如何查房價(jià)底價(jià)，不會(huì)講價(jià)有沒有什么網(wǎng)站可以知道底價(jià)

來源：整理時(shí)間：2023-03-11 23:33:00 編輯：今日頭條手機(jī)版

1，不會(huì)講價(jià)有沒有什么網(wǎng)站可以知道底價(jià)

現(xiàn)在行貨都才2500元左右，不過呢，目前還沒有在國內(nèi)上市，不知道國慶前會(huì)不會(huì)上市！

沒有的其實(shí)淘寶上買東西的話因?yàn)榈昙业纳舛疾缓米?一般價(jià)格都不高的所以你也不會(huì)吃虧的但是現(xiàn)實(shí)中買衣服的話就不好說了要的非常高不過你可以和會(huì)講價(jià)的朋友一起買哦呵呵

去淘寶網(wǎng)查查

不會(huì)講價(jià)有沒有什么網(wǎng)站可以知道底價(jià)

2，房價(jià)怎么查詢

房價(jià)可以在以下的網(wǎng)站上進(jìn)行查詢。1、Q房網(wǎng)一個(gè)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，擁有全國海量數(shù)據(jù)，還有專業(yè)的樓市分析和及時(shí)的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)；40多個(gè)城市設(shè)立了分支，相對(duì)來說數(shù)據(jù)也比較有支撐。Q房網(wǎng)的房價(jià)數(shù)據(jù)還是比較多的，新房、二手房都有，不過需要注意的是，二手房還是需要甄別一下。2、房天下其數(shù)據(jù)覆蓋了全國642個(gè)城市，也是可以查詢到新房和二手房的房價(jià)數(shù)據(jù)。對(duì)于想買新房的人來說，里面有很多優(yōu)惠看房團(tuán)之類的活動(dòng)，不過需要自己判斷真假；二手房有單獨(dú)的業(yè)主委托版塊，想對(duì)接個(gè)人買房的可能會(huì)好一點(diǎn)3、小資家小資家是世聯(lián)評(píng)估線上平臺(tái)，專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估網(wǎng)站，一般來說評(píng)估價(jià)會(huì)比市場(chǎng)價(jià)稍低，但在二手房貸款的時(shí)候銀行參考的就是評(píng)估價(jià)。要貸款或做資產(chǎn)證明的，都是看房產(chǎn)評(píng)估價(jià)。所以這個(gè)網(wǎng)站，對(duì)于要買賣二手房的人來說，比前兩者更好，也可以在小資家出評(píng)估報(bào)告，這個(gè)是貸款必須要的一個(gè)資料。而且這里出報(bào)告的收費(fèi)比一般市場(chǎng)收費(fèi)都低很多。4、房價(jià)網(wǎng)也是第三方線上房價(jià)評(píng)估網(wǎng)站，提供全國366個(gè)城市的房產(chǎn)大數(shù)據(jù)，填寫房產(chǎn)信息如小區(qū)地址、樓層、面積等之后就可以知道房價(jià)，登錄之后還可以免費(fèi)獲取買房/賣房報(bào)告。不過需要區(qū)分的是，小資家也可以購買房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，這是有正規(guī)房產(chǎn)評(píng)估公司蓋章而且有法律效力的，房價(jià)網(wǎng)的報(bào)告則僅供參考。

