上海市南匯區人民法院唐燕，公司效率低剪人事實本人還有錄音申訴仲裁找的是法律援助律

來源：整理時間：2022-11-24 10:01:48 編輯：上海生活手機版

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1，公司效率低剪人事實本人還有錄音申訴仲裁找的是法律援助律
2，法院判決上市公司為持有股票的股東辦理過戶登記的法律依據
3，死亡賠償金一直沒到位是不是我們是外地人一直不給我們結案
4，請問該案協議管轄的約定是否有效
5，勞動合同糾紛判決書
6，你好我在網上簽了一份貸款合同對方要我付六千保險金我說不要了對方
7，買家因政策原因反悔買房造成違約賣家押金需退還買家嗎

1，公司效率低剪人事實本人還有錄音申訴仲裁找的是法律援助律

一般勞動仲裁沒規定必須委托律師，可以自己出庭處理。法律援助要看當地的援助規定，如果援助中心受理了，那么律師費是不用你出的。律師收費會有當地的一個收費標準，一般標的越小，收的比例越高，當然在比例之外還會有其他的方式，各地不同。

不明白啊 = =！

公司效率低剪人事實本人還有錄音申訴仲裁找的是法律援助律

2，法院判決上市公司為持有股票的股東辦理過戶登記的法律依據

一是股東名冊二是變更登記。這是上市公司股東的權利。

如果法院已經下達判決書，凍結的流通股歸債權人所有，那么，就可以通過過戶的方法轉至債權人的股票賬戶之中。至于債權人何時賣出股票，完全取決于債權人的自由。法律依據：法院的判決書就是最大的法律依據。

