種。　　購(gòu)買行為的不同階段：不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望等。　　對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度：狂熱、喜歡、無(wú)所謂、不喜歡、敵視等。

這三個(gè)問題是房地產(chǎn)營(yíng)銷的關(guān)鍵地點(diǎn)。就這點(diǎn)分照樣收集泉幣不好使。

普通住宅項(xiàng)目定位需要考慮哪些條件具體定位主要包括哪些內(nèi)容

4，項(xiàng)目定位分析

如題：個(gè)人意見，僅供參考。入住業(yè)主是平均年齡在35～50歲之間；成熟、穩(wěn)重；追求時(shí)尚、個(gè)性的生活情調(diào)；收入高；以車代步；講究身份地位和功利享受；關(guān)心權(quán)力與財(cái)富；喜歡安靜環(huán)境，傾向郊區(qū)化居住生活。職業(yè)多數(shù)為公務(wù)員、企業(yè)老板、演藝界人士。這種情況下，該項(xiàng)目的定位應(yīng)該側(cè)重文化方面，要打造物業(yè)文化，突出物業(yè)的人文關(guān)懷。

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位分析模型設(shè)計(jì)內(nèi)容摘要：本文從定位的三個(gè)層次出發(fā)，研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位原則、分析體系和方法。關(guān)鍵詞：定位房地產(chǎn)項(xiàng)目分析模型對(duì)定位的研究，自1972年，美國(guó)廣告權(quán)威雜志《advertising age》刊登出里斯和特勞特《定位時(shí)代》文章，標(biāo)志著“定位”的誕生。在往后的幾十年里，人們對(duì)定位進(jìn)行了不同層面的研究。“定位”這個(gè)概念來自于傳播，但是實(shí)際上在戰(zhàn)略、營(yíng)銷和傳播三個(gè)層次上都有所延伸（見圖1）。三個(gè)層次的“定位”協(xié)調(diào)統(tǒng)一能夠聚合強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期研究，實(shí)際上關(guān)聯(lián)了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷選擇兩個(gè)問題。企業(yè)的核心能力和對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略要求是項(xiàng)目定位的前提條件，一個(gè)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目定位，無(wú)疑將把企業(yè)置于風(fēng)險(xiǎn)的邊緣。反過來，一個(gè)基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略而成功開發(fā)的項(xiàng)目，必將成為推動(dòng)企業(yè)出品牌、出效益、出機(jī)制、出人才、出網(wǎng)絡(luò)的重要推手，企業(yè)與項(xiàng)目之間是相互關(guān)聯(lián)、相互促進(jìn)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位研究是企業(yè)戰(zhàn)略層面和項(xiàng)目營(yíng)銷層面的綜合考慮，而非后期傳播推廣層面上的概念。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則（一）核心原則1.適應(yīng)性原則。即項(xiàng)目定位必須迎合市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)與機(jī)遇。具體包含以下兩層含義：一是與區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)；二是與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相匹配，一方面要根植于消費(fèi)者生活中的根本需求和成長(zhǎng)性需求。另一方面要高度重視市場(chǎng)及行業(yè)走勢(shì)，特別注重那些已經(jīng)被人們認(rèn)同，卻又沒有在市場(chǎng)上得到充分滿足的需求。2.與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)相一致原則。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進(jìn)行項(xiàng)目定位，符合企業(yè)的核心能力，體現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。同時(shí)，將項(xiàng)目獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來，如果項(xiàng)目定位不以自身優(yōu)勢(shì)迎合市場(chǎng)，即使定位概念做出來，它的演繹和支持體系也不完善。甚至很容易被別人克隆，而且有可能比我們做得還好。（二）必要原則1.差異化原則。包括市場(chǎng)差異化、產(chǎn)品差異化和形象差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤(rùn)源泉”，是項(xiàng)目避開正面競(jìng)爭(zhēng)和建立新規(guī)則的重要手段。這里所說的差異化是“有效差異化”，在細(xì)分市場(chǎng)中能找到自己的市場(chǎng)容量。2.經(jīng)濟(jì)性原則。