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1，原創如何判斷樓市是否有泡沫

房價高？然后呢，我寧愿多買幾套房，懶得買車，開車養車沒有大家想得那么容易請采納或追問

原創如何判斷樓市是否有泡沫

2，什么是房地產泡沫房產泡沫有哪些特征

房產泡沫指的主要是目前國內房間過高，而過高的房價卻和居民的消費能力不相符，所以導致了許多樓房的空置率很高，其實房產泡沫就是過高的房價和勞動購買力的矛盾。主要特征：1.房產泡沫是房價陡然上升和陡然下降的幅度較大 2.房產泡沫主要是投資者過度投機引起的 3.房產泡沫不穩定，沒有基本的規律可循 4.商品供求嚴重失衡，供應量遠大于需求量 5.房產泡沫代表了一種房地產行業價格的波動變化狀態

什么是房地產泡沫房產泡沫有哪些特征

3，用什么指標判斷一個房地產市場有泡沫

房價和租金比,在10-15之間,為合理房價和當地平均收入比,在3-5間,為合理,超6就離譜投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產泡沫重要指標,國際這指標警戒標準為10%http://iask.sina.com.cn/b/459149.html

由于房地產企業資金收支的特性，會出現高峰值和負峰值。一般負峰值出現在投入階段

用什么指標判斷一個房地產市場有泡沫

4，房產泡沫的判斷標準

我們把判斷房地產泡沫的標準歸納為“五高”，即投資的持續超高增長，消費的持續超高增長，房價持續大幅攀高或持續居高不下，房地產投資所占比重高及房價收入比明顯偏高。這“五高”之間一般是有很強的關聯性的，不僅是高，而且是持續性的“高”。我們所定義的持續標準是連續2年以上。而高或超高的界限大致為：所謂投資和消費超高增長是指房地產投資和消費的年增長率超過GDP增長率的2倍以上；而房價高一是絕對價位高，二是短期內房價增長過快，房價年均增長達到或接近2位數；房地產投資所占比重高指超過25%以上；房價收入比高是指超過6:1甚至是超過8:1。按以上標準，我國房地產的確出現了泡沫現象，而且在一些地區還比較嚴重。

5，怎么看一些人在說房產泡沫會破裂房價會在幾年內甚至

地產市場會崩潰，房價下跌，沒人接盤，因為很難判斷底部。破裂首先危及的是我們的金融系統，主要是銀行，會出現大量壞賬、呆賬，接下去處理不好可能就是蕭條。目前不會破裂，中央要維穩，只會調整，要是下跌幅度大了，自然會有有錢人抄底，房價會出現窄幅高位震蕩。但是那一天物業稅出臺了，當然那時肯定是社會問題嚴重于畸形房價問題了，就是孰輕孰重的問題了，那時就是炒房終極殺手锏，泡沫必然破滅，當然社會也不會穩定到那里去。

