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1，2手房如何創造高事跡

首先，2手房有2手房的優勢，把房子的賣點寫出來，吸引客戶來看房。其次，帶看進程中了解客戶的需求，給客戶匹配最適合的房子。

多找點房源，多發廣告

趕快賣了，得手就是事跡。

固然是多找房源了

學而優則仕，思而憂則敏。干那1行都有益有弊，2手房首先是地理位置相對較發達，且在城市中心，交通發達，配套設施全等優點，1手房可能相對地理位置遠，配套設別設施不全面，繁華地不夠等....

資源1定要多

2手房如何創造高事跡

2，如何提高二手房異地售出

購買二手房，首先需要進行購房資格審核，審核通過后，可辦理房屋過戶手續。二手房交易流程如下： 1、甲乙雙方在敲定房屋成交價格、交房日期、過戶時間后首先應填寫制式的房地產買賣契約。 2、申請人填寫西安市私有房屋權屬登記申請書，按房產證內容填寫房屋權屬情況。 3、權利人或申請人持房產證所有權證，身份證到房管局二樓進行查檔，然后調取房屋分層分戶平面圖。 4、持上述所有資料到西大街116號西安市房地產交易中心一樓大廳私房科辦理房產過戶手續。要求權利人（持身份證、結婚證）和共有人（持身份證、結婚證）、申請人（持身份證、結婚證）到場，填寫詢問筆錄并在工作人員面前簽字按手印，工作人員進行錄入，受理。然后領取房屋權屬轉移登記業務受理單，憑此單在20個工作日后繳納契稅、鑒證費后領取房屋所有權證

根據國家最新政策，公積金是可以異地提取的。但是各地情況有所不同，需要到當地公積金中心咨詢明確。 1、如果購買的是外地產權房，那么公積金帳戶余額自房產證發證之日起半年（6個月）內可以提取一次。具體提取手續辦理流程如下：（1）先開具所在城市的住房公積金提取證明。如果個人公積金賬號在單位里由單位里開提取證明。如果個人公積金賬號在"封存辦"的由任意的區縣公積金中心開提取證明。（2）提取證明開好攜帶以下材料去公積金中心指定銀行取款。（3）需要攜帶材料：本人身份證，社保卡，房產證，購房合同，購房發票，戶口本，（如代辦一定要是配偶或直系血親，需帶本人六份材料另加代辦人身份證和關系證明，如果有特殊情況需由其他人代辦的，需提供由公證機關公證的委托書） 2、如果已經辦理了公積金沖還貸，就不可以再提取公積金了。

如何提高二手房異地售出

3，如何幫助客戶談二手房價格

一般來說，二手房的價格由市場價決定。在總差價不大的情況下，對買賣雙方同時議價，可以很快成交。以下方式可以借鑒，買賣雙方皆可1：同小區同類型房屋成交價格介紹，務必客觀。2：類同小區同類型房屋成交價格介紹。3：買賣雙方心理分析，尋找相對著急一方為主要議價方。

價格都是回報出來的，你每天都為房東做什么事情了，怎么做廣告做宣傳，拉了幾個客戶看房子，你要體現你的辛苦度和你的價值所在，每做好什么事情，達成了什么樣的效果，都打電話告訴房東，最好能當面拜訪是最好的，這樣時間不用太久，但是回訪的頻率必須要高，要建立起信任感；其次買次回報的時候也要告訴他，近期看房的客戶看完之后的結果是怎樣的，哪怕客戶看完沒說什么，你也要跟房東講，客戶出了一個地于市場價的價格，給他一個具體數字，但是不要太接近房東的價位，就比如說他想賣100萬，你告訴他90萬，或許你說第一次的時候9他會不高興，但是你第3次甚至第4次講90左右的時候（切記：別每次都定死在90，有88啦、91啦，差不多就行），房東就該想了，怎么都是這個價格，莫非就只能賣這個價格了？當有一天你客戶出95的時候，房東或許就可以賣了，他覺得這個價格已經高出前面的價格了。反之你懂吧？對付買方也是一樣。關鍵都在于怎么體現你的辛苦度和價值。