房價(jià)怎么查詢

3，房地產(chǎn)價(jià)格表怎么做用什么公式詳細(xì)一點(diǎn)最好有舉例謝謝大家

房地產(chǎn)的價(jià)格要分為幾點(diǎn)來確定：1、核算成本，土地成本、建安成本、和預(yù)計(jì)利潤——此價(jià)格為你的銷售底價(jià)2、以上核算出來以后還要考察當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，評(píng)估銷售底價(jià)是否超出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均價(jià)格3、如果底價(jià)低于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均價(jià)格，那么再來定你的銷售表價(jià)——也就是對(duì)外的報(bào)價(jià)（確定好底價(jià)后，以后銷售的房屋價(jià)格一律不準(zhǔn)低于底價(jià)，以此確保預(yù)計(jì)利潤）4、表價(jià)的制定要看當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，最總要的一點(diǎn)是你們銷售部門在前期積累客戶的時(shí)候要摸清客戶的心理價(jià)位，說白了一句話價(jià)格是市場(chǎng)來定的不是個(gè)人或者公司想當(dāng)然來定的比如市場(chǎng)反應(yīng)價(jià)位是5千塊如果你們不去考慮市場(chǎng) 自己定個(gè)6千塊那是自掘墳?zāi)?因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目一期的價(jià)格定好了以后賣的房子價(jià)格只會(huì)越來越高所以第一期工程建議要人氣少賺一點(diǎn)就行了不然你們以后沒法賣的。

房地產(chǎn)價(jià)格表怎么做用什么公式詳細(xì)一點(diǎn)最好有舉例謝謝大家

4，作為消費(fèi)者如何知道小區(qū)房價(jià)的最低價(jià)格做到心里有數(shù)呢

對(duì)于任何一個(gè)消費(fèi)者在小區(qū)里面購買房子的時(shí)候，都會(huì)想要先打聽一下小區(qū)里的房價(jià)究竟如何，這樣才能夠做到自己心里面有數(shù)。在打聽房價(jià)的時(shí)候，可以把自己偽裝成一個(gè)裝修的人員，多次的以裝修的方式去了解一下對(duì)方買房子究竟是多少錢一平米。但是對(duì)于每一個(gè)消費(fèi)者在購買房子的樓層不同戶型不同，所以房價(jià)也是不一樣的。大多數(shù)樓層不同的房價(jià)相差也并不是特別的多，可以多詢問一下小區(qū)的鄰居。其實(shí)在如今的生活中，每一個(gè)樓盤里面進(jìn)行銷售房子的時(shí)候，也并不會(huì)刻意的考慮把房價(jià)全部都公布出來。但是對(duì)于消費(fèi)者而言，也就會(huì)想要進(jìn)一步的去打聽每一個(gè)人員購買的房價(jià)最低價(jià)究竟是多少，這樣才能夠得到心理的平衡。但是如果作為一個(gè)陌生人直接去詢問他人的房價(jià)，別人一定會(huì)有所戒備，根本就不愿意去訴說自己家購買房子的房價(jià)。所以作為消費(fèi)者只能把自己偽裝成裝修的人員，據(jù)多方的打聽，了解房子的最低價(jià)。其實(shí)對(duì)于每一個(gè)消費(fèi)者在進(jìn)行購買房子的時(shí)候要知道，其實(shí)同樣作為每一個(gè)消費(fèi)者，售樓部里面的工作人員也并不會(huì)出現(xiàn)差別對(duì)待。一般在房子優(yōu)惠的價(jià)格上面大多打的折扣都是一樣的，也千萬不要總是想到怕人的優(yōu)惠可能會(huì)比自己更多一些，這樣的想法是非常愚蠢的。因?yàn)閷?duì)于樓盤的售樓員而言，也都會(huì)希望把房子的價(jià)格能夠調(diào)高一些，這樣自己的提成才會(huì)更高一些。在打聽了解小區(qū)的最低價(jià)的時(shí)候，也可以直接先多套路銷售人員，把自己偽裝成特別想要購買房子的。只要讓銷售人員為自己爭(zhēng)取到更多的利益，那么售樓員就一定會(huì)為了做成房子的成交率。從而會(huì)拼命的想要給顧客去盡最大的能力爭(zhēng)取到優(yōu)惠，一般大多數(shù)的顧客優(yōu)惠力度都是大差不差的。

5，如何知道客人的心理底價(jià)

