筆者在想，合肥的房?jī)r(jià)漲到多少是個(gè)頭呢。合肥作為一個(gè)內(nèi)地的二線城市，曾經(jīng)一直是個(gè)房?jī)r(jià)合理，生活節(jié)奏慢，幸福感高的宜居城市，自從2015年成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲四小龍，房?jī)r(jià)上漲3倍后，年輕人在合肥買房越來(lái)越困難，相對(duì)于人均收入和房?jī)r(jià)比，筆者認(rèn)為從有效還貸能力來(lái)計(jì)算合肥房?jī)r(jià)上限更為靠譜。

1、合肥房?jī)r(jià)在兩年后會(huì)降嗎？

合肥作為一個(gè)內(nèi)地的二線城市，曾經(jīng)一直是個(gè)房?jī)r(jià)合理，生活節(jié)奏慢，幸福感高的宜居城市，自從2015年成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲四小龍，房?jī)r(jià)上漲3倍后，年輕人在合肥買房越來(lái)越困難。政府為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，吸引年輕人落戶合肥，給出了各種優(yōu)惠條件，一個(gè)落戶合肥的沒(méi)有住房的碩士，通過(guò)租房補(bǔ)貼，人才引進(jìn)補(bǔ)貼每年大約能拿到約5萬(wàn)元補(bǔ)貼，該政策持續(xù)3年，博士和本科生都可以拿到補(bǔ)貼，僅僅是數(shù)額有差距，

經(jīng)過(guò)1到3月的信貸大放水，今年合肥的房?jī)r(jià)又開(kāi)始有抬頭跡象。筆者在想，合肥的房?jī)r(jià)漲到多少是個(gè)頭呢？相對(duì)于人均收入和房?jī)r(jià)比，筆者認(rèn)為從有效還貸能力來(lái)計(jì)算合肥房?jī)r(jià)上限更為靠譜，有效還款能力是一個(gè)家庭除去生活必要開(kāi)支后結(jié)余的收入，房貸還款額大于有效還款能力后，就無(wú)能力還貸了。見(jiàn)過(guò)借錢買房的，沒(méi)見(jiàn)過(guò)借錢還房貸的，

炒房客或者開(kāi)發(fā)商手中的房子最終肯定要?jiǎng)傂鑱?lái)接盤，這些剛需基本是工薪階層，因?yàn)楝F(xiàn)在在政府各種限制條件下，比如限購(gòu)，房貸利率上浮20%，將一些有能力買多套房的人擋在外面。根據(jù)合肥稅務(wù)局的信息，2018年合肥市達(dá)到扣除五險(xiǎn)一金后，年收入為12萬(wàn)以上的工薪階層高收入群體有近80000人，假定夫妻雙方都是12萬(wàn)以上的高收入群體，算上最高12%的住房公積金，理論上，年可支配收入最低大約為25萬(wàn)，

我們給它上浮50%后計(jì)算，約為37.5萬(wàn)。現(xiàn)在來(lái)計(jì)算一下必要開(kāi)支，這種家庭一般孩子會(huì)上私立幼兒園，每年費(fèi)用約2萬(wàn)，一般會(huì)有一輛車，每年用車費(fèi)用約2萬(wàn)，每年會(huì)有應(yīng)酬，以及吃喝拉撒買衣服之類的，大約能花出去7萬(wàn)，一年的結(jié)余收入26萬(wàn)，正常情況，這種家庭每年不可能將所有的錢全部花光，一般會(huì)存下4-6萬(wàn)左右，也就是可還貸能力大約為20萬(wàn)，以目前合肥上浮20%房貸利率以及30%首付和買100平米房子，等額本金貸款30年計(jì)算，一年還貸20萬(wàn)，貸款金額不能超過(guò)280萬(wàn)，即房屋總價(jià)400萬(wàn)，每平米4萬(wàn)。

能支持4萬(wàn)每平米還貸能力的家庭已經(jīng)是按照夫妻雙方都是80000人中的高收入者計(jì)算，實(shí)際情況不一定雙方都是高收入者，有能力購(gòu)買4萬(wàn)每平米房子的畢竟是少數(shù)人，因此在收入不大幅增長(zhǎng)的情況下，4萬(wàn)/平米將是合肥房?jī)r(jià)幾年時(shí)間內(nèi)的一個(gè)頂，文中的數(shù)據(jù)是筆者在網(wǎng)上收集的，不一定精準(zhǔn)，如果能拿到合肥每年新開(kāi)工商品房套數(shù)和合肥家庭收入和消費(fèi)數(shù)據(jù)，以及收入和消費(fèi)增長(zhǎng)率，應(yīng)該能計(jì)算出一個(gè)較為精準(zhǔn)的房?jī)r(jià)上限。

2、兩年后合肥市的房?jī)r(jià)大概是多少錢一平？

希望降下來(lái)，15000左右就好，幾萬(wàn)一平感覺(jué)太離譜，13年我們買房時(shí)的心情還記得，幸福滿足，感覺(jué)合肥是很幸福的城市，有種踏實(shí)的感覺(jué)，可是最近幾年房?jī)r(jià)越來(lái)越高，物價(jià)也越來(lái)越高，有種你不奔跑隨時(shí)背踩死的感覺(jué)，真心很累，像我這種已經(jīng)買了一套房的都感覺(jué)壓力很大，更何況那些沒(méi)買房的人了，降下來(lái)讓生活更美好，更有幸福感，

3、合肥拍賣出讓14宗地塊，其中13宗攬金超132億元,你怎么看？

首先從地價(jià)來(lái)看1，預(yù)期房?jī)r(jià)決定地價(jià)，而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。2，國(guó)家沒(méi)必要也沒(méi)理由為那些所謂“普通老百姓”而把房?jī)r(jià)調(diào)控到你所要的價(jià)格，（1）中小城市房?jī)r(jià)早就到了你所要的價(jià)格，問(wèn)題是你不去，你貪心，只盯著大城市。（2）大城市房?jī)r(jià)跟你所謂的“普通老百姓”沒(méi)關(guān)系，3，高價(jià)拿地的人，要是以后房?jī)r(jià)跌了賣不出，他們會(huì)割肉認(rèn)栽。

高價(jià)買房的所謂剛需，要是以后跌了，他們會(huì)去砸售樓處，4，綜合來(lái)看，合肥作為中部地區(qū)的省會(huì)城市，又是科教創(chuàng)新城市，未來(lái)必然會(huì)擴(kuò)大發(fā)展吸引大量人員遷入。5，賣地蓋房首先符合供需，其次開(kāi)發(fā)商也看重區(qū)域投資所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，重要的是政府在城市發(fā)展中舉債建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施（比如興建地鐵）必須要有相應(yīng)的資金來(lái)支持政府資金周轉(zhuǎn)和其他投資發(fā)展。