廣州土地開(kāi)發(fā)中心主任，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心這個(gè)單位怎么樣待遇福利升遷等方面

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1，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心這個(gè)單位怎么樣待遇福利升遷等方面
2，廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在哪里
3，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心這個(gè)單位怎么樣待遇福利升遷等方面

他是隸屬于國(guó)土資源部的下屬單位。待遇/福利：月月有獎(jiǎng)金，過(guò)節(jié)年時(shí)有發(fā)放物品。升遷：別人不能幫忙，那就要看你自己的實(shí)力和……。對(duì)自己要有信心

廣州市土地開(kāi)發(fā)中心這個(gè)單位怎么樣待遇福利升遷等方面

2，廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在哪里

　　廣州開(kāi)發(fā)區(qū)位于廣州市的東部，穗港澳黃金三角洲的中心地帶，東南、西南與東莞市、廣州市番禺區(qū)隔江相望，陸路與增城市、廣州市黃埔區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)相鄰。至2000年底，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積已由1984年的9.6平方公里擴(kuò)大到88.77平方公里，分成西區(qū)、東區(qū)（出口加工區(qū)）、永和經(jīng)濟(jì)區(qū)（廣州臺(tái)商投資區(qū)）和廣州科學(xué)城4個(gè)區(qū)域。　　西區(qū)位于黃埔新港、珠江與東江和橫河交匯的三角地帶，規(guī)劃面積9.6平方公里。經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，西區(qū)已發(fā)展成為配套設(shè)施完備的成熟工業(yè)園區(qū)。　　東區(qū)（出口加工區(qū)）位于廣州市黃埔區(qū)南崗鎮(zhèn)東部，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)北面，由南片和北片構(gòu)成。廣州開(kāi)發(fā)區(qū)原規(guī)劃面積為9.6平方公里，因黃埔新港及珠江、東江各碼頭港區(qū)以及大蠔洲島共占去廣州開(kāi)發(fā)區(qū)3平方公里的規(guī)劃用地，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)際可開(kāi)發(fā)的面積只有6.6平方公里，為解決用地不足的問(wèn)題，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)向國(guó)務(wù)院提出置換3平方公里土地的要求。1992年，經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)同意置換。置換的3平方公里土地，發(fā)展為現(xiàn)在的東區(qū)南片。1992年廣州市政府決定將云埔工業(yè)區(qū)中的4平方公里土地委托廣州開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理，發(fā)展成為現(xiàn)在的東區(qū)北片。1995年，廣東省人民政府批準(zhǔn)將東區(qū)劃歸廣州開(kāi)發(fā)區(qū)全面管理，東區(qū)總規(guī)劃面積7平方公里。2000年4月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)廣州設(shè)立出口加工區(qū)，設(shè)立于廣州開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)。經(jīng)過(guò)一系列的準(zhǔn)備工作，廣州出口加工區(qū)于2001年3月30日正式揭牌，首期90萬(wàn)平方米正式封關(guān)運(yùn)營(yíng)。　　永和經(jīng)濟(jì)區(qū)（廣州市臺(tái)商投資區(qū)）位于增城市永和鎮(zhèn)，于1993年經(jīng)廣州市政府批準(zhǔn)成立，規(guī)劃面積34.7平方公里。1995年，廣州市政府決定以永和經(jīng)濟(jì)區(qū)為載體設(shè)立廣州市臺(tái)商投資區(qū)。同年，廣東省政府正式批準(zhǔn)永和經(jīng)濟(jì)區(qū)由廣州開(kāi)發(fā)區(qū)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和管理。　　廣州科學(xué)城位于廣州市區(qū)東北部白云生態(tài)保護(hù)區(qū)邊緣，距市中心約10公里，于1998年12月28日奠基，規(guī)劃面積37.47平方公里。　　二、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)地處中國(guó)最富庶、經(jīng)濟(jì)最活躍、購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的珠江三角洲中心地帶，毗鄰港澳，背靠國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，面向世界，依托中國(guó)華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息、金融中心——廣州市，形成了自身獨(dú)特的綜合優(yōu)勢(shì)。

繩子

廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在哪里

3，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制研究　　1、問(wèn)題的提出　　1978年十一屆三中全會(huì)后,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過(guò)程中,城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間主要產(chǎn)生了三方面的問(wèn)題,這些問(wèn)題使探討和確立城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)機(jī)制的思路與方法具有極大的理論意義和實(shí)踐指導(dǎo)作用。①房地產(chǎn)業(yè)雖然得到了加速發(fā)展但其發(fā)展不具有可持續(xù)性。也就是說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展未能與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行有效的協(xié)調(diào),房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)未能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、資源環(huán)境效益的統(tǒng)一。