不知道，你有沒有看過一些商貿(mào)談判的案例，在底價(jià)問題上，根據(jù)一些案例上顯示的，日本人是最能夠，把握談判對(duì)象的心理低價(jià)的了，這種商務(wù)談判的技能，就看你能不能忍，也就是能不能靠得住自己，就像是一只小烏龜一樣，懂得忍耐，和把握自己的心理素質(zhì)，別人的心理素質(zhì)不好把握，但是，自身的卻更加容易，別人的心理底價(jià)，說實(shí)話，在許多案例中可以看出，需要的方法就是，一，知己知彼，二，知道競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)錢，三，要把握好自己的手段，也就是把握好自己的度，這樣，才可以，更好的何人談判，找到客人的心理底價(jià)。

商場(chǎng)上，通常價(jià)錢是一山還有一山低，也許你的底價(jià)，而客人會(huì)認(rèn)為是天價(jià)，那你只需要告訴你的客人，他們花的錢買到了在其它地方買不到的東西。

在談判的過程中我覺得讓對(duì)方說的越多你就能越容易的看出對(duì)方的想法。

6，買房要想不被坑錢2個(gè)方法讓你輕松查詢樓盤真實(shí)銷售底價(jià)

相信這樣的情況大家都碰到過，買房子的時(shí)候大家向銷售詢問價(jià)格，銷售告訴的價(jià)格往往不會(huì)是樓盤的真實(shí)報(bào)價(jià)。進(jìn)一步接觸中銷售往往會(huì)繼續(xù)給出一些優(yōu)惠條件，這樣很多人都琢磨不透，這個(gè)樓盤的底價(jià)是多少。今天給大家講兩種辦法，讓大家在買房時(shí)始終處于主動(dòng)地位。在買房時(shí)處于主動(dòng)地位，對(duì)我們有利而無害。我們大家要知道，在買房的時(shí)候銷售都是非常老道的。第1次去買房，或者說是急于想要買房的朋友，很容易就會(huì)被這些銷售牽著鼻子走。這樣對(duì)我們來說非常的不利，買房我們當(dāng)然是要以節(jié)約資本為目的，相信沒有朋友會(huì)覺得買房多出點(diǎn)錢是好事情。掌握主動(dòng)權(quán)，帶著銷售走告訴銷售我們需要的，而不是讓銷售告訴我們什么樣的房產(chǎn)適合我們，那么如果我們能查到樓盤的報(bào)備底價(jià)就可以讓我們處于一個(gè)非常有利的位置。兩個(gè)手段，網(wǎng)站自查和房管處的備案。第1個(gè)方法，咱們可以到開發(fā)商報(bào)價(jià)的備案網(wǎng)上去自己查詢一下開發(fā)商這個(gè)樓盤的報(bào)備價(jià)。簡(jiǎn)單來說很多信息都是公開可查只不過大家不知道查詢的方法。大家可能不知道，通過114也是可以查詢的。其次在各家房企的官方網(wǎng)站上，正常情況下也可以查詢到報(bào)備的底價(jià)。如果說這些方法大家覺得不好用，那么還有一個(gè)更加直接的手段。我們可以拿上自己的證件，身份證直接到房管處登記了后，然后委托查詢。這是房管處有的職能，然而大多數(shù)朋友都不知道。況且房價(jià)報(bào)備是要經(jīng)過嚴(yán)格的審批程序的，一旦進(jìn)行報(bào)備，不得隨意進(jìn)行更改，如果不是發(fā)生特殊的意外情況，房企自己不得隨意更改報(bào)備的價(jià)格，一次更改就要申請(qǐng)很多程序，大多數(shù)的房企是不愿意去惹這個(gè)麻煩的，所以這里查詢到的價(jià)格真實(shí)可靠。知道了底價(jià)，我們就有了主動(dòng)權(quán)。一旦我們知道了底價(jià)之后，我們心里面就有底氣，當(dāng)銷售在我們耳邊夸夸其談的時(shí)候，我們內(nèi)心也能夠做到波瀾不驚，我們還可以促使銷售做出最大程度的讓步。幾輪談判下來銷售也就知道了，我們知道他們的底細(xì)。這次的生意如果想要做成，那么肯定是需要讓步的。當(dāng)然大家也要切記，得寸進(jìn)尺是不可取，如果讓房企沒有任何一點(diǎn)甜頭可賺。房企為什么要選擇和你做生意？大家見好就收，是比較合適的畢竟和氣才能生財(cái)。簡(jiǎn)單的和大家說一下，我們有很多種合法的常規(guī)的手段，可以查到開發(fā)商樓盤報(bào)備的底價(jià)。知道底價(jià)之后，就可以和我們的心理預(yù)期做一個(gè)對(duì)比，如果符合我們的心理預(yù)期，那么我們可以耐著心慢慢的和銷售去談。如果說和我們的心理預(yù)期落差比較大那咱那咱們也別浪費(fèi)時(shí)間，也別耽誤人家銷售人員的時(shí)間。早一點(diǎn)走人也別留什么聯(lián)系方式對(duì)自己比較好。