要想議價，首先你得和業主熟悉。你只因為有客戶才和業主聯系過，那你說的話就不會對業主有太大的說服力。你可以先哪一份訂金書，以一個你客戶能出的稍低的價格，進行談判，說另一個客戶看好房了，想要訂房，我帶定金過來的，然后死磨爛打一小段時間。同時，這時你盡量多呆幾次客戶，和業主關系弄熟。下一步為真正客戶議價，經過前期培養，反饋客戶看房情況，的小打擊，你在告訴他，之前交定金的客戶，在那那那買放了，多少錢。業主自己心里這時其實也在做斗爭。他自己也沒譜。然后真正客戶登場，你給他講事實，最近小區的成交情況，現在的市場，突出客戶的優勢，一般沒別人攪單，自己跟住，都能成功議價。

如何幫助客戶談二手房價格

4，十大秘技教你淘二手好房

淘二手房可不是一件容易的事，而要淘到好的二手房更是智力與耐力的綜合考量。十大淘房"秘技"，你不可不知。 1、還是可以繼續觀望降了息，也免了稅，房價也合理許多，現在買房確實是成本低了不少。但在宏觀經濟沒有明顯好轉的情況下，這些政策還將會繼續加大力度。應該說利率還有一定的下浮空間，而稅費的減免甚至補貼還有巨大的空間。最關鍵的房價估計還有5%-10%的下降空間。一般來說，貨幣政策的顯效需要6個月的周期，"雙降"是始于去年9月中旬，所以到今年3-4月份效果才會明顯，所以建議至少觀望到4月。 2、盡量回避一些問題開發商的期房目前大部分開發商資金鏈狀況還是比較安全的。但近段時間以來，關于各個樓盤延期交房或者交房質量問題的現象也越來越多。對于某些盲目擴張以及實力弱小的開發商，資金鏈斷裂的危險在加大，樓盤爛尾的危險也在加大。所以買期房的時候一定要選品牌開發商，這樣安全性要高一些。 3、盡量考慮二手次新房二手房，看得見，摸得著，實實在在。相比期房來要安全許多。在國家將二手房營業稅征收從5年降至2年以后，這些次新房的優勢明顯體現出來。最近和裕興等大的二手房中介公司老總聊過，他們透露這個政策出臺以后對市場的影響相當明顯。這樣的次新房既可以避免期房爛尾的危險，又有新房的品質，受捧是自然的。 4、可以通過售樓部以外的其他渠道購買新房由于銷售不利，開發商都在絞盡腦汁尋找各種銷售渠道。除了二手房中介外，有的開發商還會通過媒體、銀行、大企業等進行一些團購活動。這些渠道一般都可以比售樓部優惠許多，這也是目前這個尷尬情況下開發商"暗降"的主要方式。 5、對于所謂內部價、關系價，提高警惕目前確實有許多團購價和內部價存在，但許多不法分子也在趁此機會招搖撞騙。所以大家在希望通過這些渠道購房時一定要提高警惕。還有就是注意價格，價格不可能低的太離譜，當心騙局。 6、買二手房要敢于"砍價" 既然推薦大家買二手房，那就告訴大家一些買二手房的技巧。看上一個區域后，先對這個區域的基本房價有個了解。在一家中介看上一套房子后，千萬不要又找另外的中介看同一套房子。這樣會使房東以為有很多人要買他的房子，這樣講不下價。看到中意的房子后，要敢于砍價，為了獲得溢價收益，中介往往會把價格報的比較高，最好擺出一種有好幾套房子可選擇的態度，這樣容易促使房東降價。 7、投資性購房關注市中心區域的小戶型戶型總價低，好出手。而且市場供應比較少，供求關系上占優勢。但一定要注意地段。一般中心區域，及醫院、學校、車站等流動人口多的區域的小戶型會比較受捧。這些小戶型可租可售，而且租金收益一般較高，投資價值比較大。 8、注意區域性的投資價值機會雖然是弱市，但仍然有一些樓盤熱銷。它們都有一個共同的特點，就是具有區域性的投資價值優勢。比如道路建設、片區規劃、大工程建設、教育醫療配套建設等都是區域性的投資機會。此類樓盤往往可以逆市而上。 9、不看單價，看總價現在許多樓盤在銷售上玩起了文字游戲，什么"贈送、按套內算"等宣傳字眼都會讓購房者犯迷糊。購房者不要被這些宣傳手段所迷惑，明白自己的需求和預算，看房子的總價。那些單價的高低很多都只是算法而已。 10、量力而行，不要透支在金融危機的情況下，意外隨時可能發生。所以，大家一定要防范風險，不要透支購房。一旦發生意外，房子是很難出手的。要不然就得付出很大的代價，得不償失。還是多預留些資金比較安全。

