欧美丝袜一区二区,欧美日本韩国一区二区三区,欧洲一区二区视频

1，關于破產案件*管轄的問題

應由公司工商登記中注明的住所地*管轄。

對的，在廣州市工商行政管理局登記的應該有廣州市中級人民*管轄。級別管轄跟地域管轄不沖突的，級別管轄是縱向的，地域管轄是橫向的。

根據《破產法》第3條規定“破產案件由債務人住所地人民*管轄”。

2，求案件梳理

廣州珠江投資管理有限公司因與被中國房地產開發廣州公司、譚生債權轉讓合同糾紛案廣東省廣州市中級人民*民事判決書(2011)穗中法民二終字第1266號　　上訴人（原審原告）：廣州珠江投資管理有限公司。　　法定代表人：陳董事長。　　委托代理人：吳律師。　　委托代理人：羅生。　　被上訴人（原審被告）：中國房地產開發廣州公司。　　法定代表人：韓生。　　被上訴人（原審被告）：譚生。　　委托代理人：李生。　　上訴人廣州珠江投資管理有限公司（以下簡稱“珠江投資公司”）因與被上訴人中國房地產開發廣州公司（以下簡稱“中房公司”）、譚生債權轉讓合同糾紛一案，不服廣州市越秀區人民*（2010）越法民二初字第2707號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。　　原審*經審理查明，1996年11月22日中房公司與珠江信托公司簽訂了編號為96年珠（抵）字第81號《人民幣資金借款合同》，約定：珠江信托公司向中房公司發放抵押貸款950萬元用于資金周轉，貸款利率為9.24‰，期限一年，第一期貸款500萬元，期限從1996年11月29日至1997年11月29日，第二期貸款450萬元，期限從1996年12月10日至1997年12月10日，如遇特殊原因，以實際貸款日為準。若中房公司未按本合同約定的還款計劃歸還借款本息，也未與珠江信托公司簽訂延期還款協議，或所延期限已到仍不能歸還借款時，珠江信托公司按銀行規定加收50％的利息等。同日，雙方另簽訂《抵押合同》一份，約定：為確保96年珠（抵）字第81號主合同的履行，中房公司以其位于解放北路和東風路交匯路口的廣州交易廣場（又名中房大廈）1001房（第10層01房）、6006房、7008－7015房（共計1341.257平方米）房產作為上述借款的抵押，抵押財產作價1884萬元，抵押期限自1996年11月29日至1998年6月10日等。以上《人民幣資金借款合同》、《抵押合同》均經過廣東省公證處進行公證。1996年12月6日，中房公司將其提供抵押的房產辦理了抵押備案手續。廣州市國土房管局分別出具了穗押備字第6951號、6952號《抵押備案證明》，注明抵押權人為珠江信托公司，抵押房產為廣州市解放北路和東風路交匯路口中房大廈第10層01房、7008－7015房，抵押期限為1996年11月29日至1998年6月10日，上述合同簽訂后，珠江信托公司于1996年12月10日一次性向中房公司發放了貸款950萬元。1997年12月22日，中國人民銀行廣州市分行作出穗銀復（1997）236號文件，批復同意珠江信托公司改建為廣州珠江實業集團財務有限責任公司（下稱珠江財務公司），2004年12月29日，珠江財務公司經廣州市工商行政管理局批準更名為南方電網財務公司。1998年9月10日，因中房公司未能如期歸還全部貸款本息，珠江財務公司就上述債權和抵押權的實現向廣東省公證處申請辦理了強制執行公證，并于1998年9月14日持廣東省公證處出具的（98）粵公證經字第28276號《強制執行公證書》向廣州中院申請強制執行。后該案被廣東省高級人民*指定由廣東省汕尾市中級人民*負責執行。在該案執行期間，珠江財務公司與珠江投資公司及其他相關主體于2004年12月17日簽訂一份《回購協議》，珠江財務公司將其對中房公司所享有的上述債權及相應的抵押權全部轉讓予珠江投資公司。