7，怎樣才能把房價(jià)談到最低買房應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)

一般不會(huì)最低，他肯定會(huì)賺一把，自己細(xì)心就可以啦

目前很多項(xiàng)目都是委托代理公司銷售在房價(jià)定位上也有一定的底價(jià) 如果想把房價(jià)降到最低限度是需要下很大的功夫房屋不像市場(chǎng)買菜可以無可限制的討價(jià)還價(jià) 但也不是一點(diǎn)機(jī)會(huì)沒有一般在購買商品房時(shí) 1、可以采取團(tuán)購的方式，比如與親戚一起三至五套 2、找相關(guān)的管理人員或上級(jí)主管部門領(lǐng)導(dǎo)來進(jìn)行說情 3、那就是等節(jié)假日看有沒有優(yōu)惠政策了其他的很難把價(jià)格談下來買房時(shí)注意的問題很多最關(guān)鍵的是五證是否齊全房屋戶型結(jié)構(gòu)是否合理小區(qū)物業(yè)收費(fèi)是否過高得房率等購房前最好是多問多比較每個(gè)小區(qū)的房價(jià)也是一房一價(jià) 所以在咨詢價(jià)格時(shí)也是要留個(gè)心眼盡量買到物超所值的房屋

新房基本上房價(jià)都是公開的，二手房可以采用策略，注意實(shí)用面積還有采光啊

使勁兒磨，一般售樓員手里都有三個(gè)點(diǎn)

導(dǎo)購談完找經(jīng)理，經(jīng)理談完找財(cái)務(wù)總監(jiān)，就好了

8，炒股怎么算出抄底價(jià)

