從濟(jì)南的人口數(shù)據(jù)看，2017年凈流失人口約17萬，而18年、19年又有所恢復(fù)，顯示濟(jì)南人口流動性很大。、土地狀況分析中指院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，濟(jì)南土拍市場火熱，到2018年，濟(jì)南土拍開始“冷靜”下來，到2019年略有回暖，但全年高開低走，上半年表現(xiàn)火熱，競爭激烈，溢價成交多；下半年政策收緊，房企拿地趨于理性，流拍土地增多。
2020年濟(jì)南的房價走勢，沒有極其特殊情況，應(yīng)該和今年的趨勢相同！繼續(xù)平穩(wěn)回落！濟(jì)南從2015底去庫存開始。棚改鼓勵貨幣補(bǔ)償，舊村改造等，大拆大建，左一個圈，右一個圈，建設(shè)cbd打造絕對市中心，大范圍棚改，迅速把周邊房價拉了起來，，緊跟著一個帝華經(jīng)典操作成就被市民笑侃為“宇宙中心”的區(qū)域揚(yáng)名。原東部郊區(qū)騰飛！吳家堡舊村改造成就了西城崛起！文旅城，影視城，地鐵令人振奮，大都市形象畫面映入腦海，
濟(jì)南房價處在調(diào)整階段，已經(jīng)跌了幾個月了，加上疫情影響，今年濟(jì)南的房價會比較焦灼。但濟(jì)南畢竟是省會城市，山東又是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，剛需買房的話，覺得價格合適是可以買的，投資的話，濟(jì)南缺乏大的前景，長期內(nèi)房價維穩(wěn)是可能的，大幅上漲的概率不大。第一、2020年濟(jì)南房價穩(wěn)中小跌的概率很大小菜從五個方面分析濟(jì)南2020年的房價趨勢：01、統(tǒng)計(jì)局的房價指數(shù)行情國家統(tǒng)計(jì)局2020年2月全國70城房價指數(shù)顯示，濟(jì)南新房價格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌1%，已經(jīng)連續(xù)跌了7、8個月，濟(jì)南的房價趨勢是下跌的，
但也要看到，下跌的幅度不大。也就是說，去年值100萬的房子，今年值99萬，下跌幅度也就1萬，房價基本面還是穩(wěn)的，把比較的日期拉長，2015年以來，濟(jì)南的房價總漲幅40.7%，約合每年漲8.14%，而過去10年（2010-2019）平均通脹率4.92%，也就是說，濟(jì)南的房價漲幅還是跑贏了通脹率。圖表來源：國家統(tǒng)計(jì)局02、政策端維穩(wěn)（1）中央層面總的政策還是四點(diǎn)，“房住不炒”、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”、“因城施策”和短期內(nèi)不以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，
經(jīng)歷如此嚴(yán)重的疫情，中央的決心未變，那么2020年中央在樓市政策上不會發(fā)生重大轉(zhuǎn)向，政策維穩(wěn)，房價基本面就是穩(wěn)的。（2）濟(jì)南層面“一城一策”范圍內(nèi)，濟(jì)南樓市的限購、限售、限價和限貸政策依舊，沒松開，投資不活躍，剛需有限，濟(jì)南房價缺乏大漲動能，因此，在中央和地方的雙向調(diào)控之下，濟(jì)南樓市難以大漲，但也不會大跌，穩(wěn)中小跌的概率更大些。
04、意外事件沖擊“屋漏偏逢連夜雨！\
03、金融端寬松央行1月全面降準(zhǔn)，釋放8000億資金，3月定向降準(zhǔn)，釋放5500億資金，2月逆回購萬億級和千億級MLF操作，市場流動性很充裕，各級商業(yè)銀行不缺錢，貸款政策會比較寬松，加上LPR下行，金融端的政策環(huán)境是有利于房價止跌的，央媽這副“止跌藥”對濟(jì)南樓市是否受用？還得看濟(jì)南自身的情況。2015、2016年前后，濟(jì)南透支了需求，尤其是改善型剛需，現(xiàn)在光吃些“補(bǔ)藥”，內(nèi)體沒有恢復(fù)過來，效果不會太明顯，但這種效果可能正是調(diào)控所需要的。