2007年8月1日，珠江投資公司與更名后的珠江財務公司即南方電網財務公司在廣東省公證處的公證下以特快專遞方式向中房公司寄送了《債權轉讓通知書》，告知以上債權轉讓事宜，中房公司于次日收取了該郵件。中房公司為借款所提供的抵押物，即位于廣州市解放北路和東風路交匯路口的廣州交易廣場10樓01房、7樓7008房－7015房，均系中房公司于1996年6月7日向廣州中僑地產有限公司（下稱中僑公司）購買的房產，雙方訂立了編號為市管契字第94015402號、94015409號《房地產預售契約》，廣州市房地產交易所對上述兩份合同進行了監證。1999年4月23日中僑公司向廣州市房地產交易所出具一份文件，證明：中房公司是上述房產的業主，房款已交齊，沒有辦理抵押、按揭，該樓盤未辦理確權手續，同意轉讓給譚生，請交易所協助辦理轉名有關手續。1999年6月14日，廣州市房地產交易所作出兩份《廣州市預售房地產轉讓監證記錄》（編號：預契字第94015402號、第94015409號），載明：中房公司是轉讓人，譚生是受讓人，房產已交付使用。譚生已經取得廣州交易廣場1001房、7008－7015房的房屋所有權，房屋所有權證號分別為：《粵房地權證穗字》第0140115975號、第0140115984號、第0140116061號、第0140115976號。珠江財務公司于2003年10月8日以中房公司為被告譚生為第三人向廣州市中級人民*提起撤銷權訴訟，請求判決中房公司與譚生轉讓房產行為無效，將房產按7662000元的價值抵償給珠江財務公司。2004年2月20日，廣州市中級人民*以（2003）穗中法民二初字第469號民事判決駁回了珠江財務公司的訴訟請求。珠江財務公司不服，向廣東省高級人民*提起上訴，廣東省高級人民*于2004年8月30日作出（2004）粵高法民一終字第145號民事判決，駁回珠江財務公司的上訴，維持原審判決。該判決書認定：本案系珠江財務公司請求確認中房公司轉讓抵押物給譚生的行為無效而引起的糾紛。……人民*主要圍繞珠江財務公司提出的確認中房公司轉讓抵押物給譚生的行為無效的訴訟請求進行審理。……盡管抵押人中房公司未將轉讓抵押物情況通知抵押權人珠江財務公司或將抵押情況告知受讓人譚生，但譚生作為受讓人不僅向轉讓人中房公司支付了對價，而且到廣州市房地產交易所申請辦理預售房地產轉讓監證手續，因此，中房公司與譚生之間的房產轉讓行為并未違反國家法律禁止性規定，依法應確認為有效。……至于珠江財務公司提出的其享有與中房公司簽訂的抵押合同項下的抵押權問題，可依照法律有關規定另循法律途徑解決，本案不予處理，該判決另變更案由為確認合同無效糾紛。　　珠江投資公司于2007年9月13日以中房公司為被告向廣州市中級人民*提起訴訟，該院受理后依職權追加南方電網財務公司、譚生為第三人，并作出如下判決：一、確認南方電網財務公司原對中房公司的貸款本金余額720萬元及其逾期還款利息的債權及對穗押備字第6951號、6952號《抵押備案證明》項下記載的抵押物廣州交易廣場1001房、7008－7015房的抵押權已依法轉讓予珠江投資公司享有。二、駁回珠江投資公司的其他訴訟請求。譚生不服判決提起上訴，廣東省高級人民*經審理后認為珠江投資公司的抵押權能否對抗抵押物買受人譚生的相關權利問題，不屬該案審理的范圍，當事人可另循法律途徑解決，一審*在判決理由中論述“抵押權人對轉讓后的抵押物仍享有直接追及權”，超出了本案的審理范圍，應予以糾正，除此以外，其他部分及判決主文均正確，應當予以維持。遂于2009年12月15日作出（2009）粵高法民二終字第121號民事判決“駁回上訴，維持原判”。隨后珠江投資公司向廣東省汕尾市中級人民*申請要求追加譚生為被執行人，該院于2010年6月8日作出（2010）汕中法民二執加字第1號民事裁定，以珠江投資公司提供的證據不能推翻廣東省高級人民*兩份生效民事判決書主文內容的主要事實為由，駁回珠江投資公司要求追加譚生為被執行人的申請。