莊家的成本價(jià)可從幾個(gè)方面分析：　　1、進(jìn)倉成本。莊家資金量大,進(jìn)場(chǎng)時(shí)必然會(huì)耗去一定升幅,有人看見股價(jià)從底剛漲了10%,便擔(dān)心升幅已大,不敢再買。其實(shí),升20%、甚至50%有可能為莊家在吸籌,關(guān)鍵要看在各價(jià)位區(qū)間成交量的多寡。低位成交稀少,莊家吸籌不充分,即使已有一定的漲幅亦不足懼。全柴動(dòng)力從走勢(shì)看,3-4月為莊家的吸籌期,股價(jià)最低從3月1日的8.28元漲至4月23日的11.40元,最大漲幅38%,莊家在9元以下能吸到的籌碼微無其微：9元以下總成交僅幾百萬股。將吸貨期每天的平均成交價(jià)與成交量相乘,然后再平均,發(fā)現(xiàn)莊家的平均買價(jià)在10元左右。知己知彼,持有該股的就不會(huì)在5月中旬的短線回調(diào)中拋在最低價(jià)了。北海新力（0582）7月中旬急跌后有資金進(jìn)場(chǎng)吸納跡象,7月16日-8月13日市價(jià)低于10元,共成交約500萬股,相對(duì)該股5700萬流通盤來說,吸籌不充分,目前市價(jià)在11元附近,尚處于主力吸籌成本區(qū)。總的說來,進(jìn)倉時(shí)耗去的升幅越大,后市升幅越可觀。億安科技去年8月隨大盤見底后成交溫和放大,可斷定9-10月份為吸貨期,兩個(gè)月內(nèi)成交約4600萬股,實(shí)現(xiàn)了充分換手,同期股價(jià)從6元左右升至9元附近,僅吸貨期便耗去50%的空間,莊家為何如此不惜血本？精明的莊家早已知道手中的"貨"經(jīng)過"重組",重新"包裝"、"粉刷"之后會(huì)賣出更高的價(jià)錢,因而進(jìn)貨時(shí)極為慷慨。　　2、利息成本。莊家資金多數(shù)為拆借資金,通常是要付出利息成本的。若某個(gè)莊股運(yùn)作的時(shí)間越長,利息成本越可觀,越需向上拓展空間。我們來看看最"貴"的啤酒--重慶啤酒（600132）是如何買到如此高價(jià)的,從走勢(shì)看莊家從98年初即開始介入,8-9月份一度將股價(jià)從10元附近拉升至15左右,之后便長期陷入沉寂,今年5月重出江湖,神勇異常。投資者可仔細(xì)尋找前期有一定表現(xiàn)后便長期默默無聞的個(gè)股,這些在利息方面付出了"血本"的個(gè)股一旦重新啟動(dòng)都有可觀漲幅。　　3、拉升成本。正如莊家無法買到最低價(jià),同樣亦無法賣到最高價(jià),通常有一大截漲幅是為人作嫁：船小好調(diào)頭的跟風(fēng)盤跑得比莊家還快。有的莊家拉升時(shí)高舉高打,成本往往很高,短期會(huì)有大漲幅；有的喜歡細(xì)水長流,穩(wěn)扎穩(wěn)打,成本較低,為日后的派發(fā)騰出空間。

你好！波浪+半對(duì)數(shù)如有疑問，請(qǐng)追問。

9，買二手房如何驗(yàn)房如何砍價(jià)