法院判決上市公司為持有股票的股東辦理過戶登記的法律依據

3，死亡賠償金一直沒到位是不是我們是外地人一直不給我們結案

就你所述，申請上級法院執行。

執行難是普遍存在的,看卡在那了去問啊

一般情況下應當在六個月內執結。如有特殊原因（非沒有財產）不能執結的，可以申請執行移轉，要求上級法院執行！

申請強制執行。但是，不清楚對方是什么樣的一個情況，如果不能保證他基本生活條件的話，法院可能也無能為力。

死亡賠償金一直沒到位是不是我們是外地人一直不給我們結案

4，請問該案協議管轄的約定是否有效

為了解決地方保護主義，法律規定了當事人可以協議選擇管轄的法院。但在審判實踐中，當事人約定管轄的文字表述五花八門，發生糾紛后，雙方各持己見，使案件首先陷入程序上的糾紛。本來為了節省訴訟時間，反倒因管轄爭議而拖延了訴訟時間，延誤了糾紛的解決。本文從本院受理的一起案例談談本人對約定管轄的理解。原告西安華新能源公司與被告人民電器上海公司簽訂了一份承攬合同，合同約定，解決糾紛的方式：向合同簽訂地人民法院起訴。同時合同注明合同簽訂地為陜西西安。后在合同履行過程中發生糾紛，原告西安華新能源公司向臨潼區人民法院提起訴訟，被告人民電器上海公司認為該協議沒有具體約定由某個法院管轄，且合同簽訂地也不在臨潼，屬約定不明，應按法定管轄將該案移送其所在地法院即上海市嘉定區人民法院管轄。在審理中，對于該案的約定管轄是否有效，有兩種意見：一種意見認為，該約定不明確，約定管轄的協議無效，應按法定管轄將該案移送被告所在地法院即上海市嘉定區人民法院管轄。另一種意見認為，該約定管轄有效，臨潼區人民法院對該案享有管轄權。筆者同意第一種意見，即該協議管轄的約定無效，應按法定管轄將案件移送被告住所地或合同履行地即上海市嘉定區人民法院管轄。所謂協議管轄，又稱約定管轄，是指雙方當事人在糾紛發生之前，以協議方式約定解決糾紛的管轄法院。《中華人民共和國民事訴訟法》第二十五條規定，合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。其立法目的是在充分體現當事人意思自治的原則基礎上，減少管轄爭議，縮減訴訟成本，節省訴訟時間，杜絕法院之間互相推委。　　從以上規定可以看出，約定管轄必須符合以下五個條件：　　(1)當事人約定管轄的案件，只限于合同糾紛案件，并且只限于第一審民事經濟糾紛案件中的合同案件。　　(2)當事人約定管轄法院的范圍，根據《民訴法》第二十五條：合同雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院。《民訴法》解釋第24條，合同雙方當事人選擇管轄的協議約定不明確或者選擇民訴法第二十五條規定的人民法院中的兩個以上人民法院管轄的，選擇管轄的協議無效，依照民訴法第二十五條的規定確定管轄。如果當事人約定了上述五個法院之外的人民法院管轄，該約定是否無效？審判實踐中，也有兩種不同觀點。本人認為：此條文是一種倡導性的條文，而非強制性規定，其文字表述為“雙方當事人可以協議選擇”而非“必須選擇”，并不是要求當事人必須在條文列明的五個法院范圍內選擇，也并沒有禁止當事人在此之外的法院進行選擇，其立法本意在于允許當事人約定雙方認可的法院對糾紛進行管轄。在此前提下，只要雙方意思表示真實，應認定其約定有效。這樣就避免了地方保護主義，從心理上減少了當事人對法院公正性的懷疑。　　(3)應以書面合同的形式選擇管轄，根據《民訴法》解釋第二十三條的規定，書面合同中的協議是指合同中的協議管轄條款或者訴訟前達成的選擇管轄的協議。(4)當事人必須進行確定的、單一的選擇。根據《民訴法》解釋第二十四條的規定，合同的雙方當事人選擇管轄的協議不明確或者選擇《民訴法》第二十五條規定的人民法院中的兩個以上人民法院管轄的，選擇管轄的協議無效，依照《民訴法》第二十四條的規定確定管轄。　　(5)協議管轄不得違反民事訴訟法關于級別管轄和專屬管轄的規定。協議管轄有明示協議管轄和默示協議管轄之分。我國民事訴訟法沒有普遍地承認默示協議管轄，只是在涉外民事訴訟程序特別規定了默示協議管轄。不具有涉外因素的民事案件，當事人故意向無管轄權的人民法院起訴的，人民法院應當根據民事訴訟法的規定，將案件移送給有管轄權的人民法院管轄。該案中，合同雖約定由“合同簽訂地”法院管轄，但合同約定的簽訂地為“西安”，西安包括臨潼在內的十多個區縣，不具有確定性和單一性，原告又無證據證明合同簽訂地在臨潼區。根據證據規則第二條的規定，沒有證據或證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告根本就沒有證據而非證據不足以證明合同簽訂地在臨潼區，作為原告住所地的臨潼區法院首先對該案不享有管轄權。雖然原告西安華新能源公司的工商注冊住所地在臨潼區，但實際上公司的辦公地在西安市南關正街（屬碑林法院管轄），臨潼僅是生產區，其給被告人民電器的所有書面函件中公司地址均注明為西安市南關正街。如果合同確是在西安簽訂的，相對于臨潼區而言，在碑林區簽訂的可能性更大。但被告主張合同簽訂地在上海，既非臨潼也非碑林，雙方意見分歧。臨潼區并非合同約定的明確的管轄法院。根據《民訴法》解釋第二十四條關于約定管轄的規定，雙方約定的合同簽訂地法院不具有確定性和單一性，故該約定無效。約定管轄條款無效，就應根據《民訴法》第二十五條的規定，由被告住所地或合同履行地法院管轄。該案中，被告人民電器的住所地在上海市嘉定區。合同履行地，根據《民訴法》解釋第二十條之規定，加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，該案中的加工地也在上海市嘉定區。被告住所地和合同履行地均在上海市嘉定區，故該案應依法移送上海市嘉定區人民法院管轄。