首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價(jià)比，具有較高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和抗價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn)的彈性；第二，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，做到效益最大化；最后，在成本和收益測(cè)算、效益評(píng)估基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到企業(yè)既定目標(biāo)的要求或行業(yè)水平。3.可行性原則。包括項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性兩方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的分析體系和方法（一）需求分析需求分析是對(duì)項(xiàng)目所匹配的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)和目標(biāo)消費(fèi)群體需求對(duì)比所形成的市場(chǎng)空間的判斷，是項(xiàng)目定位過程中最直接、最理性的依據(jù)。需求分析的核心是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的判斷和選擇。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析。區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局與特點(diǎn)分析；城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的角色分析；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響分析。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)消費(fèi)需求的影響分析，如人均gdp與居住水平的關(guān)系、與居住郊區(qū)化的關(guān)系等；城市個(gè)性、城市文化、城市經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)階層的關(guān)系；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響分析；城市人口變遷與房地產(chǎn)需求的影響關(guān)系。城市發(fā)展規(guī)劃分析。城市發(fā)展的空間格局分析，包括城市結(jié)構(gòu)的歷史變遷與未來的發(fā)展方向，以及城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用；城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)城市結(jié)構(gòu)的影響，特別是對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的影響分析；城市分區(qū)與居住分異的特點(diǎn)分析；城市改造對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。供應(yīng)變化分析，包括供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空置情況、供應(yīng)的主要影響因素等；潛在供應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)狀況的評(píng)估；需求變化分析，包括需求規(guī)模、需求結(jié)構(gòu)、需求特點(diǎn)、消費(fèi)需求的主要影響因素、需求的變化趨勢(shì)等；有效需求和有效供給的對(duì)比分析；價(jià)格變化分析，包括價(jià)格走勢(shì)、價(jià)格變化彈性、價(jià)格的主要影響因素分析等；三級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系。消費(fèi)人群分析。城市文化與消費(fèi)文化的特征；細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)分析，包括收入與文化特征分析、年齡和家庭特征分析等；消費(fèi)需求的敏感性分析—從對(duì)區(qū)位地段、住宅類型、環(huán)境特征、配套設(shè)施、企業(yè)品牌、小區(qū)成熟度和管理水平的敏感程度，判斷消費(fèi)者文化和需求特征。相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析，產(chǎn)業(yè)政策對(duì)消費(fèi)需求和供給狀況的影響等。（二）競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力和弱勢(shì)缺點(diǎn)進(jìn)行比較分析，以做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，并依此選擇和制定相應(yīng)超越和規(guī)避策略。競(jìng)爭(zhēng)分析的核心是尋求超越行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的突破口和競(jìng)爭(zhēng)的差異化。1.行業(yè)發(fā)展階段和發(fā)展水平分析。