要點(diǎn)一：查看下水管道如果前一任住戶在使用中不留意的話，二手樓很容易出現(xiàn)下水管道漏水或者堵塞的問題，因此，買樓者需要重點(diǎn)查看下水管道是否存在這樣的問題。購房者最好自備塑料袋、沙子、塑料盆等，用塑料盆接水，向臺(tái)盆、浴缸、馬桶、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等各個(gè)下水處灌水，如果能聽到“咕嚕嚕”的聲音，且各設(shè)施表面無積水，則表明地漏正常。也可以把水龍頭開到最大，看看水壓和排水速度。要點(diǎn)二：墻體、天花的滲、漏、裂問題墻體、天花一旦出現(xiàn)滲、漏、裂問題的話，會(huì)讓你的居住不厭其煩，因此需要特別關(guān)注。對(duì)于一些沒有重新裝修的二手樓，這方面的問題往往可以通過肉眼發(fā)現(xiàn)。首先要檢查墻體是否平整，是否有滲水、滲漏現(xiàn)象或是否有裂縫。特別要注意查看一些墻體(如頂面、外墻等)上是否有水跡，如果有的話，要盡快查明原因。如果墻面裂縫不是結(jié)構(gòu)性裂縫的話，那么應(yīng)該問題不大。但如果陽臺(tái)與房間之間的連接處有裂縫則比較危險(xiǎn)，有可能是陽臺(tái)要斷裂，一定要及時(shí)通知相關(guān)單位檢查處理。如果所買的房子是頂層，那么購房者一定要查看各個(gè)屋頂?shù)捻斆媸欠裼杏晁疂B漏的痕跡。要點(diǎn)三：查看電路及開關(guān)接口居住時(shí)間十年或以上的樓宇，電路已經(jīng)開始老化，因此，特別需要關(guān)注這方面的問題，以免造成安全隱患。檢查電路，可先拉斷房間的總電閘，看室內(nèi)是否完全斷電，再分別檢查各個(gè)分盞是否能控制各分支線路。最好用萬用表測(cè)量各強(qiáng)弱電是否暢通。另外，要打開電器、電視、電話等線路接口，用力拉一拉，看插座是否牢固。如果物業(yè)電路是采用暗線安裝的話，記得向前一任業(yè)主索取裝修時(shí)的電路圖，以方便日后的維修。要點(diǎn)四：查看門窗密封及隔音效果門窗問題，事關(guān)居住安全和使用的舒適程度，購房者要試試門窗開啟是否靈活，看門、窗的密封程度，聽聽室內(nèi)隔音效果。要點(diǎn)五：水、電、煤氣等過戶問題除了水、電、門窗、墻等建筑硬件方面的驗(yàn)收，軟件方面的驗(yàn)收也是二手置業(yè)者需要特別關(guān)注的。在二手房交房前，買家須特別留意以下幾個(gè)問題：原業(yè)主戶口是否已經(jīng)遷走？是否已前往煤氣公司辦理煤氣更名手續(xù)？是否已前往物業(yè)公司辦理戶名變更手續(xù)，并結(jié)清業(yè)主與物業(yè)公司的各種費(fèi)用？房屋的維修基金發(fā)票、物業(yè)管理費(fèi)押金收據(jù)是否已及時(shí)交接？房屋內(nèi)的各種設(shè)備發(fā)票、保修卡是否已交接？房屋的裝修合同與裝修發(fā)票、保修卡是否已交接？水、電、煤氣、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等費(fèi)用是否已結(jié)清。這一系列問題要逐項(xiàng)核實(shí)。置業(yè)專家同時(shí)建議，買賣雙方可以填寫委托書，要求房產(chǎn)中介公司代辦相關(guān)手續(xù)目前，舊房交易日趨活躍，消費(fèi)者在買房過程中應(yīng)掌握一定技巧，以免多花冤枉錢。舊住宅由于長年磨損，質(zhì)量下降，其價(jià)格很難得到準(zhǔn)確估計(jì)。要想在砍價(jià)時(shí)居于有利地位，購買者應(yīng)事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點(diǎn)，弄清楚該住宅上市多久，賣出去的原因，要盡量搞明白曾有多少人出過價(jià)，出價(jià)多少，要弄清賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限、賣房款的用處以及當(dāng)年買進(jìn)房屋時(shí)的真實(shí)價(jià)格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價(jià)的理由來。砍價(jià)時(shí)，要有根要據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣主降價(jià)。對(duì)于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣價(jià)太高，打擊房主的自信心。如果了解到賣主最后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價(jià)還價(jià)，一邊拖延時(shí)間，等接近必賣日期時(shí)，利用賣主的急售心理，伺機(jī)殺價(jià)購買。也可讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為了使自己居于主動(dòng)地位，砍價(jià)時(shí)要多聽少講，特別是不能輕易開口應(yīng)價(jià)，要堅(jiān)持不到最后關(guān)頭不應(yīng)價(jià)的原則。另外，為了解除賣主的防備心理，殺價(jià)時(shí)最好坦率地告訴賣主，買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人插手牟利而故意拒不讓價(jià)。

看是否有新刷的乳膠漆是否有新做的東西如吊柜之類的看衛(wèi)生間、廚房墻面及房頂

你好有兩種途徑第一置業(yè)顧問就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理第二職業(yè)看房師

10，試談如何確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)