②城市規(guī)劃未能有效地引導(dǎo)和控制房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)。具體表現(xiàn)在:由于城市建設(shè)投資主體由以前單一的、封閉的來(lái)源(政府)發(fā)展成多元化的混合構(gòu)成,一些投資主體和城市建設(shè)集團(tuán)對(duì)于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)所帶來(lái)的高額利潤(rùn)的追求導(dǎo)致對(duì)土地利用性質(zhì)和強(qiáng)度的過(guò)分要求,從而忽視了社會(huì)效益和環(huán)境效益。③城市規(guī)劃未能及時(shí)地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的反饋?zhàn)饔米鞒龇磻?yīng)。在現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也會(huì)影響城市規(guī)劃的制定與實(shí)施,為城市規(guī)劃提供參考。如房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)住房制度、城市空間結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展都具有重要的影響。隨著新形勢(shì)的出現(xiàn),城市規(guī)劃未能及時(shí)地做出調(diào)整,城市規(guī)劃理論的發(fā)展滯后于現(xiàn)實(shí)的需要。　　總之,房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展促使城市面貌迅速發(fā)生了新的變化,正是這個(gè)產(chǎn)業(yè)把規(guī)劃的一幅幅藍(lán)圖物化為一塊塊城市實(shí)體,這里既包含著城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的控制、引導(dǎo)作用,也反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)推動(dòng)實(shí)施城市規(guī)劃的積極效應(yīng)。正因?yàn)檫@樣,學(xué)術(shù)界對(duì)于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)關(guān)系的研究逐漸提上日程,但還缺乏深入的剖析。本文針對(duì)這些問(wèn)題,希望能夠做出一些有益的探索,為城市規(guī)劃理論的發(fā)展開(kāi)拓視野。　　2、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制分析　　城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者之間是相互聯(lián)系的,且通過(guò)各種方式、機(jī)制和強(qiáng)度互相作用,兩者的協(xié)調(diào)機(jī)制是在互動(dòng)作用基礎(chǔ)上的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此,有必要具體分析兩者之間的作用機(jī)制,即城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)與控制機(jī)制、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的反饋機(jī)制。只有在詳細(xì)分析兩者的相互作用方式與機(jī)理,才能實(shí)現(xiàn)兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展,為優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供依據(jù)。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制主要表現(xiàn)在城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的影響、城市規(guī)劃對(duì)土地利用的管理、城市規(guī)劃控制指標(biāo)的制定三方面。　　2.1、城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制　　城市的性質(zhì)、職能與規(guī)模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要是由城市規(guī)劃決策決定的。通過(guò)規(guī)劃確定各個(gè)地塊的市場(chǎng)價(jià)格可以使城市用地向最有效利用方向發(fā)展,以獲取最佳土地使用效益,并在一定程度上引導(dǎo)房地產(chǎn)向合理的方向發(fā)展。　　2.1.1、城市的性質(zhì)、職能與規(guī)模對(duì)地價(jià)的影響。城市性質(zhì)要求其城市功能和城市形象與之相適應(yīng),這就帶來(lái)了不同性質(zhì)、職能與規(guī)模的城市,其土地的供求關(guān)系、對(duì)容積率的要求、對(duì)土地的利用強(qiáng)度也不同。如一個(gè)城市定位于某一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心,則決定了其用地構(gòu)成中商業(yè)及其它第三產(chǎn)業(yè)用地比例較高,而商業(yè)用地級(jí)差收益最大,地價(jià)最高。同時(shí),城市規(guī)模越大,級(jí)差地價(jià)也越大。由此可見(jiàn),城市總體規(guī)劃決定了城市的性質(zhì)、城市用地規(guī)模和主導(dǎo)職能,因而影響到城市的地價(jià)水平,從而引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度、方向與規(guī)模。廣州作為華南的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心,決定了廣州用地構(gòu)成中商業(yè)及其它第三產(chǎn)業(yè)用地比例較高,而商業(yè)用地級(jí)差收益最大,地價(jià)最高,同時(shí),廣州市具有悠久的歷史,城市規(guī)模較大,人口擁擠,人均用地指標(biāo)較低,供求矛盾突出,尤其在中心大組團(tuán)的老城區(qū)內(nèi),商業(yè)發(fā)達(dá),交通用地緊張,建筑密度較大,城市地價(jià)水平居高不下,因此廣州的總體地價(jià)水平與全國(guó)同等規(guī)模的城市相比名列前茅。　　2.1.2、城市的用地結(jié)構(gòu)對(duì)地價(jià)的影響。城市規(guī)劃確定了城市用地功能分區(qū),也決定了城市內(nèi)部不同區(qū)域的地價(jià)水平。