珠江投資公司遂向原審*起訴。其起訴請求：1、確認珠江投資公司享有的對廣州市國土房管局穗押備字第6951及6952號《抵押備案證明》項下記載的抵押物廣州交易廣場10層1001房及7層7008－7015房的抵押權可以繼續行使，可以對抗中房公司向譚生轉讓以上抵押物后譚生的相關權利，有權以拍賣、變賣上述抵押物的價款優先受償中房公司欠付珠江投資公司的貸款本金余額720萬元及其逾期還款利息。2、依法判決由中國房地產開發廣州公司和譚生承擔圍繞該案發生的全部訴訟費用。　　原審*認為，該案爭議焦點為房屋管理部門出具的《抵押備案證明》能否起到抵押登記的公示作用，根據我國擔保法及有關擔保法的司法解釋，以房地產等建筑物抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。該案中，中房公司將其向中僑公司購買的房產廣州市解放北路和東風路交匯路口中房大廈第10層01房、7008－7015房抵押給珠江信托公司，由于簽訂抵押合同時上述房屋尚未領取產權證，故無法辦理抵押登記手續，只能取得抵押備案證明，從譚生就上述房產向廣州市房地產交易所申請辦理預售房地產轉讓監證手續并領取相關產權證的這一買賣房屋事實，可證明《抵押備案證明》并不是記載于不動產登記簿上，根本不能起到物權登記公示作用，因此該案的抵押備案證明不能認定為抵押物已經登記；同時由于廣州市中級人民*及廣東省高級人民*在相關的判決書中均認定了譚生與中房公司之間的房產轉讓行為并未違反國家法律禁止性規定合法有效。根據擔保法司法解釋第67條的規定，抵押物未經登記的，因轉讓有效，受讓人取得所有權，抵押權不得對抗受讓人，抵押權人對抵押物也無追及權。因此珠江投資公司的訴訟請求無理，原審*不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國擔保法》第四十一條、第四十二條及《最高人民*關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條之規定，作出如下判決：駁回珠江投資公司的訴訟請求。一審案件受理費100元，訴訟保全費5000元由珠江投資公司負擔。　　判后，珠江投資公司不服原審*的判決，遂向本院提起稱，一、支持珠江投資公司訴訟請求所需全部事實及法律判斷皆有*判決確認。1、滿足抵押權繼續行使法定條件的“抵押物已經登記”及“抵押物轉讓未通知抵押權人”的事實，業經*生效判決清楚確認。廣東省高級人民*（2004）粵高法民一終字第145號民事判決，對抵押合同簽訂后備案登記的事實確認于其第13頁第二自然段。具體為：“珠江投資公司與中房廣州公司于1996年11月22日簽訂了抵押合同之后，已于同年12月6日到廣州市國土房管局辦理了抵押物備案手續”及，該判決第14頁確認了“抵押人中房廣州公司未將轉讓抵押物情況通知抵押權人”的事實。廣東省高級人民*（2009）粵高法民二終字第121號民事判決，維持了“確認電網財務公司（由珠江投資公司更名）原對中國房地產開發廣州公司的貸款本金余額720萬元及其逾期還款利息的債權及對穗押備字第6951、6952號《抵押備案證明》項下記載的抵押物廣州交易廣場1001房、7008-7015房的抵押權人已依法轉讓予原告廣州珠江投資管理有限公司（即本案原告）享有”的一審判決，即確認了該案珠江投資公司享有該抵押權。2、珠江投資公司享有的抵押權可以對抗譚生受讓抵押物后的相關權利的法律判斷。首先，珠江投資公司享有的抵押權有效且在合法存續期間的法律判斷，在前述廣東省高級人民*（2004）粵高法民一終字第145號民事判決書中已經確認抵押合同有效。該判決第13頁第二自然段中確認：“珠江投資公司與中房廣州公司于1996年11月22日簽訂了抵押合同之后，已于同年12月6日到廣州市國土房管局辦理了抵押物備案手續。