5，要怎樣才能做好二手房呢

一：客戶接待 1：經紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑） 2：在詢問客戶問題時，經紀人應精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準確，快速。 3：在介紹完基本信息后，禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。 4：按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，并適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。 5：如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯系電話，并熱情的遞上自己的名片。二：配對 1：在接到新房源后，應立即開始客戶配對，選擇自己在半個月之內的客戶進行刪選。要求：A 列出意向客戶。 B 按客戶購買意向排序 C 按客戶購買力排序 D 選定主要客戶 E 逐一打電話給主要客戶，約定看房。三：電話約客 1：撥通客戶電話，告知客戶房源信息 2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。這些細節要考慮清楚。 3：簡單講述房源基本信息。 4：和客戶約定看房時間，地點。（注意2選1原則）四：帶看前準備 1：設計帶看線路 2：設計帶看過程中所要提出的問題。（合理安排問題的先后順序） 3：列出物業的優缺點 4：思考如何把物業缺點最小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。 5：整理該物業相關資料。五：如何帶看 1：空房必須準時赴約，實房必須提前30 — 45分鐘到達業主家中，與業主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎。 2：理清思路，按照自己的看房設計帶看。 3：詢問客戶買房目的。 4：詢問客戶居住狀況等。 5：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以后的跟進工作打好基礎。 6：贊揚客戶的工作，性格，為人等優點，拉進與客戶的關系。消除客戶的警惕感。六：房源內場操作 1：進入物業主動介紹房子的相關情況，但切記，不要一口氣把物業的優點全都告訴客戶，留下2或3個優點，在客戶發現物業缺點或自己陷入僵局時救急，此時把這些優點告訴客戶來帶開客戶的思路。時時把握主動權。 2：留給客戶適當的時間自由看房及思考和比較的空間。（注意觀察客戶的舉動及言行） 3：控制時間，不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時間，并根據不同的客戶提出不同的問題，以了解客戶對物業的看法。 4：讓客戶提問發表意見，熟練快速解答客戶疑問。認可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對，也不要去反駁客戶，而是加以引導，讓客戶自己察覺他的問題，多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。 5：為客戶做一下總結。（每套房子都有它的優缺點，但關鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為，對于房子來講，它是個即定的產品。不可能去反攻或是定做。所以，我們所能夠做的只是比較下它的優缺點，是優點多與不足，還是不足多于優點。對于它的不足，自己是不是可以接受。考慮自己的選擇和衡量。） 6：結束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。（注意，在帶出小區的途中加深客戶看房的印象。）七：成交前的準備 1：對已產生購買意向的客戶應立即帶回公司。 2：再次肯定和贊揚客戶的眼光，并把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。（增強客戶的購買欲望） 3：到達公司后，先禮貌的請客戶到會議室入座，第一時間送上茶水。 4：主動象客戶介紹下公司的概況和售后服務的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的后顧之憂。 5：和客戶確認下單事宜。（但不宜操之過急，要有序引導，循序漸進）如："陳先生，這個小區的環境好不好？" "好，不錯，還可以" "對這套房子的感覺怎樣？" "不錯，還可以" "房型滿意嗎？" "挺好的，不錯" "采光好不好？" "好，不錯" 抓住房子的優勢及有利條件，用肯定式問句，讓客戶做肯定式回答。 6：抓住客戶的肯定回答，逼客戶下訂。如："陳先生，既然您對這套房子相當滿意，那么您對這套房子的價格是不是可以接受？" 八：守價階段

第1節銷售人員的基本要素 1、建立個人魅力；要給客戶留下好的印象，方便以后的溝通，利于下一步的銷售工作。組織創新能力，有序組織好與客戶的銷售說辭，把握好時機促成銷售為用戶服務的熱心，銷售成功后也不能減少對客戶的服務熱情，便于客戶滲透i，讓老的客戶給自己介紹新的客戶，促成滲透銷售專業的技術能力，要熟悉房產的專業術語，熟知各項辦證程序，要了解相關樓盤的情況，熟知本項目的情況。行動能力，要有不辭勞苦的行業精神，把帶客戶看方看成是一種非常快樂郊游活動，就能很好的提高銷售積極能動性。 2、迅速判斷客戶內心的真實想法，想出對策，引出話題便于下一步的銷售工作開展。牢記顧客的姓名，對客戶也是一種尊重，只有相互尊重才能很好的溝通，利于銷售工作的開展。點頭微笑，任何脾氣不好的客戶都拒絕不了微笑的銷售開場。信賴、關心顧客的利益，這樣能走入客戶的心理世界，還有什么不好狗通的那。儀表、熱誠，至關重要，這是建立信任和夠通的必要條件。情緒同步-----合一架構法，對帶不同的客戶要用不同的必要溝通手段。 3、參考資料： http://www.fangce.net/Article/yingxiao/jiqiao/200711/1504.html