住宅用地要求有較好的人居環(huán)境和方便的交通條件,對(duì)區(qū)位要求較大;而工業(yè)用地主要考慮交通是否方便,地塊是否夠大、水電等基礎(chǔ)設(shè)施配套是否完善等等,對(duì)區(qū)位要求最低。因而不同的土地利用方式級(jí)差地租不同,級(jí)差地價(jià)也不同,導(dǎo)致商業(yè)用地地價(jià)最高,住宅次之,工業(yè)最低。也就是說(shuō),城市的地價(jià)水平與級(jí)差地價(jià)關(guān)系密切,表現(xiàn)在用地結(jié)構(gòu)上,則呈現(xiàn)出地價(jià)與商務(wù)和商住用地的比例成正相關(guān)關(guān)系,與工業(yè)用地比重呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。如廣州天河區(qū)規(guī)劃為廣州新的CBD,由于新區(qū)開(kāi)發(fā),追加投資較大,級(jí)差地價(jià)所占比重不斷升高,自20世紀(jì)90年代以來(lái),地價(jià)一直上揚(yáng);而老CBD由于歷史的投資沉積較高,級(jí)差地價(jià)所占比重最高,而且中心區(qū)土地的極度稀缺,壟斷地租最高,故其地價(jià)仍然維持較高的水平。　　2.1.3、土地使用性質(zhì)控制對(duì)地價(jià)的影響。由于土地開(kāi)發(fā)用途具有兼容性,對(duì)于具體一個(gè)地塊,土地的微觀利用結(jié)構(gòu)必然會(huì)影響該地塊的地價(jià)水平。同一塊土地可能因?yàn)樵O(shè)定不同的用途和容積率而導(dǎo)致地價(jià)的巨大差異。城市規(guī)劃中的建設(shè)發(fā)展用地使用控制規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面作出了規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括工地使用性質(zhì)、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。通過(guò)這些對(duì)土地使用性質(zhì)的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)地價(jià)的影響。　　2.1.4、配套設(shè)施控制對(duì)地價(jià)的影響。配套設(shè)施是生產(chǎn)、生活正常進(jìn)行的保證,配套設(shè)施控制即是對(duì)居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等用地上的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。配套設(shè)施的優(yōu)劣將會(huì)直接影響到地價(jià)水平的高低。城市規(guī)劃通過(guò)對(duì)配套設(shè)施的控制來(lái)改善城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟硬件環(huán)境,使城市發(fā)展的未來(lái)溢價(jià)增加,從而使城市總體地價(jià)水平提高。　　2.2、城市規(guī)劃對(duì)土地利用管理的作用機(jī)制　　城市規(guī)劃對(duì)土地利用的管理,表現(xiàn)在總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)層次上。在進(jìn)行城市總體規(guī)劃時(shí),強(qiáng)調(diào)城市土地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。在對(duì)城市土地綜合評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上,有針對(duì)性地進(jìn)行城市功能分區(qū)的調(diào)整和大型工程設(shè)施的配置,使城市在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,形成一個(gè)較為合理的城市基準(zhǔn)地價(jià)體系。在城市分區(qū)規(guī)劃方面,根據(jù)城市土地的區(qū)位差異,決定城市土地的分期供給水平。并對(duì)城市的居住、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等用地進(jìn)行充分預(yù)測(cè),合理安排城市土地的分期供給量,指導(dǎo)城市土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。在城市詳細(xì)規(guī)劃方面,根據(jù)現(xiàn)階段各土地開(kāi)發(fā)區(qū)中土地開(kāi)發(fā)商們?cè)讷@得土地使用權(quán)后希望擁有更多自主權(quán)的心理,加強(qiáng)控制性詳細(xì)規(guī)劃的工作,既在土地的利用方式、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及土地利用的有關(guān)要求等方面嚴(yán)格把關(guān),從規(guī)劃上堵死開(kāi)發(fā)商們可鉆的各種空子,又允許開(kāi)發(fā)商們?cè)谧裱刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,進(jìn)行地塊的重新組合與設(shè)計(jì),使詳細(xì)規(guī)劃工作既能滿(mǎn)足城市土地出讓與轉(zhuǎn)讓的合同管理要求,又能最大程度地滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商們的合理要求,促進(jìn)城市土地出讓與轉(zhuǎn)讓的健康發(fā)展。　　2.3、基于利益分析基礎(chǔ)上的控制機(jī)制　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,不同階層、不同利益集團(tuán)對(duì)各自利益的尋求較之以往更為強(qiáng)烈。一方面,政府要促進(jìn)城市的發(fā)展來(lái)提高市民的生活水平,要改善城市面貌來(lái)美化市民的生活環(huán)境,有些時(shí)候不得不借助于私人集團(tuán)—房地產(chǎn)公司的財(cái)力。為了得到這些公司的投資,政府就必須滿(mǎn)足這些公司的要求,作出讓步,提供優(yōu)惠條件。另一方面,政府要保證市民的利益,要考慮公共利益,要通過(guò)城市規(guī)劃的控制機(jī)制影響各階層對(duì)利益的尋求。Peter Hall認(rèn)為城市規(guī)劃有兩種控制手段:一是控制公共投資(尤其是道路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、公有住房等基礎(chǔ)設(shè)施的投資)的權(quán)利,另一個(gè)是鼓勵(lì)或限制私人投資對(duì)物質(zhì)環(huán)境開(kāi)發(fā)的權(quán)利。由于城市規(guī)劃尋求的是公共利益,控制機(jī)制的產(chǎn)生也應(yīng)基于這一分析,其中最主要的是環(huán)境容量的控制。　　