行業(yè)的發(fā)展歷程和主要的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的影響因素分析；行業(yè)的發(fā)展水平和行業(yè)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，與其他先進(jìn)城市和區(qū)域進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)差距和提升超越的突破口；行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，對(duì)同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)狀況的判斷；外埠開發(fā)商的進(jìn)入對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響分析。2.競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域關(guān)系。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的資源分析，包括對(duì)環(huán)境、交通、教育、商業(yè)等城市配套比較分析，以及龍頭性品牌項(xiàng)目帶動(dòng)影響等；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿Ψ治觥?.競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析。競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的供應(yīng)特征，包括產(chǎn)品構(gòu)成、產(chǎn)品核心賣點(diǎn)、銷售率、價(jià)位、產(chǎn)品品質(zhì)、購(gòu)買特征等等；發(fā)展商主要競(jìng)爭(zhēng)手段和制勝策略分析。4.差異化分析和競(jìng)爭(zhēng)策略選擇。根據(jù)行業(yè)發(fā)展水平和競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目（區(qū)域）的對(duì)比分析，找出項(xiàng)目可能存在和可以嘗試的突破點(diǎn)；選擇項(xiàng)目開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)策略，采取回避策略、主動(dòng)攻擊策略還是跟隨策略等。（三）項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析是對(duì)項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)價(jià)值的判斷和項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)的挖掘。其核心問題是為項(xiàng)目尋求差異化，構(gòu)建具有唯一性、排他性、權(quán)威性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供支撐，從而塑造出既符合市場(chǎng)需求又最具競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)產(chǎn)品。項(xiàng)目所在區(qū)域分析。項(xiàng)目區(qū)域在城市發(fā)展規(guī)劃中的定位和地位；消費(fèi)人群對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)識(shí)和心理定位；附近區(qū)域發(fā)展帶來的外溢效應(yīng)分析；項(xiàng)目區(qū)域重大城市建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目的影響；項(xiàng)目區(qū)域的城市功能分析及其發(fā)展趨勢(shì)；項(xiàng)目區(qū)域的歷史文脈分析；項(xiàng)目區(qū)域的交通分析，交通與生活成本問題。項(xiàng)目資源分析。土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)；環(huán)境景觀分析；城市配套設(shè)施分析；地形地貌分析。規(guī)劃要點(diǎn)分析。（四）企業(yè)分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展思路；企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)與核心能力分析；包括研發(fā)創(chuàng)新力、資源整合力、資本運(yùn)營(yíng)力、產(chǎn)品把控力、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力、品牌形象力、市場(chǎng)應(yīng)變力、企業(yè)文化力等；企業(yè)的商業(yè)模式，是追求利潤(rùn)最大化，還是追求現(xiàn)金流；是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)還是短期變現(xiàn)等。定位是個(gè)系統(tǒng)工程，是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略、項(xiàng)目資源、市場(chǎng)需求和差異化競(jìng)爭(zhēng)四個(gè)要素的相互博奕關(guān)系的綜合考慮，其分析就是一個(gè)由 “找位”、“選位”到最后“定位”邏輯推導(dǎo)過程（見圖3）。

5，項(xiàng)目定位的項(xiàng)目定位的方法