6，二手房買后翻新不花冤枉錢省錢小技巧奉上

上一篇我們講了挑選二手房注意的六方面，本文我們從二手房已入手角度考慮。在二手房入住前，往往添置家具或翻新才入住。我們知道裝修也是一筆很大的開銷，那么，如何避免二手房翻新不花冤枉錢呢？一起來看看舊房改造省錢小技巧！一、舊房翻新要點1、墻面裂紋，霉斑要修補這兩點是很多老房子的通病，前者由于影響美觀，無法視而不見，不過霉斑畢竟大多數情況都會出現在衛生間這樣的用水的區域，很多業主由于水電改造也必須重做墻面。2、空間設計要合理現在二手房市場的老房子很多都是九十年代的老房子，裝修風格落伍，墻面多是上下綠白的對比色，呆板難看，房內采光不好，在空間結構上盡量簡約，要知道有時候適當的留白反而更好，換些顏色鮮艷的軟裝飾品，舊房換新顏并不困難。3、水電改造不能少有的老房子，房齡已經有幾十年了，還是磚混結構的墻體，水電排布不規范，在水電施工之前一定要請專業的裝修公司對房屋結構和使用年限進行評估。二、舊房翻新注意事項1、莫要隨意的拆墻砸地很多時候業主在房屋翻新的時候，總有一種根深蒂固的認識，那就是翻新必須拆墻砸地，要知道墻面一拆一砌，就要多出很多預算，所以，翻新拆墻要謹慎。2、廢物利用很重要對于木地板的保留應該算的上最大的廢物利用了，一般新木地板的甲醛揮發周期是15年，而舊房子里的地板最可貴的地方就是沒有甲醛揮發，所以如果地板沒有損壞很嚴重，那就可以翻新繼續使用。3、不必買成套大件家具如果想更省錢一些的話，可以將新的風格定位成混搭的，這樣一來就可以保留原本家里的一些舊家具。而新家具也沒必要成套購買了。買單品不僅選擇范圍大，價格也更加便宜。三、不該省的不能省1、電線錢不能省新線和已經老化的電線串在一起使用，容易造成舊線急劇老化和電路配電不均勻，容易跳閘或燒壞電器，為了您和家人的安全還是別省這些費用了吧。2、防水錢不能省以前的房子不少都是沙灰墻，結構松散，加上房屋沉降的作用，墻面地面都已出現細微的裂縫；有的二手房還要敲墻，撬瓷磚，裂縫更容易擴大，一旦漏水損失難以估計，所以二手房裝修不但不能省防水，還要重點做防水。3、驗房錢不能省二手房的質量參次不齊，有些瑕疵多半都會被原來的屋主會用裝修來掩蓋一些諸如龜裂的墻角，發霉、漏水等毛病。所以在看房的時候最好帶上一位專業的裝修監理幫助驗房，把各種問題扼殺在搖籃里，發現出來的問題還有助于買房殺價。4、水管錢不能省不少老房子的水管都是鑄鐵管，時間長了容易被水銹堵塞，限制了房子的用水需求不說還污染了水源影響健康，所以裝修翻新的時候這種水管絕對不能將就，一定要更換成PPR材質的水管。（以上回答發布于2017-03-01，當前相關購房政策請以實際為準）更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看