根據《中華人民共和國擔保法》第四十一條和最高人民*《關于適用若干問題的解釋》第四十七條的規定，珠江投資公司與中房廣州公司簽訂抵押合同應依法確認為有效”。第二、珠江投資公司享有的抵押權依法可以對抗抵押物受讓人譚生受讓抵押物后的相關權利，除非其代替中房廣州公司清償全部債務使抵押權消滅的法律判斷，在廣州市中級人民*（2007）穗中法民二初字第330號民事判決書中已有確認，即：“根據廣東省高級人民*（2004）粵高法民一終字第145號民事判決認定的事實，被告（即中房廣州公司）是在抵押權存續期間，既未通知抵押權人亦未告知受讓人的情況下，將上述抵押權轉讓予本案被告譚生，雖其轉讓行為已經*生效判決確認為有效，但根據最高人民*《關于適用若干問題的解釋》第六十七條第一款的規定，在抵押物已經登記的情況下，抵押權人仍可行使對抵押物的抵押權，即抵押權人對轉讓后的抵押物仍享有直接追及權，除非受讓人替代債務人清償全部債務使該抵押權消滅。”（第11頁第12行-第13頁）。該份判決的以上判斷當然具有完全的事實和法律依據，只是上訴審*認為“抵押物轉讓后，抵押權能否對抗抵押物買受人的問題”“超出了案件審理范圍”，而非否定判斷本身的正確與合法性。二、原審判決否定抵押物已經登記的事實及法律判斷錯誤。1、抵押備案不是抵押登記的判斷錯誤。依據辦理該案抵押備案時當時有效的一九九○年六月六日廣州市人民政府頒發的《廣州市房地產抵押管理辦法》。其第六條規定“依法生效的預售（購）房屋合同”“可以設定抵押”。其第二十五條規定：“抵押當事人必須于抵押合同公證之日起三十天（港澳臺地區或境外訂立的抵押合同則在見證或認證之日起六十天）內，持抵押合同、有關批準文件及以下文件向市房地局辦理抵押登記：（一）以土地使用權作抵押的，持建設用地規劃許可證和土地使用證；（二）以房屋作抵押的，持房屋所有權證（或房屋共有權保持證）和土地使用證；（三）以預售（購）房屋合同作抵押的，持生效的預售（購）房屋合同申報備案，房屋竣工后，在領取房屋所有權證之日起三十天內，持房屋所有權證和土地使用證，補辦登記。對證件、手續齊備的，市房地局應在受理之日起十五天內予以登記，并將他項權利證件發給抵押權人。” 珠江投資公司以為，一審*“本院認為”部分認為“本案的抵押備案證明不能認定為抵押物已經登記”的認定顯屬錯誤。因為，以預售（購）房屋合同作抵押取得抵押備案證明，與以房屋所有權抵押取得抵押登記手續，同屬“抵押登記”，不存在實質區別。2、抵押備案即抵押登記，抵押物轉讓行為有效的判斷，皆已被生效判決確認，一審*選擇性失明失聰；抵押權，登記（取得備案證明）即對抗，無可爭議。故此，珠江投資公司上訴請求撤銷一審判決，改判支持珠江投資公司的全部訴訟請求。　　被上訴人譚生辯稱，一、業已生效的廣州市中院、廣東省高院、廣東省汕尾市中院的判決(裁定)并不支持珠江投資公司的請求，恰恰相反，*判決確定譚生是涉訴房產的善意取得人，不受珠江投資公司所謂抵押權的追及，珠江投資公司的請求無事實和法律依據，應予駁回。1．(2003)穗中法民二初字第469號民事判決書明確認定，譚生是涉訴房產的善意第三人，“珠江投資公司請求判決中房廣州公司與本案第三人譚生之間的轉讓行為無效或者予以撤銷并將該轉讓的涉訴房產抵償給珠江公司，缺乏法律依據的支持，予以駁回。本案第三人的抗辯依法成立，應予支持。”【(2003)穗中法民二初字第469號民事判決書第11—12頁】(2004)粵高法民一終字第145號判決也認為，“譚生作為受讓人不僅向轉讓人中房廣州公司支付了對價，而且到廣州市房地產交易所申請辦理預售房地產轉讓監證手續，廣州房地產交易所經審查后同意中房廣州公司將房產轉讓給譚生并為其辦理了預售房地產轉讓監證手續。因此，中房廣州公司與譚生之間的房產轉讓行為并未違反國家法律禁止性規定，依法應確認為有效。