5，勞動合同糾紛判決書

上海市第二中級人民法院民事判決書（2011）滬二中民三（民）終字第1159號上訴人(原審原告)張某某。委托代理人史繼紅，上海御宗律師事務所律師。委托代理人周志宏，上海御宗律師事務所律師。被上訴人(原審被告)上海信德太陽能科技有限公司。法定代表人楊某某，經理。委托代理人張何心，上海李東方律師事務所律師。上訴人張某某因勞動合同糾紛一案，不服上海市普陀區人民法院(2010)普民一(民)初字第6990號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人張某某及其委托代理人史繼紅、周志宏，被上訴人上海信德太陽能科技有限公司(以下簡稱信德公司)的委托代理人張何心到庭參加訴訟。本案現已審理終結。原審法院經審理查明，張某某、信德公司之間因工資支付等事宜發生糾紛，張某某于2010年8月25日向上海市浦東新區勞動人事爭議仲裁委員會申請仲裁，信德公司提出管轄異議，后該案移送至上海市普陀區勞動人事爭議仲裁委員會，張某某的仲裁請求為：1、要求信德公司支付2007年1月至2009年11月期間的工資人民幣(以下幣種均為人民幣)165,000元；2、要求信德公司支付2008年2月至2009年11月期間未簽訂勞動合同的雙倍工資差額105,000元；3、支付2007年1月至2009年11月期間墊付的辦公費用150,000元；4、補繳2007年1月至2009年11月期間的綜合保險。上海市普陀區勞動人事爭議仲裁委員會于2010年11月11日裁決對張某某的仲裁申請不予支持。張某某不服，訴至原審法院，要求判決信德公司：1、支付張某某2007年5月至2009年11月期間的工資155,000元(以每月5,000元計算31個月)；2、支付張某某2008年2月至2009年11月期間未簽訂勞動合同的雙倍工資110,000元；3、支付張某某墊付的交通費、快遞費等辦公費用49,140元；4、為張某某補繳2007年1月至2009年11月期間的綜合保險；5、承擔本案訴訟費用。原審法院認為，案件的首要爭議焦點為張某某、信德公司之間是否存在勞動關系。勞動關系的主要內容是勞動者提供勞動，用人單位對其進行管理并支付對價。身份隸屬性是勞動關系的本質特征，勞動者必須接受用人單位的管理、約束和支配。信德公司的住址在上海，張某某自述其工作地點在位于北京京友公寓的北京辦事處，但沒有證據證明信德公司在北京設立了辦事處，也沒有證據證明京友公寓系由信德公司所有或承租，相反，由張某某提供的證人楊寧出庭作證時陳述“北京辦事處”所處的京友公寓系張某某名下的房產，且信德公司事實上也從未支付過房租。張某某在北京“上班”，信德公司未對其進行考勤，也沒有對其進行管理或約束。張某某與信德公司之間沒有訂立過勞動合同，信德公司從未為張某某辦理過招退工手續、從未繳納過社會保險。張某某在長達三年左右的時間里未領取過工資，也無證據證明其向信德公司主張過工資，顯然不符合常理。