一、室內裝修紫色如何搭配1、紫色可以和白色搭配。紫色是人們非常喜愛的一種顏色,它不但是一種優雅的顏色,而且也是尊貴的顏色,在古代只有身份尊貴的人才可以穿紫色的衣服。如今人們在裝飾時常用紫色來裝飾墻面，如圖，主人在床頭背景墻上鋪貼了紫色印花墻紙，搭配上白色的墻面，將整個臥房裝扮得浪漫又敞亮，看上去十分的美觀。2、紫色還可以和黃色搭配。紫色是屬于冷色調，為了沖淡其帶來的陰冷感，大家在裝飾時可以選用一些暖色調與之搭配，比如說黃色。圖中照例是一款紫色的臥房，主人在墻面上噴涂上紫色的墻漆，搭配上黃色的沙發床，營造出低奢、溫馨的居室氛圍，令人怦然心動!3、粉色是很多女生都非常喜愛的顏色，不過大家切勿使用過量的粉色來裝飾臥房，實踐證明，過于厚重的粉色會讓人處于亢奮狀態，在這種環境下住久了，就會使人的心情產生莫名其妙的心火，容易拌嘴，引起煩躁情緒。建議粉紅色作為居室內裝飾物的點綴出現，或將顏色的濃度稀釋，淡淡的粉紅色墻壁或壁紙能讓房間轉為溫馨。二、室內裝修色彩搭配原則1、對比色搭配不少初次裝修的人都不具備色彩搭配的相關知識,齊家網專家教大家一個很簡單的方法，即對比色搭配，比如說黑色和白色搭配在一起。圖中是一個現代風格的居所，主人選用了黑色的沙發搭配上白色的墻面以及精致的軟裝，打造出簡潔、時尚的現代居住空間。2、冷暖色搭配如果您覺得新居色彩過于陰冷的話,那么建議您選擇一些暖色調來與之搭配，以便營造溫馨的居室氛圍。圖中是一個地中海風格的居所，主人選用了藍色作為主色調，搭配以黃色的地板和暖黃色的燈光，這樣既清爽又不失溫馨。3、近似色搭配此外，大家還可以采用近似色搭配裝飾新居，以便營造清新、靚麗的居室氛圍。圖中就是一個很好的示例，主人在墻面上噴涂了草綠色的墻漆，搭配上玫紅色的粉色、黃色的抱枕以及玫紅色的窗簾，營造出清新、明麗的居室氛圍，給人耳目一新的感覺。

二手房裝修要注意的：1、為洗手間做閉水試驗在裝修二手房之前要注意，首先應該請裝修工人為洗手間進行閉水試驗，檢查以前的防水處理做的如何。方法是:堵住地漏，在洗手間放5cm的水，觀察24小時，然后到樓下鄰居家檢查，如果沒有漏水現象，證明防水處理做的很好；如果漏水的話，必須請物業重新做防水處理，做完防水處理后，要等地面完全干透，再帖瓷磚，否則地面會開裂。 2、水、電路改造的處理裝修二手房要注意水、電路改造是舊房改造最復雜的。水路改造，人們使用更多的是具有50年質量保證的日豐管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、連接緊密、無跑冒滴漏、無違章拆移。電路的改造方面，如果舊房子使用的是鋁線，裝修二手房要注意一定要拆掉，現代家庭電器很多，按照國家標準，裝修中必須使用2.5毫米銅線，而對于安裝空調等大功率電器的線路則應單獨走一路4平方毫米的線路。在往墻中埋線時必須使用pvc絕緣管。 3、裝修二手房要注意粉刷墻面，打底是關鍵老房子的墻面會出現開裂、脫皮的現象，所以在裝修二手房要注意裝修墻面的時候，一定要注意做好基層處理，一般好的裝飾公司在把墻面鏟平之后，會涂上界面劑，界面劑具有防潮的作用，還能夠起到保護乳膠漆的作用，接下來裝修二手房要注意是刮膩子，膩子膏要選用防水的油膩子，膩子一般要刮三遍，最后是刷乳膠漆。如果墻面想刷成帶顏色的，那么要相應的涂上底漆。4、裝修二手房要注意更換鋁合金或塑鋼門窗裝修二手房要注意木質的門窗，如果沒有變形或者開裂，說明材質很好，可以在裝修時，貼上飾面板材，再涂上油漆，繼續使用；如果木門窗已經變形，那么就要拆掉，重新制作。鐵制的門窗，如果表面的油漆已經脫落或者主體開裂，建議大家拆掉，換成鋁合金或者塑鋼的材質。因為這兩種材質的門窗可以起到密封、隔音、隔熱的作用。5、增加必不可少的開關和插座現如今，隨著家庭使用的電器越來越多，燈光照明設備也日漸豐富多彩，所以有很多地方需要放置開關和插座。那么，在裝修二手房要注意，要提前做好布線工作，哪些地方日后需要放置什么東西，要提前做好規劃，而老房子的預留開關和插座一般不夠用。一般來說，一個房間至少要設置3個插座，一套兩居室住宅內插座數量不少于15個，開關不少于8個。裝修二手房要注意同一房間的開關高度應該一致，一般開關距離地面1.4米、插座距離地面0.3米為宜，懸關和客廳的開關應該設置在主人容易夠得著的地方。 6、裝修二手房要注意做好消毒工作，保持室內空氣流通在裝修二手房的整個過程中，尤其是在打膠、刷油漆以后，一定要勤開窗，保持室內的空氣流通，衛生間如果沒有窗戶，要打開排風扇。裝修二手房要注意裝修過程要定期進行徹底消毒，可用3%的來蘇水、1%-3%的漂白粉水或用3%的過氧乙酸溶液噴灑。噴灑后關閉門窗1小時。