……至于珠江投資公司提出的其享有與中房廣州公司簽訂的抵押合同項下的抵押權問題，可依照法律有關規定另循途徑解決，本案不予處理”。判決：“駁回上訴，維持原判”【(2004)粵高法民一終字第145號判決書第14—15頁】。2．廣州中院(2007)穗中法民二初字第330號民事判決書關于抵押物追及權的論述，明顯不能成立，已經被廣東省高院(2009)粵高法民二終字第121號民事判決書所明確糾正，珠江投資公司以(2007)穗中法民二初字第330號民事判決書關于抵押物追及權的論述為根據提出其上訴請求，是對(2009)粵高法民二終字第l21號民事判決書的曲解，荒唐無理。3．廣東省汕尾市中級*(2010)汕中法民二執加字第1號執行裁定書也明確指出，“申請執行人提供的證據并不能推翻廣東高院兩份生效民事判決中主文內容的主要事實”，對珠江投資公司在該執行程序中的請求予以駁回，同時確認譚生是涉訴房產的善意取得人【(2Ol0)汕中法民二執加字第1號執行裁定書第11一l2頁】。二、《廣州市房地產抵押管理辦法》(1990)第二十五條規定表明預售(購)房屋抵押備案并不是房屋抵押登記，珠江投資公司主張其對涉訴房產的抵押備案就是合法有效的抵押登記，似是而非，不能成立，不足采信。《廣州市房地產抵押管理辦法》(1990)第二十五條規定，“(三)以預售(購)房屋合同作抵押的，持生效的預售(購)房屋合同申報備案，房屋竣工后，在領取房屋所有權證之日起三十天內，持房屋所有權證和土地使用證，補辦登記”，這一規定表明預售(購)房屋抵押必須在備案的同時，在房屋竣工和領取房屋所有權證后補辦登記，因此，這一規定本身就表明預售(購)房屋抵押備案并不是房屋抵押登記。因此，珠江投資公司抵押備案即抵押登記的說法不能成立。同時，更關鍵的是，根據當時有效的建設部《城市房地產抵押管理辦法》(1997)第二十六條之規定，房地產抵押合同應當載明抵押期限，換言之，抵押期限對各方具有法律約束力，該案中，抵押備案證明明確載明，抵押期限自1996年11月29日至1998年6月10日，抵押雙方沒有繼續到登記機關辦理任何手續，這一事實的法律表述就是，該預售(購)房屋并沒有辦理合法的抵押登記。三、根據物權法之規定，抵押權合法登記的唯一表現形式就是“記載于不動產登記簿”，珠江投資公司所提供的過期“抵押備案證明”未能起到向社會公示抵押權設立的作用，當然不能認定為合法的登記形式。公示公信是物權法的一個基本原則，根據物權法第6條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”之規定，第14條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”之規定，第16條“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”之規定可以明確：不動產物權變動公示的方法就是依法登記，即記載于不動產登記簿。根據物權法第187條之規定，以不動產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，并自記載于不動產登記簿時發生效力。也就是說，抵押權合法登記的唯一表現形式就是“記載于不動產登記簿”，是否記載于不動產登記簿就是判斷某一不動產是否有效設立抵押權的唯一標志。換言之，登記就是“記載于不動產登記簿”，只有這樣，才能起到公示和公信的實際效果。該案的一個基本的法律事實就是，初始債權人珠江信托投資公司與中房廣州公司在抵押期限屆滿后并沒有繼續到登記機關辦理任何抵押物備案或登記手續，其所謂的抵押權并沒有記載于廣州市房管局的登記簿上，根據物權法第14條、16條第1款之規定，這一事實的法律后果就是珠江投資公司所謂的抵押權并沒有依法登記，其所提供的一紙過期的“抵押備案證明”不能認定為是合法的登記形式。