何為三層面呢？根據(jù)圖上所示，以房地產(chǎn)業(yè)為例，三層面是指地塊——市場(chǎng)——競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。下面我仍用重慶的另一個(gè)項(xiàng)目舉例說明：一、地塊研究的目的就是研究地塊適合做什么？結(jié)合地塊研究的內(nèi)容我們進(jìn)行逐步分析：1、地塊與城市關(guān)系：重慶作為中國(guó)第四大直轄市，西南中心城市的位置無(wú)可撼動(dòng)，但因?yàn)橹陛爼r(shí)間較短，其經(jīng)濟(jì)、人口、城市都在迅速發(fā)展之中，不可否認(rèn)的是，與其他三個(gè)直轄市和沿海幾個(gè)大中城市，無(wú)論在那一方面都還存在一定的差距。差距就是空間。因此，這個(gè)城市的任何一塊土地都有巨大的升值空間。2、地塊與區(qū)域的關(guān)系：本項(xiàng)目位于重慶南岸，并且恰好處于十里南山的中心位置，自然資源非常優(yōu)越，特別是政府對(duì)南岸的重新定位和規(guī)劃后，大規(guī)模的升級(jí)改造，使這個(gè)區(qū)域的價(jià)值得到前所未有的釋放，當(dāng)然，作為城市規(guī)劃的第一先行者，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖獲益。3、地快與地段的關(guān)系：本地塊緊鄰重慶交通大學(xué)、工商學(xué)院，學(xué)府人文環(huán)境優(yōu)越。而旁邊千畝大盤學(xué)府大道69號(hào)項(xiàng)目已開發(fā)6年，再加上周邊其他項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，各種配套的不斷完善，使本地段迅速成為南岸區(qū)另一新熱點(diǎn)。4、地塊特征：位于南山半坡，呈半乳形微凸，植被豐富、山體優(yōu)美。地塊除微凸部分面對(duì)學(xué)府大道外，大部分都被青山環(huán)抱、綠樹遮隱，單從地塊看，是絕對(duì)不可多得的高端項(xiàng)目用地。地塊分析的結(jié)論是：適宜做重慶最高端的別墅項(xiàng)目。一、市場(chǎng)分析的重點(diǎn)是客戶需求，項(xiàng)目輻射圈內(nèi)客戶的最大需求是什么？最缺失的需求是什么？1、人口結(jié)構(gòu)特征：南岸的價(jià)值是在重慶成為直轄市，對(duì)該區(qū)域重新定位和規(guī)劃后得到提升的，就是說，南岸被認(rèn)同是在最近幾年的事。根據(jù)人往高處走的定律，重慶有一定實(shí)力的家庭過去選擇的居住地都不是會(huì)南岸，那么大部分的居住者很顯然是原地居民，無(wú)論經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是其他，與過去的中心區(qū)域如渝中區(qū)等有很大的差距。但同樣是人往高處走的定律，由于南岸被重新規(guī)劃和定位，隨著近幾年城市的發(fā)展、升級(jí)，特別是交通的改善，南岸面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，已然成為重慶除渝中區(qū)外最具價(jià)值的第二大區(qū)域，而隨著重慶人口的膨脹，更多的居住者開始選擇南岸，部分有實(shí)力的家庭也逐步認(rèn)同了南岸——更適合居住的環(huán)境（南山、學(xué)府、空氣）。人口結(jié)構(gòu)明顯得到改變。2、房地產(chǎn)發(fā)展特征：由于整個(gè)重慶的房地產(chǎn)起步相對(duì)較晚，南岸就更拉后幾步。但起步晚不等于質(zhì)素就低。縱觀重慶各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，并不輸于其他幾個(gè)大城市，而開發(fā)理念更與其他大城市同步。但是，畢竟起步晚，相對(duì)于買家的消費(fèi)需求，還有一個(gè)適應(yīng)、培育、轉(zhuǎn)換的過程，所以大部分的產(chǎn)品還是集中在中端層面，特別是南岸這一特征更為突出。（目前南岸以高層項(xiàng)目90平方以下戶型為主）3、需求變化特征：南岸價(jià)值得到認(rèn)同、自然資源非常豐富、居住環(huán)境更加優(yōu)越、人口結(jié)構(gòu)明顯改變，必然會(huì)吸引更多高端居住者的關(guān)注，這一群體的加入，使南岸的需求很快發(fā)生了變化，高端市場(chǎng)顯而易見，高端項(xiàng)目應(yīng)該應(yīng)運(yùn)而生。但是，畢竟南岸被認(rèn)同是逐步的，要被重慶最高端群體所接受肯定還有還有一個(gè)過程。假設(shè)論證法——從結(jié)論出發(fā)在很難確立最佳定位時(shí)，對(duì)幾種難以排除的定位進(jìn)行假設(shè)論證，分析各自的優(yōu)劣勢(shì)，再將分析結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，據(jù)此確立最終定位。我們不否定假設(shè)論證法主要依靠策劃人對(duì)項(xiàng)目的感應(yīng)判斷，當(dāng)然這種感應(yīng)判斷不是玄學(xué)，而是建立在策劃人對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的敏銳、經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)特的思維方式和能力等基礎(chǔ)之上的。這個(gè)方法的優(yōu)勢(shì)是，直奔主題、迅速快捷，適用于疑難項(xiàng)目、特殊項(xiàng)目、單體項(xiàng)目，不適合大型項(xiàng)目。其具體方法是：第一步：事先由策劃人設(shè)計(jì)幾種最佳定位，然后分別對(duì)每一個(gè)定位進(jìn)行分析、求證第二步：根據(jù)求證結(jié)論選取最優(yōu)的二個(gè)定位，以時(shí)間、成本、難度為坐標(biāo)，設(shè)計(jì)操作程序再次進(jìn)行求證分析（注意，這里指的是操作程序）。