7，急提升二手房銷售技巧的對策

房產經紀人之四大“法寶”　　在房屋中介公司工作的人，都想成為一名優秀的房地產經紀人。那么，如何能成為一名優秀的房產經紀人呢？業內專家總結出了做優秀房產經紀人所應具備的四大法寶，如果您能運用自如的話，肯定能夠成為一個優秀的房產經紀人。　　確定房租　　確定房租可是一門學問，現在講究多贏，在不損害房東以及房客的利益下，怎么樣保證中介公司的最大利益？有關業內專家認為：每一套單元房的租金應取決于它的硬件以及軟件設施。硬件是指建筑物所處的位置、周邊環境、面積大小以及樓層高低等，軟件則是指它的物業管理、水電收費等。把這些因素都考慮到之后，通過與周邊出租房對比分析，給出一個讓租賃雙方都能接受的價格。　　選擇客戶　　客戶選擇的準確與否，直接關系到干中介這一行的經濟效益。針對這一點，有關業內人士說，一名優秀的房地產經紀人，多是從第一印象或與客戶的電話溝通中獲取信息。記者就曾見過幾位經紀人，他們的“眼光”非常高，正所謂行家一出手，便知有沒有，據說他們接到的電話，很少有做不成的單子。當然，少數情況下，也可以從客戶周圍的鄰居、客戶的工作狀況以及客戶要出租或租房子的原因探聽虛實。一般來說，工作比較穩定、收入較高的客戶，成單的幾率要高一些。　　熱情服務　　熱情的服務適用于很多行業，作為一個房地產中介企業，我們首先要做好自己的工作，簡單地說就是，對客戶要熱情，但不能急于求成。服務業需要硬件，但更需要很多軟件，這種軟件就是讓客戶體會到一種親切的關懷。經紀人時刻要保持良好的精神狀態，熱情、禮貌的同時，在很多時候，要從談吐上征服客戶，正確地引導客戶，激發其買賣成交的欲望。有人總結每家中介的業務冠軍時，曾講過這樣的一句話，這位經紀人時刻都在微笑著，他用自己的自信與微笑征服了客戶。　　看客下菜　　這一點相對前三點來說難度稍大一些。不過千萬不要誤解，“看客下菜”并不是教你“嫌貧愛富”。從客戶角度來講，他們的需要就是一把尺子，不想租2000元房子的人，千萬不要總介紹2000元以上的高檔房子，這樣容易引起客戶的反感，認為你不是為他租房，而是想掙他的錢。合適的才是好的，什么樣的客戶適合什么樣的房子，經紀人自己心里得有一桿秤。一般來說，給客戶介紹房子，只能適當提及房子的優點，不可一味地夸大。有的客戶就非常反感這一點，一位姓李的老先生就曾告訴記者，經紀人夸大房子的優點，這樣的人不可靠，這樣的房子即使租了住著也不踏實　　在房屋中介公司工作的人，都想成為一名優秀的房地產經紀人。那么，如何能成為一名優秀的房產經紀人呢？業內專家總結出了做優秀房產經紀人所應具備的四大法寶，如果您能運用自如的話，肯定能夠成為一個優秀的房產經紀人。確定房租確定房租可是一門學問，現在講究多贏，在不損害房東以及房客的利益下，怎么樣保證中介公司的最大利益？有關業內專家認為：每一套單元房的租金應取決于它的硬件以及軟件設施。硬件是指建筑物所處的位置、周邊環境、面積大小以及樓層高低等，軟件則是指它的物業管理、水電收費等。把這些因素都考慮到之后，通過與周邊出租房對比分析，給出一個讓租賃雙方都能接受的價格。選擇客戶客戶選擇的準確與否，直接關系到干中介這一行的經濟效益。針對這一點，有關業內人士說，一名優秀的房地產經紀人，多是從第一印象或與客戶的電話溝通中獲取信息。記者就曾見過幾位經紀人，他們的“眼光”非常高，正所謂行家一出手，便知有沒有，據說他們接到的電話，很少有做不成的單子。當然，少數情況下，也可以從客戶周圍的鄰居、客戶的工作狀況以及客戶要出租或租房子的原因探聽虛實。一般來說，工作比較穩定、收入較高的客戶，成單的幾率要高一些。熱情服務熱情的服務適用于很多行業，作為一個房地產中介企業，我們首先要做好自己的工作，簡單地說就是，對客戶要熱情，但不能急于求成。服務業需要硬件，但更需要很多軟件，這種軟件就是讓客戶體會到一種親切的關懷。經紀人時刻要保持良好的精神狀態，熱情、禮貌的同時，在很多時候，要從談吐上征服客戶，正確地引導客戶，激發其買賣成交的欲望。有人總結每家中介的業務冠軍時，曾講過這樣的一句話，這位經紀人時刻都在微笑著，他用自己的自信與微笑征服了客戶。看客下菜這一點相對前三點來說難度稍大一些。不過千萬不要誤解，“看客下菜”并不是教你“嫌貧愛富”。從客戶角度來講，他們的需要就是一把尺子，不想租2000元房子的人，千萬不要總介紹2000元以上的高檔房子，這樣容易引起客戶的反感，認為你不是為他租房，而是想掙他的錢。合適的才是好的，什么樣的客戶適合什么樣的房子，經紀人自己心里得有一桿秤。一般來說，給客戶介紹房子，只能適當提及房子的優點，不可一味地夸大。有的客戶就非常反感這一點，一位姓李的老先生就曾告訴記者，經紀人夸大房子的優點，這樣的人不可靠，這樣的房子即使租了住著也不踏實