張某某又自述“工作期間”為信德公司墊付了較多費用，在公司拖欠工資的情況下，仍為公司墊付大額費用，這更不符合常理。張某某提交的名片、收據等證據均無法證明其系信德公司員工。張某某有其他人員的銷售合同也不能就此證明張某某與信德公司建立勞動關系。張某某提交的授權書落款處的印鑒真實性無法確認，且即使是真實的，也不能證明張某某系信德公司員工。綜上，張某某主張其與信德公司建立勞動關系沒有事實和法律依據，張某某據此要求信德公司支付工資、未簽勞動合同雙倍工資、墊付費用及繳納綜合保險等訴訟請求，原審法院難以支持。據此判決：對張某某的訴訟請求不予支持。原審判決后，張某某不服，向本院提起上訴。上訴人張某某上訴稱，張某某與信德公司的勞動合同手續雖不健全，但雙方實際存在事實上的勞動關系。首先、張某某受聘擔任信德公司分管市場銷售與業務開拓的副總經理，張某某提供的勞動是信德公司的業務組成部分。其次、2007年5月雙方約定張某某的月薪為5,000元。第三、張某某的主要辦公地點在北京辦事處，由于張某某的工作需要經常出差，工作時間不限于每天八小時，故張某某并不是不受信德公司管理。第四、張某某以信德公司的名義開展業務，并由信德公司承擔結果。綜上，請求撤銷原審法院判決，將案件發回重審，或直接改判支持其原審訴請。被上訴人信德公司辯稱，信德公司從未聘用張某某作為公司的副總經理，亦沒有授權張某某代表公司開展業務。公司在北京無辦事處，張某某所稱其在北京的工作地點系張某某自己的住處。綜上，信德公司同意原審法院的判決，請求駁回張某某的上訴請求。本院經審理查明，原審法院認定事實無誤，本院予以確認。本院認為，勞動關系是兼有人身關系和財產關系性質，兼有平等關系和隸屬關系的社會關系，在張某某與信德公司未訂立書面勞動合同、信德公司亦未支付過張某某工資的情況下，若要認定雙方存在勞動關系，雙方必須存在管理與被管理的人身隸屬關系。本案中，信德公司不對張某某考勤，張某某的工作時間自由，顯然雙方之間并不存在管理與被管理的關系。同時，張某某所謂的工作地點亦系其自己的房產，張某某并無證據證明信德公司租賃該房產作為北京辦事處，故張某某稱其為信德公司北京辦事處工作，本院難以采信。從雙方財產關系予以考察，根據張某某陳述，信德公司未支付其2007年5月至2009年11月期間的工資，亦未為其繳納社會保險。在信德公司始終不履行用人單位法定義務的情況下，張某某仍長期為信德公司提供勞動，甚至為信德公司墊付較多費用，本院認為不符合常理。現僅憑張某某提供的證據，不足以認定雙方之間存在勞動關系。故原審法院對于張某某基于勞動關系提出的訴請均不予支持，并無不當。至于基于其他法律關系產生的糾紛，雙方可另行處理。綜上所述，張某某的上訴請求，依據不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。上訴案件受理費人民幣10元，由上訴人張某某負擔。本判決為終審判決。審判長：陳櫻代理審判員：鄭磊代理審判員：周衛娟二○一一年十二月十五日書記員：吳艷妮