環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量,對(duì)建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口集聚量作出合理規(guī)定。其控制指標(biāo)一般包括:容積率、建筑密度、人口密度、綠地率和空地率等。最關(guān)鍵的是容積率,它起著城市規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)效益之間的橋梁連接作用,容積率的大小直接決定了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平。從市場(chǎng)這個(gè)角度來(lái)看,開(kāi)發(fā)商必定會(huì)想方設(shè)法甚至不擇手段來(lái)爭(zhēng)取提高地塊的容積率,使經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大化;但若從城市政府管理者的角度考慮,又希望綜合效益最大化。因此,容積率的控制需要一個(gè)上下限的范圍以保證能有一個(gè)雙方都可以接受的滿(mǎn)意度。人口密度是由容積率和住房戶(hù)型所決定的,容積率高、平均戶(hù)型小,則單位用地面積上的人口較多,即人口密度大;綠地率和空地率表示出公共綠地和開(kāi)放空間在建設(shè)用地里所占的比例,這兩項(xiàng)指標(biāo)是根據(jù)人口的數(shù)量按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)決定的。　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的反饋機(jī)制分析　　3.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的影響　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的影響是明顯的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地發(fā)展類(lèi)型顯示出商品房開(kāi)發(fā)改變了城市部分用地的用途,對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的影響表現(xiàn)在兩方面:一方面是建成區(qū)內(nèi)的空間重構(gòu),另一方面是建成區(qū)的擴(kuò)展。在城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的前提下,不同類(lèi)型商品房的空間分布改變城市用地的分布特征,促使形成新的城市功能空間結(jié)構(gòu),原來(lái)位于中心區(qū)的普通住宅用地,轉(zhuǎn)變?yōu)樯虅?wù)和高級(jí)住宅用地,原來(lái)位于建成區(qū)內(nèi)和邊緣的工廠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?郊區(qū)的農(nóng)業(yè)用地被征用,鄰近城區(qū)的轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?離城區(qū)較遠(yuǎn)的轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地。直接原因是城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變,由工業(yè)生產(chǎn)中心向第三產(chǎn)業(yè)中心發(fā)展,對(duì)商業(yè)用地的需求量增加,而商業(yè)用地的區(qū)位要求較高,要在城市的中心地段,原城市中心的居住用地部分轉(zhuǎn)為商業(yè)用地,從而可能引起連鎖變化;社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高,對(duì)改善居住狀況的要求更強(qiáng)烈,也擴(kuò)大了居住用地的需求。根本原因是國(guó)有土地使用制度的改革,使城市土地的固有價(jià)值得到體現(xiàn),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的城市土地利用地租理論得以驗(yàn)證,支付得起最高地租的零售業(yè)占據(jù)城市的最好區(qū)位,居住其次,工業(yè)最低,工業(yè)甚至可能支付不了城市土地的地租,不得不向遠(yuǎn)郊或其他地方遷移。　　3.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用來(lái)帶動(dòng)或影響城市中許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì),由此帶來(lái)城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用,總起來(lái)說(shuō),有以下三點(diǎn):①基礎(chǔ)先導(dǎo)作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的深入發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展,對(duì)我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)和影響,特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代后,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn),一躍成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。②產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向聯(lián)系是指帶動(dòng)向房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)的公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)呈直接的比例帶動(dòng)相關(guān)效應(yīng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場(chǎng)地、空間和建筑物。如商業(yè)、旅館、飯店業(yè)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電通信業(yè)和金融、保險(xiǎn)以及其他知識(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè),它們要更好發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品供給。③體制轉(zhuǎn)型作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是與財(cái)產(chǎn)制度相關(guān)度最大的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地使用制度及住房制度的改革,將有利于傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。