摘要：隨著社會(huì)改革的不斷深入，商品拍賣也成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵，并在市場(chǎng)發(fā)展中發(fā)揮出了重大的作用，尤其是近些年拍賣產(chǎn)品的種類不斷增加，更有很多房地產(chǎn)企業(yè)參與到拍賣當(dāng)中，而對(duì)房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的評(píng)估也成為房地產(chǎn)拍賣的關(guān)鍵，因此，相關(guān)的會(huì)計(jì)人員必須盡職盡責(zé)做好拍賣底價(jià)的評(píng)估工作。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 拍賣底價(jià) 評(píng)估前言拍賣的房地產(chǎn)項(xiàng)目與正常的商品房之間有著很大的區(qū)別，近些年房地產(chǎn)項(xiàng)目的拍賣發(fā)展越來越快，相互之間的差異性也越來越大，其中拍賣底價(jià)的評(píng)估是正常房地產(chǎn)出售所不具備的，而且，拍賣底價(jià)的評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的拍賣具有至關(guān)重要的影響，下面進(jìn)行詳細(xì)的分析。一、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估報(bào)告應(yīng)遵循的原則房地產(chǎn)拍賣過程中，底價(jià)評(píng)估報(bào)告極為關(guān)鍵，而且，會(huì)計(jì)人員在對(duì)房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估報(bào)告擬定的過程中，其合理性將直接影響著房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估的有效性，因此，會(huì)計(jì)工作人員在擬定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估報(bào)告的過程中，需遵循著以下幾方面原則。①房地產(chǎn)拍賣的底價(jià)不允許隨意更改；②房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的確定，需要由專業(yè)的法定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來完成，而且，在這個(gè)過程中要求評(píng)估人員需嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行；③評(píng)估機(jī)構(gòu)人員應(yīng)充分掌握房地產(chǎn)拍賣底價(jià)對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)拍賣過程的重要性，不僅僅是作為起拍價(jià)的重