第三步：根據(jù)再次求證的結(jié)論最終確定項(xiàng)目定位，并將該定位與市場(chǎng)同類項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析（注意，是同類，不是同樣），以判斷該定位的預(yù)期效果。這個(gè)方法最大的難點(diǎn)是求證，因此市場(chǎng)調(diào)研就顯得更為重要。如果定位正確（注意，是正確不是準(zhǔn)確），極可能一招制敵，殺敵于無(wú)形之中，收到的奇效可能會(huì)超出想象。但此定位的弊端是風(fēng)險(xiǎn)太大，如果定位不正確，后果難以想象。這個(gè)定位只適合于項(xiàng)目處于四面包圍之中，且敵手個(gè)個(gè)強(qiáng)于自己。顧名思義，瞄準(zhǔn)，一定會(huì)有目標(biāo)。這個(gè)目標(biāo)可以是單個(gè)的，也可以是全部。反瞄準(zhǔn)就是不直接面對(duì)，那樣太血腥，俗話說，殺敵一千自損八百，這樣的定位不是成功的定位。不直接面對(duì)其實(shí)就是在背后下黑手，瞄準(zhǔn)你的薄弱，然后舉起血刃，迅猛一擊！定位的步驟是：準(zhǔn)確界定對(duì)手——無(wú)論是單個(gè)還是全部，你只能把對(duì)你有威脅的視為對(duì)手，同時(shí)還必須對(duì)對(duì)手進(jìn)行細(xì)分，哪些是主犯，那些是脅從？分析對(duì)手的強(qiáng)勢(shì)——這就是你反擊的目標(biāo)。分析對(duì)手強(qiáng)勢(shì)的弱點(diǎn)——“福兮禍所伏”，任何強(qiáng)勢(shì)都有脆弱的地方，如藥能治病，但是藥三分毒，“毒”就是藥的弱勢(shì)。如錢能讓人自信，但錢也能讓人墮落。為對(duì)手反定位——強(qiáng)行為對(duì)手反定位，你說你是最好的，我說你雖然是最好但也是最壞的。如海飛絲說自己是最好的去屑洗發(fā)水，那么風(fēng)影針對(duì)性的提出“去屑不傷發(fā)”，意思告訴你，海飛絲去屑可能是最好的，但他傷發(fā)！把對(duì)手反定位作為自己的定位策略——如大家熟知的可樂之戰(zhàn)。百事與可口可樂打了150年的戰(zhàn)爭(zhēng)，百事總是輸家。可口可樂總是標(biāo)榜自己才是傳統(tǒng)的、正統(tǒng)的、經(jīng)典的、歷史悠久的可樂。這無(wú)疑標(biāo)榜自己是可樂的代表，也確實(shí)，這一身份標(biāo)注得到了全世界消費(fèi)者的認(rèn)可。但是，20世紀(jì)60年代，百事一反過去與可樂的正面競(jìng)爭(zhēng)，而是針對(duì)可口可樂自詡的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)行給他反定位：傳統(tǒng)的、歷史悠久的就是落伍的、老土的、不符合潮流的。一下子把可口可樂的消費(fèi)群最大的一塊——年輕人給提溜了出來。然后將對(duì)可口可樂的反定位作為自己的定位，直接推出“年輕人的可樂”這一定位，戰(zhàn)爭(zhēng)的天平終于慢慢回歸到了平衡狀態(tài)。

四輪定位對(duì)汽車的正常行駛起著十分重要的作用，廣大車友切不可忽視，汽車行駛一段時(shí)間后，由于各種原因，會(huì)出現(xiàn)輪胎異常磨損、零件磨損加快、方向盤發(fā)沉、車輛跑偏、油耗增加等現(xiàn)象，而這些現(xiàn)象都是車輛性能下降的原因，要消除這些現(xiàn)象，確保車輛的穩(wěn)定性能，最有效的方法就是做四輪定位，它不僅能確保汽車的正常行駛，還能延長(zhǎng)輪胎的使用壽命，同時(shí)節(jié)省油耗。四輪定位指車輛出廠時(shí)，其懸掛系統(tǒng)的定位角度，這些定位角度都是根據(jù)設(shè)計(jì)要求預(yù)先設(shè)定好的，以確保車輛行駛的安全性，上述角度指懸吊系統(tǒng)和各活動(dòng)機(jī)件間的角度，保持正確的四輪定位角度可確保車輛的直進(jìn)性、操控性及轉(zhuǎn)向系統(tǒng)的回復(fù)性，避免軸承不當(dāng)受力而受損及失去精度，更可確保輪胎與地面緊密接合，減少輪胎不當(dāng)磨損，保證汽車轉(zhuǎn)彎時(shí)的穩(wěn)定性。四輪定位的目的，是通過定位角度測(cè)量診斷車輛的上述不適癥狀并予以治療，它分為前輪定位和后輪定位，前輪定位包括主銷后傾角、主銷內(nèi)傾角、前輪外傾角和前輪前束四個(gè)內(nèi)容，后輪定位包括車輪外傾角和逐個(gè)后輪前束。一般情況下，新車駕駛3個(gè)月后，就應(yīng)做四輪定位，之后每行駛1萬(wàn)公里，就應(yīng)輪胎換位如果發(fā)生碰撞，應(yīng)及時(shí)做四輪定位。以上談了汽車四輪定位的重要性，下面談一下做四輪定位時(shí)應(yīng)注意的問題，在選擇汽車養(yǎng)護(hù)店時(shí)，一定要選擇專業(yè)的汽車養(yǎng)護(hù)店，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)、技術(shù)兼?zhèn)涞募紟熍浜舷冗M(jìn)的四輪定位儀，才能為您的愛車提供最佳服務(wù)，隨著懸掛系統(tǒng)由簡(jiǎn)入繁的演變，其結(jié)構(gòu)日益復(fù)雜，相應(yīng)的對(duì)于四輪定位角度的要求也越來越高，因此，出現(xiàn)了某種車型指定的四輪定位儀，而四輪定位儀并非用來調(diào)整、改變定位角度的儀器，它只用來測(cè)量定位角度，然后，技師以此為參考，與原廠所定角度比較，對(duì)定位角度進(jìn)行調(diào)整、改變，使其回復(fù)原設(shè)計(jì)角度。另外，影響四輪定位的主要因素有：(1)在不平的路面上高速行駛；(2)前輪受外力沖擊，上人行道臺(tái)階等；(3)經(jīng)常在原地打死方向；(4)輪胎氣壓超出標(biāo)準(zhǔn)范圍。因此，廣大車友在保養(yǎng)您的愛車時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：(1)通過障礙物時(shí)，盡量緩行、繞行；(2)前輪輪胎花紋必須保持一致，這樣能確保最佳行駛性能，防止附著力不足、噪音、側(cè)滑、偏磨等現(xiàn)象的出現(xiàn)；(3)更新或修理輪胎后，必須進(jìn)行輪胎動(dòng)平衡測(cè)試。

