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1，廣州的房地產現狀概況
2，廣州商業住宅與商品住宅的區別有哪些
3，求商業地產的市場調研方案

1，廣州的房地產現狀概況

一手市場：投入產出已不對等　　在一手市場，隨著土地出讓金、地價及預售條件的提高，導致部分實力不強的開發商望而卻步。很多開發商先要拿出一部分資金（約30％），采用墊資的形式進行開發，再向銀行貸款，周轉過日子；由于當初政府的土地批發量過大，一手市場供求失衡，導致部分開發商在房子建好后只能通過價格手段討好消費者；隨著房地產政策、法規的逐步完善，發展商的利潤空間進一步縮減。很明顯，一手市場投入大，產出小，已不再對等，這就讓一些不具備實力的開發商考慮是否需要轉型。　　二手市場：日漸蓬勃　　交易不存在過多手續，經濟、安全，令很多人在選房時更看重二手房。在廣州，有60萬套房改房，這對二手房的市場影響很大。一二手房之間相互爭奪客戶源已是不爭的事實。二手房成為很多人，特別是年輕人一次置業的夢想。在廣州，外來人口是購房的主力人群。隨著房地產法規的逐步完善，及置業者觀念的轉變，導致很多人愿意購買二手房；同時，租賃市場的繁榮也使二手房市場日漸蓬勃。　　爛尾樓市場：生機凸現　　由于前幾年的過量開發、盲目入市及對市場缺乏把握，造成很多爛尾樓、空置房的出現。由于物業大多抵押給了銀行，因此，這些爛尾樓、空置房最大的業主是銀行，而不是開發商，銀行負擔很重。　　隨著整個地產市場的變化，部分開發商變為“地產貿易商”。他們不再搞開發，只是把爛尾樓或空置房低價拿到，重新包裝后在市場上轉手。這種方式投資周期短，而且只要選好產品、評估準確，即可做到。由于“地產貿易商”非常了解置業人群，加之他們也搞過房地產開發，所以就顯得游刃有余。　　也有一部分開發商主動尋找一些爛尾項目，他們以低廉的價格購進來，對項目進行重塑、包裝，上市后銷售很好，且利潤可觀，這部分發展商被稱為“房地產投資經營商”。　　爛尾樓的主要問題是，土地手續不是很完整，債權債務不是很清晰，產品功能各方面落伍等等。由于其價格較低，重新包裝后，在市場上容易消化。廣州的爛尾收購市場潛力很大，其收購者本身直接或間接是搞開發的，擁有強大的資金實力，對市場有較強的把握度。目前，廣州至少有200個以上的爛尾項目，并且已經有許多成功收購的案例。　　發展商：須準確把握市場　　二手市場、爛尾樓收購市場均有較強的價格優勢，面對這一現狀，一手市場最主要的出路是開發商對市場應有準確的把握度，另外，應多一些居住觀念上的創新與引導。開發商應把客戶的服務做好，否則就不可能把品牌做好。

廣州的房地產現狀概況

2，廣州商業住宅與商品住宅的區別有哪些

商業住宅是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，稱為商業住宅，例如像市場上售賣的產權為40-50年的酒店式公寓就是商業住宅。而商品房則屬于普通住宅，產權70年。購房者在買房的時候應該注意商業住宅和商品住房區分開來，由于土地性質不同，商業住宅產權也和普通商品房產權不同。相信不少購房者在買房的時候都會有此類疑惑，商業住宅跟普通的商品住宅有什么區別？它有著怎樣的利弊？請聽律師解答與商品住宅的區別就在于其土地使用性質和產權性質的差異1、土地使用年限不同商業住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年2、產權性質不同商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準）

這兩者的區別在于其土地使用性質和產權性質的差異，1、土地使用年限不同商業住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年2、產權性質不同商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準）。

廣州商業住宅與商品住宅的區別有哪些

3，求商業地產的市場調研方案

談談房地產行業的市場調研一、房地產市場調研的含義房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。房地產市場調研的作用 1）有助于企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向； 2）有利于房地產企業適時開發新產品，搶占新市場； 3）有利于企業制訂正確的營銷策略； 4）有利于企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。二、房地產市場調研的內容（一）宏觀投資環境調查（二）城市房地產市場概況（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研（四）項目基本狀況調查（五）項目所在區域市場狀況（六）項目開發策略建議（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研宏觀投資環境調查 1、政治環境 2、經濟環境 3、社會文化環境政治環境政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。經濟環境國內生產總值、國民收入的發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。社會文化環境居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。城市房地產市場概況 1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況； 2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構； 3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況； 4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額； 5、三級市場交易情況； 6、當地房地產業相關政策法規。三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研 1、消費者行為調研 2、市場需求容量調研消費者行為調研消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。市場需求容量調研需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面： 1）城市人口、家庭數量及變化趨勢； 2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況； 3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等； 4）居民日常消費支出水平與消費結構； 5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。四、項目基本狀況調查（1）宗地基本狀況資料包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策；（2）項目所在區域市場狀況項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新能力與發展新產品的動向。（3）項目開發策略建議 1、市場細分與目標市場調研； 2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究； 3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。五、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研 1、宏觀經濟環境研究 2、市場供需與競爭對手動態調研 3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研； 4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場占有率及銷售潛力分析； 5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。六、房地產市場調研程序（一）調研準備階段（二）正式調研階段（三）結果處理階段調研準備階段 1、確定調研目標 2、初步情況分析 3、制定調研計劃正式調研階段 1、確定資料來源 2、確定資料收集方法 3、調查表及調查問卷設計 4、抽樣調查 5、現場實地調查結果處理階段 1、資料整理分析 2、編寫調研報告七、房地產市場調研方法（一）調研方法 1、全面調查法 2、重點調查法 3、抽樣調查法（二）資料收集方法 1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委托情報網收集 ①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源二手資料的收集程序首先應確定需要什么資料。第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。第三步工作是從企業外部進行搜尋。第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料二手資料的來源 1、內部來源：本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專家。 2、外部來源（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。（3）電腦數據庫、互聯網（4）企業外部專家（5）營銷調研公司 2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買 3、原始資料的收集方法：（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法（3）實驗法

求商業地產的市場調研方案