一件拍賣品能否成功的拍賣與其底價(jià)即保留價(jià)的確定至關(guān)重要。眾所周知，即使是一件珍貴緊俏的物品，若底價(jià)奇高，也是很難賣的出去，正所謂“曲高和寡”。若底價(jià)極低，則會(huì)損害委托人的利益。房地產(chǎn)作為拍品亦如此。要確保拍賣成功，就必須在實(shí)施拍賣前，科學(xué)合理的確定拍賣底價(jià)。那么，如何做到科學(xué)合理的確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)呢？結(jié)合自己從事房地產(chǎn)拍賣的實(shí)踐活動(dòng)和房地產(chǎn)特性，從以下幾個(gè)方面做粗淺的闡述。　　實(shí)地勘察，洞察瑕疵在確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)方面有的采取委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，有的根據(jù)委托人的意見確定，有的則采取委托人與拍賣人協(xié)商確定。總之，不管采取何種方式確定拍賣底價(jià)，都要求拍賣師對(duì)拍賣房地產(chǎn)了如指掌，對(duì)其價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格做到心中有數(shù)，要做到這一點(diǎn)就要求拍賣師必須親自進(jìn)行實(shí)地勘察。主要做好以下幾方面的工作。　　1．文繪制草圖，查看四至界點(diǎn)，建筑面積，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，用途，看產(chǎn)籍檔案、所有權(quán)證與實(shí)物三者是否完全相符。　　2．分部分項(xiàng)進(jìn)行測(cè)查，鑒定成新，對(duì)基礎(chǔ)、主體、屋面及內(nèi)外裝飾、設(shè)施等損壞程度做詳細(xì)記錄，以掌握構(gòu)成拍賣房地產(chǎn)的價(jià)格的內(nèi)在要素狀況和瑕疵。　　3．觀察戶外景觀，周圍自然環(huán)境，了解房地產(chǎn)所處區(qū)域人文環(huán)境，交通狀況、市政基礎(chǔ)設(shè)施，繁華程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格和供需關(guān)系的外部因素。　　4．了解拍賣房地產(chǎn)的經(jīng)常性費(fèi)用繳納情況，如煤氣費(fèi)，采暖費(fèi)，維修費(fèi)以及其他稅費(fèi)，拍賣師只有對(duì)上述諸方面進(jìn)行詳細(xì)了解記錄，進(jìn)行綜合分析，才能對(duì)拍賣房地產(chǎn)做到洞察瑕疵，只有洞察瑕疵才能在洽談確定拍賣底價(jià)時(shí)處于有利地位。　　評(píng)估測(cè)算，做到心中有價(jià)　　作為一個(gè)專業(yè)從事房地產(chǎn)拍賣的拍賣師，經(jīng)過現(xiàn)地實(shí)勘，掌握了詳實(shí)的第一手材料還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，他必須具備初步的建筑經(jīng)濟(jì)知識(shí)，能夠進(jìn)行一般的建筑成本概算。而且要了解本地乃至全國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和行情。最好他能夠是一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估方面的行家里手，這樣，才能應(yīng)用自己具備各方面的綜合知識(shí)和掌握的第一手材料對(duì)將要進(jìn)行拍賣的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。這里要強(qiáng)調(diào)的是對(duì)不同結(jié)構(gòu)，不同用途，不同區(qū)域的不同拍賣時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)要采用不同評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。　　下面就測(cè)算房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的常用方法簡(jiǎn)述如下。考試大　　1．對(duì)于任何一宗房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的評(píng)估測(cè)算，最基本的方法是成本估法，它是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各種費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤和稅費(fèi)，扣除折舊因素來確定房地產(chǎn)價(jià)格的，它是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論的產(chǎn)物，用這種方法測(cè)算所得房地產(chǎn)價(jià)格，是房地產(chǎn)最低值。但房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格往往反映房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，因此僅用成本估價(jià)法來確定拍賣底價(jià)是不科學(xué)的，也是不易被委托人接受的，它只能作為拍賣師心目中的一個(gè)最低參考值。要科學(xué)合理地測(cè)算房地產(chǎn)拍賣底價(jià)，還必須輔之以其他估價(jià)方法進(jìn)行綜合評(píng)估。　　2．最能反映拍賣房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估方法當(dāng)屬市場(chǎng)比較法，它的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的類比替代原理，也就是在測(cè)算房地產(chǎn)拍賣底價(jià)時(shí)，將拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，用已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)既知價(jià)格相比照，對(duì)交易的時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析，綜合修正，測(cè)算所得價(jià)格即為該房地產(chǎn)拍賣時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。應(yīng)用這一方法測(cè)算評(píng)估，要求拍賣師掌握足夠數(shù)量的真實(shí)的交易實(shí)例。有條件的可以收集整理建立房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例資料庫，以備測(cè)算底價(jià)之用。值得注意的是，應(yīng)用市場(chǎng)比較法，雖然適合任何類型的房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的測(cè)算，但因?yàn)槭袌?chǎng)是動(dòng)態(tài)的、隨機(jī)的，所以要隨時(shí)間的變動(dòng)而進(jìn)行時(shí)間價(jià)值的修正。有時(shí)市場(chǎng)不確定因素導(dǎo)致測(cè)算結(jié)果偏高，不利拍賣成交，因此在拍賣實(shí)踐中經(jīng)常采取成本法和市場(chǎng)比較法測(cè)算的均值下限作為拍賣師心目中的基本保留價(jià)。　　3．對(duì)于一些特殊的拍賣房地產(chǎn)，如地處繁華黃金地段的商業(yè)用途房地產(chǎn)的拍賣底價(jià)，用成本法評(píng)估測(cè)算結(jié)果與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值大相徑庭，相差甚遠(yuǎn)。且市場(chǎng)交易實(shí)例可比性不強(qiáng)，人們對(duì)擁有這樣的房地產(chǎn)預(yù)期未來的價(jià)值和收益又十分看好。在這種情況下，最佳的拍賣底價(jià)測(cè)算方法莫過于采用收益資本化法對(duì)拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，以使其在實(shí)施拍賣時(shí)實(shí)現(xiàn)其最高價(jià)值。

我不會(huì)~~~但還是要微笑~~~：）