6，商業(yè)地產(chǎn)策劃定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告

　　在房地產(chǎn)策劃的發(fā)展過程中，經(jīng)過策劃人不斷的實(shí)踐和總結(jié)，策劃定位開始逐漸形成，并體現(xiàn)出了房地產(chǎn)策劃定位的一些基本規(guī)律。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況靈活運(yùn)用這些策劃定位，可以創(chuàng)造出項(xiàng)目典范和營(yíng)銷經(jīng)典，提高房地產(chǎn)策劃的科學(xué)性和規(guī)范性。　　一、房地產(chǎn)的策劃定位　　（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃定位　　戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效地整合這些專業(yè)性操作公司，使其在統(tǒng)一的平臺(tái)上，協(xié)調(diào)一致地實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)。　　戰(zhàn)略策劃定位內(nèi)容如下：　　1、大勢(shì)把握——出思路。在宏觀大勢(shì)把握的前提下，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，找到適合其發(fā)展思路。大勢(shì)把握包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，區(qū)域市場(chǎng)需求大勢(shì)，區(qū)域行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大勢(shì)和區(qū)域板快文化底蘊(yùn)。　　2、理念創(chuàng)新——出定位。思路確定后，選擇擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點(diǎn)，總結(jié)、提取出一個(gè)能體現(xiàn)并統(tǒng)帥企業(yè)或產(chǎn)品發(fā)展的靈魂和主旋律。理念創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、預(yù)見創(chuàng)新和整合創(chuàng)新。　　3、策略設(shè)計(jì)——出方案。量身定造，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)一套科學(xué)的、獨(dú)創(chuàng)的、有前瞻性的，且具有可操作性的對(duì)策方案。策略設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目總體定位、項(xiàng)目理念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目功能規(guī)劃、項(xiàng)目運(yùn)作流程、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路和項(xiàng)目推廣策略。　　4、資源整合——出平臺(tái)。幫助項(xiàng)目整合內(nèi)外資源，包括整合各種專業(yè)化公司的力量，創(chuàng)造一個(gè)統(tǒng)一的操作平臺(tái)，讓各種力量發(fā)揮應(yīng)有的作用。資源整合包括企業(yè)內(nèi)部資源整合、企業(yè)外部資源整合、行業(yè)內(nèi)部資源整合、行業(yè)外部資源整合。　　5、動(dòng)態(tài)顧問——出監(jiān)理。操作過程主要由專業(yè)技術(shù)企業(yè)完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監(jiān)理包括項(xiàng)目重大事件、項(xiàng)目重要環(huán)節(jié)、項(xiàng)目節(jié)奏把握、項(xiàng)目時(shí)常引爆和項(xiàng)目品牌提升。　　（二）房地產(chǎn)全程策劃定位　　房地產(chǎn)全程策劃，簡(jiǎn)單地說就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“全過程”的策劃，即從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研開始到項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都進(jìn)行全方位策劃。全程策劃強(qiáng)調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過程策劃服務(wù)，每個(gè)環(huán)節(jié)都以提升項(xiàng)目的價(jià)值為重點(diǎn)，圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值來運(yùn)用各種手段，使項(xiàng)目以最佳狀態(tài)走向市場(chǎng)。　　全程策劃定位內(nèi)容如下：　　1、市場(chǎng)研究——對(duì)項(xiàng)目所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目面對(duì)的當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤進(jìn)行調(diào)研分析。　　