6，房地產泡沫的判定

1、房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降表1 房價表現表類型亞類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況輕微嚴重表現價格出售價格價格收入比：1：6以內 1：10以上大致1：18 房價增長率房價增長率/人均收入增長>1 房價增長率>30% 房價增長率/人均收入增長>1 漲價范圍全國各類物業普漲全國各類物業普漲全國各類物業普漲出租價格出租價格指數/CPI指數<1 出租價格指數<100 出租價格指數/CPI指數<1 投資者心理比較樂觀十分樂觀比較樂觀由表1可以看出：（1）出售價格過高。房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。國際上合適的房價收入比一般在1：2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。（2）出售價格快速上漲。房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去2003年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率(經CPI指數調整后)。（3）出售價格全面上漲。房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。分地區看,全國6個地區價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到2004的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。2004年1-9月份，全國各類物業的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大，指數達到115.2。（4）實際租金下跌。房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%,遠低于城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。（5）投資者對形勢十分樂觀。投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫,7.2%的被調查者認為不存在泡沫。2、需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內外資金大量進入表2 需求表現表類型亞類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況輕微嚴重表現需求房屋銷售額增長率 1<增長率/零售消費品增長率<2 增長率/零售消費品增長率>2 1<增長率/零售消費品增長率<2 抵押貸款增長率 1<增長率/人均收入增長率<2 增長率/人均收入增長率>2 增長率/人均收入增長率>1 儲蓄占總存款比例儲蓄占總存款比例下降嚴重下降下降國際游資大量進入快速大量進入大量進入民間游資大量進入快速大量進入大量進入由表2可以看出：（6）房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。（7）抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年個人住房貸款余額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增長。由于住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。（8）居民儲蓄快速減少。存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。2004年以來人民幣儲蓄存款已連續7個月同比少增，1-8月,人民幣儲蓄存款累計增加10863億元,同比少增1406億元。（9）國際熱錢大量流入。國際游資大量流入并投資房地產，將帶動投機需求。目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國。據有關專家估計：目前我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，余下來的1000億美元就是熱錢，其中部分游資就流入到房地產市場領域。北京達觀房地產經紀公司的一些調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5到3.5倍。海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。（10）民間游資大量流入。民間資金大量投資房地產，形成巨大的投機需求，導致房價急劇攀升。2001-2003年間以溫州為主的浙江等民資炒房團在中國房地產市場上掀起巨大波瀾。這些集體購房者先在當地，然后進入浙江和上海，進而奔向全國，集中突擊購房。據估計：溫州的購房大軍人數將近10萬，用于購房的種子資金在1000億元上下。炒房團撬動了數倍甚至數十倍的當地資金進入樓市，刺激了當地消費提前和投機需求，進而產生需求和價格的互相推進，許多“被炒房”城市房價飛漲。（11）投資性購房的比重高。投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產泡沫的重要指標。國際上這一指標的警戒標準為10%。據有關部門調查，目前各地投資性購房比重增長過快。如上海，境外和外地住宅購買需求比重按面積計算高達25%左右，投資性購房比重達16.6%，寫字樓投資購房比重高達40%；福州市外地人購房的合同登記量、面積和余額分別占同期總量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的購買者，本地人不到50%。3、供給表現：供給超常增長，房屋空置率過高表3 供給表現表類型亞類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況輕微嚴重投資性購房比例 10%<投資/總購房比例<20% 投資/總購房比例>20% 10%<投資/總購房比例<20% 表現供給開發投資增長率 3>增長率/GDP增長率>2 增長率/GDP增長率>3 增長率/GDP增長率>3 開發貸款增長率 2>增長率/總貸款增長率>1 增長率/總貸款增長率>2 2>增長率/總貸款增長率>1 房屋施工面積增長率 1<增長率/銷售面積增長率<2 增長率/銷售面積增長率>2 1<增長率/銷售面積增長率<2 房屋空置率 10-20% 20%以上 20%以上由表3可以看出：（12）開發投資額超常增長。房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。開發投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量房地產開發投資增長快慢的指標是房地產投資額增長率/GDP增長率，一般應該不超過2倍。2003年全國累計完成房地產開發投資突破1萬億元，同比增長29.2%，是1995年以來的最大增幅，2004年1-9月，房地產開發投資同比增長28.3%，這是同期GDP增長的3倍。（13）開發貸款超常增長。房地產開發貸款增長超過全部貸款增長速度而超常增長，可能是銀行資金對投機需求的趨利性反映。2000-2002年，用于房地產開發的貸款增幅分別為11.81%、32.96%、27.78%，全國房地產開發貸款在連續5年高速增長的基礎上，2003年達到6657.35億元，同比增長49.1%。而2000-2003年全部貸款增幅分別為6%、13%、17%、21%。（14）施工面積超常增長。施工面積是未來的房屋供給量，施工面積增長要求未來必須有與之匹配的需求增長。2002、2003、2004年1-9月，施工面積增長率為20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，銷售面積增長率為20.2%、29.1%、19.3%。即便考慮投機需求，施工面積增長也超過銷售面積增長。（15）房屋空置率過高。房屋空置率是房地產供給超過真實需求的集中體現，國際公認的警戒線是10%。2003年全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%，2004年9月末，雖同比下降2.3%，仍大大超過國際警戒線。這個下降可能是投機需求增長導致的。雖然房屋空置率與國際上的概念有些區別，國內的高空置率反映更加深刻的結構問題。再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。