四、根據擔保法和擔保法司法解釋之規定，珠江投資公司過期的“抵押備案證明”也不能認定為是合法有效的登記。擔保法司法解釋第12條第1款“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力”之規定只能作出如下理解：即該規定只能在擔保合同當事人之間發生法律效力，如果抵押期限屆滿，雙方并沒有續登記，沒有向社會公示，交易第三人因相信登記部門之登記并據此進行了交易行為，則不能認定該抵押權存續，否則即違背了物權法公示公信的基本原則和保護社會交易安全和秩序的立法目的。再退一步說，即便珠江投資公司依擔保法解釋第12條第1款主張抵押權存續，但卻無權主張該抵押權能夠對抗作為善意取得人的譚生的合法所有權，而只能請求無權處分人中房廣州公司承擔賠償責任。因為，根據擔保法解釋第67條之規定，“抵押權存續”與“抵押物已經登記”存在根本區別，根據該條之規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，區分為兩種情形并產生不同法律后果，即：情形一，抵押物已經登記，抵押權人仍可以行使抵押權；情形二，抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。可見，不能認定“抵押權存續”就是“抵押物已經登記”，因為“抵押權存續”包括了“抵押物已經登記”和“抵押物未經登記”兩種情形，并產生不同的法律效果。結合該案事實，不能得出珠江投資公司之所謂抵押已經登記的結論，更不能產生其所謂的對抗譚生的法律效力。五、譚生的受讓行為完全符合《物權法》第106條所規定之不動產善意取得的法律要件，是涉訴房產的善意取得人，其合法權益應當得到保護。譚生在對珠江投資公司所謂的抵押情況毫不知情的情況下，善意并支付了合理價格且依法定程序，即經過房管部門審查無任何瑕疵的情況下，合法受讓穗押備字第6951號、6952號《抵押備案證明》涉案房產，并依法辦理了房屋所有權證，完全符合《物權法》第106條所規定之不動產善意取得的法律要件，是上述涉案房產的善意取得人，依法取得了涉訴房產的所有權，其合法權益理應受到保護。綜上，珠江投資公司的上訴理由不能成立，請求二審*依法駁回其全部訴訟請求，維持原判。　　被上訴人中房公司沒有到庭，亦沒有陳述答辯意見。　　經審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。　　另外，本院向廣州市土地與房屋管理局查詢了涉案抵押物抵押、過戶等歷史情況，在電子檔案中并未見兩涉案抵押物在20世紀90年代被查封的情況，并且該局的房地產登記簿查冊表亦未顯示該房產曾于20世紀90年代被查封。因該涉案抵押物于2010年才正式辦理過戶登記手續，此前的檔案未移交其掃描，工作人員最終確定答復該涉案房產并沒有被查封的記錄。　　本院認為，雖然最高人民*關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第十二條規定：“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。”但涉案《抵押備案證明》的抵押期限自1996年11月29日至1998年6月10日，該抵押的設定時間在前述司法解釋出臺之前，而譚生于1999年6月受讓涉案抵押物，且已有生效判決認定譚生受讓行為合法有效，譚生作為涉訴房產的善意取得人，珠江投資公司所主張的抵押權不能對抗譚生的所有權。上訴人珠江投資公司的請求缺乏法律依據，本院不予支持。　　綜上所述，原審判決認定事實清楚，處理結果并無不當，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：　　駁回上訴，維持原判。　　本案二審案件受理費100元由上訴人廣州珠江投資管理有限公司負擔。　　本判決為終審判決。　　