2、土地研究——挖掘土地的潛在價(jià)值，對(duì)土地的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析研究。　　3、項(xiàng)目分析——通過對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析，確定項(xiàng)目定位策略，決定目標(biāo)客戶及樓盤形象，決定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、功能定位及形象定位。　　4、項(xiàng)目規(guī)劃——提出建議性項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市場(chǎng)要求、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)及綜合設(shè)施配套等。　　5、概念設(shè)計(jì)——做好規(guī)劃概念設(shè)計(jì)、建筑概念設(shè)計(jì)、環(huán)境概念設(shè)計(jì)、藝術(shù)概念設(shè)計(jì)。　　6、形象設(shè)計(jì)——開發(fā)商與項(xiàng)目的形象整合、項(xiàng)目形象、概念及品牌前期推廣。　　7、營(yíng)銷策略——分析項(xiàng)目環(huán)境狀況，突顯其價(jià)值。找準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)點(diǎn)及障礙點(diǎn)，整合項(xiàng)目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點(diǎn)。　　8、物業(yè)服務(wù)——與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示，將服務(wù)意識(shí)傳播給員工，構(gòu)建以服務(wù)為圓心的組織架構(gòu)。　　9、品牌培植——抓住企業(yè)和項(xiàng)目培養(yǎng)品牌，延伸產(chǎn)品的價(jià)值。　　(三)房地產(chǎn)品牌策劃定位　　品牌就是差異，就是個(gè)性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它類別的商品區(qū)別開來。房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)項(xiàng)目具有區(qū)別于其他項(xiàng)目的個(gè)性，有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和別的共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群，有較高的知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。房地產(chǎn)品牌策劃是對(duì)房地產(chǎn)品牌內(nèi)涵進(jìn)行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，使房地產(chǎn)項(xiàng)目贏得人們的信賴。　　品牌策劃定位內(nèi)容如下：　　1、品牌策劃以建立項(xiàng)目品牌為中心。　　2、品牌策劃就是要建立一流的品質(zhì)和一流的推廣。品質(zhì)是品牌的基礎(chǔ)，品牌策劃要從品質(zhì)入手，創(chuàng)建一流的品質(zhì)。品牌的推廣是為了要有一流的附加值，要有一流的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，要建立一流的物業(yè)管理隊(duì)伍。　　3、品牌策劃中的附加值推廣要有側(cè)重點(diǎn)。一是要融入自然的和諧環(huán)境，二是要社區(qū)服務(wù)的社會(huì)化，三是要居家生活的信息化。　　4、品牌策劃推廣有四個(gè)階段。一是“醞釀造勢(shì)”階段；二是“培育蓄勢(shì)”階段；三是“推廣擴(kuò)勢(shì)”階段；四是“持續(xù)升勢(shì)”階段。　　5、品牌策劃推廣的五種方法。（1）“筑巢引鳳”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花獻(xiàn)佛”法；（4）“馬良神筆”法；（5）“巨量廣告”法。　　6、品牌策劃的六個(gè)工程。（1）軟性推廣工程；（2）公關(guān)活動(dòng)工程；（3）賣場(chǎng)包裝工程；（4）口碑工程；（5）公關(guān)危機(jī)工程；（6）回訪回程。　　（四）房地產(chǎn)商品策劃定位　　近幾年來，發(fā)展商都在不同的項(xiàng)目中貫徹商品策劃的理念。注重項(xiàng)目商品的細(xì)節(jié)和細(xì)部的完美舒適，創(chuàng)造了許多著名的樓盤。一些對(duì)商品策劃有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的策劃專業(yè)人士，也不遺余力地倡導(dǎo)商品策劃模式。　　房地產(chǎn)商品策劃，就是對(duì)房地產(chǎn)及住宅商品進(jìn)行謀劃和運(yùn)籌，以滿足人們對(duì)房地產(chǎn)商品的特定要求。商品策劃的重點(diǎn)是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃商品，注重商品的舒適性和藝術(shù)性，使人們由對(duì)商品的喜愛和喜悅轉(zhuǎn)而促進(jìn)人們的身心健康。商品策劃的另一個(gè)重點(diǎn)是商品定位和商品設(shè)計(jì)，商品定位先于商品設(shè)計(jì)。　　