7，房產泡沫現在到了一個什么程度

房地產現在已出現全國性泡沫，不同的是程度上的大小差異而已。房地產市場是一個分割的市場，區域性較強，所以很難一刀切地判斷房價是否出現泡沫、發展趨勢如何。　　隨著存款準備金率上調、提高第二套住房首付比例等政策先后出臺，消費房與投資房在信貸、稅收方面將有很大區別，投資炒作房產相應將越來越少。現在不少房地產企業還沉浸在過去的歡樂中，就是沒有人想過房地產的繁榮是建立在什么樣的基礎上的。今年下半年，銀行信貸政策對房地產只動了一點點真格的，就讓不少地方的房地產市場發生巨大的變化。那么2008年，整個貨幣政策的從緊要真落實下來，房地產市場的投資與投機豈敢不聞風而動？而這種變化自然會引起房地產及關聯產業的調整，整個固定資產投資過熱就會得以緩解，穩定物價的目標也就會實現。

8，怎么樣計算房產是否泡沫經濟

依照該地段的房租，乘70年的產權，看看是否能和你的房價持平。如果房價高于總租金，房價高出總租金的部分就是泡沫。。。

根據公布的計算公式。某地房屋一年租金價格/房屋總價值如果結果小于等于4.5%,則說明可能會產生房產泡沫如果結果大于等于5.5%,則說明此地房產可能會有升值空間舉例。某地房產價值50W，一月租金3000，一年就是3.6萬。依據上面的公式，3.6/50=6.1%就說此地房產有升值空間。反之，則可能會產生泡沫經濟。

經濟崩潰！與之相關的建筑材料行業倒閉，中國的gdp上漲大部分是靠房地產來實現的，泡沫破滅之后，中國的經濟危機也就來臨了！到時通貨膨脹，所以有錢的話去買些價格波動不大東西做投資，如黃金。

9，房地產泡沫具體指什么

出售價格過高。房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。國際上合適的房價收入比一般在1：2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到277元/平方米，全國平均房價收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。

根據經濟學的解釋，房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲，泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段。安全區的泡沫通常有積極作用，而危險區與嚴重危險區的泡沫則具有明顯的負面作用，地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機。泡沫的產生源于虛擬需求，或者說是投機需求。這里應區分投資需求與投機需求，投機需求的特點是“買”是為了“賣”，目的是賺取差價；投資需求則是通過租金來獲得投資收益。不過，現實中只有事后才能完全區分投資與投機，事前很難判斷。　　一般來講，市場需求的投機成分越高，泡沫越大，危險區與嚴重危險區的泡沫相對難逃“破裂”的命運，但“泡沫”并不是只有“破裂”一條路徑，安全區的“泡沫”可以維持，警戒區的“泡沫”可以繼續膨脹到危險區，也可收縮到安全區。因此，科學客觀地看待泡沫必須度量泡沫，判斷泡沫所處的階段。　　度量泡沫主要是三個指標，即：房地產投資占gdp比重、房價收入比、租售比。房地產投資占gdp的比重指標用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象，并形成未來的空置；房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續性；租售比則是住房售價與月租賃價格的比值，用于判斷是否具有長期投資價值。根據上海市的實證研究結果，房地產投資占gdp比重的合理范圍在10%至14%，房價收入比的合理區間是6至9倍，租售比的合理區間為150至230。

10，什么叫房地產泡沫

房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可

所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。泡沫經濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供求量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產泡沫是發生于1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，并最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰后日本的又一次“戰敗”。房地產泡沫的主要特征有： 1.房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態； 2.房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大； 3.房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率； 4.房地產泡沫主要是由于投機行為，貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。房地產泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷： (1)整個經濟是否過熱。如果整個經濟處于過熱的狀態，那么由于其內在的相互關系，可以相信房地產業也會有一定的過熱的現象。 (2)投資增長率。當房地產開發投資增長顯著高于經濟增長率時，如相當于經濟增長率的2倍時，就有產生泡沫的危險。 (3)商品房的空置情況。一般當空置率達到10％時，就是房地產業過熱的預兆。除這些常用的標準外，人們通常還依據住房價格是否持續上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發增長率是否節節上升，房地產商的負債率是否普遍持續上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。房地產泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的后果。其影響的范圍因房地產的產業關聯度高而非常廣泛。因此各國政府都把監測和控制房地產泡沫作為它宏觀調控的重要內容之一。

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