6，你好我在網上簽了一份貸款合同對方要我付六千保險金我說不要了對方

騙子，你跟他說你已經報警了，問他有沒有空出來協商，你看他怎么說。還有，如果你簽的是兩萬左右額度的話，就可以肯定是騙子了

不需要的不要去理會

你遇到騙子了

一、買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經濟狀況惡化或缺少后續支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。【律師觀點】簽訂房屋買賣合同后，由于買方經濟能力關系而導致無法繼續履行合同，構成合同違約，這應當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對購買房屋的品質和環境做認真的考察;其次，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務泥潭而無法自拔。二、以賣方房屋質量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，所以，或多或少會存在一些質量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產生。【律師觀點】根據上海市高級人民法院相關的司法文件，房屋買賣合同的賣方應就買賣標的物向買方承擔質量瑕疵擔保責任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任;但買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現場仔細查看房屋、了解房屋現狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業人員陪同看房，做到心中有底。在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現質量問題應如何承擔法律責任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設施完備;房屋出現質量瑕疵，由賣方進行修復，并承擔賠償責任等內容;如果房屋質量問題嚴重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。三、房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導致買方權利不能實現，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產權證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續辦理過程中，因賣方原因導致房屋買賣交易無法繼續履行下去，即使買方已經繳付了首期款并實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護。【律師觀點】《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”所以，房屋買賣合同簽訂后產權未進行變更登記的，不發生所有權轉移，在法律上仍然認為賣方是房屋的產權人，買方僅對房屋享有債權，法院仍然有權查封賣方的房屋。如果賣方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實，導致買方無法辦理過戶登記，無法實現購房目的時,買方可根據《城市房地產管理法》第38條規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓。如果已簽訂買賣合同的，該買賣合同無效，雙方互相返還已付財產，賠償損失。買方要求賣方賠償的經濟損失，包括直接損失和預期可得利益損失(注：預期可得利益損失主要是指房價漲跌損失)。關于房價漲跌損失的確定，上海市高級人民法院規定可參照以下方式：(一)、雙方協商確定的，從其約定;(二)、雙方不能協商確定的：(1)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房價漲跌損失;(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房價漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施，防止損失擴大等因素。在二手房買賣過程中，買方應要求賣方加快交易節奏，盡早配合辦理房屋過戶手續;并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區、縣交易中心的二手房交易資金監管平臺，以維護自己的合法權利。如果在房屋過戶中發生法院查封情況，應要求賣方提供擔保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經濟損失。四、因貸款政策變化原因導致買方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，后是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導致買方貸款申請沒有通過，從而構成合同違約。【律師觀點】國家調整貸款政策是為了對房地產市場進行宏觀調控，但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關系，而銀行是否愿意向買方提供貸款，通常是在考慮其資信情況、貸款是否存在風險等因素后再作出主觀判斷，客觀上存在同意發放貸款和不同意發放貸款兩種可能性。買方在決定通過貸款方式支付房款時，應當預見到銀行可能拒絕發放貸款。因此，買方在買房前應向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價款的違約行為發生。房屋買賣合同約定用貸款支付房款，并不意味著買方只能通過銀行貸款來履行合同，通過其他合理途徑籌措資金也是買方避免貸款不能風險應當考慮的問題。五、因限外政策原因導致買方無法買房。境外人士作為買方在我國大陸購房受到嚴格限制，必須要在我國大陸居住或工作滿一年時間，且嚴格禁止購買第二套房屋，如果買方不符合條件就可能導致對賣方的違約。【律師觀點】2006年7月1日，國務院六部委聯合下發《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，規定在我國境內的境外人士工作、學習時間超過一年的，可以在境內購買自用、自住房。實踐中，境外人士在上海購房，首先需出具承諾書，保證其購買的是唯一的一套自住房，否則應當承擔相關的法律責任;其次，需提供其和用人單位簽訂的勞動合同原件;最后，還需要用人單位或者學校出具買方已經在我國大陸工作或者學習滿一年的證明，否則，房地產交易中心不辦理房屋過戶登記手續。對于該項“限外”政策，作為境外人士的買方應當須知，如果買方置該規定于不顧，在和賣方簽訂二手房買賣合同后，又以國家限制購房為由提出毀約，那么，買方就應該承擔相應的違約責任。所以，在簽訂房屋買賣合同之前，買方應該至房地產交易中心詳細了解自己是否符合在大陸購買房屋的條件，以及需要準備哪些材料，防止因對政策的錯誤解讀導致行為違約。