商品策劃模式內(nèi)容如下：　　1、商品調(diào)研。商品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為商品定位作好準(zhǔn)備。　　2、商品定位。在商品調(diào)研的前提下，對(duì)商品進(jìn)行具體的恰如其分的位置確定。包括目標(biāo)客戶定位，這最重要，因?yàn)樯唐房⒐ず笫琴u給他們的，還有商品品質(zhì)定位、商品功能定位、商品地段定位、商品規(guī)模定位、商品形象定位等。　　3、商品設(shè)計(jì)。這是策劃的重心，根據(jù)對(duì)目標(biāo)客戶的特性分析，商品就為它量身定做。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等。　　4、商品工藝。采用先進(jìn)的生產(chǎn)工藝，保證商品質(zhì)量。　　5、商品營(yíng)銷。針對(duì)量身定做的目標(biāo)客戶推出商品的半成品或成品，包括商品的包裝、商品的推廣等。　　6、商品服務(wù)。這里主要是售后服務(wù)，目的是把商品的價(jià)值提升和延長(zhǎng)。　　二、房地產(chǎn)策劃定位的適用性　　從房地產(chǎn)策劃定位的具體內(nèi)容來看，戰(zhàn)略策劃定位側(cè)重強(qiáng)調(diào)從宏觀大勢(shì)的把握與分析上來策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目；全程策劃定位著重強(qiáng)調(diào)以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值為重點(diǎn)的全過程策劃服務(wù)；品牌策劃定位擅長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌內(nèi)涵進(jìn)行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣；商品策劃定位則在商品的定位和設(shè)計(jì)上均圍繞著客戶的需求來進(jìn)行；四大策劃定位都有自己的特色和專長(zhǎng)，在具體的策劃實(shí)踐中各有一定的適用性，從不同的側(cè)面和角度來策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目。　　(一)戰(zhàn)略策劃定位的適用性　　房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃定位從宏觀戰(zhàn)略的高度來策劃項(xiàng)目，因而成功率較高，它具有明顯的特長(zhǎng)：第一，對(duì)宏觀大勢(shì)的把握能使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，找到項(xiàng)目最合適的發(fā)展思路。第二，能有效地協(xié)調(diào)各專業(yè)公司圍繞項(xiàng)目的總目標(biāo)進(jìn)行操作，并從全局出發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的具體目標(biāo)。第三，由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來把握和分析項(xiàng)目的，因而最適宜操作大盤項(xiàng)目。　　戰(zhàn)略策劃定位對(duì)策劃人的綜合素質(zhì)要求很高，具有哲理性、思想性、創(chuàng)新性素質(zhì)的策劃人才能勝任。　　(二)全程策劃定位的適用性　　房地產(chǎn)全程策劃定位特點(diǎn)是“全過程策劃服務(wù)"，因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個(gè)項(xiàng)目。全程策劃在運(yùn)用中逐漸形成三種不同的策劃方向：　　第一種是在項(xiàng)目接手后，從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去，并在各個(gè)專業(yè)上具體操作，直到項(xiàng)目成功推出市場(chǎng)。這種策劃方向要求策劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面，從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且，要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計(jì)、廣告平面、銷售代理等人員都對(duì)策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當(dāng)大，目前還較少策劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。　　第二種是項(xiàng)目的一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去，但不涉及到具體專業(yè)操作層面。市場(chǎng)調(diào)查、建筑設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、廣告發(fā)布、銷售代理等由各專業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌，把各種不同的專業(yè)公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此種策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專業(yè)工作，把專業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運(yùn)用到眾多的策劃咨詢公司。