因?yàn)?土地與房產(chǎn)是最基本的生產(chǎn)要素,又是極為重要而基本的社會(huì)財(cái)產(chǎn)。改革土地和住房的計(jì)劃分配和福利分配的制度,必然涉及到價(jià)格體系、市場(chǎng)體制以及福利制度和工資制度等一系列改革。　　3.3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地利用的影響　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是使城市用地結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)合理的關(guān)鍵。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,我國(guó)的城市用地結(jié)構(gòu)極不合理。表現(xiàn)在:城市中工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等生產(chǎn)性用地比重過(guò)大,而道路廣場(chǎng)、公共綠地、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地又嚴(yán)重不足。在用地功能配置方面,出現(xiàn)優(yōu)地劣用,土地粗放開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),土地利用效益低下,土地資源配置不合理等現(xiàn)象。如廣州舊城區(qū)內(nèi)建有工廠的地方有幾十處,絕大部分位于“黃金地段”,但單位面積年利潤(rùn)僅為30.3元/m2,遠(yuǎn)不及舊城區(qū)非“黃金地段”商服業(yè)用地利潤(rùn)1,500元/m2的水平。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的根本轉(zhuǎn)變,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也適應(yīng)這一變化,滿(mǎn)足城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要,通過(guò)集中合并、挖潛更新、綜合開(kāi)發(fā)等多種途徑,提高城市土地利用效益和產(chǎn)出效益,逐步壓縮工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等生產(chǎn)性用地所占比重,提高道路交通用地、公共綠地所占的比重,使我國(guó)城市用地結(jié)構(gòu)趨于合理。　　3.4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市景觀的影響　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市景觀的影響表現(xiàn)在對(duì)城市空間形態(tài)的改變和創(chuàng)造上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以創(chuàng)造適宜的城市空間環(huán)境為目標(biāo),將現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)控制技術(shù)引入建筑設(shè)計(jì)與居住區(qū)設(shè)計(jì)中。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中不僅考慮到區(qū)段開(kāi)發(fā)的局部問(wèn)題,而且從地區(qū)和城市整體環(huán)境結(jié)構(gòu)中尋找依據(jù),更多地注重了對(duì)開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行原則性引導(dǎo),而不是具體的細(xì)節(jié)塑造。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市景觀的影響具體來(lái)說(shuō)表現(xiàn)在以下方面:①舊城改造與城市更新。②城市空間特征的創(chuàng)造。標(biāo)志和特征無(wú)論對(duì)于城市或社區(qū)都是必要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使空間具有可識(shí)別性,同時(shí)也使居民具有領(lǐng)域感、場(chǎng)所感和安全感。③土地的綜合使用。④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間設(shè)計(jì)帶來(lái)的形式美?？傊?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市景觀的影響不僅體現(xiàn)在平面空間特征上,而且還體現(xiàn)在立體空間特征上,對(duì)城市景觀資源的合理開(kāi)發(fā)、利用,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要工作內(nèi)容。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市景觀具有重大影響,作為對(duì)城市土地的利用,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)在于創(chuàng)造宜人的或具有特定景觀及文化內(nèi)涵的城市空間。　　3.5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃的有效手段　　3.5.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)更趨合理。在城市規(guī)劃的實(shí)施過(guò)程中,需要借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一手段來(lái)使城市內(nèi)部土地利用經(jīng)濟(jì)規(guī)律起作用,從而調(diào)節(jié)和促進(jìn)城市的用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)、功能分區(qū)趨于合理。城市土地經(jīng)過(guò)綜合開(kāi)發(fā)后,利用房地產(chǎn)價(jià)格這一強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)用地單位實(shí)行有償使用,使土地體現(xiàn)其真正的內(nèi)在價(jià)值,可以促進(jìn)城市各種功能用地在地域空間上的分布更加合理,使其獲得最佳的利用區(qū)位。在城市規(guī)劃過(guò)程中如能因勢(shì)利導(dǎo),使產(chǎn)業(yè)分布、房地產(chǎn)價(jià)值和城市合理布局取得較好的動(dòng)態(tài)平衡,無(wú)疑將進(jìn)一步提高城市規(guī)劃的水平。　　3.5.