如何做一個成功的銷售員呢。銷售員需要一定的素質。這種素質，有的是先天具有　　的，但更多的是后天的努力。銷售能力也是一個人創業的基礎。[/size]　　[size=3]熟悉自己推銷的產品的特點。優點、缺點、價格策略、技術、品種、規格、宣傳促銷、競爭　　產品、替代產品。尤其在客戶面前要注意顯示對產品非常熟悉。[/size]　　[size=3]熟悉自己推銷產品的目標客戶。這些目標客戶要進行分類，哪些是核心客戶，那些的非核心　　客戶，哪些是重點客戶，哪些是非重點客戶，客戶可以分成幾類，按照什么方式分類，爭對　　不同的客戶類別應該分別采用什么不同的策略和方法。對不同類型的客戶所分配的時間和精　　力是不一樣的。　　熟悉產品的市場。市場怎樣細分，競爭對手有哪些，市場的容量如何，客戶的地理分布和產　　品的時間分布如何，產品市場的短期發展趨勢（未來2-3年的發展趨勢）。　　推銷產品時，要合理安排時間，要根據客戶的購買習慣和地理位置進行合理的空間分配。　　要講究方法和策略。推銷不是一味的蠻干，要隨時總結經驗，不斷提高。而且銷售還具有這　　樣的特點，就是一開始著手的時候非常難，無從下手，隨著時間的增長，會漸入佳境。從中　　會挖掘出很多商機。銷售的過程也是一個擴大人際交往的過程。通過這種活動，人際關系網　　會大量擴大，信息量也會大量增加，這些人際關系網絡和市場信息將為進一步創業提供大量　　的機會。(公式1：成功=知識+人脈。公式2成功=良好的態度+良好的執行力)　　推銷產品就是推銷自己介紹自己，推銷自己比推銷產品更重要　　不斷的派發名片　　任何時候任何地點都要言行一致，就是給客戶信心的保證　　客戶不僅僅是買你的產品，更是買你的服務精神和服務態度。　　從肢體動作和語言速度上配合顧客的語言和動作　　要作好計劃安排，先作好計劃，才能提高時間的利用效率，提高銷售的效果。在制定計劃　　是，要根據客戶的特點作好相應的準備工作。當然計劃不是固定的，隨著環境和條件的變化　　要隨時做出調整。計劃主要的內容是：未來幾天的日程安排，未來幾天的客戶安排，要準備　　哪些材料，怎樣挖掘潛在的客戶（潛在的客戶在哪里），短期的銷售目標。必要是要制定銷　　售進度表，銷售進度表一般有幾個內容，一個是簡短的內容提要，一個是銷售的任務目標，　　一個是實際完成情況。銷售進度表以周為單位，每周制定一次。一周周末，對銷售進度表進　　行分析，主要目的是為了找出銷售的規律，完成或者未完成的原因是什么，是任務制定不合　　理還是外來因素干擾造成的。是主觀原因還是客觀原因。是銷售技巧不成熟的還是執行不力　　造成的要根通過這種形式的分析，提出改進的辦法。。　　作好每日銷售日記，理想的記錄是隨時可以查詢每筆銷售記錄的具體情況，作好客戶拜訪記　　錄，隨時掌握客戶的動態。作好客戶記錄，不時進行客戶分類整理和分析，作到可以隨時查　　詢到任何一個客戶的信息。　　研究客戶心理。一個是根據客戶的個體心理特征采用不同的方式（翻閱一下有關研究心理學　　的書），一個是根據客戶的單位特征采用不同的方式，如公家單位和私營單位的客戶是有區　　別的。另一個是要知道客戶的真正的需求在什么地方。