求案件梳理

3，公司破產案件的管轄

你好，你這個問題是關于破產案件的級別管轄，我們在學習破產法的時候是這樣的：基層人民*管轄在區、縣工商行政管理機構登記的企業；中級人民*管轄在市工商行政管理局登記的公司企業。你這個案子應該由廣州市中級人民*管轄

對的，在廣州市工商行政管理局登記的應該有廣州市中級人民*管轄。級別管轄跟地域管轄不沖突的，級別管轄是縱向的，地域管轄是橫向的。

4，物業公司成立條件

物業公司成立條件　　1、申請相應等級的資質審批表一式兩份；　　2、企業營業執照復印件一份；　　3、企業章程復印件一份（首次申請提供）；　　4、物業企業資質證書正、副本原件（首次申請不提供）；　　5、驗資證明材料（工商注冊時提供的注資發票）復印件一份（首次申請提供）；　　6、企業法人代表的身份證復印件一份（首次申請提供）；　　7、企業負責人、項目負責人（部門負責人）和管理人員的物業職業資格證書復印件，每人一份；　　8、企業負責人、項目負責人（部門負責人）和管理人員的身份證復印件和勞動合同復印件，每人一份；　　9、專業技術人員的職稱證書復印件，每人一份；　　10、專業技術人員的身份證和勞動合同復印件，每人一份；　　11、專業技術人員的“社保”證明；　　12、機構設置框架圖一張，每個級別框內需填寫職務、姓名和電話（首次申請提供）；　　13、組織機構代碼證書復印件一份；　　14、物業管理項目合同復印件，每個項目一份（申請三級（暫定）資質可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物業項目，須提供招投標備案表一份；　　15、良好的經營管理業績證明（申請二級資質提供）；　　16、除首次申請三級資質的企業外，其他企業還須在北京市建設網上填報《北京市物業管理基本情況調查系統》；　　資質申請　　申請成立物業公司辦理資質　　（一）提交材料　　1、企業資質申請　　2、營業執照；　　3、企業章程；　　4、驗資證明（注冊資本人民幣50萬元以上）；　　5、企業法定代表人的身份證明；　　6、企業法人代表、總經理的任職文件，企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業專業技術人員的職稱、資格證件；　　7、企業固定辦公場所證明　　（二）申報程序　　提交有關材料—縣房產主管部門初審—報市房產主管部門核準發證　　（三）法律依據：　　1、《物業管理企業資質管理辦法》第四條第三款：設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。　　2、《物業管理企業資質管理辦法》第六條新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：（一）營業執照；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。　　物業管理公司是隨著房地產的發展和對物業管理的需要而產生的。物業管理公司的組建和其他企業一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關規定，獲得批準才能成立。　　(一)物業管理公司的資質條件　　物業管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數量、專業人員、受托管理物業的規模等方面的狀況，是企業的實力、規模的標志。由于各地區物業管理的發展程度不同，具體的資質條件也各不相同。一般的資質條件主要包括：　　(1)物業管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業，如上海市規定的建筑面積須在1萬平方米以上。　　(2)一定數量的注冊資金，如廣州市規定注冊資金須在10萬元以上。　　(3)有符合規定的公司名稱和公司章程。　　(4)有固定的辦公場地和設施。　　(5)有必要的管理機構和人員。　　(6)有符合國家法規政策的經營范圍。　　(7)能夠獨立承擔民事責任。　　(二)物業管理公司的申報資料　　內資企業(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料：　　(1)主管單位對申請物業管理公司的經營資質進行審批的報告。　　(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。　　(3)管理章程。　　(4)公司法人代表任命書或聘任書。　　(5)驗資證明。　　(6)注冊及經營地點證明。　　(7)擁有或受托管理物業的證明材料。　　(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。　　(9)其他有關資料。　　外商投資企業(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批準文件；外商獨資企業應委托本市具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批事項。　　私營企業除補充個人身份證明和待業證明等有關資料外，其余資質資料大體相同。　　(三)物業管理公司申請成立的程序　　一般情況下，物業管理公司領到資質審批文件后，按有關規定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續后才能對外營業。具體程序包括：　　(1)根據上述成立條件，準備材料和文件。　　(2)向所在地房地產主管部門提出申請。　　(3)向所在地工商行政管理局申請企業名稱登記、法人注冊登記和開業登記。　　(4)到稅務部門進行稅務登記，以及到*機關(或授權單位)進行公章登記和刻制。

注冊物業公司注意經營范圍首先是物業管理最好只有這一項根據資質管理辦法的要求一、提供注冊資金 3級物業50萬元注冊資本尋找有物業從業資格證得員工一般3級物業要求6人資格證是建設部頒發的然后到當地物業管理機構辦理臨時資質證一年后審驗是換成正式的當資質證拿到后就可從事物業管理工作如有不明白再問!

物業公司成立的條件具有資格的最低資質，三級資質國家是這樣要求的：1.注冊資本人民幣50萬元以上；2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書4.有委托的物業管理項目；