7，買家因政策原因反悔買房造成違約賣家押金需退還買家嗎

樓主，你好一、買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。　　房屋買賣合同簽訂后，因買方經濟狀況惡化或缺少后續支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。　　【律師觀點】簽訂房屋買賣合同后，由于買方經濟能力關系而導致無法繼續履行合同，構成合同違約，這應當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對購買房屋的品質和環境做認真的考察;其次，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務泥潭而無法自拔。　　二、以賣方房屋質量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。　　二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，所以，或多或少會存在一些質量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產生。　　【律師觀點】根據上海市高級人民法院相關的司法文件，房屋買賣合同的賣方應就買賣標的物向買方承擔質量瑕疵擔保責任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任。　　對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任;但買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。　　由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現場仔細查看房屋、了解房屋現狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業人員陪同看房，做到心中有底。　　在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現質量問題應如何承擔法律責任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設施完備;房屋出現質量瑕疵，由賣方進行修復，并承擔賠償責任等內容;如果房屋質量問題嚴重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。　　三、房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導致買方權利不能實現，要求解除合同、賠償損失。　　從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產權證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續辦理過程中，因賣方原因導致房屋買賣交易無法繼續履行下去，即使買方已經繳付了首期款并實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護。　　【律師觀點】《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”所以，房屋買賣合同簽訂后產權未進行變更登記的，不發生所有權轉移，在法律上仍然認為賣方是房屋的產權人，買方僅對房屋享有債權，法院仍然有權查封賣方的房屋。　　如果賣方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實，導致買方無法辦理過戶登記，無法實現購房目的時,買方可根據《城市房地產管理法》第38條規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓。如果已簽訂買賣合同的，該買賣合同無效，雙方互相返還已付財產，賠償損失。買方要求賣方賠償的經濟損失，包括直接損失和預期可得利益損失(注：預期可得利益損失主要是指房價漲跌損失)。　　關于房價漲跌損失的確定，上海市高級人民法院規定可參照以下方式：(一)、雙方協商確定的，從其約定;(二)、雙方不能協商確定的：(1)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房價漲跌損失;(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房價漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施，防止損失擴大等因素。　　在二手房買賣過程中，買方應要求賣方加快交易節奏，盡早配合辦理房屋過戶手續;并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區、縣交易中心的二手房交易資金監管平臺，以維護自己的合法權利。如果在房屋過戶中發生法院查封情況，應要求賣方提供擔保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經濟損失。　　四、因貸款政策變化原因導致買方無法買房。　　二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，后是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導致買方貸款申請沒有通過，從而構成合同違約。　　【律師觀點】國家調整貸款政策是為了對房地產市場進行宏觀調控，但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關系，而銀行是否愿意向買方提供貸款，通常是在考慮其資信情況、貸款是否存在風險等因素后再作出主觀判斷，客觀上存在同意發放貸款和不同意發放貸款兩種可能性。買方在決定通過貸款方式支付房款時，應當預見到銀行可能拒絕發放貸款。因此，買方在買房前應向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價款的違約行為發生。　　房屋買賣合同約定用貸款支付房款，并不意味著買方只能通過銀行貸款來履行合同，通過其他合理途徑籌措資金也是買方避免貸款不能風險應當考慮的問題。　　五、因限外政策原因導致買方無法買房。　　境外人士作為買方在我國大陸購房受到嚴格限制，必須要在我國大陸居住或工作滿一年時間，且嚴格禁止購買第二套房屋，如果買方不符合條件就可能導致對賣方的違約。　　【律師觀點】2006年7月1日，國務院六部委聯合下發《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，規定在我國境內的境外人士工作、學習時間超過一年的，可以在境內購買自用、自住房。　　實踐中，境外人士在上海購房，首先需出具承諾書，保證其購買的是唯一的一套自住房，否則應當承擔相關的法律責任;其次，需提供其和用人單位簽訂的勞動合同原件;最后，還需要用人單位或者學校出具買方已經在我國大陸工作或者學習滿一年的證明，否則，房地產交易中心不辦理房屋過戶登記手續。　　對于該項“限外”政策，作為境外人士的買方應當須知，如果買方置該規定于不顧，在和賣方簽訂二手房買賣合同后，又以國家限制購房為由提出毀約，那么，買方就應該承擔相應的違約責任。所以，在簽訂房屋買賣合同之前，買方應該至房地產交易中心詳細了解自己是否符合在大陸購買房屋的條件，以及需要準備哪些材料，防止因對政策的錯誤解讀導致行為違約。更多房產知識,點擊左下角“樓盤網”.樓盤網,為愛找個家.

你們這里的定金是一種締約定金，如果由于非雙方當事人自己的原因導致協議無法訂立，那么，定金應當返還，不能按照定金協議扣留定金。同時按照你們協議的約定是在5月15日之前簽訂買賣合同，而對方在5月13日通知你們也并不存在不妥，并沒有晚于約定締約時間。因此，耽誤銷售的主張也很難成立。不過對方是否能借政策原因不締約，還必須提交相關的證明說明其的確受到國家政策影響才行，否則，僅申明自己受政策影響還不夠，你可以要求對方提交證據。由于提交證據延誤造成損失的，可以要求對方賠償。