在與客戶接觸前要對客戶進行資料分　　析　　學會談判的技巧。要善于微笑和傾聽，要達到雙贏。要從客戶的角度去考慮問題。　　2二手房銷售技巧學會推銷的技巧，推銷不是強制的向客戶推銷，而是要站在客戶的角度，對客戶進行引導。　　在現實中，推銷不是一次完成的，往往需要和客戶進行多次溝通，在溝通中，有的推銷會失敗，有的會成功。因此要合理取舍，有的可以放棄，有的應該繼續努力，有的是短期客戶，有的雖然暫時不成功，但只要搞好關系，從長遠看有成功的希望，也不能放棄。要理解客戶的真正需要。有的客戶實際上有需求，但他馬上向你吐露，所以有時要跑幾次才能有信息，有的需要與對方拉近距離時才會向你吐露消息要懂得人情世故。對客戶的有些不合理要求，也要容忍和考慮。　　要懂得老客戶的重要性。保持老客戶在行銷的成本和效果上考慮，要比尋找一個新客戶有用　　的多。同時，老客戶本身具有社會關系，他的社會關系也可以被你利用。　　采用什么樣的推銷方式，電話推銷？網絡營銷？上門推銷？郵寄方式？電視直銷？通過寄宣　　傳產品推銷？采用批發？零售？批零兼營？代理？采用什么樣的付款方式？以上各種產品推銷方式，要根據所推銷的產品的特點和公司的情況選擇其中一種或某幾種。　　銷售從另一種意銷售從另一種意義上說也是一種人際交往方式，所以從某種意義上說，要學會銷售其實就是學會做人處世。　　銷售人員要有良好的心理素質，銷售時最經常碰到的現象是被冷漠的拒絕，所以要承受被拒　　絕、被冷落、被挖苦等等現象。銷售時還有一種現象是不得其門而入，這是就要動腦筋達到　　目標。尤其是要注意克服惰性和克服畏難情緒。　　當直接手段不能接近目標時，有時要學會曲線進攻。　　良好的形象出現在客戶面前，這種形象包括衣著、談吐、必要的禮儀。尤其是要注意給客戶　　良好的第一印象。要有本事拉近與客戶的心理和感情距離。　　當與客戶產生糾紛是如何處理也是一個難題。處理糾紛是一個很有藝術性的東西，這個東西　　現在也不好研究，糾紛產生的原因不同，處理方法也不同。不同的糾紛類型用要采用不同的　　方法，這個實踐中不斷探索。糾紛產生時，首先的原則是自己不吃虧。但有的時候自己吃點　　小虧反而效果更加。第二個原則是不與客戶產生大的沖突，力求保持關系，第三個原則是處　　理糾紛要有技巧，這個技巧這里不做討論。（常見的糾紛如產品質量，客戶付款不及時，送　　貨不及時、客戶不遵守合同，產品款式不滿意、價格不合理、售后服務不到位等等，這種糾　　紛以后可能形式千變萬化，關鍵還在于隨機應變）　　平時要多注意向成功的銷售人員請教，要成功畢竟不能*理論，在這個行當里，經驗和能力　　比理論更重要。　　有時要利用團隊的力量，有時碰到自己無法解決的問題時，可以向別人求助。但通常情況下　　不要輕易求助，盡量自己解決。　　注意一點，銷售中的市場信息很重要　　有時可以采用非常規的方法，有時有可能實現跳躍式發展。要創新、創新、創新，別人也在　　發展，你要取得比別人更大的成績，你就必須不斷創新。海爾為什么比別人發展得快，關鍵　　在于善于創新。　　銷售要利用別人的力量，個人的力量畢竟是有限的，縱然能取得成功，也是有限的成　　功。成立公司為什么能加速發展，主要是公司能集合別人的力量。[/