一、物業管理公司的創建分為營業執照和資質申報兩個環節。1。營業執照注冊一般為有限責任公司。注冊資金按物業公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”（目前已經取消了臨時資質等級），一年內有效，一年內需要重新評級，不然資質作廢。從“三級”開始。三級的物業管理注冊資金為50萬元。營業執照你找當地的工商局先核名，然后開始工商登記、股權確認等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當地一家代理注冊的公司，花幾千元他們會幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬的現金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。在廣東注冊一個50萬的物業公司，連代塹資金在內，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的。這時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務管理方面，應該是由樓主你或相關的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務管理需要交待資金去向。即公司發生問題時，如有債務方面的糾分時，需要按照股權份額承擔相應的風險。你的有限責任公司注冊資金為50萬元，即最大可能要承擔50萬元的風險。二、物業公司資質申報條件，如下：（三級資質）： 1.注冊資本人民幣50萬元以上； 2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱； 3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書 4.有委托的物業管理項目； 5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。第六條新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：（一）營業執照；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。第七條新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。第九條申請核定資質等級的物業管理企業，應當提交下列材料：（一）企業資質等級申報表；（二）營業執照；（三）企業資質證書正、副本；（四）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；（五）物業服務合同復印件；（六）物業管理業績材料。即你領取了營業執照后，需要先到國土房管局物業科辦理“臨時資質”申報，他們會給你一年的時間。一年內你要辦理“臨時資質”轉“三級資質”。如果一年內，你沒有達到相關資質申報的條件時，你有兩條路可以選擇：1）無資質承接業務，目前這類型占物業公司總數的30%左右。但給物業科查到的話，要罰款，如果和當地物業科關系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質”。2）給專業公司代辦，有實力的物業管理公司代辦企業和物業科有關系（代辦理營業執照注冊的代理公司一般辦不了這項業務，因為需要和物業科和建設部有關系才辦理得，如果注冊執照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關部門很“那個”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級資質代辦需要4-5萬元出證。三、1、關于你公司的內部組織機構應該是你如何定經營方向才能決定的。常見的物業管理公司架構分為三種：直線職能制，事業部制、混合型架構。不同的架構模式適應不同的服務市場，故相應設定不同的專業部門。所以樓主你應該要了解你的物業公司的業務方面。用“專業”的眼光分析上述三種流行架構當中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會專業的公司，都直接決定了你公司的內部組織機構。2、內部組織機構與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會有不同的結果，正規化的物業公司多達10多個部門，小型的物業公司幾個部門就組成了。這點沒有定論，需要樓主你自己認真核算成本的。另外，根據物業管理這個行業的經驗，“物業公司總部的支出應該與項目收入開支成本分計算，僅從項目攤分一定的合適比例”，這點是原則！請樓主你一定要注意了，因為這是兩個完全不同的“賬目”。四、物業管理行業與其他行業不同，人力資源的配置是最講究“內功”的。物業公司總部的人員配置與接管項目的人員配套又是兩套分離的成本計算原則。最“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動成本支出，這三大支出都有一個最合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發展計劃，又要不違反“陽光比例”，在實操時，要處處節省。且人力資源的配置又與內部的組織架構是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對內對外”相比較。所以不是簡單安上“幾個部門”，請上幾個總監或經理就行的。這是“戰略”層面上的事情。五、物業公司接管的項目當中，有些項目雖然表面利潤不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物業管理”行業“有利可圖”和“長期飯票”，紛紛在這個“朝陽產業”里面“挖金”。但要知道，真正的物業管理需要有“良好的內功和操作經驗”，而且物業管理本身是“高風險高責任”的行業，在眾多服務業當中，風險是排在第一位的。所以，除非有充足的準備和經驗，不然貿然入市的話，本人真心奉勸“慎之、慎之！”

一、注冊資本雖然在公司注冊這一塊，國家取消了注冊資本最低限額的要求，但是一些特殊行業仍然有最低注冊資本的要求，物業公司便是其中之一。從辦理物業資質方面來看，新注冊的物業公司注冊資本至少應當是50萬，這樣才符合要求。二、辦公場所對于辦公場所，沒有特別規定，只要有一個辦公地就可以。因為公司住所需要記載于營業執照中，那么必須有相應的經營場所。同時，必須準備好證明材料，比如產權證和租房合同。三、主要人員注冊物業公司，工商局這一塊并沒有人員要求，但是物業公司需要辦理資質，其條件之一便是各類人員配備。人員配置不是一件容易的事情，在初期就應當做準備。至少應當準備10名物業管理專業人員和工程、管理、經濟等相關專業的專職管理和技術人員，這些人員還涉及到對職稱的考核，同時物業管理專業人員應當取得相應的職業資格證書。四、其他條件1、準備一個公司名稱，其中名稱第三部分的“行業特點”應當包含“物業管理”或“物業服務”字樣；2、制定股東會決議、公司章程等文件，以便辦理營業執照；3、編制企業管理制度和標準，包括服務收費情況，以便辦理物業資質。因此，開一個物業公司，除了要滿足公司注冊的要求外，最重要的是滿足辦理物業管理資質的條件。綜合來看，其條件包括注冊資本、人員、住所、制度和名稱等方面，其中重點是人員最難解決，也是花費成本最高的地方。擴展資料:一:注冊物業管理公司提供資料:1、物業管理公司資質申請報告;2、設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件;3、公司章程;4、公司法定代表人任命或聘任書;5、驗資證明;6、經營場所證明;7、擁有或委托管理物業證明(委托管理協議書);8、具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件;9、其他有關資料。二:房屋入住后，業主和物業公司都應注意的法律問題1、電梯不運行，物業管理公司有責任最高人民*《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民*應予支持。2、房屋質量有問題，繳納物業費不沖突物業公司依合同履行了物業服務后，業主應當依合同履行支付物業服務費的義務。最高人民*《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民*應予支持。3、承租人不交物業費，業主責任不能丟依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成了債務的轉移，將原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業公司的同意時并未免除業主支付物業費的責任。4、業主財產被盜，依據過錯各自承擔責任根據物業服務合同，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，其提供的是小區物業的公共服務。因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在物業服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯，物業公司應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。參考資料:搜狗百科——物業公司