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)促進(jìn)城市的更新與拓展。舊城更新與新區(qū)開(kāi)發(fā),是城市規(guī)劃和建設(shè)面臨的兩大任務(wù),對(duì)促進(jìn)完善城市用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài),兩者是同樣重要且各有獨(dú)特的作用。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市老城區(qū)的布局結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)進(jìn)行更新和完善,是實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的重要步驟。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手段,使原有城區(qū)獲得一定程度的復(fù)興,為其增加和輸入新的活力,可以促進(jìn)城市有機(jī)整體協(xié)調(diào)發(fā)展。開(kāi)辟新區(qū)是對(duì)城市的一種拓展,通過(guò)新區(qū)建設(shè)在選址、功能上的調(diào)整完善作用,適應(yīng)了規(guī)劃對(duì)用地布局的要求,為原有城市注入了新的活力。以新區(qū)開(kāi)發(fā)為主的城市擴(kuò)展過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手段的引入是非常重要和有效的。在城市規(guī)劃指導(dǎo)下,通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),既可提供城市建設(shè)資金,又可使對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)的土地性質(zhì)、規(guī)模、位置的擇定符合城市規(guī)劃的意圖和要求,克服以往完全依靠行政管理手段而存在的一些弊端,達(dá)到既滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)的要求,又保證規(guī)劃的實(shí)施與落實(shí)。　　3.5.3、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃的最佳方式。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的開(kāi)發(fā),較好地解決了規(guī)劃與實(shí)施之矛盾,從根本上克服了分散建設(shè)的局限性,加強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),有效地保證了城市總體規(guī)劃的貫徹實(shí)施。在房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)中,從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷到三通一平,以至各類(lèi)房屋的建造、竣工和驗(yàn)收交付使用,直至開(kāi)發(fā)區(qū)的整體配套管理,可以說(shuō)各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,是一項(xiàng)系統(tǒng)地實(shí)施城市總體規(guī)劃的綜合工程。城市規(guī)劃的實(shí)施,需要大量的資金。過(guò)去那種單由國(guó)家財(cái)政出資的建設(shè)模式,已遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足城市建設(shè)發(fā)展的要求。走房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)之路,拓寬資金渠道,可以較好地解決這一問(wèn)題。推行房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā),一方面能滿(mǎn)足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求;另一方面回收資金后,又可將資金循環(huán)、滾動(dòng)地用于城市建設(shè)。從而打破了城市建設(shè)原有的投資機(jī)制,逐步形成城市建設(shè)投入產(chǎn)出的新機(jī)制,使城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)自我積累、自我發(fā)展的良性循環(huán),為城市規(guī)劃的實(shí)施提供了強(qiáng)有力的保障。　　4、結(jié)語(yǔ) 　　進(jìn)入20世紀(jì)90年代,我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn),但與此同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遇到了不少前所未有的問(wèn)題。如何利用城市規(guī)劃來(lái)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)的發(fā)展成為研究的新熱點(diǎn)。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展這一思維模式的產(chǎn)生根源于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中問(wèn)題的深切關(guān)注。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中問(wèn)題的反思必然要把視角指向?qū)Τ鞘幸?guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制的研究。協(xié)調(diào)機(jī)制主要表現(xiàn)在城市規(guī)劃與房地產(chǎn)兩者之間的相互作用上。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有引導(dǎo)與管理的作用,城市規(guī)劃通過(guò)對(duì)城市地價(jià)的影響、城市規(guī)劃對(duì)土地利用的管理、城市規(guī)劃控制指標(biāo)的制定三方面來(lái)實(shí)現(xiàn)其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃具有反饋?zhàn)饔?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的影響、對(duì)城市發(fā)展的影響、對(duì)城市規(guī)劃實(shí)施的影響三方面來(lái)實(shí)現(xiàn)其對(duì)城市規(guī)劃的反饋機(jī)制。

城市規(guī)劃出來(lái)的土地，看他的用途，制定的用途不等，對(duì)周邊的房市價(jià)格波動(dòng)有升降的能力?。。?！

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響